Uyarlama Davası

Meslektaşlarım;
Müvekkil Belediyeye ait bir dükkanda Kiracı olarak Restorant işletiyor, ihaleye girilip sözleşme imzalanmış ve aylık kira bedeli 6.000 TL. Belediyeye ait bu iş merkezin de aynı katta hemen karşısında bir restorant daha var, orasının kirası 5.000 TL.
İki Dükkanın ihalesi eş zamanlı yapılmış ancak müvekkilin dükkanın metrekaresinin biraz daha fazla olması sebebiyle Bin TL daha fazla değer biçilmiş. Sorun şu ki; Yürüyen merdivenden çıkan insanlar ilk olarak karşı restorantı görüyor orada ki nazik garsonlar buyur edince müşteriler orayı tercih ediyor( ben dahil ). Bununla ilgili olarak Kira Tespiti veyahut Uyarlama davası açmayı düşünüyorum, Bilirkişi marifetiyle iki dükkan arasında yürüyen merdiven ve dükkanların konumları nazara alınarak bir tespit yaptırıp kira bedelini düşürebilir miyim? Uyarlama davası için sanırım temerrüde düşmeme koşulu var, ancak sırf dükkanların konumu nedeniyle diğer restorantın işleri çok iyi giderken, bizim ki sinek avlıyor ve bu yüzden ara sıra temerrüde düşüyor. Olaya tacir gözüyle bakılacağı zaman gerçekten diğer dükkanın kira bedeli daha yüksek müvekkilin ki daha düşük olmalıydı. Böylesi daha hakkaniyete uygun olacaktır diye düşünüyorum. ne önerirsiniz?

yapılan kira sözleşmesinde bu konu ile alakalı herhangi bir hüküm kısıtlama vs. varmı?

Yok..

Kira bedeli ihale usuluyle müvekkiliniz tarafından teklif suretiyle belirlendiğinden davanız reddedilebilir diye düşünüyorum. Basiretli tacir gibi davranmak zorunda. En azından kira sözleşmesinde bu bedelin belirli bir dönem için geçerli olduğu düzenlenmişse bu dönem sona erene kadar olağan üstü bir durum ortaya çıkmadıkça bu talepte bulunamaz diye düşünüyorum. Kira bedelinin açıkça belirlenmediği sonraki dönemler için uyarlama söz konusu olabilir.

Kira sozlesmesi 1 yillik baslangic tarihi eylul, eylul ayini mi beklemeliyiz kira tespiti icin....uyarlama davasi acmak bizim icin pek uygun gorunmuyor.ne onerirsiniz?

Olumsuz fikir beyan ettim belki ama bence dava açsanız bile olumlu sonuç alabileceğinizi düşünmüyorum.

Müvekkillere bu işin olmayacağını söyledim ama başka alternatifleri olmadığı için şansımızı deneyelim diyorlar. Burada benim merak ettiğim sınırları zorlamak adına en doğru yol ne olur...

Yargıtay 13 HD, 11.07.2005 T., E: 2005/7278, K: 2005/11940: "Taraflar arasında 11.5.2001 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli olmak üzere kira altında bulunan taşınmazların, davacıların yeni dönem kiraların emsallerine göre yüksek kaldığını ileri sürerek kira bedellerinin indirilmesini isteyip sonradan verdikleri dilekçe ile de kira miktarının uyarlanmasını talep etmişlerdir. Davacıların talebi içerisinde değişen ekonomik koşullar nedeni ile kira bedellerinin indirilmesi, yeni koşullara uyarlanması talebi yoktur. Davalı Belediyenin diğer kiracılarla daha düşük bedel ile kira sözleşmesi yapması akit serbestisi kuralı gereği davacıya kira indirim hakkı vermez. Mahkemece davanın reddi yerine aksi düşüncelerle kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma gerektirir..."

P.S: Eşiniz de sormuş mu diye kontrol ettim

İyi çalışmalar,

Saygılar...

Madem ki müvekkilleriniz şanslarını denemek istiyorlar açın davanızı.

Cevaplar için teşekkür ediyorum. İhale usulüyle kiralanmış olmasından dolayı reddedileceğini düşünmüyorum. İhaleyle kiralanmış olması red nedeni olamaz, buna ilişkin yargıtay kararları okudum.
Bu iki dükkanın nitelikleri arasında ki fark(Yürüyen merdiven)indirim nedeni olarak kabul görür mü? Bilirkişiler iş hanının konumu, iki dükkan arasındaki konum, nitelik farkı gibi nedenleri ayrı ayrı gözönünde bulunduracaklar mı? Hangi durumda İndirim yapılıp yapılamayacağı yönünde ki temel kıstaslar, yargı ve doktirinde çok somut olarak ortaya konulmamış, sıkıntım bu nokta da!!

Alıntı: Yazan tuğbaatalay yapılan kira sözleşmesinde bu konu ile alakalı herhangi bir hüküm kısıtlama vs. varmı?

Varmış; ''Kira indirim talebinde bulunamaz'' kaydı düşülmüş.. Ancak bu kayıt dava açma hakkını ortadan kaldıracağından geçersiz bir kayıt olacağını düşünüyorum. Sözleşme de bu yönde de bir değişiklik talep edilebilir sanırım. Bir de kimden bulunamaz? burada da bir açıklık yok
Ayrıca böyle bir şartın tarafları ilk bir yıl bağlayacağıyla ilgili yargıtay kararı okumuştum..

olağanüstü durumlarda böyle bir kaydın varlığı geçersiz oluyor. Ama sizin durumunuzda sırf ekonomik şartlarla kabul görmeye bilir. Ancak bende sizin yerinizde olsam davayı açardım. Çünkü bilirkişi tüm bu hususları dikkate alacaktır diye düşünüyorum.