|
|
 |
Alıntı: |
 |
|
|
 |
Yazan Aybüke Kağan |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
A şahsı , B şahsına mesken nitelikli taşınmazı satar , tapuda devir ve tescil yapılır. Ancak A meskeni hala tahliye etmediği gibi kiralık yazısı asmıştır. Burası kiraya verilirse B'nin işi daha da zorlaşacaktır.
1) A ya karşı tahliye mi müdahalenin menni davası mı açmak lazım?
2) Mahkemeden tespit istyenerek tespit sonrası meskenin kiraya verilmemesi yönünde tedbir kararı verilebilir mi?
3) Bu süreçte taşınmaz kiraya verilirse kiracıya karşı davanın ihbar edilmesi mi gerekir?
|
|
 |
|
 |
|
Sayın Aybüke Kağan,
1. Taşınmazı satan satıcı, yeni malik ile yapmış olduğu satış sözleşmesi nedeniyle o taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkından kaynaklanan tüm tasarruf haklarını yitirir. Mülkiyet üzerindeki tasarruf yetkileri satış neticesinde artık yeni maliktedir. (YMK.683. md)
2. Herhangi bir kişi, bir başka kişiye ait taşınmazı kiraya verebilir. Bu kira akdi, kiraya veren ile kiracı arasında geçerli olsa bile, kira akdi yeni malik'e karşı dermeyan edilemez. Yeni malik, yetki vermediği bir kişinin akdettiği kira kontratı ile bağlı olmak zorunda değildir.
3. Yeni malik mülkiyet hakkının kendisine tanıdığı Müdahelenin men'i davasını her zaman ve hakkına müdahale eden herkese karşı açabilir. (YMK. 683 md) Bu temelde Müdahalenin men'i davanızı açmanıza engel yoktur.
Düşüncesindeyim.
(Not: Bu arada, satıcıya "kiralık ilanı" nedeniyle ihtar çekmenizde fayda olabilir. Eski tarihli bir kira akdi yaparsa, kira akdinin satış sonrasında yapıldığını ispat etmekte zorlanabilirsiniz..)
İlgili bir de Yargıtay Kararı ekleyeyim: 
|
|
Alıntı: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1996/1-405
K. 1996/535
T. 3.7.1996
• MEN'İ MÜDAHALE VE ECRİMİSİL DAVASI ( Mülkiyet Hakkı Sahibi ile Davalı Arasında Yerle İlgili Olarak Akdi ve Yasal Hiçbir Bağın Bulunmaması-Bu Nedenle Ayni Hakka Üstünlük Tanınmak Suretiyle Davanın Kabul Edilmesinin Gerekmesi )
• KİRALAYAN SIFATI ( Mutlaka Malik Olmasının Gerekmemesi ve Bir Kişinin Başkasına Ait Bir Taşınmazı da Akdi ve Yasal Bir Yetkisi Bulunması Şartıyla Kiraya Verebilmesi )
• İPTAL VE TESCİL KARARLARI ( Bu Tür Kararların Geriye Dönük-Geçmişe Şamil Hüküm ve Sonuç Doğurması-Bu Tür Kararlarla Sadece Devam Eden Mülkiyet Hakkının Belirlendiği ve Yeniden Bir Mülkiyet Hakkı Meydana Getirilmemesi )
• KİRA İLİŞKİSİ ( Kiralayanın Mutlaka Malik Olmasının Gerekmemesi-Bir Kişinin Başkasına Ait Bir Taşınmazı da Kiralayabilmesi )
• KİRALAYANIN MALİK OLMAMASI ( Kiralayan Malik Değilse Kiraya Verebilmek için Akdi veya Yasal Bir Yetkisinin Bulunmasının Gerekmesi-Aksi Halde Maliki Bağlalayan Bir Kira Akdinden Bahsedilememesi )
6570/m.7
818/m.254
ÖZET : Kiralayının mutlaka malik olması gerekmez. Bir kişi başkasına ait bir taşınmazı da kiralayabilir. Ancak kiralayan malik değilse kiraya verebilmek için akdi veya yasal bir yetkisini bulunması gerekir. Aksi halde maliki bağlayan bir kira akdinden bahsedilemez.
