kiracının kira sözleşmesini feshi

Müvekkil ev kiralamış. Kiralama aşamasında evde herhangi bir sorun görünmemiş neticede kira sözleşmesini karşılıklı imza etmişler. Kiralanan taşınmaz eve taşındıktan kısa bir süre sonra rutubetten dolayı yaşanmaz hal almış. Bilindiği gibi kiracının taşınmadan 2 ay evvel bildirimde bulunma zorunluluğu var bu husus kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde de yer almakta. taraflarca karşılıklı imza edilen sözleşme karşılıklı müzakere edilmemiş. Müvekkilin taşınmazı herhangi bir bedel ödemeden kiralanandan taşınması için ne yapmas gerekiyor?
Taraflarca müzakere edilmeksizin sözleşmede yer alan hususlar TKHK md 6 kapsamına girer mi?
Saygılarımla...

Sayın meslektaşım ,

Öncelikle ; TKHK'dan kastınız 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise bu kanunun 6. maddesi ile olayınız arasında bir bağlantı kuramadım.

Yine kiracı için 2 aylık bildirim süresi öngörüldüğünü ve bunun 'hususi şartlar' bölümünde yer aldığını belirtmişsiniz. Söz konusu 2 aylık sürenin hiçbir kanuni dayanağı olduğunu zannetmiyorum. 6570 Sayılı Kanun'da kiracı için kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün öncesine kadar fesih bildirimi süresi tanınmıştır. Borçlar Kanunu'nda da yaz dönemi-kış dönemi gibi zirai dönemlik ve 6 aylık fesih bildirimi süresi olmak üzere süreler düzenlenmiştir. Ancak 2 aylık bir süre kanuni değildir.

Müvekkilinizin taşınmazı tazminatsız olarak tahliye etmesinin yolu ise 6570 Sayılı Kanun'dan değil Borçlar Kanunu'nun ilgili düzenlemelerinden geçmektedir. Borçlar Kanunu madde 264 önemli sebeplerden ötürü fesih konusunu düzenlemektedir. Bu maddeye göre taraflardan birisi için kira ilişkisini çekilmez hale getiren önemli bir sebebin varlığı durumunda kanuni bildirim süresine uymak koşulu ile sözleşme süresinden önce feshedilebilir. Bu kanuni fesih bildirim süresi ise 3 aydır ( yerel adetlerdeki kira dönemi sonu için / adet yoksa 6 aylık kira dönemi için ).

Ancak , unutulmamalıdır ki kiralayanın kiralanan malı kullanılabilir halde teslim ve sözleşme süresince de kullanıma uygun şekilde bulundurma , bakım ve onarım yapma vs. yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüğe aykırılık durumunda ise kiralayan , ayıba karşı tekeffül hükümleri uyarınca sorumlu olacaktır. Sizin olayınız ile birebir örtüşen bu durum ve sorumluluk Borçlar Kanunu madde 250'de düzenlenmiştir. Bu maddeye dayanarak kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesi mümkündür. Bunun içinse öncelikle kiralayana ihtarname çekilerek kiralanandaki ayıpların giderilmesinin istenmesi ve bunun için uygun bir sürenin verilmesi gerekir. Eğer ki verilen süre içerisinde ayıplar giderilmez ise , herhangi bir dava açmaya gerek kalmaksızın tek taraflı irade beyanı ile 'fesih' hakkı kullanılabilir ve kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Müvekkilinize Borçlar Kanunu madde 250'ye dayanarak gerekli şekil şartlarını haiz bir ihtarname çekmesini ve verilen sürede gerekli onarımların yapılmaması durumunda derhal kira sözleşmesini feshedebileceğini belirtmenizin uygun olduğu düşüncesindeyim.

/// ALINTI : ''BK. 250/1 maddesinde düzenlenen kiralananın akde muhalefeti nedeniyle kiracının kira sözleşmesini sona erdirebilme hakkı, tıpkı BK. 249/2’deki hak gibi, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlara ilişkin kira akitleri bakımından da geçerlidir.''

