yolsuz tescile güvende iyiniyetli 3. kişi sorunu-çok acil

A'ya ait 6000 m2 olan tapusuz taşınmazı B noter senedi ile satın alıyor.daha sonra oradan kadastro çalışmalarının geçmesi üzerine ; taşınmazın kaydı tapuya 6000 m2 olarak tescil ediliyor.bu arada ; bu taşınmazın aslında 3000 m2 olduğunu ileri süren diğer mirasçılar dava açıyor ; fakat taşınmazın tapu kaydına bu taşınmazın davalı olduğu şerh düşülmüyor .tapu kaydı temiz görünen bu taşınmazı ; olaydan ve davadan habersiz olan müvekkil B kişisinden satın alıyor ve tescil müvekkilin adına yaılıyor.
Benim sorum ; müvekkil burada yolsuz tescile güvenen 3. kişi konumunda mıdır ve Mk 1023'ten yararlanabilir mi?
kafam çok karıştı,değerli fikir ve yardımlarınıza ihtiyacım var.
Saygılar..

Sayın meslekdaşım.
Eğer müvekkiliniz gerçekten iyi niyetli ise Mk. 1023 ten faydalanır. Şayet bu yolsuzluğu bilebilcek durumda ise Mk. 1024 maddesine takılır. İyi niyetli olduğunu, yolsuzluğu bilebilecek durumda olmadığını ispatlaması gerekir.
T.C.
YARGITAY
Birinci Hukuk Dairesi
E: 2005/13101
K: 2006/680
T: 6.2.2006
- EHLİYETSİZLİK
- TAPU İPTALİ VE TESCİL
- KÖTÜNİYETİN HER ZAMAN İLERİ SÜRÜLEBİLECEĞİ

4721 TMK. m.2, 988, 989, 1023
Taraflar arasında görülen davada;
Davacı vasisi, babasından davacının hukuki ehliyeti olmadığını, annesini ağır yaralaması nedeniyle cezaevine girdiği sırada, arda bulunan dava dışı MD'nin eşinin boşanma davası ve tazminat davası açması üzerine, eşine mal vermemesi için, davacıya ait taşınmazları, ilerde iade edilmek üzere kendilerine devretmesi hususunda ikna edip kandırdığını, eşi MÜD'e vekalet verilmesini sağlayarak, taşınmazların anlaşmalı ve kötü niyetli olan, dava dışı H'ye, onun tarafından HA'ye, anılan şahıs tarafından da davalıya temlik edildiğini, davalı ile H'nin halı ticareti işi ile uğraştığı ve birbirini tanıdıklarını, dava dışı 2 parça taşınmazın daha devredildiğini, diğer bir taşınmazla ilgili olarak görülen 2002/626 esaslı dava sırasında davacının ehliyetsiz olduğunun belirlendiğini ileri sürerek, 37 parsel 1 nolu bağımsız bölümünün tapusunun iptali ve tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalı, iyi niyetli olduğunu savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davalı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik
Hakimi Hülya Gerçeker'in raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü:
Dava, ehliyetsizlik hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 37 parseldeki 1 nolu bağımsız bölümün kayden davacı R'ye ait olduğu, 22.10.1998 tarihinde vekil tayin ettiği MÜD'ün taşınmazı 27.10.1998 tarihinde dava dışı H'ye satış suretiyle H'nin 18.12.1998 tarihinde HA'ya onun da 15.7.1999 tarihinde davalı MD'ye temlik ettiği anlaşılmaktadır.
Davacı vasisi Ö, babası olan R'nin gerek vekalet tarihinde gerekse çekişmeli taşınmazla ilgili temlikin yapıldığı tarihte ehliyetsiz olduğunu ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.
Gerçekten de, kayıt maliki R'nin vekaletin düzenlendiği tarihte ehliyetsiz olduğu Adli Tıp Kurumu raporu ile saptanmıştır. Öyle ise, H'ye satış suretiyle yapılan temlikin hukuken geçersiz olduğu tartışmasızdır. Ancak, sonradan edinen Hanife ve Mustafa'nın koşullarının gerçekleşmesi halinde sicilin aleniyetinden istifade ile Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanacağı kuşkusuzdur.
Bilindiği üzere; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle,alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiş tir. Bu amaçla Medeni Kanunun 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş bunların aleniliğini ( herkese açık olmasını ) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.
Belirtilen ilkeMK'nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin l.fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının defi değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden ( resen ) nazara alınacağı ilkeleri 8.11.1991 tarih 1990/4 esas 1991/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.
Somut olaya gelince; taşınmazda 2. ve 3. el durumunda bulunan malikler yönünden iyiniyetle ilgili olarak mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde hüküm kurmaya elverişli olduğu söylenemez.
Hal böyle olunca, yukarıdaki ilkeler doğrultusunda tarafların iddia ve savunmalarına ilişkin delillerin toplanması soruşturmanın eksiksiz tamamlanması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
SONUÇ : Davalının temyiz itirazı yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan harcın temyiz edene iade edilmesine, 6.2.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.