DAVA : Taraflar arasındaki "Meni müdahale ve ecri misil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Siirt Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 21.6.1995 gün ve 144-123 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 18.12.1995 gün ve 15668-16805 sayılı ilamiyle; ( ... Dava, Vakıflar İdaresi üzerine tapuda kayıtlı taşınmaza haksız elatmanın önlenmesi ve ecri misil isteğine ilişkindir. Toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre sinema olarak kullanılan taşınmazın Kadastro Mahkemesi'nde dava dışı kişiler ile Vakıflar arasında davaya konu olduğu Kadastro Mahkemesi ilamı ile davacı idare üzerine tescil edildiği sabittir. Davalı ise söz konusu yeni Kadastro Mahkemesi kararından önce dava dışı kişiden kiraladığını bildirmiştir. Ancak taşınmaz satış yoluyla değil, mahkeme kararı ile Vakıflar İdaresi üzerine tescil edildiğinden önceki malikle yapılan kira akdine değer verilemez. Başka bir anlatımla kira akdi Vakıflar İdaresi'ni bağlamaz. Hal böyle iken, davanın kabul edilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Davada uyuşmazlık, davalının çifte tapu niteliğinde bulunduğunun tespiti sonucu aldığı tescil tapusu hükmen iptal edilen dava dışı gerçek kişi ile yaptığı kira bağıtının bu yerin kayden de maliki olan davacı Vakıflar İdaresi'ni bağlayıp bağlamayacağı ve olayda 6570 sayılı yasanın 7/d maddesi ile Borçlar Kanunu'nun 254. maddesinin uygulama yeri olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. Hemen belirtmek gerekir ki kiralayanın mutlaka malik olması gerekmez. Bir kişi başkasına ait bir taşınmazı da kiralayabilir. Ancak kiralayan malik değilse kiraya verebilmek için akdi veya yasal bir yetkisinin bulunması zorunludur. Aksi halde maliki bağlayan bir kira bağıtından söz edilemez. Bunun yanında Borçlar Kanunu'nun 254. maddesinde "Temlik suretiyle yahut icaren takibat veya iflas tariki ile mülkiyeti sona eren" kiralayan ile ilgili düzenleme getirilmiştir. Maddenin uygulanabilmesi için, gerçek malikin taşınmazı kiraya vermesi daha sonra mülkiyet hakkının sayılan nedenlerle el değiştirmesi gerekir. 6570 sayılı yasanın 7/d maddesinde ise, kiralananda mülkiyet hakkını iktisap eden kişiye, bu yerde önceki malik ile kira akdi yapan kiracı arasındaki hukuki ilişkinin etkisi düzenlenmiştir. O itibarla mülkiyet hakkının yeniden kazanılması ( "iktisabın" yoksa, devam edegelen bir mülkiyet hakkı mevcutsa, bu maddenin uygulama yeri yoktur. ). Yine ifade edilmelidir ki iptal ve tescil kararlarının geriye dönük ( geçmişe şamil ) hüküm ve sonuç doğuracağı zira bu tür kararlarla, sadece devam eden mülkiyet hakkının belirlendiği ve yeniden bir mülkiyet hakkı meydana getirilmediği gerek uygulamada gerekse bilimsel alanda ortaklaşa kabul edilmektedir. Somut olayda da çekişmeli yere ait davacının doğru ( sahih ) esaslı tapu kaydının bulunmasına karşın aynı yer için yolsuz ve geçersiz tapu alan kişi, bu yeri davalıya kiraya vermiş, daha sonra ikinci tapu hükmen geçersiz sayılmıştır. Davacı vakıfların bu yerdeki mevcut mülkiyet hakkı, hiçbir surette kesintiye uğramamıştır. Vakfın taraf bulunmadığı tescil davasında, yolsuz tescille aynı yere ikinci tapu alan davalının akdinin, ne mülkiyet hakkından ne de taşınmazı iktisabından söz edilemez. Bu itibarla Borçlar Yasası'nın 254 ve 6570 sayılı yasanın 7/d maddelerinin olayda uygulama yeri mevcut olamaz. Esas mülkiyet hakkı sahibi ile davalı arasında bu yerle ilgili olarak akdi ve yasal hiçbir bağ da bulunmamaktadır. Hal böyle olunca açıklanan nedenlerle ayni hakka üstünlük tanınmak suretiyle davacı idarenin açtığı el atmanın önlenmesi davasının kabul edilmesi gereğine işaret eden Özel Daire bozma kararının bu kısmı Hukuk Genel Kurulu'nca aynen benimsenmiştir.
