MÜteahhİdİn SorumluluĞu

Değerli dostlar,
”Arsa paylı kat karşılığı inşaat” konusunda sitedeki dokümanların hemen hepsini okudum.Fakat,bahsedeceğim sorunla ilgili olarak nasıl davranılması gerektiği konusunda kafamda berrak bir fikir oluşamadı.

Konu kısaca şöyle:Arsa sahibi (A) ile, müteahhit (M) aralarında 07.07.2006 Tarihinde “arsa paylı kat karşılığı inşaat” sözleşmesi yapıyorlar.Sözleşmeye göre (M),ruhsat aldıktan bir yıl sonra, inşaatı anahtar teslimi olarak tamamlayıp teslim edecek.Ruhsat ise 03.07.2007 Tarihinde alınıyor.Bu durumda inşaatın (M) tarafından 04.07.2008 Tarihinde teslimi gerekiyor.Arsanın tapusu halen (A)’dadır.

Ancak, (M) Söz konusu yapıdan kendisine düşecek bölümlerden birini, 3.Kişi (S)’ye noter satış vaadi sözleşmesiyle devretmeyi vaad ediyor.Böylelikle (S), (M)’nin halefi oluyor.Fakat, (M), sözleşmedeki daireyi (yine sözleşmeye göre) (S)’ye 10.10.2007 Tarihinde devretmeyi vaat ediyor;ama teslim etmiyor ve temerrüde düşüyor.(Halen de teslim edilmiş değil.)Bu devir karşılığı ise noter satış vaadi sözleşmesinde 1000,00 YTL.olarak gösteriyorlar.Ve (S),bu bedeli (M)’ye ödemiş bulunmakta.Şimdi sorunlar şunlar:

1)(S), Arsa sahibi (A)’ya karşı tapu iptali tescil davası açamayacak;zira henüz (M),edimini (A)’ya karşı ifa etmiş değil.Çünkü edim,henüz muaccel hale gelmiş değil Fakat, görüldüğü gibi (S),mağdur durumda.

2) (S) ile (M) arasındaki noter satış vaadinde 1000,00 YTL. Olarak gösterilen bedel,açıkça anlaşılıyor ki muvazaalı.Yani bugün kimsenin bu bedelle daire satması düşünülemez.

Bu durum karşısında (S)’ (M)’ye karşı ne tür talepler ileri sürebilecektir ? neler önerebiliriz?

Yükleniciden daire alan kişi, yüklenicinin halefi sıfatıyla hareket edebilir.
Yüklenici mal sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini hangi oranda yerine getirmişse o derecede yüklenicinin haklarını mal sahibine karşı ileriye sürebilir.
3. Kişinin tescil isteyebilmesi için yüklenicin eseri imara uygun olarak %90 lara varan bir oranda tamamlaması gerekir.
Yüklenici bu şekilde bir imalat yapmamışsa, 3. kişi mal sahibine tescil için başvuramaz , ödediği parayı mal sahibinden isteyemez. Ancak sebebsiz iktisap kurallarına göre ödediği parayı " denkleştirici adalet" kurallarına göre güncelleştirilmiş şekliyle* yükleniciden isteyebilir. Diye düşünüyorum.
Saygılarımla.

*(Düzeltme notu: satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması halinde, yükleniciden rayiç bedel,
geçerli olmaması halinde verilen paranın dekleştirirci adalet kurallarına göre belirlenen miktarı talep edilebilir. )

Sn.,Yücel Kocabaş,ilgi ve yanıtınız için teşekkürler.
Anlattığım olaydan çıkarılabileceği gibi,müteahhidin arsa sahibe karşı edimi henüz muaccel değil.Fakat,müteahhidin 3.kişiye olan edimi muaccel halde.Anlaşılan o ki müteahhit,3.Kişiye olan borcunu amiyane söyleyecek olursak,iplemiyor.Eğer,3.Kişi müteahhidin arsa sahibine karşı edimini yerine getirmesini beklerse hayli mağdur olacak.Tabii 3.kişinin müteahhide ödediği miktar,satış vaadindeki miktar değil gerçekte.Dairenin bugünkü değeri yaklaşık:80.000 YTL.Bu aşamada 3.kişi arsa sahibine dava açamıyor;çünkü müteahhitin edimi muaaccel değil.Müteahhitten ödediği bedeli talep etse,1000,00 YTL.Ama işte, müteahhidin 3.kişiyle yaptığı noter satış vaadindeki ifa tarihinin hesabı sorulamayacak mı?

