Tapu Harici Satiş Bedel Iadesi

Merhaba meslektaşlarım. 4 kişinin mirascı olduğu bir arsayı tek bir mirasçı A ya harici satıyor. A da müvekkil B ye harici satıyor. Müvekkil halen taşınmazda zilyet. Denkleştirici adalet gereği tapu devir işlemi yapılmadığı için bedel uyarlanarak iadesini isteyeceğim. Araştırdığım kadarıyla zamanaşımı zilyetlik devam ettiği için olmuyor. Ancak sorum mirasçının tek başına devre yetkili olmaması ve ya A nın da devri yapamaması dava da sorun teşkil eder mi? bu durumda genel zamanaşımı 10 yıla mı tabi olur??talebimde mirasçı kendi payına mahsuben satmıştır desem sorunu çözebilir miyim. Hem A ya satın tek mirasçıya hem A ya mı davayı yöneltmeliyim? Nasıl bir yol izlememi tavsiye edersiniz.

1.Tapulu taşınmazların haricen satışı genel kural olarak geçersizdir.Herkes aldığını denkleştirici adsalet kurallarına göre iade eder.Zamanaşımı süresi adına tescil ümidinin sona erdiği tarihten itibaren TBK.m.146'ya göre 10 yıldır.

Somut olayda satıcı (A) kendi adına tapuda kayıtlı olmayan taşınmazı (B)'ye haricen satmıştır. (B) ile tapu maliki arasında hukuki bir ilişki mevcut değildir.Satış parası tapu malikine (yada paydaşına) değil ,satıcı (A) ödenmiştir. Dolayısı ödenen satış bedeli denkleştirici adalet kuralarına göre sadece (A)'dan istenebilir.

2. Önceki soruda geçtiği gibi kamulaştırma durumu varsa ve taşınmaz üzerine bina yapılmış ise; o takdirde "*(B) tercihli olarak ya; yukarıdaki (1) numaradaki hakkını kullanır ya da ;tapu malikine karşı geçersiz işlemlerden dolayı Kamulaştırma K.19/son m.sindeki hakkını kullanabilir."Kamulaştırma davasında , ödenen satış parasının denkleştirici adalet kurallarına göre iadesi (uyarlanması) söz konusu değildir. Binanın keşifte ortaya çıkan en az malzeme bedeli veya tapu malikine karşı iyiniyetli olunması halinde bina bedeli talep
edilebilir. Diye düünüyorum.

DÜZELTME : (* Yukarıdaki cümleyi Şeyma Hnm.'ın uyarısı uzerine
"(B) yukarıdaki (1) numaradaki hakkını A'ya karşı kullanabileceği gibi tapu malikine karşı da bina yönünden Kamulaştırma K.19/son m.sindeki hakkını da kullanabilir". şeklinde düzeltiyorum.

Tesekurler. Yalniz ben A dan bedel iadesi isteyip, ayni zamanda asli mudahale ile kamulastirma dosyasinda asgari malzeme bedeli isteyemez miyim.sonuçta ev ayri ve arsaya odenen bedelin iadesi ayri diye düşünmüştüm.bedel iadesi icin mustakil bir dava acmayi kamulastirma icin ise mudahale yapmayı dusunuyordum.

Alıntı: Yazan Av.Şeyma Yıldızhan Yalniz ben A dan bedel iadesi isteyip, ayni zamanda asli mudahale ile kamulastirma dosyasinda asgari malzeme bedeli isteyemez miyim.sonuçta ev ayri ve arsaya odenen bedelin iadesi ayri diye düşünmüştüm.

Görüşünüze katılıyorum. önceki cevabımın bu kısmını "(B) yukarıdaki (1) numaradaki hakkını A'ya karşı kullanabileceği gibi tapu malikine karşı da bina yönünden Kamulaştırma K.19/son m.sindeki hakkını da kullanabilir." şeklinde düzeltiyorum.

Alıntı: Yazan Av.Şeyma Yıldızhan Bedel iadesi icin mustakil bir dava acmayi kamulastirma icin ise mudahale yapmayı dusunuyordum.

Bu görüşe de katılıyorum. Yalnız Kamulaştırma davasındaki hak kanundan doğan bir hak olması nedeni ile müdahale yoluna gerek kalmadan bir dilekçe ile talebin dosyaya iletilmesinin de yeterli olacağını düşünüyorum.

