Kat Karşılığı İnşaat - Gayrımenkul Satış Vaadi ve Tapu İptal davası

Arsa sahibi A Yüklenici Y ile Noterden Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalıyor, daha sonra Y kendisine isabet eden 1 no.lu daireyi G' ye noterden Satış Vaadi Sözleşmesi ile satmayı vaad ediyor. Bu arada A ile Y sözlü olarak Y' ye isabet edecek dairenin numarasını değiştirip 1 yerine 2 no.lu dairenin Y' ye ait olmasına karar veriyorlar. İnşaat tamamlanıyor. A tarafından Y' nin G ile imzaladığı satış vaadi sözleşmesine istinaden ancak aralarında takas yapıldığı için 2 no.lu daire G' ye tapuda devir ediliyor. Bu arada A ile G usul füruu. Daha sonra G kötü niyetli olarak A ile Y' ye noterden yapılan Satış Vaadi Sözleşmesine istinaden kendisine satılması vaad edilen 1 no.lu dairenin devir edilmediği gerekçesi ile tapu iptal ve tescil davası açıyor. Gerekçe ile resmi şekilde düzenlenen Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tadilinin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olması. Bu durumda A hem 2 no.lu daireyi G' ye tapuda devir etmiş durumda hem de 1 no.lu daire ile ilgili tescil davası ile karşı karşıya. Yüklenici ortada yok. Görüşlerinizi ve varsa Yargıtay kararlarını paylaşmanızı rica ediyorum.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle tabi olduğu için, sözleşme tadili de resmi şekilde yapılmalıdır. Sözlü mutabakat geçerli değildir. Olayınızda, arsa sahibi, sözleşmeye göre kendisine kalacak daire olan 2 no'lu daireyi G'ye devretmiş. Yüklenici ile G arasında yapılan satış vaadi sözleşmesine göre eğer 1 no'lu daire Y adına kayıtlı ise G satış vaadi sözleşmesine dayanarak tescil davası açabilir. Açıkcası, G açtığı tescil davasında haklı görünüyor. Ancak, 1 no'lu daire arsa sahibi adına kayıtlı ise arsa sahibine karşı tescil davası açamaz, zira satış vaadi sözleşmesini Y ile yapmış. 1 No'lu daire şuan kimin adına kayıtlı? Maalesef, arsa sahibi G'ye sözleşmeye göre kendisine ait olan 2 no'lu daireyi devretmiş

Sayın Avercan38,

Öncelikle cevabınız için teşekkür ederim. Dava konusu Daire arsa sahibi üzerinde kayıtlı . Daha doğrusu Kat irtifakına çevrildiğinde tüm daireler arsa sahibi adına olmuş, arsa sahibi tarafından müteahide ait olan daireler zaten satılmış olduğundan tapuda satın alan kişilere devir edilmiştir. Müteahidin 3 dairesi var hepsi devir edilmiş. Arsa sahibi tarafından devir edilen dairelerden biri de G' ye satış vaadi sözleşmesi gereği devir edilen daire. Bu durumda G hem zaten satın aldığı daireyi devir almış olmasına rağmen şekil yönünden eksikliğe dayanarak kötü niyetli olarak tapu iptal tescil davası açmış durumda.

Resmi şekle tabi olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde esaslı değişiklik yapan ek sözleşmelerin de resmi şekilde yapılması gerekmekte ise de, yerine getirilmiş sözleşmelerde, arsa payının alıcısı adına tapuda geçirilmiş olması halinde ve konumuzla ilgisi olmayan diğer hallerde bu kuralın uygulanmayacağı , geçersiz sözleşmenin tarafları bağlayacağı, geçersiz sözleşme uygulanmış ise artık geçersizliğinin ileriye sürülemeyeceği Yargıtayca öngörülmektedir.

Somut olayda , geçersiz olan tadil sözleşmesi yerine getirilmiş, taraflar edimlerini ifa ile 2 numaralı daire G adına tapuda tescil edilmiştir. Sonradan şekil noksanlığının ileriye sürülmesi objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşamaz.

Diye düşünüyorum.