Ecrimisil isteği ile ilgili temyiz itirazlarına gelince, davacı idarenin gönderdiği ihtarnamenin kendisine tebliğ edildiği tarihte davalı, nizalı taşınmazda akdinin bir hakkı bulunmadığına ittila kasbetmiş duruma girmiştir. O nedenlerle bu tarih başlangıç alınmak suretiyle talep de gözetilerek davacı lehine ecrimisil hükmedilmek icap eder. Bu hususun düşünülmemesi de doğru değildir. O halde açıklanan gerekçelerle, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 3.7.1996 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY :
I-MADDİ OLAY : Dava konusu taşınmazın mal 1960 yılında Medeni Kanun'un 639. maddesine istinaden ( dava dışı ) Cemalettin adına tescil edilir. 1976 yılında ise satım yoluyla bir başkasına intikal ettirilmiş ve bu kişi de üzerinde lokanta, sinema, kıraathane, bilardo salonu gibi betanorma karkas binalar yaparak bunları çeşitli kişilere ( ve bu arada davalıya ) kiralamıştır. Bilahare davacı Vakıflar İdaresi daha eski bir tapuya dayanarak anılan taşınmazın kaydını iptal ettirerek adına tescil ettirmiş ve davalı kiracıya karşı görüşülmekte olan işbu el atmanın önlenmesi ile misil davasını açmıştır. Bu hususlar dosya kapsamı, bilirkişi raporu ile tapu iptal ve tescil dosyasından açıkça anlaşılmaktadır.
Aşağıda açıklamaya çaba gösterilecek görüşler münhasıran somut olayda sınırlı bulunmaktadır.
II-KİRALANAN BİR TAŞINMAZIN EL DEĞİŞTİRMESİ HALİNDE KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERER Mİ?
A ) ÇAĞLAR BOYUNCA BU KONUDA BULUNAN ÇÖZÜM TARZLARI HAKKINDA KISA AÇIKLAMALAR:
1-Birinci çözüm tarzına göre sözleşmesi son bulmaz. Zira Alman ve İngiliz hukukunda kabul edilen bu sistemde kiracıya ( aynı istifade hakkı ) tanınmıştır.
2-İkinci çözüm tarzında ise kural olarak kira sözleşmesi son bulmaktadır. Roma hukukunun etkisinde kalan bu sistemde özel düzenleme veya yasanın bulunmadığı hallerde kiralanan bir taşınmazın ( satın dahil ) herhangi bir yolla el değiştirmesi hallerinde kira sözleşmesi münfesih sayılmaktadır.
3-Türk/İsviçre hukukunda ise ( ifrat ve tefritten ) kaçınılarak, kiralananın el değiştirmesi ve onun üzerinde kiracının haklarıyla bağdaşmayan bir hak elde edilmesi halinde kiracının sürprizlerle karşılaşmaması için bazı önlemler öngörülmüş ve bu nedenle kiracı az-çok garanti altına alınmıştır. Zira kanunlarımız, taşınmazın el değiştirmesinin kiraycı bozacağı kuralını mutlak surette kabul etmemiştir ( BK.mad 254/2 ve 6570 sayılı kanun mad. 7/d ).
B ) 6570 SAYILI KANUNUN 7/D BENDİNDE SÖZÜ GEÇEN İKTİSAP SÖZCÜĞÜ NASIL YORUMLANMALIDIR?
1-Prof. Feyzi Necmeddin Feyzioğlu: Borçlar Hukuku, C:1, İst. 1980, sh 647
"Medeni Kanun hükümlerine göre iktisap edenlerden kimlerin amaçlandığı hususu; Medeni Kanuna göre, gayrimenkulün iktisap sebeplerinden herhangi biri ile ( satım, bağış, miras, cebri icra, mahkeme ilamı gibi ) kiralananın maliki durumuna giren kimse, 6570 sayılı kanunun 7/d maddesine istinaden, kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilecektir. ÇÜNKÜ İKTİSAP SEBEBİNİN NEVİ KANUNDA TAYİN VE TAHDİT OLUNMAMIŞTIR."
2-Prof. Dr. Halûk Tandoğan; Borçlar Hukuku, c:1 Ank. 1985 sh:137
"6570 sayılı kanunun 7/d bendi gereğince, taşınmazı Medeni Kanun hükümlerine göre ( yani satım, bağışlama, miras gibi yollarla ) iktisap eden kimse tahliye davası açabilir. Aksi takdirde mevcut kira sözleşmesine uymakla yükümlüdür."