Cok tesekkur ederim yardimlariniz icin,sagolun

Peki sizce A ya dava açtığımda zamanasimi sorunu olur mu? Zilyetlik devam ediyor ama A da malik olamamis.

TBK m.146 (eski BK.m.125) daki 10 yıllık zaman aşımı süresi sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği veya borcun muaccel olduğu (satış parasının ihtarname gönderilerek iadesinin talep edildiği) tarihten itibaren başlar. Ayrıca aşağıda 2 numaralı kararda taşınmazın alıcının zilyetliğinde olması halinde zilyetliğin devamı sürecinde zamanaşımı süresinin başlamayacağı kabul edilmiştir. Somut olayda 10 yıllık zamanaşımı süresi, taşınmazın kamulaştırılması suretiyle tapuda ferağ verme ve zilyetliği sürdürme imkan ve ümidinin kalmadığı kamulaştırma tarihinden itibaren başlar .Diye düşünyorum.

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2013/2801
K. 2013/8092
T. 15.5.2013

DAVA : Taraflar arasında görülen alacak davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davacı vek.Av. ... geldi. Aleyhine temyiz olunan davalı ve vekili gelmedi. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için 15.05.2013 gününe bırakılması uygun görüldüğünden, belli günde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında, ... beldesi,... mahallesinde bulunan 1821 parsel üzerinde kurulu apartmanın 12 numaralı bağımsız bölümünün davacı tarafından satın alınması hususunda 29.02.2000 tarihli satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre toplam satış bedelinin 40.000... olup bu satış bedelinden toplam 30.500...'nin davacı tarafından davalıya ödendiğini ancak davalının noterlikten gönderdiği 16.10.2001 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini davacıya bildirdiğini bunun üzerine davalıdan 30.500...'nin geri iadesinin talep edilmesine rağmen ödenmediğini belirterek davalıya ödenen 30.500... satış bedeli ve 2.000 TL cezai şartın dava gününde ulaşacağı alım gücünün, güncel değerleme hesabıyla belirlenecek bedelinin veya ödeme tarihlerinden itibaren dava tarihine kadar işleyen döviz faizi eklenmek suretiyle ödenen bedelin, olmadığı takdirde yapılan ödemelerin TL karşılığının tespit edilerek ödeme tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili dilekçesinde; zamanaşımı itirazında bulunmuş ve esasa dair olarak da, davacı ve davacının o tarihteki eşi olan ... ile davalı arasında harici satım sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmenin imzalandığı 29.02.2000 tarihinde 20.000...'nin dava dışı ... tarafından davalıya ödendiğini, 20.000... dışında davalıya herhangi bir ödeme yapılmadığını, söz konusu ödemenin dava dışı... tarafından yapılmış olması sebebiyle ödenen paranın...'a iade edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davacı tarafından ispatlanamayan davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından duruşma istemli olarak süresinde temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın tapulu olduğu yönünde bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tapulu taşınmazın satışına dair sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (MK.705, BK.213, Tapu K.26 ve Noterlik K.60 maddeleri). O sebeple geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Ancak taraflar arasında harici de olsa bir sözleşme olduğundan dava BK.nun 125.maddesine (6098 Sayılı BK.'nun 146.maddesine) göre 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Ayrıca zamanaşımı, borcun muaccel olması ya da ifanın imkansız hale geldiği tarihte başlar. Ne var ki hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle haksız iktisabın kapsamını tespitteki ilke ve esasların açıklanmasında zaruret vardır.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

Bilindiği gibi ülkemizde yaşanan enflasyon uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyretmiş ve paramızın değeri (alım gücü) de bununla ters orantılı olarak devamlı düşmüştür. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Bu güne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sarsıntılara, tutarsızlıklara, adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır. Hukuk kuralları, gerçek hayata uygun olduğu, toplumun adalet ihtiyacına cevap verebildiği sürece hayatiyetini devam ettirip saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O sebeple hukuk kuralları, görevli organlarca değiştirilinceye ve bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata, çağın gereklerine uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdırlar. Bu görevin yargıya ait olduğunda ise duraksamaya yer yoktur. Nitekim gerek Yargıtay kararlarında ve gerekçe öğretide bu görüşe paralel düşünceler bulunmaktadır.