Merhaba Sayın Kocabaş,

Bende böyle düşünüyorum ancak sanırım hakim böyle düşünmüyor. Talebin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu düşünüyorum ve buna göre savunmamı şekillendirdim. Ancak bu konuda Yargıtay içtihatlarına ihtiyacım var.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/6868

K. 2004/3746

T. 5.7.2004

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TADİLİ ( Yüklenicinin Temerrüdü Halinde Cezai Şart Ödeneceğine İlişkin Değişikliğin Resmi Şekilde Yapılması Mecburiyeti - Resmi Şekilde Yapılan Sözleşmede Adi Yazılı Sözleşmeyle Yapılan Değişiklik İfa Edilmişse Geçerli Hale Geleceği )

• YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde - Resmi Şekilde Yapılan Sözleşmede Adi Yazılı Sözleşmeyle Değişiklik Yapılamayacağı - Adi Yazılı Sözleşmeyle Yapılan Değişiklik İfa Edilmişse Geçerli Hale Geleceği )

• RESMİ ŞEKİLDE DÜZENLENEN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Adi Yazılı Sözleşmeyle Tadil Edilememesi - Adi Yazılı Sözleşmeyle Yapılan Değişiklik İfa Edilmişse Geçerli Hale Geleceği )

• CEZAİ ŞART TALEBİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle - Sözleşmede Değişiklik Yapan Geçersiz Adi Yazılı Sözleşmenin İfa Edilmekle Geçerli Hale Geleceği )

• ESER SÖZLEŞMESİ ( Belli Bir Payın Yükleniciye Devrini de İçeren Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Resmi Şekilde Yapılmasının Zorunlu Olduğu )

• ADİ YAZILI SÖZLEŞME ( Resmi Şekilde Yapılan Sözleşmenin Adi Yazılı Sözleşme İle Değiştirilemeyeceği/ Değişiklik Sözleşmesi İfa Edilmişse Artık Bunun Geçersizliği İleri Sürülemeyeceği - Eser Sözleşmesi )

• KOOPERATİFİN DÜZENLEME ŞEKLİNDE AKDETTİĞİ ESER SÖZLEŞMESİ ( Adi Yazılı Sözleşme İle Değiştirilmesi - Uygulanmakla Değişiklik Sözleşmesinin Geçerli Hale Geleceği )