3-Prof.Dr. Kenan Tunçomağ; Türk Borçlar Hukuku, c:11, İst. 1977, sh:635
"Taşınmaz mülkiyetini edinme, devren gerçekleşebilir; örneğin, satım veya bağışlama sözleşmesiyle mülkiyet kazanmada durum budur. Fakat taşınmaz mülkiyeti aslından kazanılmış olabilir; örneğin miras, cebri icra, mahkeme ilamıyla olan durum budur. Hatta Yargıtay, tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı haricen satın alanlara da 6570 sayılı kanunun 7/d maddesin uygulamıştır. Çünkü tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın zilyetliğini devir suretiyle haricen satımı geçerlidir. Gerçekten Yüksek 6. HD. 15.9.1983; 8281/8412 sayılı ilamı bu merkezdedir"
4-Senai Olgaç; Tahliye Davaları, İst 1968, sh:170;
"Medeni Kanun hükümlerine göre İKTİSAP SÖZÜ GENİŞ ANLAMLIDIR. Medeni KANUNUN 633. maddesine göre ( miras, cebri icra yoluyla veya mahkeme ilamına dayanılarak ) ve Medeni Kanun'un 634. maddesine göre ölüme bağlı tasarruflarla veya evlenme mukavelesi ile ) iktisap edebileceği gibi, satım, trampa, bağışlama nevinden bir sözleşme ile de iktisap edilebilir."
5-YARGISAL UYGULAMALAR:
a ) "Maddede ( Yani 6570 sayılı kanunun 7/d ) iktisap sebepleri açıklanmamış olup bu hususlar Medeni Kanunun 633. maddesinde belirtilmiştir. Taşınmaz mal icraen alınmışsa ihale tarihi iktisap tarihi olmak gerekir. Muristen kalma da yeni iktisap sayılır." ( 6.HD.17.6.1974;3004/2915 )
b ) "Yeni malik eski malikin bütün hukukunu iktisap etmekle evvelki malikle yaptığı kira sözleşmesine dayanabilir." ( 6. HD. 22.9.1961; 5544/4995 )
III-KİRAYA VEREN, ŞEY ÜZERİNDEKİ HAKKINI ( YANİ MÜLKİYETİNİN VEYA İNTİFA HAKKININ DAYANDIĞI İŞLEMİN İPTALİ YÜZÜNDEN ) KAYIP EDERSE YAHUT İNTİFA SÜRESİ DOLARSA İSVİÇRE'DEKİ BASKIN GÖRÜŞE GÖRE OLAYA BORÇLAR KANUNUNUN 254. MADDESİ KIYASEN UYGULANIR. ZİRA;
A ) Belli bir olay için konulmuş bulunan bir kuralda öngörülen ilkenin benzer bir başka olayda uygulanmasına hukukta kıyas denilmektedir. Çünkü her iki olay arasındaki çıkar uyuşmazlığı az-çok birbirlerine benzemektedir. ( Egger, mad. 1; Akıpek, sh:131, Edis, sh:127 )
B ) Becker, İsviçre Borçlar Kanunu Şerhi, Çeşitli Sözleşme ilişkileri, çev.Suat Dura, Ankara 1993, sh: 272; Reymond, sh: 228 Tandoğan, sh127:
"Kiralayanın devir ( satış, hibe gibi ) ya da cebri icrada satıştan başka bir nedenle ( örneğin olayımızda olduğu gibi mahkeme kararı ile ) KİRA KONUSU ÜZERİNDEKİ TASARRUF YETKİSİNİ KAYBETTİĞİ HALDE kiracıyı koruma amacı ile Borçlar Kanunu'nun mad. 254/Bizde aynı zamanda 6570 sayılı kanun mad. 7/d ) uygulanması zorunludur. Örneğin, kiralayan taşınmaz üzerinde sadece intifa hakkına sahipken taşınmazı kiralıyor ve bilahare bu hakkı sona eriyor. Bu durumda yeni iktisap eden ( olayımızda davacı Vakıflar idaresi ) olarak işlem görmesi gereken yeni malik kira ile bağlıdır."
C ) Oser/Schonenberger ise olayı şöyle çözümlemektedir: Somut olayın özelliğini mutlaka dikkate almak gerekecektir. Örneğin kiracının kiraya vreenin mülkiyet hakkını sınırlayan durumu bilip bilmediğine bakılmak gerekir.
