Noter tarafından tasdik edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi.

Sevgili meslektaşlar. Elimde çeşitli firmalarca hazırlanmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri mevcut. Bu sözleşmelerin bir kısmı adi yazılı şekilde yapılmış, bir kısmıda inşaat şirketi tarafından hazırlanmış ve noter huzurunda alıcı ve satıcı tarafından imzalanmıştır. Yaptığım araştırmalar neticesinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerin bizzat noterler tarafından düzenlenmesi gerektiğini öğrendim (Noterlik kanunu 89. madde) Noter tarafından düzenlenmeyen sözleşmeler şekli noksanlık nedeniyle geçersiz kabul ediliyor. Bu konuda tam benim soruma uygun bir Yargıtay kararı bulamadım. Sorum şu; inşaat şirketleri tarafından hazırlanıp noter huzurunda imzalanan sözleşmelere dayanarak tapu iptali ve tescili davaları açarsak,sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davamız reddedilir mi? yada bu sözleşmelerde bahsi geçen ceza-i şart taleplerimiz sözleşme geçersiz olduğu için geçersiz mi kabul edilecek? Gözden kaçırdığım bir husus mu var? isim vermek istemiyorum ama anlı şanlı inşaat şirketleri geçersiz olduğunu bile bile bu tarz gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerini imzalamazlar diye düşünüyorum. Konu hakkında bilgisi olan meslektaşlardan yardımcı olmalarını diliyorum.

Sözleşmelerin niteliği farklı herhalde. Siz gayrımenkul satış vaadi olarak değerlendirmişsiniz ama yapılan sözleşmeler sanki, yüklenicinin yaptığı binalardaki dairelerin 3. kişilere satışına ilişkin gibi. Eğer böyle ise yapılan sözleşmeler, satış vaadi değil alacağın temliki sözlemesidir ( BK.m.162 vd.) Yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yaptığı binadaki daireleri 3. kişilere satmışsa, sözleşmenin el yazılı olması dahi yeterlidir. Yüklenici, kendisine ait arsaya yaptığı binadan daireler satsa da ( yap-satçılık ) durum değilmez. Burada arsa sahibi ile yüklenici sıfatı birleştiğinden, el yazılı olsa da yapılan satışlar geçerlidir.

Üstadım benim elimdeki örneklerde arsa sahibi ve müteahhit aynı şirket. inşaat tamamlanmadan satış yapıldığı için ben hala gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğunu düşünüyorum. Arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleştiği hallerde adi yazılı belgelerle de satışın geçerli olduğuna ilişkin elinizde yargıtay kararı var ise benimle paylaşırsanız sevinirim. Teşekkürler.

Olayınızda arsa sahibi ile yüklenici sıfatı birleştiğinden ( yap - satçılık ), yapılan sözleşmeler satış vaadi değil, alacağın temliki sözleşmesidir ve geçerlidir. Sözleşmelerin geçerliliği için el yazılı olması yeterlidir. Yüklenici, varsayımsal olarak yaptığı binada alacağı ücretin ( daireler ) bir kısmını müvekkillerinize temlik etmiş. Burada satış vaadi değil, alacağın temliki var. Bu konuda bir çok Yargıtay kararı okudum ama şu an hazır elimde yok.

Arsa sahibi bir üçüncü kişi olsa o zaman, bahsi geçen sözleşmeler alacağın temliki olup arsa sahibine karşı dava açma hakkı verir. Bu konuda Yargıtay Kararı çoktur. Ancak arsa sahibi ile yüklenici aynı kişi olduğunda bu sözleşme nasıl alacağın temliki oluyor onu çözemedim. Yargıtay Kararı varsa merakla bekliyorum. Çünkü alacağın temliki için ortada bir alacak olmalı. Yani bir alacaklı, bir borçlu ve bir de alacak olmalı. Şayet alacaklı ile borçlu aynı kişi ise ortada bir alacak-*borç yoktur ve olmayan şey devredilemez. Kısacası yüklenici kendinden olağan alacağını devretti denemez. Yine de Yargıtay Kararı bekliyorum.

üstadım ilginize teşekkürler. Bahsettiğiniz Yargıtay Kararlarını buldum. Kararlar meşhur 1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'na atfedilerek düzenlenmiş kararlar. Ancak bu şekilde adi yazılı belge ile bağımsız bölüm satın alan, ödemesi gereken paraları ödeyen ve bağımsız bölümü de fiilen kullanmaya başlamış alıcıların mağduriyetlerini gidermek için MK 2. maddeye dayanarak, istisnai bir düzenleme içeriyor. Şeklen geçersiz bir sözleşmeye geçerlilik kazandırmıyor. Yani, sizce alacağın temliki bence gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olan sözleşmede yazan mülkiyetin devri dışındaki, örneğin cezai şart gibi hükümler bu kararlara rağmen şekil noksanlığı nedeniyle geçersiz olmaya devam etmektedirler. Saygılar

konu hakkında sitede ilgili bir makale vardı. Geçersiz şekil olsa bile arsa payının devri gerçekleçmişse sözleşmenin şekil eksikliği ileri süremiyor sanıyorum. ARsa payı devrolmamışsa ama sözleşmenin ifasına başlanmışsa ne olur bilemiyorum. Makaleyi incelemenizi tavsiye ederim. kolaylıklar...

