Kat mülkiyeti devralınırken eski kat malikinin ortak gider borcu devralınır mı?

Sayın meslektaşlarım, yakın bir arkadaşım 8 ay önce bir apartman dairesi satın aldı. Apartman yönetimi yıllar önce bir karma bir sözleşmeyle kapıcı çalıştırmış, sigortasını yapmamış. Fakat çalışan kapıcı daha sonra apartmana dava açıyor ve kazanıyor. Kapıcının avukatı ilamı icraya koyuyor. Kat mülkiyeti kanununa göre herkes kendi payı oranında ödeme yapıyor. Tabi bir çok el değiştirme olduğu için hangi daire ise o dairenin kapıcının çalıştığı dönemde ki maliki bulunup ödeme ona yaptırılıyor. Arkadaşımın sahip olduğu dairenin eski maliki ise ben sorumlu değilim diyor. Kapıcının avukatı da mülkiyet hak ve borçlarıyla birlikte devralınır bu borçtan sorumlusunuz diyor. Ben arkadaşımın bu borçtan sorumlu olmamasının hakkaniyete daha uygun olacağını düşünüyorum. Sonuçta hizmetten de o yararlanmadı ve borç şahsi bir borç mülkiyetin devriyle devredilebileceğini düşünmüyorum. Ama eski maliki borcu ödemeye ikna edemezsek, menfi tespit davası açabilirmiyim? Kapıcının avukatının dediği gibi borç mülkiyetle birlikte devredilmişmidir? Çünkü borç apartmanın borcu? Yardımcı olursanız sevinirim. Teşekkür ederim

Sayın Av. Fatma GÜNEŞ;
Gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir. Bu durumda ortak gider borcu açısından da benzer bir yol izlenebilecek ve eski kat malikinin payına düşen borç miktarı yeni malikçe ödendikten sonra rücu edilerek ödenen miktar tahsil edilebilecektir kanaatindeyim.

V - ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI:MADDE 22 - (Değişik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer katmalikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanun'un 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. (Değişik son cümle: 5711 - 14.11.2007 / m.10) 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. (Değişik 3. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
Davalı Y. Şahin ve İ. Kaya, davanın açılmasından sonra kendilerine ait bağımsız bölümü yeni Malik ( Akyazı ..........Vakfına ) devrederek ana taşınmaz ile ilgililerini kesmiştirler. Yani malik Vakfa HUMK.nun 186. maddesi uyarınca dava tevcih edilmiş bu vakıfta husumeti yüklenmiştir. Bu durumda eski malik Y. Şahin ve İ.Kaya’nın davada herhangi bir sıfatları kalmadığı halde davalı vakıf ile birlikte bu iki davalı hakkında da yargılama masrafı dışında hüküm kurulması doğru değildir. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 1991/5-79 K. 1991/178 T. 3.4.1991

Sayın Güneş,

Arkadaşınız kat maliki olmadığı döneme ilişkin ORTAK GİDER borcundan sorumlu tutulamaz. Aşağıdaki Yargıtay kararları da bunu desteklemektedir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 01.10.2002 T., 2002/7159 E., 2002/9012 K.: “Dava dilekçesinde itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Dava; Haziran-Temmuz-Ağustos 1999 aylarına ilişkin ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır. Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 1.10.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 18 Hukuk Dairesi 14.04.2005 T., 2005/1259 E., 2005/3657 K.: “Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : 1- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi uyarınca kat maliklerinden her biri ana taşınmazın ortak gider ve aidatlarına katılmakla yükümlüdür. Kat malikinin mülkiyet hakkı devam ettiği sürece bu ana kurala uymak zorunluluğu vardır. Kat maliki ancak, mülkiyet hakkı sona erdiği andan itibaren bu yükümlülükten kurtulur. Bu andan itibaren sorumluluk -mülkiyetin devri tarihinden sonra gerçekleşen ortak gider, aidat ve avans borçları için- yeni malike aittir. Kat malikinin bağımsız bölümünü bir başka şahsa devretmesi durumunda ise kendi mülkiyet hakkı devam ettiği sürece tahakkuk eden tüm ortak giderlerden sorumlu olacağı muhakkaktır. Olayımızda borçlu davalı Seyfi düzenlediği taahhütname ile dava konusu bağımsız bölümün hem kendi dönemine ve hem de kendisinden önceki döneme ait tüm borçlarını ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Davacı yönetim, hukuken geçerli bulunan bu taahhütnameye dayanarak borçlu ( davalı) Seyfi hakkında icra takibine başlamış ve bu davayı açmıştır.
O halde davalının, taahhütname uyarınca 01.10.2002 gününe kadar dava konusu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borçlarının tümünü ödemeyi üstlendiğine göre mahkemece anılan tarihe kadar ( 01.10.2002 gününe kadar )ki borç miktarının uzman bir bilirkişiye hesaplattırılarak alınacak rapor doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, kabulü mümkün olmayan bazı gerekçelerle davanın reddi yönünde hüküm kurulması,
2- İcra ve İflas Yasasının 67. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre davacı alacaklının icra tazminatından sorumlu tutulabilmesi için takibinde haksız ve kötü niyetli olması gerekir, icra tazminatına hükmedilebilmesi için sözü edilen iki ( takipte haksız ve kötü niyetli olma )koşulun birlikte gerçekleşmesi zorunludur. Somut olayda davacı alacaklının davalı hakkında icra takibi yapmasında kötü niyetli olduğu yöntemince saptanmadan dava konusu alacak üzerinden %40 oranında icra tazminatı ödemekle yükümlü tutulması,
doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.04.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

Saygılarımla...

Hah ben de bu kararı aramak için girmiştim siteye Az önce yeni taşındığım sitenin yöneticisi tanışmak için gittiğimde eski malikin 9 aylık aidat borcundan söz ederek bunu benim ödemem gerektiğini; kat mülkiyeti kanununda bunun böyle olduğunu söyledi... Hukuk mantığım "yanlış" diyor ama bir taraftan da burası TR KMK yı da madde madde bilmiyorum, belki emlak ve çöp vergisi borcu gibi bir rücu müessesesi getirilmiştir dedim kendi kendime Cevap vermeden ayrıldım yanından Allahtan peki öderiz filan dememişim