IV-DAVALI KİRACI İYİ NİYETLİDİR:
A ) TANIMI : Hakkının mevcut olmadığını bilmeyen ve duruma göre göstermesi gereken dikkate göre bu ciheti bilmesi icap etmeyen kimse iyi niyet sahibidir. ( MK mad.3 )
B ) İTİMADIN KORUNMASI:
Gerçekten de ( daalı/kiracı ) var olarak farz ettiği hukuksal duruma güvenmiş olup, bir başkasının zararına olarak gerçek hak sahibinin menfaatlerinin feda edilmesi pahasına korunmaktadır. Bunun gerekçesi ise, iyi niyetin korunması demek güvenin ( itimadın ) korunması demek olduğu şeklinde açıklanmaktadır. Fakat yerinde bir güven ( itimat ) korunmaya layıktır. Yerinde bir güven için yeterli özeni göstermek gerekir. O kadar ki ihmal sonucu hataya düşen dahi kötü niyetli sayılmaktadır. İyi niyet için kanunun koyduğu karinenin aksi ( MK.mad.3/1 ) hasım tarafından her zaman ispatlanabilir. ( Egger, sh: 102 Böylece daalının HAKSIZLIK YAPMA BİLİNCİ ancak bu şekilde ortaya konulabilmektedir.
C ) ŞAHSİ BİR HAKKA DAYANAN ( İYİ NİYETLİ ) FER'İ ZİLYETİN ( KİRACININ ) BU HUKUKSAL İLİŞKİYE GÖRE, ASLİ ZİLYEDE KARŞI SORUMLULUK DERECESİ NE İSE, BU DERECE, GERÇEK HAK SAHİBİ KARŞISINDAKİ SORUMLULUĞUNDA DA ÖLÇÜ VE KISTAS OLACAKTIR ( Wieland, sh: 835, Homberger sh: 146; madde 938, no:14; Feyzioğlu, sh: 143 ve orada anılan Ostertag, mad. 938 )
VI-SOMUT UYUŞMAZLIKTA DAVACI VAKIFLAR İDARESİNİN HAKLARI NELERDİR?
A ) Davacı İdare koşulları oluştuğu takdirde tahliye davası açabilir.
B ) Ayrıca kiraya veren aleyhine yine koşuları oluşması şartıyla vekaletsiz iş görme davası açabilecektir. Zira kiralayan topladığı kira bedellerini Vakıflar İdaresi'ne iade etmekle yükümlüdür. Böylece davacının ( ecri misil ) davalarına has olan işgalcinin kötü niyetini ve kendisinin zarara uğradığını ispat zorunluğundan kurtulmuş olacaktır. ( 8.3.1950; 22/4 ve 4.6.1958; 15/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları, ayrıca bkz. Von Tuhr, Borçlar Hukuku, Çev. Cevat Edege, Yargıtay Yayını, Ank. 1983, sh:454 )
VII-SONUÇ :
A ) KURAL : İyi niyetli feri zilyet ( olayımızda davalı konumundaki kiracı ) esas hak sahibine ( olayımızda sonradan gerçek hak sahibi olduğu mahkeme kararı ile belli davacı konumundaki Vakıflar İdaresi ) karşı da, varlığına inandığı hakka dayanarak kullanmadan ötürü sorumlu tutulamaz ( Karahasan, sh: 1229 ). Zira iyi ve kötü niyetli zilyetler mutlaka birbirinden ayrılmakta ve ayrı hükümlere tabi tutulmaktadır. ( fyzioğlu, sh: 141 ) Öyle ki davalı kiracılık hakkını elde ederken başkasının hakkına tecavüz ettiğini bildiği hususu ne iddia ve ne de ispat edilmiştir. ( Birsen, sh:113 )
B ) DAVALI ( KİRACI ) HAKLI ZİLYET OLDUĞUNDAN ÖTÜRÜ HAKKINDAKİ ECRİ MİSİL İSTEMİ YANINDA EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASININ DA REDDİ GEREKİR.
Gerçekten de davalı eğer HAKLI ZİLYET ise, el atmasının önlenmesine karar verilemeyecektir. Türk Hukuku'nda genel kabul görmüş bulunan haklı zilyetliğin tanımı Avusturya Medeni Kanunu'nun 316. maddesinde aynen şu şekilde yapılmıştır. "Ber şeşin zilyetliği eğer muteber sebebe dayanıyor, yani hukuksal bir neden üzerine bina ediliyorsa haklı, aksi halde haksız zilyetlik var demektir."
Kişisel bir hakka dayanan kiracının bu hukuksal ilişkiye göre, asli zilyede karşı sorumluluk derecesi ne ise, bu derece, ileride yargılama sonunda gerçek hak sahibi olan kişi karşısındaki sorumluluğunda da ölçü ve kıstas olacaktır.