Sayın İlksan,
Bulduğunuz Yargıtay kararların eklerseniz sevinirim. Özellikli bir konu, tartışmak yararlı olur.
Kaan Bey'in açıklamasına gelince ;
Arsa sahibi tarafından yapılarak tamamlanan binalarda satılan daireler için yapılan sözleşmeler doğal olarak satış vaadi sözleşmesive resmi şekle tabi. Ancak, bina inşaat aşamasında iken, el yazılı sözleşme ile satış yapılmışsa durum farklı. Burada Yargıtay, asa sahibi ile yüklenici sıfatının birleştiğini, satıcının yüklenici sıfatı ile satış yaptığını, yüklenici olarak doğan alacağını el yazılı sözleşme ile 3. kişiye temlik ettiğini kabul edip sözzleşmeyi geçerli kabul ediyor. Böyle bir karar okuduğumu çok net anımsıyorum ama bulamadım.
Sayın İlksan'ın bulduğu kararlar benim söz ettiğim karar değil,edimler yerine getirilmişse geçersizliği ileri sürmenin hakkın kötüye kullunalılması olduğuna ilişkin kararlar her halde. Benim söz ettiğim karar farklı. Bulursam eklerim. İyi çalışmalar.

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/4477
K. 2003/5259
T. 23.6.2003
DAVA : Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 13.3.2003 gün ve 2002/8934-2003/1707 sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, 410. ada 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bina yapan davalıdan 1 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını ve halen kullandığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; taraflar arasında bulunan sözleşme resmi şekilde yapılmadığından mülkiyeti geçirecek nitelikte değil ise de davacının tüm borçlarını eda ettiği, davalının da bağımsız bölümü davacıya teslim ettiği ve davacı tarafından kullanılmakta olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı tapu maliki olup davaya konu olayda yüklenici ve arsa sahibi sıfatının birleşmesinin söz konusu olmadığı bu nedenle tapulu taşınmazların satışının geçerli olması için resmi şekilde yapılması gerektiği, resmi biçimde düzenlenmedikçe geçerli sayılmayacakları, bu itibarla davanın reddine karar vermek gerektiği gerekçesi ile yerel mahkeme kararının bozulması üzerine davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Dava kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 634, Borçlar Kanunun 213 ve Noterlik Kanunun 89. maddeleri gereğince tapulu taşınmazların resmi şekilde satılması gerekir. 30.9.1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı ile bunaistisnagetirilmiştir. Anılan karar özetle

"Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığında geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davası kural olarak kabul edilemez, bununla beraber kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir." Şeklindedir.

Anılan İçtihadı Birleştirme kararı; gerek kendi taşınmazı üzerine, gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, yapım aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemeleri ve böylece Medeni Kanunun 2. maddesine aykırı davranmalarını önlemeyi amaçlamıştır.

Somut olaya gelince; davacı 5.12.1997 tarihte "satış anlaşması" başlığını taşıyan resmi şekilde düzenlenmemiş belgeye dayanmaktadır. Bu belgede satıcı Fahrettin Baysal kendisini yüklenici olarak göstermiş ve yapmakta olduğu binadan 1 numaralı bağımsız bölümün tapusunu en kısa zamanda vereceğini belirtmiştir. Sözleşmenin düzenlendiği tarihte ve halen davalı dava konusu taşınmazda maliktir. Nitekim 25.2.1997 tarihli düzenleme kat karşılığı inşaat sözleşmesi de arsa sahibi Fahrettin Baysal vekili Aziz Yılmazer ile yüklenici Baysal Kuyumculuk İnşaat Taahhüt Turizm ve Ticaret Limited şirketi temsilcisi Fahrettin Baysal arasında yapılmıştır. Bir başka deyişle Fahrettin Baysal sözleşmenin arsa sahibi ve yüklenici olarak iki tarafında da yer almaktadır. Bu durumda arsa sahibi ve yüklenici sıfatı aynı kişide birleşmiş olup, davalı Fahrettin Baysal yapsatçı durumunda olup, olayda 30.9.1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca tescile karar verme olanağı vardır. Bu nedenle karar düzeltme isteğinin kabulü ile yerel mahkeme kararının usul ve yasaya uygun bulunması nedeniyle onanması gerekmiştir.

Yukarıda yazılı nedenlerle, karar düzeltme isteğinin kabulü ile Dairemizin 13.3.2003 tarih ve 2002/8934-2003/1707 sayılı bozma ilamının kaldırılmasına, usul ve yasaya uygunbulunan yerel mahkeme kararının

SONUÇ : ONANMASINA, karar düzeltme harcı yatırılmadığından geri verilmesine yer olmadığına, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, 23.6.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.