İyi çalışmalar dilerim.

KHTK md.6/1 "Satıcı veya sağlayıcının tüketiciyle müzakere etmeden, tek taraflı olarak sözleşmeye koyduğu, tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde iyi niyet kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme koşulları haksız şarttır."
Kira sözleşme bu kapsamda değerlendirilemez.

Alıntı: Yazan Av.Anıl Göksel Sayın meslektaşım , Öncelikle ; TKHK'dan kastınız 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise bu kanunun 6. maddesi ile olayınız arasında bir bağlantı kuramadım. Yine kiracı için 2 aylık bildirim süresi öngörüldüğünü ve bunun 'hususi şartlar' bölümünde yer aldığını belirtmişsiniz. Söz konusu 2 aylık sürenin hiçbir kanuni dayanağı olduğunu zannetmiyorum. 6570 Sayılı Kanun'da kiracı için kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün öncesine kadar fesih bildirimi süresi tanınmıştır. Borçlar Kanunu'nda da yaz dönemi-kış dönemi gibi zirai dönemlik ve 6 aylık fesih bildirimi süresi olmak üzere süreler düzenlenmiştir. Ancak 2 aylık bir süre kanuni değildir. Müvekkilinizin taşınmazı tazminatsız olarak tahliye etmesinin yolu ise 6570 Sayılı Kanun'dan değil Borçlar Kanunu'nun ilgili düzenlemelerinden geçmektedir. Borçlar Kanunu madde 264 önemli sebeplerden ötürü fesih konusunu düzenlemektedir. Bu maddeye göre taraflardan birisi için kira ilişkisini çekilmez hale getiren önemli bir sebebin varlığı durumunda kanuni bildirim süresine uymak koşulu ile sözleşme süresinden önce feshedilebilir. Bu kanuni fesih bildirim süresi ise 3 aydır ( yerel adetlerdeki kira dönemi sonu için / adet yoksa 6 aylık kira dönemi için ). Ancak , unutulmamalıdır ki kiralayanın kiralanan malı kullanılabilir halde teslim ve sözleşme süresince de kullanıma uygun şekilde bulundurma , bakım ve onarım yapma vs. yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüğe aykırılık durumunda ise kiralayan , ayıba karşı tekeffül hükümleri uyarınca sorumlu olacaktır. Sizin olayınız ile birebir örtüşen bu durum ve sorumluluk Borçlar Kanunu madde 250'de düzenlenmiştir. Bu maddeye dayanarak kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesi mümkündür. Bunun içinse öncelikle kiralayana ihtarname çekilerek kiralanandaki ayıpların giderilmesinin istenmesi ve bunun için uygun bir sürenin verilmesi gerekir. Eğer ki verilen süre içerisinde ayıplar giderilmez ise , herhangi bir dava açmaya gerek kalmaksızın tek taraflı irade beyanı ile 'fesih' hakkı kullanılabilir ve kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Müvekkilinize Borçlar Kanunu madde 250'ye dayanarak gerekli şekil şartlarını haiz bir ihtarname çekmesini ve verilen sürede gerekli onarımların yapılmaması durumunda derhal kira sözleşmesini feshedebileceğini belirtmenizin uygun olduğu düşüncesindeyim. /// ALINTI : ''BK. 250/1 maddesinde düzenlenen kiralananın akde muhalefeti nedeniyle kiracının kira sözleşmesini sona erdirebilme hakkı, tıpkı BK. 249/2’deki hak gibi, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlara ilişkin kira akitleri bakımından da geçerlidir.'' İyi çalışmalar dilerim.

Sayın meslektaşım,

THS'ye yazdığınız cevaplarınızı, bir avukata yakışır şekilde çok özenli yazdığınız için, size açık alandan da ayrıca teşekkür etmek istedim. Teşekkür ediyorum.

Verdiğiniz cevaplardan ötürü hepinize ayrı ayrı teşekkür ederim...
İyi çalışmalar...