Oysa bu bilimsel gereklere rağmen Genel Kurul'un sayın çoğunluğunca varılan sonuç Mecellenin bulduğu çözüm tarzının dahi gerisinde kalmıştır. Zira Mecelle mad. 1192'de aynen şu hüküm yer almaktadır: "Herkes mülkünde-keyfe mayeşa- tasarruf eder. Fakat başkasının hakkı taalluk ederse malik mülkünde istiklal üzerine tasarruftan men eder." Gerçekten de somut olayı salt ( ayni hak ) açısından inceleyen ve ( konuyla yakından ilgisi bulunan BK. mad. 254/2 ile 6570 sayılı kanunun mad. 7/d'yi ) son derece dar bir şekilde yorumlayan sayın çoğunluk, haklı zilyetlik olgusunu dahi gözardı etmiştir. böyle olunca da iyi niyetli kiracının el atmasının önlenmesine karar verilmesinde duraksanmamıştır. Oysa burada tartışılan ( HGK'deki sayın daire sözcüsünün deyimi ile kutsal! ) mülkiyet hakkı ve ( çift tapu ) olgusunda Medeni Kanun'un 931. maddesinin uygulama kabiliyetinin bulunup bulunmadığı sorunu değildi. O kadar ki Medeni Kanunu'muzun ve diğer kanunlarımızın hiçbir yerinde "Haklı bir sebebe" dayanan kiracının el atmasının önlenmesine ve ecri misil ödetilmesine ilişkin hiçbir hüküm bulunmamaktadır.
C ) H.U.M.K.238/II'de özü edilen maruf ve meşhur vakıalar, genel olarak herkesin bildiği vakıalardır. Bunlar daha çok önemli olaylardır: İkinci Dünya Savaşı, genel seçimlerin yapıldığı gün vs. gibi Nöşatel Temyiz Mahkemesi, Kanton resmi gazetesinde yayımlanan bir olayın maruf sayıldığına ve tarafların bu olayı ispat etmesine gerek bulunmadığına karar vermiştir. ( Kuru, c:11, İst. 1990, sh: 1354 )
Gerek davalı kiracının ve gerekse kendisine anılan taşınmazı kiralayan ( tapunun eski sahibi bulunan üçüncü kişinin ) kötü niyetli olduğuna dair dosyada hiçbir bilgi, belge ve hatta herhangi bir iddia olmamasına karşın eski deyimi ile olayla hiçbir benzerliği bulunmayan ( veçhi şebah ) bazı örneklerle çoğunluk görüşünü desteklemeye çalışan bir kısım sayın kurul üyelerinin açıklamalarına ( Pense Juridique ) açısından burada değinilmemiştir.
B ) UYUŞMAZLIĞIN ÇÖZÜMLENMESİNDE İZLENEN YORUM TARZI YANLIŞTIR.
1-GENEL OLARAK :
Yorumda amaç, norm'dan mümkün olan en iyi, en değerli hukuksal fikri elde etmektir. Bu, ancak ve ancak normun temas ettiği uyuşmazlık için en adil çözüm tarzını sunan anlam olabilir. Hakim, olayın özelliğine en iyi bir şekilde cevap veren çözüm tarzını seçmelidir.
Norm, mahiyeti itibarıyla, menfaatleri adil bir surette uzlaştırmaya yönelik bir girişimdir. Yorum'da kanun yapıcının bu aşamada fikri çalışmasına devam demektir. Bu nedenle hakim hukuk kuralını "Kendisi kanun koyucu olsa idi onu nasıl koyacak idi ise" o şekilde anlamalıdır. Menfaatler durumunu göz önünde tutan ( İnteressen Jurrisprudenz ) görüşün amacı da budur ( Egger, sh:63 )
2-ÖZEL OLARAK
Davacı Vakıflar idaresi yasa gereği taşınmazlarını kiraya vermek zorundadır. Davalı da kiracı durumundadır. İhtiyacı gerçekleştiği takdirde 6570 sayılı yasa uyarınca kiracıyı tahliye ettirebilecektir. Taraf menfaatlerine uygun bir çözüm bu olmak gerekirken Genel Kurulun sayın çoğunluğu yasayı dar yorumlayıp sanki mülkiyet hakkı ile kişisel hak çatışma halinde imiş gibi mülkiyet hakkını üstün tutma endişesine kapılmıştır. Böylece uygulanan normun tekmil hukuk düzeni ile ilişkisi iyiden iyiye hesaba katılmadığından ( doğru hukuk ) yaratma olanağı da kaçırılmış oldu. Kaldı ki mülkiyet hakkının üç ( İ ) ila açıklanan yani, İstimal, İstihlak ve İstifade hakları malik Vakıflar İdaresinin üzerinde olduğu gibi durmaktadır.