Daha farklı kararların da olduğunu biliyorum. Bu karar da yararlı olabilir diye ekledim.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 1995/8926

K. 1996/1847

T. 19.3.1996

• İNŞA HALİNDE BAĞIMSIZ BÖLÜM

• SATIN ALMAK HARİCİ SATIM ( İnşa halinde bağımsız bölüm satın almak )

• ARSA SAHİBİNİN YAPTIĞI İNŞAATTAN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATMASI ( Harici satım )

743/m.634

ÖZET : Bir kişi kendi taşınmazı üzerine parası ile inşaat yaparken bir bağımsız bölümü inşaatı bitirmeye parası yetmediğinden dolayı başka bir kişiye satar ve ondan aldığı para ile muhdesatı bitirir ise böyle bir kişiyi Medeni Kanun’un 634. maddesinin himayesine almamak gerekir. Çünkü, muhdesatın yapımında satın alan kişinin ediminin olumlu katkısı bulunduğundan satıcı da hem yüklenici hem de mal sahibi olma sıfatı birleşir. O kişi artık dır.
Davacının buna yönelik davası üzerinde durularak hüküm tesisi gerekirken inşaası bitmiş bir taşınmazda haricen bağımsız bölüm satışı yapıldığı kanısı ile red kararı verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
DAVA VE KARAR : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 5.7.1994 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda;
Orhan hakkındaki davanın husumet yönünden, diğer davalılar hakkındaki davanın esastan reddine dair verilen 21.9.1995 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle; dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek, gereği düşünüldü:
YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ KARARI :
Davacı, harici satın almaya dayanarak tapu iptali ve tescil istemiştir. Olayda tapu maliki, Mustafa ve Talip'dir. Özel ifraz yapılarak ev yapılmak üzere özel parçalara ayrılan taşınmazda arsa sahipleri paylarına düşen özel parsele bir bodrum bir zemin ve bir birinci kattan ibaret olmak üzere bina yapımına başlarlar. Bodrum katı, ikmal edince davacı Sevda'ya 20 milyon liraya bodrum kattan nizalı dükkanı satarlar. Satış akdi, noterden düzenlenir, bu düzenlemede taahhütname başlığı altında resmi şekilde olmasına karşın sadece satıcıların imzaları alınmış, alıcının sözleşmede imzası olmadığı görülmüştür. Sadece satıcıların satma işlemini resmi şekilde yaptıkları anlaşılmıştır. Satış sözleşmesinde bir dükkan bir bodrum inşa ettiklerini yazmakla, bodrum üzerine zemin ve 1. kat yapılmadan bodrumdan dükkan satıldığı görülmüştür. Şu duruma göre, inşaat sırasında dükkan satıldığı anlaşılmıştır. Nevarki böyle bir satışta satıcılar daha bodrum katın inşaatında oradaki dükkanı sattıklarına göre 1987/21988/2 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararından davacının yararlanıp yararlanmayacağı hususu gözetilmelidir. Zira bir kişi kendi taşınmazı üzerine parası ile inşaat yaparken bir bağımsız bölümü inşaatı bitirmeye parası yetmediğinden dolayı başka bir kişiye satar ve ondan aldığı para ile muhdesatı bitirir ise böyle bir kişiyi Medeni Kanun’un 634. maddesinin himayesine almamak gerekir. Çünkü, muhdesatın yapımında satın alan kişinin ediminin olumlu katkısı bulunduğundan satıcı da hem yüklenici hem de mal sahibi olma sıfatı birleşir. 0 kişi artık yapsatçı'dır. Tek başına bir kişinin kendi parası ile taşınmaza inşaat yapması halini yukarıdaki uygulama ile bir tutmamak gerekir. Davalıların imzalarını taşıyan sözleşmenin tümünün okunması ve yorumundan henüz inşaatı bitmemiş, yapılmakta olan bir muhdesattan dükkanı sattıkları anlamı ortaya çıkmaktadır. Bu sebeple bağımsız bölümün inşaat sırasında satıldığı anlaşılmaktadır. Orhan, Mustafa'nın akdi halefidir. Dükkân alıcıya teslim edildiğine göre onun satın aldığı pay muhdesat olarak, dükkan dışındaki bağımsız bölüme aittir. 0 zaman davacının yukarıda numarası yazılı 1987/21988/2 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararından yararlanıp yararlanmayacağı müzakere edilip, davacının buna yönelik davası üzerinde durularak hüküm tesisi gerekirken inşaası bitmiş bir taşınmazda haricen bağımsız bölüm satışı yapıldığı kanısı ile red kararı verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün ( BOZULMASINA ), oybirliği ile karar verildi.
yarx

Yargıtay kararları için teşekkür ederim. Ancak Yargıtay burada harici sözleşmeye geçerlilik tanırken bunu "alacağın temliki" olarak nitelendirmiyor. Edimin yerine gelmesi nedeniyle şekil şartına aykırılığın MK 2 uyarınca aşılmasından söz ediyor. Sonuç da değişen bişey yok ancak bu gerekçe bana daha makul geldi.

Sayın Kaan, ben o an aklımda olanları, geçmişte okuyupta aklımda kalanları yazdım. Yazdıklarım yine de yararlı oldu.
Ayrıca bu konu ile ilgili daha ayrıntılı kararlar olduğunu hatırlıyorum. Doğal olarak araştırmak gerekiyor.