kiralanana yapılan zorunlu masrafların tahsili

Herkese merhaba.Sorum şu:

Fırıncılık yapan müvekkilimin işyeri belediyece alınan encümen kararı doğrultusunda yıkılıyor.Müvekkilim boş bir şekilde-kırık /dökük teslim aldığı aldığı fırına yaklaşık 15.000 YTL masraf yapmış ve bunun tahsili için dava açtık ancak bilirkişi bu masrafların binaya değer kazandırıcı imalatlardan dolayı değil davalının işi gereği yapılması zorunlu imalatlardan dolayı yapıldığını belirten bir rapor tanzim etti.Bu durumda yapmış olduğumuz masrafları alamaz mıyız?Herkese çok teşekkürler.

Degerli meslektasim,
bu konu ile ilgili olarak size bir kac kitap ismi öneriyorum o Prof. Haluk Tandoğan "özel borç ilişkileri" cilt 1 1974 syf. 354; hatemi/serozan/ arpacı, türk borçlar hukuku özel hükümler, 1992, sf. 481; y 13. HD. 6.2.1994, 10123/10964, YKD, 1995, s. 761. iyi calismalar

Sn Av.Yasemin Işık'ın bahsettiği Yargıtay Kararı...


T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1994/10123
K. 1994/10964
T. 6.12.1994
• KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Belediyenin Ruhsat Vermemesi Sebebiyle Kiralananın Kullanılamaması )
• KİRALAYANIN AYIBA KARŞI TEKEFFÜL BORCU ( Ayıbın Kiralayan Tarafından Gizlenmesi )
• KİRALANANI KULLANMAYA ELVERİŞLİ ŞEKİLDE TESLİM BORCU ( Kiralayanın Bu Borcunu Kaldıracak Şekilde Akde Koyduğu Kayıt )
1086/m.76
818/m.249,196,99/1
ÖZET : Bir davada; dayanılan maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek ve uygulanacak yasa hükümlerini arayıp bulmak hakimin doğrudan görevidir. Kiraya veren, kira konusu şeyi sözleşmede açıklanan biçimde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim etmek ve kira süresince bu halin devamını sağlamakla yükümlüdür. Kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını ve işletilmesini olanaksız kılacak ya da kullanma veya işletmeye önemli ölçüde azaltacak ayıpları kiralayanın tekeffülü altındadır. Kural olarak kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu sözleşme ile sınırlanabilir veya kaldırılabilirse de hilesi veya ağır kusurunun varlığı halinde kiralayan bu sorumluluktan kurtulamaz. Kiracının, kira sözleşmesindeki amacı kiralananda katı yakacaklar pazarlama işi yapmaktır. Davalı kiralayanın Vilayet Makamının katı ve sıvı yakıt işi ile iştigal edilmesi yasağına ilişkin kararının varlığını araştırma ve soruşturma yapmadan taşınmazını bu amaçla kullanmak üzere kiraya çıkarması ağır kusuru gösterir. Bu nedenle kira sözleşmesindeki "kiracı hükümet ve belediyeden izin alınması gereken meslek ve sanatlara izin verilmese dahi kiracı kirayı ödemekle yükümlüdür" anlaşması hukuken geçersizdir. Bu durum karşısında davalı kiralayan, kira sözleşmesi ve yasa gereği olan kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanmaya elverişli halde, davacı kiracıya teslim borcunu yerine getirememiş olduğundan davacı; sözleşmenin feshine, verdiği teminat ve kira bedelleri ile menfi zararını ( yaptığı masrafları ) davalıdan istemeye yetkilidir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira akdinin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşuldu:

