Kira Artışının iadesi talebi

Merhaba saygıdeğer meslektaşlarım, üstatlarım. Bir hususta bilginize ve görüşlerinize ihtiyacım var.

Müvekkil kiracı olarak bir işyeri tutmuş ve 4 yıldır kiracı olarak kalmakta. Ancak kiraya veren her yılın başında fahiş bir şekilde kirada (TEFE-TÜFE ORANLARIN DIŞINDA) hem TEFE-TÜFE oranlarına göre hem de kendi kafasına göre fazlasıyla kira bedelinde artış yapmış. Bu durumu da müvekkile dayatmış.
Müvekkilde bu işyerinden çıkmak istemediğinden bu tarz TEFE-TÜFE oranları dışında yapılan zamlara itiraz etmemiştir. Ve kira bedellerini zamanında ödemiştir.
Şimdi kira sözleşmesinin süresi sona erdi ve müvekkil bu işyerini boşaltacak.
Bu kanuni artışların dışında kirayaveren tarafından gelişi güzel yapılan haksız kira bedeli arttırımlarının iadesini talep edebilir miyiz?
Ayrıca kira bedeli her yıl kanuni olarak TEFE-TÜFE oranlarına göre arttırılmaz mı ? Kiraya verenin bu şekilde istediği zam tutarının müvekkile dayatması haklı mı ?
Müvekkilin bundan doğan stopaj zararlarını da isteyebilir miyiz ?

Yardımlarınız için çok teşekkür ederim meslektaşlarım.

İsteyemezsiniz, çünkü onun istediği rakamı ödeme yükümlülüğünüz yoktu.

Kira sözleşmesinin yenilenme zamanında kira bedelleri kiralayan tarafından belirlenmez, sözleşme ve kanuna göre belirlenir. Sizin de belirttiğiniz gibi kanunun bu konudaki düzenlemesi açık ve kiracı da artışı kiralayanın isteğine göre değil, kanuna göre yapabilirdi.

Kiralayanın istediği oranda artış yapılmaması bir tahliye sebebi de değil (kiralayan en fazla kira tespit davası açabilir, kira miktarına istinaden tahliye davası açamaz), dolayısıyla da artışı "dayatma sonucu" değil, teknik olarak "kendi rızanızla" yapmış oluyorsunuz.

sayın admin verdiğiniz cevap için çok teşekkür ederim.
Ancak şöyle bir durum var sözleşmede taraflar, Kira Artırımı için "Yargıtay içtihatları ve hak ve nesafet kurallarına göre artırım yapacaktır." demektedir.

Ancak kiraya veren bunun çok ötesinde bir artırım yapmış. Müvekkil kiracı ise bu hususu işyerini kaybetmemek için mecbur kabul etmiş. Ancak yine de iradesiyle ödediği için herhangi bir alacak hakkının doğmadığını mı düşünmeliyiz.?

Kira artış miktarı sözleşmedeki maddeden bağımsız olarak BK 344 gereğince "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını" kadar olacaktı.

Kiracı bu oranda artış yaptığı takdirde, kiralayanın uygulayabileceği HİÇBİR YAPTIRIM yoktu. BK. 347 gereğince "Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez". Dolayısıyla kiranın kiralayanın isteği doğrultusunda arttırılmaması durumunda "işyerinin kaybı" da söz konusu değildi.

Bu nedenle artış konusundaki anlaşmanın iradi olduğu sonucuna varılıyor.