Akit öncesi sorumluluk kurallarının geçersiz sözleşmelerde de uygulanması gerektiği, geçersiz sözleşmelerden dolayı olumsuz zararın istenebileceği, bu zarar kapsamında kaçırılan fırsat karşılığının da bulunduğu, olumsuz zararın bazı özel durumlarda olumlu zarar kadar dahi olabileceği, M.K.nun 2. maddesine göre akdin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği hallerdeki zarar kavramları, hep bu zaruretin sonucu ortaya konulan düşünce ve uygulamalardır. Bunun için uygulanması gereken kurallar, mevcut yasaların ışığında bu yasa hükümlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır.

Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır.Ancak, burada denkleştirme yapılırken iade alacaklısının geçersiz sözleşmenin ifa edilmeyeceğini öğrendiği tarihe göre iade kapsamı belirlenmelidir.

Somut olayda; davaya konu 12 numaralı bağımsız bölümün satımı hususunda, alıcılar davacı ... ve o tarihteki eşi ... ile satıcı davalı ... arasında 29.02.2000 tarihinde adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinin imzalandığı, satış sözleşmesinde toplam satış bedelinin 40.000... olarak belirtilmiş olup, 20.000...'nin peşin olarak davalı tarafa ödendiği, davalı tarafından davacı ile dava dışı...'a gönderilen 16.10.2001 tarihli ihtarname ile davacı tarafından keşide edilen 16.11.2001 tarihli ihtarname cevaplarında, verilenlerin iadesi bakımından talepte bulunulup sözleşmenin fesih olunduğu hususları üzerinde uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, satış sözleşmesinde belirtilen 12 numaralı daireyi davacı ile birlikte satın alan davacının o tarihteki eşi...'ın, davalıya verdiği 01.11.2011 tarihli ibraname ve fesihname başlıklı belge sonucunda ve bu ibranameye dayanılarak davacının, davalıdan ödenen satış bedelini talep edip edemeyeceği ve talep edilebilecek bedelin miktarı üzerinde toplanmaktadır.
Alıcılar davacı ... ve o tarihteki eşi ... ile satıcı davalı ... arasında 29.02.2000 tarihinde imzalanan adi yazılı satış sözleşmesinde, davacı ... ve dava dışı...'ın daireyi birlikte satın aldıkları, hissenin yazılı bulunmaması sebebiyle hissenin 1/2 olacağı ve bu şekilde kabul edilmesi gerekeceği, davalı ile dava dışı... arasında tanzim edilen 01.11.2011 tarihli ibraname ve fesihname adlı belgenin, yalnız taraflar açısından hüküm ifade edeceği açıktır.
Bu durumda; davalının, kendisine ödenen tüm satış bedelini dava dışı...'a ödediğini belirtmesi ve mahkeme gerekçesinde de satış bedelinin davalı tarafından ödendiği kabul olunarak belirtilmesi karşısında kötü niyetli ödeyenin, ikinci sefer ödeyeceği değerlendirilmek suretiyle sonucu dairesinde hüküm kurulması gerekirken, bu husus gözetilmeden yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde davanın reddine dair karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 990 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 15.05.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2013/20882
K. 2014/5599
T. 8.4.2014

DAVA : Taraflar arasında görülen alacak davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davacı vek.Av. R. A..geldi. Aleyhine temyiz olunan davalılar ve vekili gelmedi. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ile davalıların murisi Vehbi Ünal arasında düzenlenen 28.03.1967 tarihli harici satış sözleşmesi gereğince davalıların murisine ait 168 nolu parseldeki taşınmazı 3.500 TL'ye davacının satın aldığını, o tarihten beri davacının kullandığını, taşınmazın tapu kaydının adına tescil edilmesi için açılan davanın reddedildiğini, taşınmaz satışı sırasında ödenen 3.500 TL'nin denkleştirici adalet kuralı gereğince 20.000 TL'nin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Davalılar vekili cevabında, davacı ile muris Vehbi Ünal arasında düzenlenen satış sözleşmesini kabul etmediklerini, davacının açtığı tapu iptal tescil dava tarihi olan 07.02.2006 tarihi itibariyle davanın zamanaşımına uğradığı beyan etmiştir.
Mahkemece, davacının satın aldığı Vehbi Ünal'ın 1990 yılında öldüğünü, o tarih itibariyle 01.03.2012 dava tarihine kadar 10 yıllık zamanaşımısüresinin geçtiğinden bahisle davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Dosya kapsamında bulunan 28.03.1967 tarihli harici satış sözleşmesi gereğince davacı ile davalıların murisi Vehbi Ünal arasında taşınmaz satımına ilişkin davacının 3.500 TL ödediği anlaşılmaktadır.