818/m.12,213,355

4721/m.634

1512/m.60

ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart talebine ilişkindir. Eser sözleşmeleri şekil şartına tabi değil ise de taşınmazın satışına veya satış vaadine ilişkin sözleşmeler şekle tabidir. Belli payın yükleniciye devrini de içeren kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekle tabidir. Resmi şekilde yapılan sözleşmenin adi yazılı sözleşme ile değiştirilmesi mümkün değildir. Ancak değişiklik ifa edilmiş ise geçersizlikten bahsedilemez. Uygulanmakla değişiklik sözleşmesi geçerli hale gelir. Somut olayda ek protokol haricen düzenlenmiş olması nedeniyle geçersiz ise de, davalı kooperatif doğan gecikmeler karşılığında iki seferde arsa sahiplerine toplam 1.500.000.000.-TL, o günkü kurla yaklaşık 500.000 DM tutarında cezai şart ödediğini savunduğundan mahkemece bu husus üzerinde durularak bedel ödenmesi karşılığında süre uzatımı verilip verilmediği tesbit edilip, bedel ödenmiş ise ek sözleşmenin geçerli hale geldiği kabul edilerek şimdiki gibi dava reddedilmeli, aksi takdirde işin esasına girilerek işin gecikmesine neden olacak önemli sebepler var ise süreye etkisi nazara alınmalı ve davalı yapı kooperatifinin tacir olmadığı da dikkate alınarak cezai şartın tenkisi gerekip gerekmeyeceği de takdir edilerek dava sonuçlandırılmalıdır.
DAVA : Hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacıların murisi A.A. ile yüklenici kooperatif arasında imzalanan 14.5.1993 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne göre inşaatların süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 aydır. İnşaatlar bu süre içinde bitirilmezse geçen her ay için bağımsız bölüm başına ayrı ayrı 500 DM cezai şart ödenecektir. Bu sözleşmeye göre süre 14.5.1996 tarihinde sona ermektedir.
İnşaatlar ilk sözleşme ile belirlenen tarihte bitirilip teslim edilmeyince muris ile kooperatif 14.3.1997 tarihli düzenleme şeklinde ek sözleşmeyi imzalamışlardır. Bu sözleşmeye göre inşaatların bitim tarihi sözleşme tarihinden itibaren 30 ay yani 14.9.1999 olarak kararlaştırılmıştır. Ana sözleşmedeki şekil şartına uygun olarak düzenleme şeklinde akdedilen bu sözleşme geçerli olup tarafları bağlayıcıdır.
Muris A.A. 28.7.1998 tarihinde Ö. ve R.A'ya noterden düzenleme şeklinde vekalet vermiş, adı geçen kişiler bu vekalete dayanarak davalı kooperatif ile 10.9.1998 tarihli ek protokolü tanzim etmişlerdir. Haricen düzenlenen bu protokole göre inşaatların bitim tarihi 31.12.2002 tarihi olarak belirlenmiş, inşaatlar bu tarihte bitirilmezse ana sözleşmedeki cezai şartın geçerli olacağı kabul edilmiştir.
Eser sözleşmelerinin yapımında yasa koyucu tarafları bir şekil şartına bağlı tutmadığı halde, taşınmazın tamamı veya bir bölümünün satışında veya vaadinde belli bir şekle uymaya mecbur etmiştir. Bu nedenle belli bir payın yükleniciye devrini de içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi ( düzenleme ) şekilde yapılması zorunludur ( BK. 213, MK. 634, Noterlik Kanunu 60. madde ). BK. 12. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılan sözleşmenin adi yazılı sözleşme ile değiştirilmesi mümkün değildir. Ne var ki değişiklik sözleşmesi ifa edilmişse artık bunun geçersizliği ileri sürülemez. Uygulanmakla değişiklik sözleşmesi geçerli hale gelmiştir ( Y. 15. HD. 16.4.1996 tarih E. 1698, K. 2144 sayılı kararı ).
Somut olayda 10.9.1998 tarihli ek protokol haricen düzenlenmiş olması nedeniyle geçersiz ise de, davalı kooperatif 19.1.2001 günlü cevabi ihtarında ve davaya cevabında, doğan gecikmeler karşılığında iki seferde arsa sahiplerine toplam 1.500.000.000.-TL, o günkü kurla yaklaşık 500.000 DM tutarında tazminat ödediğini savunduğundan mahkemece bu husus üzerinde durularak bedel ödenmesi karşılığında süre uzatımı verilip verilmediği tesbit edilip bedel ödenmiş ise ek sözleşmenin geçerli hale geldiği kabul edilerek şimdiki gibi dava reddedilmeli, aksi takdirde işin esasına girilerek işin gecikmesine neden olacak önemli sebepler var ise süreye etkisi nazara alınmalı ve davalı yapı kooperatifinin tacir olmadığı da dikkate alınarak cezai şartın tenkisi gerekip gerekmeyeceği de takdir edilerek dava sonuçlandırılmalıdır.
Tüm bu yönler gözetilmeyerek harici sözleşmeye geçerlilik tanınmak suretiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davacılar yararına BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 05.07.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.
yarx

Çok Teşekkürler Yücel Bey. Ancak bizim olayımızda kat karşılığı sözleşmesinin tarafları ile satış vaadi sözleşmesinin tarafları farklı. Fakat Satış vaadinin tarafı olan davacı G' de zaten bu değişikliği biliyor ve tapuda kendisine 2 no.lu dairenin devrini de kabul ederek tapuyu almış. Bu durumda da söz konusu kararın geçerli olacağını düşünüyorum. Ne dersiniz ?

Alıntı: Yazan AvukatNur Satış vaadinin tarafı olan davacı G' de zaten bu değişikliği biliyor ve tapuda kendisine 2 no.lu dairenin devrini de kabul ederek tapuyu almış. Bu durumda da söz konusu kararın geçerli olacağını düşünüyorum.

Aynen katılıyorum. Birebir içtihat bulmak güç olabilir. Fakat kural aynıdır. Taşınmaz G adına tescil edildiğine göre karardaki kural onun yönünden de geçerlidir.Esasen burada G,Y'nin halefi durumunda olduğundan arsa sahibine karşı yükleniciden bağımsız olarak hareket etme ve talepte bulunma durumunda değildir.