KARAR : Davacı, Kayseri Argınak Çevreyol Maz Ak.1922 parsel numaralı arsayı 1.7.1993 tarihinde, katı yakacaklar pazarlama işi yapılmak amacıyla davalı Vakıflar İdaresinden kiraladığını; işyeri ruhsatının Kayseri Valiliği'nin 7.10.1992 tarihli yazısı ile yasaklanmış olması nedeni ile Belediye'ce verilmediğini, böylece akitten maksat olan şekilde kiralananın kullanılmasına mümkün olmadığının belirlendiğini öne sürerek kira sözleşmesinin feshine, 6.610.000 TL. dan yatırılan iki aylık kira parası,1.315.000 TL. masraflar karşılığı ve 3.750.000 TL. teminat olmak üzere toplam 18,285.000 TL.nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, kiralananın mevcut durumu kira sözleşmesinin aktedildiğini davacının kira sözleşmesinin eki şartnamenin 21. maddesi hükmünce dava haklı bulunmadığını savunmuş, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, sözleşmenin 21. maddesine dayanılarak davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Arsa niteliğindeki kiralanan yerin katı yakacaklar ve sıvı yakıt pazarlama için kiralandığı sözleşmede açıkca belirtilmiştir. Bu işle iştigal edilebilmesi için gerekli ruhsatın verilmesinin mümkün olmadığı Valilik makamının daha önce aldığı kararla ve Koca Sinan Belediye Tüzel Kişiliğinin yazılarıyla belirgindir. Mahkemece bu olgular sabit görülmüştür.

Sözleşme eki olan "Kiraya Verilecek Taşınmaz Mallar İçin Genel Şartname ve İhale Tutanağı" nın 21. maddesinde aynen; "Kiracı, Hükümet ve Belediye'den izin almak gereken meslek ve sanatlara izin verilmemesinden veya Kanun ve nizama karşı davranmaktan yahut kiralanan yerin belirlenen şekilde başka yolda kullanılmasından dolayı kiralanandan kullanma hakkı yasaklansa dahi kiracı kirayı ödemekle yükümlüdür" denilmektedir. İşte mahkeme; bu sözleşme hükmüne dayanarak davayı reddetmiştir.

Bir davada dayanılan maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek ve de uygulanacak yasa hükümlerini arayıp bulmak hakimin doğrudan görevidir ( HUMK. md.76 ).

Kiraya veren, kira konusu şeyi, sözleşmede amaçlanan şekilde kullanmaya elverişli olarak, kiracıya teslim etmek ve kira süresince, bu halin devamını sağlamakla yükümlüdür ( BK.md.249 ).

Önemle vurgulayalım ki; kiracının kira sözleşmesindeki amacı kiralananda katı yakacaklar pazarlama işi yapmaktır. Nitekim bu amacın gerçekleşmesi için tarafların karşılıklı iradeleri kiralananın "Katı Yakıt Pazarlama İşi" için kullanılacağı sözleşmeye özellikte yazılarak somutlaştırılmış ve netleştirilmiştir.

Öyleyse; kiralananda bu nitelikte iş yapılabilmesi işin ruhsat sağlanması davalı kiralayanın az yukarıda açıklanan BK. md. 249/F-1'deki asli edimi olduğunda kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Kiralananın ayıpları kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak ya da bu kullanma veya işletmeyi önemli ölçüde azaltacak ayıplardır. Olayımızda kiralananın akitte güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını engelleyen ayıp; katı yakacak pazarlama işi için Vilayet Makamının yasaklama kararı altında ruhsat verilememesi şeklinde ortaya çıkan hukuki ayıptır.

Kural olarak kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu; sözleşme ile Sınırlanabilir veya kaldırılabilir. Bu yön BK. md. 249/F-III'ün karşı yorumundan eski deyimiyle mefhumu muhalifinden ve satıma ilişkin BK.md.196'ya kıyasen çıkarılabilir ( Bkz. Prof.Dr. Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt:1/2, Üçüncü Bası, Sh.123 ). Fakat sorumluluktan kurtulma şartı iki halde geçerli olmaz. Bunlar; kiralayanın hilesi veya ağır kusurunun varlığıdır ( BK. md.196 ve 99/F-I ). Burada davalı kiralayanın Vilayet Makamının katı yakacaklar ve sıvı yakıt işi ile iştigal edilmesi yasağına ilişkin kararının varlığını araştırma ve soruşturma yapmadan taşınmazını, kiraya çıkarması ağır kusurunu gösterir. O nedenle sözleşmenin 21. maddesindeki sorumluluktan kurtulma şartı hukuken geçersizdir, davacıyı bağlamaz. Yeri gelmişken hemen belirtelim ki tekeffülü kaldıran veya sınırlayan kayıtlar kiracı lehine ve sınırlı olarak yorumlanmalıdır ( Bkz. Tandoğan, age., sh:123, dipnot 50; Oser-Schönenberger, Art. 254 Nr.15 ).