Davacı tarafından, Vehbi Ünal mirasçıları aleyhine Manavgat 2.Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan dava konusu taşınmaz ile ilgili tapu iptal-tescil davasının taşınmazda Vehbi Ünal dışındaki kişilerle iştirak halinde malik olması ve taşınmazın hangi kısmının hangi malike ait olduğu tespit edilemediğinden davanın reddine karar verilmiş, hüküm 8.Hukuk Dairesinin onama ilamı ile 16.04.2012'de kesinleşmiş, bu dava ise 01.03.2012 tarihinde açılmıştır.

Davada geçersiz(harici) satış sözleşmesi gereğince taşınmaz satışı ile ilgili ödenen bedelin denkleştirici adalet kuralı gereğince tahsili talep edilmektedir.

6098 sayılı TBK'nun 77.(818 sayılı BK'nun 61.) maddesinde, haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının mal varlığından veya emeğinden yararlanma olarak sebepsiz zenginleşmenin tanımı yapılmıştır. Geçerli olmayan sözleşme gereğince haksız değer kaymalarının iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, geçersiz sözleşme gereğince ödenen paranın ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ile gerçekleşir. Bunun için altın, döviz, ÜFE, maaş artış oranları, emsal taşınmaz değerleri gibi unsurların ortalaması alınmak suretiyle belirlenmesi gerekir.

Sebepsiz zenginleşmeden bahsedebilmek için, bir tarafın mal varlığının diğer tarafın mal varlığına katılması gerekir. 02.02.1991 tarih, 1990/1 E.- 1991/1 K.sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, sebepsiz zenginleşmede iade borcunun kapsamını belirlemede öncelikle fakirleşme ve zenginleşme zamanının tespit edilmesi gerekir. Geçersiz sözleşme nedeniyle verilen şeyin iadesi talebinde bulunabilmek için bir tarafın mal varlığının diğer tarafın mal varlığı aleyhine çoğalması gerekir.

Ayrıca, davacı tarafından davalılar aleyhine açılan tapu iptal-tescil davasının ise bu dava tarihi olan 01.03.2012 tarihinden sonra 16.04.2012 tarihinde kesinleştiği, bu tarih itibariyle akdin ifasının imkansız hale geldiği anlaşılmaktadır.
Bundan başka, dosyada davacı vekilinin beyanından taşınmazın halen davacının tasarrufunda olduğu ve davacı tarafından kullanıldığı belirtildiğine göre, bu süre içinde zamanaşımı süresinin başlamadığı düşünülmeden, mahkemece; bu hususta araştırma yapılmadan davanın zamanaşımınedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 1.100 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 08.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Borclar kanunda sozlesmenin konusunun imkansiz hale gelmesi diyor ya A zaten hic malik olamamis malik olmadigi bir seyi harici satmis. Sozlesmenin konusu başlangıçta imkansizdi seklinde yorumlanabilir mi bu ihtimal de var midiir

Taşınmaz özel mülkiyete konu teşkil eden yerlerden olmayıp, orman,kıyı,dağ, çalılık gibi kamu mallarından olsaydı sözleşmenin konusu itibari ile başlangıçtan beri imkansız olduğu söylenebilirdi. Oysa sorudaki taşınmaz özel mülkiyete dahil olup satıcı A’nın kamulaştırma tarihine kadar taşınmazın tapu malikinden tapusunu üzerine alıp alıcıya tapuda devir etme imkanı mevcut idi. Nitekim satıcı A zilyetliği alıcıya teslim etmekle alıcıda tapuda ferağının da verilebileceği ümidini yaratmıştır. Dolayısı ile sözleşme konusunun başlangıçta imkansız olduğunu söyleyemeyiz. Başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin kamulaştırma sonucu sonradan ifasının imkansız hale geldiğini ileriye sürebiliriz.