E ) ÇOĞUNLUK OYLARIYLA VARILAN SONUÇ MECELLE'NİN KABUL ETTİĞİ VE FAKAT MODERN HUKUKLARDA REDDEDİLEN ÇÖZÜM TARZINA UYMAKTADIR.
Mecelle'nin 910. maddesi şu hükmü içermekte idi: "Gasıb-ül gâsıb aynı gâsıb hükmündedir." Maddenin anlamı şudur: Gasibin elinden malı iyi niyetle ( kira, hibe, satım, rehin vs. ) yollarla alan kişiler de kötü niyetli sayılmak ve tazminatla yükümlü tutulmak gerekecektir.
Önce şu husus belirtilmelidir: Davalı kiracı ikinci el tapu sahibinden taşınmazı kiralamış ve dosya kapsamına göre tapu sahibinin kötü niyetli zilyetli olduğuna dair en ufak bir emare dahi bulunmamaktadır. Zira varlığına inanılan ve henüz iptal edilmemiş bir tapu kaydına dayanılarak zilyetlikler sürdürülmektedir. Kaldı ki az yukarıda da ( VII/A ) açıklandığı üzere Modern Hukuklar iyi ve kötü niyetli zilyetler şöyle dursun; kötü niyetli zilyetler arasındaki bağlantıyı dahi inceden inceye dokumaktadırlar. Gerçekten de taşınmaz kötü niyetli zilyetler arasında tedavül etmişse, bunlardan her biri kendi zilyetlik zamanından sorumlu olur. Dr. Kemalettin Utku arada teselsül bulunduğunu, Prof.Stak ise bulunmadığını ileri sürmektedirler. Prof. Tekinay ise olayda BK. 50. maddesinin şartları ( yani zilyetlerin müşterek kusuru ) oluşmadıkça teselsülden söz edilemeyeceği görüşündedir ( Tekinay, sh: 210 )
F ) BULUNAN YORUM TARZI MANTIKLA DA İSPAT EDİLMELİDİR.
Herhangi bir norm uygluanırken yorum işi yukarıda izah edilen kurallara uygun olarak ilmi bir biçimde yapılmak ve bulunan yorum tarzı, mantıkla da ispat edilebilmelidir. Sonucun, normun lafzına veya ruhuna ya da tarafların çıkarlarına uyduğunu ileri sürmek yeterli değildir. Seçilen yorum tarzının hangi nedenlerden ötürü daha elverişli bulunduğu gösterilmelidir. Bu ispat mantıki ve inandırıcı olmalıdır. ( Hirş, Ernest: Pratik Hukukta Metod, Ank. 1978, sh: 109 )
Davacı Vakıflar İdaresi istediği takdirde 3. kişi ile yapılan kira sözleşmesini kabul edebilir ve buna dayanarak tahliye ( 6570 sayılı kanun md 7/d ) veya kira tespiti davası açabilir. Gerçekten de BK. 254/2 de taşınmazın yeni malikinin feshi ihbar etmediği sürece sözleşmenin devamını kabul etmiş sayılacağına ilişkin bir karine kabul edilmiş bulunmaktadır. Aynı sonuç 6570 sayılı kanun madde 7/d hakkında öncelikle söz konusudur. Dahası var: Kiralanan şeyi devir alan kimse kirayı devam ettirmeye hazır ve kira sözleşmesinde kişiye ait bu değişikliğin kiracıya bir zarar getirmeyeceği sabit ise, kiracının zarar ve ziyan istemeye hakkı da ortadan kalkmış olur ( Alfred, Marten, Borlar Kanunu Şerhi, Hukuku Medeniye Akitleri, c:2, İst. 1931, sh:95 ) Şimdi davacı Vakıflar İdaresi ( baştan beri iyi niyetli kiracılık savunmasında bulunan davalı hakkında ) Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye ya da kira tespit davası açınca ilgili yasa ve İçtihatlar uyarınca görülüp sonuçlandırılacak; aynı Vakıflar İdaresi benim canmı ( el atmanın önlenmesi ) davası açmak istiyor derse bu kez asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilecek ve bu davaya da bakılabilecektir. Yani tabir caizse iş tamamen davasının keyfine bırakılacak ve bu da kurallara uygun sayılacaktır. Kiracılık savnumasınd abulunan davalıya ise yargı eliyle "Senin böyle bir savunmaya hakkın yoktur. Davacı malik olduğuna göre her şey onun keyfine tabidir." Anlamında cevap verilecek ve de buna uymayan yerel mahkemelerin kararları ( kural bozması ) adı altında bozulacaktır.
