Tapusuz Taşınmazın Satışı, Tahliye ve Ecrimisil Davası

Merhaba meslektaşlarım,

Müvekkilin babası 2004 yılında tapusu henüz çıkmamış konutu (A)'ya satmış. Kendi aralarında adi yazılı sözleşme imzalamışlar. Teminat olarak da 30.000,00 TL'lik senet vermiş (Senet üzerinde teminat olduğuna ilişkin bir ibare yok. Sözleşmeye ulaşamadık. (A) konutta oturmaya başlamış. Daha sonra (A) kötü niyetli olarak senedi icra takibine koymuş. Müvekkilin babası vefat edince takip mirasçılara yöneltilmek suretiyle müvekkilin maaşına haciz konulmuş.

Sonuç olarak (A) 8 yıldır konutun zilyetliğine sahip, aynı zamanda kendisine teminat olarak verilen senedi takibe koyarak haciz yoluyla senet bedelini tahsil etmekte.

Taşınmazın tapusu henüz çıkmadı, kooperatif ile hukuki anlaşmazlıklardan dolayı süren yargılama süreci henüz yeni sonlanıyor ve bağımsız bölümün tapusu tek mirasçısı olarak müvekkil üzerine tescil edilecek.

Müvekkil de (A)'yı tahliye ve 8 yıllık kullanma bedeli istiyor. Bu durumda hangi sebebe dayanarak tahliye ve ecrimisil davası açabiliriz, dava açmak için taşınmaz tapusunun müvekkil üzerine tescilini mi beklemeliyiz?

Merhaba,

Müvekkiliniz adına tapu çıktıktan sonra, taşınmazı halihazırda kullanan kişiye karşı müdahalenin men'i ve üzerinde yapı varsa ve yıkılmasını istiyorsanız kal davası açabilirsiniz.

Ancak haksız işgal sebebiyle 8 yıllık kullanım (haksız işgal tazminatı) bedelini talep edebileceğinizi düşünmüyorum. Bu ecrimisil olarak talep edilebilir ki, bunun bir takım koşulları vardır. Bunlar kısaca, zilyedin kötü niyetli olması ve hak sahibinin haksız işgal sebebiyle zarara uğramış olmasıdır. Burada müvekkiliniz, adına tapu kaydı çıktıktan sonra hak sahibi olacaktır ve bu tarihten itibaren müdahalenin men'i talebinde bulunabilir, geriye dönük ecrimisil talebinde bulunamaz kanaatindeyim.

Cevabınız için teşekkür ediyorum meslektaşım. Müvekkil adına çıkacak olan tapu bir daireye ait olduğundan üzerinde yapı olması ve yıkılması talebi gibi bir durum söz konusu değil.

Uyuşmazlığa konu dairenin bulunduğu sitede kat mülkiyeti kurulması amacıyla açılan dava uzun yıllardır devam etmekteydi mahkemece verilen karar tebliğ aşamasında yakın bir tarihte kesinleşecek ve tek varis olarak dairenin tapusu müvekkil adına tescil edilecek.

Söz konusu tapusuz daire müvekkilin babasına ait iken bir başkasına satıp tapu çıktığında devretmeyi taahhüt ederek senet imzalıyor. Karşı taraf ise hem evde oturup hem de teminat amaçlı verilen senedi icra takibine koyuyor. Müvekkilin babasını açıkça zarara uğrattıkları gibi müvekkilin de maaşına haciz konuluyor. Bu durumda mirasçı sıfatıyla hareket edilemez mi, yani mirasçı sıfatıyla geriye dönük ecri misil talebinde bulunamaz mı?

Ecrimisil davaları, hem malik tarafından hem de zilyet tarafından açılabilir. Yani, ecrimisil davası hem ayni hakka hem de şahsi hakka dayanılarak açılabilir diye biliyorum. Dairenin hali hazırda içme suyu abonelik sözleşmesi de müvekkilin halasına ait. En azından geriye dönük olarak 5 yıllık ecri misil talebinde bulunulamaz mı?

Zilyetlik -her ne kadar söz konusu senet devralan tarafından haksız olarak takibe koyulsa da- miras bırakanın zilyetliği devri sebebiyle şu an karşı tarafın kullanımında. Yani karşı taraf zilyetliği bu devre dayanarak kullandığını ileri sürecektir.

Zira benzer bir dava başımdan geçti. Müvekkillerin dedesine devredilen tapusuz taşınmazın zilyetliğini dedenin ölümünden sonra kullanan müvekkillere karşı, tapuyu alan mirasçılar tarafından müdahalenin men'i ve ecrimisil talepli dava açılmıştı. Müdahalenin men'ine karar verildi. Ancak müvekkiller açısından zilyetliği bir hakka dayalı olarak ellerinde bulundurdukları ve hala bu hakkın kendilerine verileceği inancında oldukları için, yani kötüniyetli zilyet olmadıkları için, geriye dönük tüm ecrimisil talebleri reddedildi. Ecrimisil talep etmeniz halinde böyle bir savunma ile karşılaşma olasılığınız yüksek.