Saygılarımla...

Önceki yazımda , ödenen paranın dekleştirirci adalet kurallarına göre müteahhitten istenebileceğini yazmıştım.Ben öyle düşünmüştüm. Fakat aşağıdaki kararda , dairenin rayiç bedelinin istenebileceği kabul ediliyor.( Önceki yazımı da bu şekilde düzeltiyorum. Düzeltme notunu önceki cevabıma ekledim ) Bu yönden sözleşmede bedelin düşük gösterilmesinin sorun teşkil etmeyeceği anlaşılıyor.
Saygılarımla.

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/4809

K. 2005/8766

T. 24.5.2005

DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR : Davacı, noterde yapılan düzenleme şeklindeki 3.10.1997 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu inşa edilen binanın 1. bodrum katındaki daireyi davalıdan satın aldığını, 200.000.000 Tl. peşin ödediğini ancak taşınmaz teslim edilmediği gibi davalının tapu sahibi de olmadığını öğrendiğinden, 6.2.2001 günlü ihtarla satışa konu dairenin teslimi olmadığı takdirde tazminat ödenmesini talep ettiği halde, yerine getirilmediğinden, dairenin bugünkü değeri olarak 15.000.000.000 Tl.nın reeskont faiziyle tahsilini fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak talep etmiştir.
Davalı, kendisinin mevcut haliyle bitmemiş bir daireyi sattığını, inşaat yapma yükümlülüğünün de olmadığını, kaldı ki satış bedelinin de ödenmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile ödenen 200.000.000 Tl. satış bedelinin denkleştirilerek ulaştığı değer olan 1.702.402.599 Tl.nın yasal faizi ile tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, dava konusu taşınmazı noterde yapılan düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 3.10.1997 tarihinde davalıdan satın almıştır. Davalı dava konusu taşınmazı, tapu tahsis belgesi sahibi dava dışı 3. kişinin satış vaadi ve inşaat sözleşmesi ile yükleniciye vermesi sonucu bu anlaşmaya istinaden tapu tahsis belgeyi sahibi mirasçılarından noterde düzenlenen sözleşme ile satın alan kişidir. Davacı ile davalı arasında yapılan 3.10.1997 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflarını bağlayan hukuken geçerli bir sözleşmedir. Sözleşme içeriğinden davacının, satıma konu bedelinin tümünü davalıya ödediği, davalının da aldığı açıkça anlaşılmaktadır. Davalı satıcı sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemiş, daireyi bitirip tapusunu da devrederek davacıya teslim etmediği gibi, halen dairenin bulunduğu binanın inşaat halinde olup ve tamamlanmadığı ve o hali ile bırakıldığı davacının 6.2.2001 günlü ihtarı ile belirtildiği şekilde durmakta olduğu anlaşılmaktadır. Bu hususlar taraflar arasında da ihtilafsız olduğu gibi davacı, ihtarın çekildiği tarih itibariyle davalının sözleşme ile üzerine düşen edimlerini yerine getiremeyeceği ve binanın tamamlanamayacağı da açıkça anlaşılmaktadır. O nedenle davacı ihtar tarihi itibariyle sözleşmede belirlenen dairenin tamamlanamayacağını ifanın imkansız hale geldiğini bilmektedir. Bu tarih itibariyle davacı dava konusu satıma konu dairenin rayiç bedelini davalıdan isteyebilir. Davalıda bu bedeli ödemekle yükümlüdür. Mahkemece sözleşmede vasıfları belirtilen dairenin 6.2.2001 tarihi itibariyle rayiç bedeli uzman bilirkişi aracılığı ile belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde satış bedelinin denkleştirilerek verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle kararın davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 24.5.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.