G-VARILAN SONUÇ YÖNTEM BİLİME DE AYKIRI DÜŞMÜŞTÜR.
Hukuksal uyuşmazlıkların ve sorunların çözümünde tutulan mantıksal yol, çağlar boyu çok değişik düşünce akımlarının altında kalmıştır. Buna göre;
1-KAVRAM HUKUKÇULUĞU:
Bir uçta, pozitivizmin kıskacında sıkışıp kalmış, yasa kurallarına bağnazca bağlanmış kavram hukukçuları yer almaktadır. Bunlar mekanik bir mantıkla, tek yanlı, yalınkat bir tümdengelim yöntemiyle, adeta bir robot gibi hüküm üretmektedirler.
2-SERBEST HUKUKÇULUK:
Karşı kutuptasya, ekzistansiyanalizmin rüzgârına kapılmış ve yasa kurallarını rafa kaldırıp salt somut olay adaletine ilişkin sübjektif değer yargılarına bağlanmış serbest hukukçular sıralanmaktadır. Bunlar da tek yanlı bir tümevarım yöntemiyle, somuttan soyuta tırmanan bir değer yargısıyla uyuşmazlığı çözmektedirler.
3-İNTERRESSEN JURİSPRUDENZ ( MENFAAT BAĞDAŞTIRMA METODU ):
Günümüzün sağlıklı, tutarlı yaklaşımı ise, hukuk kuralı ile maddi olay arasındaki ilişkiyi karşılıklı etkileşimi ve somut bütünlüğü içinde ele alır. Buna göre, maddi olay somut menfaatler çatışması bağlamı içinde, kendisini sarıp sarmalayan tüm maddi koşullar, özel ilişkiler de dikkate alınarak derinlemesine değerlendirilir. Bunun gibi, yasa kuralı da öncesi ve sonrası olmayan statik bir buyruk olarak değil de tarihsel gelişim süreci içinde, kendisini yaratan dinamikler ve yansıttığı menfaatler dengesi dikkate alınarak nesle bir gözlemle, günün koşulları içinde değerlendirilir. Nihayet soyut kuralın ( büyük önermenin ) somut uyuşmazlık olayı ( küçük önerme ) ile çakıştırılmasının pratik yaşamdaki somut ekonomik ve sosyal etkileri hesaba katılır; uygulamanın pratikte Anayasa'nın temel değer yargılarına özel olarak eşitlik ilkesine ve sosyal devlet ilkesine uyarlığı yerindeliği ve amaca uygunluğu sıralanıp denetlenir. ( Bu konuda özlü bilgi için bkz. Serozan, Rona; Sağlararası İşlem Yoluyla Ölüme Bağlı kazandırma, İst. 1979 sh. 203 vd. )
SONSÖZ : Yukarıda arzedilmeye çalışılan nedenlerle saygıdeğer çoğunluğun varmış bulunduğu sonuca katılamıyoruz.
KARŞI OY :
Somut olayda yalnızca mülkiyet hakkının şahsi hakka üstünlüğü ilkesine ağırlık vererek sonuca gitmek mümkün değildir. Olayların gelişimi nedeniyle Medeni Kanun'un 2. maddesindeki hakların kullanılması biçiminden yararlanmak hakkaniyet gerekir. Davacı ile davalının taşınmazı kendisinden kiraladığı kişinin taşınmazla ilgileri değerlendirildiğinde davalının bu yerde işgalci olduğu düşünülemez. Davacı davadan önce davalıya aralarında yeniden kira sözleşmesi yapılmasını ihtarname ile bildirdiğine göre de davalıyı eylemli kiracı kabul etmek uygun olur. Ancak; sözü geçen ihtarnamede alacaktan da söz edildiğine göre davacı alacakla ilgili bölümde haklıdır. Bu şekilde iki bölümde değerlendirilen isteklerden meni müdahale ishteğinin reddedilmiş olması doğru olup alacak isteğinin reddedilmiş olmasını uygun bulmadığından karara katılamıyorum.
|
|
|
|
|
|
|
|
10-08-2009, 11:26
Benzer Konular