Bu kuraldan da hareket edildiğinde denilebilir ki; sözleşmede kiracı, sınırları açıkca belirtilmiş bir garanti verse bile, bu yalnız başına Yasal tekeffülü kaldırdığını göstermez. Böyle bir kaldırma ayrıca açık bir şekilde ifade edilmelidir. Yine tekeffülü kaldıran veya sınırlayan kayıt ve anlaşmalar kiracının makul olarak düşünebileceği ayıpların tamamen dışında kalan ayıpları kapsamaz. O nedenle davacı kiracı kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanmasını veya işletmesini imkansız kılacak bir olguyu önceden kabul etmesi makul bir düşüncenin sonucu olduğu kabul edilemeyeceği gibi hayat deneyimlerine de uygun değildir.

Gerçekte de, olayımızda davalı kiralayan kusurunun bütün sonuçlarından sözleşmenin 21. maddesi ile sorumsuz tutulmuştur. Kiracının kira parası ödeme borcu olduğu gibi kaldığı halde kiralayanın BK. 249/F-1'deki yasal edimi ortadan kalkmaktadır. Bu aynı zamanda kiralayanın sözü edilen borcunun hukuki nedeninin de ortadan kalkması anlamına gelir. Oysa, sözleşmenin varlığının esaslı unsurlarından biri hukuki nedenin bulunmasıdır. Hukuki neden bulunmayınca sözleşme de hükümsüzdür. O halde sözleşme ile borçlunun sorumluluğu azaltılabilir ise de tamamen bertaraf edilemez ve kiralayanın hilesi veya ağır kusuru varsa sorumluluktan kurtulma koşulu geçerli olmaz.

Tüm açıklanan yasal nedenler dosyadaki delillerle karşılaştırıldığında; sözleşmenin 21. maddesinin hükümsüz olduğunun kabulü zorunludur. Şu durum karşısında davalı kiralayan kira sözleşmesi veya yasa gereği olan kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanmaya elverişli halde davacı kiracıya teslim borcunu yerine getirememiş durumdadır. O halde davacı sözleşmeyi feshe, verdiği teminat ve kira bedelleri ile menfi zararını ( yaptığı masrafları ) davalıdan istemeye yetkilidir ( BK.md.249/F-1; BK. md.196; BK.md.99/1 ).

Mahkemece açıklanan yasa maddelerinin uygulanması düşünülmeden sözleşmenin 21. maddesindeki kiralayanın ayıba karşı tekeffülünü kaldıran koşula geçerlik tanınıp davanın reddine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

SONUÇ : Temyiz olunan Yerel Mahkeme kararının davacı yararına ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin harcın iadesine, 6.12.1994 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yıkım gerekçesi nedir?

Kiracı hangi tarihte girdi,hangi tarihte çıktı?

Ruhsat veril di mi?Ruhsatı ne zaman aldı?

Bina belediye meclisinin encümen kararınca hazırlanan jeolojik ve jeo teknik rapora göre deprem riski taşıdığı gerekçesiyle yıkılmıştır.Bu durumda biz binaya yapmış olduğumuz masrafları talep edebilir miyiz?Belediyece açılmış olan tahliye davasında bilirkişi müvekkilimiz olan fırıncının yapmış olduğu masrafların kendi işinden kaynaklanan zorunlu masraflar olduğunu ve bu nedenle istenemeyeceği yönünde rapor düzenlemiş idi.

Kiralayan belediyenin kiraya vermeden önce kiralanan yerin deprem yönetmeliğine aykırı olup olmadığını araştırıp ona göre kiraya vermesi gerekmez miydi?

Merhaba üstadım. Sanırım aşağıda yer alan karar özetleri size yardımcı olacaktır.

Saygılarımla

“Bir davada maddi olguları bildirmek taraflara bunu hukuki nitelemesini yapmak ise hakime aittir.Uyuşmazlığın BK 61 ve sonraki maddelerinde hükme bağlanan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Davacının iddia ettiği zaruri ve faydalı imalatları yaptığını kanıtlaması halinde davalının bu imalatlar nedeniyle zenginleştiği açık ve belirgin hale gelir. Bu itibarla davacıdan bu konudaki tüm yasal delilleri ve varsa davalının karşı delilleri toplanmak davanın iddia edilen zaruri ve faydalı masrafları yapıp yapmadığı araştırılmalı davacının yaptığının saptanması halinde bunların tutarı uzman bilirkişi aracılığıyla belirlenmeli ve hasıl olacak sonuca uygun karar verilmesi gerekir.” YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ- E. 2002/12906 K. 2003/1887 T. 25.2.2003