Alıntı: Yazan Av.enesturhan Merhaba saygıdeğer meslektaşlarım, üstatlarım. Bir hususta bilginize ve görüşlerinize ihtiyacım var. Müvekkil kiracı olarak bir işyeri tutmuş ve 4 yıldır kiracı olarak kalmakta. Ancak kiraya veren her yılın başında fahiş bir şekilde kirada (TEFE-TÜFE ORANLARIN DIŞINDA) hem TEFE-TÜFE oranlarına göre hem de kendi kafasına göre fazlasıyla kira bedelinde artış yapmış. Bu durumu da müvekkile dayatmış. Müvekkilde bu işyerinden çıkmak istemediğinden bu tarz TEFE-TÜFE oranları dışında yapılan zamlara itiraz etmemiştir. Ve kira bedellerini zamanında ödemiştir. Şimdi kira sözleşmesinin süresi sona erdi ve müvekkil bu işyerini boşaltacak. Bu kanuni artışların dışında kirayaveren tarafından gelişi güzel yapılan haksız kira bedeli arttırımlarının iadesini talep edebilir miyiz? Ayrıca kira bedeli her yıl kanuni olarak TEFE-TÜFE oranlarına göre arttırılmaz mı ? Kiraya verenin bu şekilde istediği zam tutarının müvekkile dayatması haklı mı ? Müvekkilin bundan doğan stopaj zararlarını da isteyebilir miyiz ? Yardımlarınız için çok teşekkür ederim meslektaşlarım.

TBK.78
Borçlanılmamış edimin ifası
Borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimse, bunu ancak, kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir.

Alıntı: Yazan LLM. Avukat Ömer Faruk İlgün TBK.78 Borçlanılmamış edimin ifası Borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimse, bunu ancak, kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir.

Meslektaşım burada müvekkil kiralayan açısından bakarsak, kira bedellerinin bu kadar fahiş olup, kiraya veren tarafından kanununa uygun artırım yapılmadığını bilmemesi ve kendisine tahakkuk ettirilen bedelleri normal şekilde ödemesi bu maddeden yararlanmamızı sağlar mı ?

YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2000/10330
K. 2000/10511
T. 6.11.2000

DAVA : Dava dilekçesinde 72.500.000 lira için yapılan ilamsız takibe vaki itirazın iptali takibin devamı %40 icra inkar tazminatının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
KARAR : Davada, kira sözleşmesindeki artış şartı gereğince ödenmesi gereken kira parasının Haziran/2000 ayında 72.500.000 lira eksik ödenmesi nedeniyle bu miktarın tahsili için yapılan takibe vaki itirazın iptali istenilmiş, davalı davanın reddini savunmuş, mahkemece 4531 sayılı yasa uyarınca aylık kira bedelinin %25'ten fazla artırılamayacağı gerekçesi ile davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında ihtilafsız olan 1.3.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi iki yıl süreli olup, hususi şartların sekizinci maddesinde; "2000-2001 yılları için ödenecek kira parasının, hükümet tarafından açıklanan enflasyona 5 puan ( yüzde olarak ) ilave edilmek suretiyle belirleneceği" yer almış bulunmaktadır.
4531 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesi Hakkındaki Kanunun birinci maddesi uyarınca; "sözleşmelerde kararlaştırılan kira paralan 2000 yılında yıllık %25 oranında arttırılabilir... Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz. Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur" Yasanın açık buyurucu bu hükmü dikkate alınarak mahkemece 1.3.2000 tarihinde başlayan yeni dönem kira parasının bir önceki dönem kira parası %25 oranında arttırılmak suretiyle 212.500.000 lira olarak tespiti ile bu miktar ödendiğinden bahisle davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Öte yandan davalı tarafından Mart, Nisan ve Mayıs 2000 aylarına ait kira paraları, kira sözleşmesinin hususi şart sekizinci maddesinde belirlendiği gibi özel artış şartı uygulanmak suretiyle 285.000.000 lira olarak yatırılmıştır. Borçlar Kanununun, 62. maddesine göre; "Borçlu olmadığı şeyi ihtiyariyle veren kimse hataen kendisini borçlu zannederek verdiğini ispat etmedikçe onu istirdat edemez..." Kanunu bilmemek mazeret sayılamayacağı gibi ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin ödeme yapan davalı kiracı, sonradan böyle bir nedene dayanarak istirdat davası açması da mümkün değildir.
O halde yerel mahkemenin kararı yukarıdaki gerekçelerle ve sonucu itibariyle doğru bulunduğundan ötürü onanmalıdır.
SONUÇ : Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA 6.11.2000 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.