“Kira sözleşmesinde özel hükümle hasredilen, taşınmaza yapılan tezyinat masrafları ve tezyinatla ilgili hususlardır. Davacı şirketin yaptığı ve talep ettiği hususlar, bu madde kapsamında olmayıp, tamamen mecura ilave ve faydalı masraflardır. Mecurun tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bu nedenle davacı şirketin bunların bedelini istemeye hakkı vardır.” YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ-E. 2000/7424 K. 2000/8904 T. 23.10.2000

“Medeni Kanunun 994.maddesine göre iyiniyetli zilyedin taşınmazda yaptığı faydalı ve zaruri masrafları talep edebileceği ve bu giderler ödeninceye kadar zilyed bulunduğu şeyi geri vermekten kaçınabileceği sabittir. Bu nedenle, davalı savunması dikkate alınarak taşınmazda yaptığı faydalı ve zaruri masrafların nelerden ibaret bulunduğunun saptanması,bu bedel üzerinden hapis hakkı tanınmak suretiyle elatmanın önlenmesine karar verilmesi gerekir.” YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ-E. 2003/7406 K. 2003/8453 T. 10.7.2003

“Davacı, davalı ile aralarında sözlü kira akdi yapıldığını, bu sözleşme uyarınca taşınmaza faydalı ve zaruri masraflar yaptığını iddia etmiştir. Davacı sözleşmenin süresini ispat edememiştir. Taşınmazın 3. kişiye satışından sonra, taşınmazdan tahliyesinin yapıldığına dair dosyada kanıt yoktur. Bu durumda davacı mahrum kaldığı kar kaybını talep edemez. Ancak davacının taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları talep hakkı vardır. Davacı BK. 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaleti olmadan başkası adına tasarruf hükümleri uyarınca yapmış olduğu imalatların yapıldığı tarihteki değerlerini isteyebilir.” YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ- E. 2002/14885 K. 2003/1997 T. 27.2.2003

Sayın mayahukuk öncelikle teşekkürler;

Ancak bizim olayımızda sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvuramıyoruz.Çünkü kiralanan yer deprem yönetmeliğine aykırı olduğundan yıkılmış.Yani kiralayan da yapılan imalatlardan bir fayda sağlamamış.Ancak; kiralayan belediyenin öncelikle kiraya vermeden deprem yönetmeliği ile ilgili olan bu hususu araştırması gerekirdi aksi takdirde kötü niyetlidir ve bu nedenle zorunlu masrafları ödemelidir diyebilir miyiz?

Aslında bu husustan ötürü kiralayanın sorumluluğuna da gidilebilir zannımca. Ama olayın biraz daha açıklanması halinde çözüm üretileceği kanaatindeyim. Biraz daha açıklayıcı done sunarsanız, sorununz çerçevesinde araştırma da yapıp yardımcı olmaya çalışırım.

saygılarımla

Müvekkilim Belediye ile fırın işletmek için bir kira sözleşmesi yapıyor.Ancak her yıl için yeni bir kira sözleşmesi yapmış,aslında 5 yıldır orada fırıncı olarak kiracı.En son kira sözleşmesi 01.01.2004 başlangıç tarihli ve kira sözleşmesi de 1 yıllık gözüküyor.Ekim 2004 'de belediye fen işleri müdürlüğü kiralananın deprem riski taşıdığını ve yıkılması gerektiğini belirterek tahliye davası açtı ve kazandı.Bu durumda bizim de kiralanana yapmış olduğumuz zorunlu masrafları (örn: fırın ocağı vs..) tahsil imkanımız yok mudur?Zira sözleşmede yerin fırın olarak kullanılacağı da yazıyor.

Bence tarafınıza zorunlu masrafların ödenmesi yönünde karar verilmesi gerekmektedir. Siz yeni bir bilirkişi heyati talep edin, mahkemeye de nelerin incelenmesi gerektiğine ilişkin kısa ve fakat soru şeklinde bir dilekçe sunun. Dosyanın üstünde yer alsın ki bilirkişiyi talepleriniz çerçevesinde yönlendirebilesiniz. O zaman durum değişebilir.

saygılarımla