Kat karşılığı inşaat sözleşmesi 3. kişinin mağduriyeti

Sayın meslektaşlarım;

Müteahhit, arsa sahibi ile dairelerin ve dükkanların yarısını arsa sahibine verecek şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak anlaşmışlardır.

Müteahhit, kendi hissesine düşen daireleri de üyelik sistemi ile satmıştır.

Müvekkilde söz konusu binadan muteahhidin payına düşen dairelerden anahtar teslimi iki daire almak için muteaahit ile sözleşme imzalamış sözleşme imzalarken 100.000 TL peşin vermiş geriye kalan 100.000 TL ise daire teslim edildiğinde ödeneceği konusunda sözleşme imzalamışlardır. Müteahhit binanın yapımına başlayarak temelini atmış ve yaklaşık olarak 200.000 TL masraf yapmış ancak iflas ettigi için inşaata devam edemeyerek ortadan kaybolmuştur. Müteahhit iflas ettiginden dolayı ve adına kayıtlı herhangi bir malvarlığının da olmaması sebebiyle alacak davası açmamız işimizi görmeyecektir.

Bu nedenle arsa sahibine karşı, gayrimenkulünde müteahhit tarafından yapılan kalıcı eserlerden ötürü sebepsiz zenginleşme davası açabilir miyiz? Ya da farklı bir dava açmamız mı gerekecek? Şimdiden cevaplarınız için teşekkür ederim.

Alıntı: Sayın meslektaşlarım; Müteahhit, arsa sahibi ile dairelerin ve dükkanların yarısını arsa sahibine verecek şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak anlaşmışlardır. Müteahhit, kendi hissesine düşen daireleri de üyelik sistemi ile satmıştır. Müvekkilde söz konusu binadan muteahhidin payına düşen dairelerden anahtar teslimi iki daire almak için muteaahit ile sözleşme imzalamış sözleşme imzalarken 100.000 TL peşin vermiş geriye kalan 100.000 TL ise daire teslim edildiğinde ödeneceği konusunda sözleşme imzalamışlardır. Müteahhit binanın yapımına başlayarak temelini atmış ve yaklaşık olarak 200.000 TL masraf yapmış ancak iflas ettigi için inşaata devam edemeyerek ortadan kaybolmuştur. Müteahhit iflas ettiginden dolayı ve adına kayıtlı herhangi bir malvarlığının da olmaması sebebiyle alacak davası açmamız işimizi görmeyecektir. Bu nedenle arsa sahibine karşı, gayrimenkulünde müteahhit tarafından yapılan kalıcı eserlerden ötürü sebepsiz zenginleşme davası açabilir miyiz? Ya da farklı bir dava açmamız mı gerekecek? Şimdiden cevaplarınız için teşekkür ederim.

Sayın Ayşe Karhan;

Sözleşmesel ilişki olmayan arsa sahibi şahsa karşı sizin de belirttiğiniz gibi "sebepsiz zenginleşme" talepli bir davanın açılabileceği kanaatindeyim.

Her ne kadar üçüncü şahıs olarak arsa sahibinin, ortaya çıkan mağduriyetten herhangi bir sorumluluğu bulunmasa dahi arsasında -anladığım kadarıyla temel olarak kalmış ve çoğunluğu tamamlanmamış- natamam bir yapı mevcut ve yapıdaki eksikliğin tamamlanması, bu zamana kadar yapılan masrafın yanında ciddi bir tutar teşkil ediyor.

Öncelikle arsa sahibi ile anlaşma yoluna gitmeye çalışmak gerekir diye düşünüyorum. Eğer anlaşmaya yanaşılmaz ise sebepsiz yere zenginleşen arsa sahibine, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 77-82. maddelerinde düzenlenen hükümler uyarınca dava açabileceğiniz kanaatimi yineleyeyim. Ancak atılan temelin arsa sahibine herhangi bir zenginlik katmadığı sonucuna varılabileceği ihtimalini de göz ardı etmemek gerekir.

Bunun dışında aklıma bir çıkar yol gelmedi ancak uygulamada benzer durumla karşılaşmış olan meslektaşlarımız var ise katkı sunacaklarını tahmin ediyorum.

Saygılarımla..

Alıntı: Yazan Av. Engin EKİCİ Sayın Ayşe Karhan; Sözleşmesel ilişki olmayan arsa sahibi şahsa karşı sizin de belirttiğiniz gibi "sebepsiz zenginleşme" talepli bir davanın açılabileceği kanaatindeyim. Her ne kadar üçüncü şahıs olarak arsa sahibinin, ortaya çıkan mağduriyetten herhangi bir sorumluluğu bulunmasa dahi arsasında -anladığım kadarıyla temel olarak kalmış ve çoğunluğu tamamlanmamış- natamam bir yapı mevcut ve yapıdaki eksikliğin tamamlanması, bu zamana kadar yapılan masrafın yanında ciddi bir tutar teşkil ediyor. Öncelikle arsa sahibi ile anlaşma yoluna gitmeye çalışmak gerekir diye düşünüyorum. Eğer anlaşmaya yanaşılmaz ise sebepsiz yere zenginleşen arsa sahibine, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 77-82. maddelerinde düzenlenen hükümler uyarınca dava açabileceğiniz kanaatimi yineleyeyim. Ancak atılan temelin arsa sahibine herhangi bir zenginlik katmadığı sonucuna varılabileceği ihtimalini de göz ardı etmemek gerekir. Bunun dışında aklıma bir çıkar yol gelmedi ancak uygulamada benzer durumla karşılaşmış olan meslektaşlarımız var ise katkı sunacaklarını tahmin ediyorum. Saygılarımla..

Sayın meslektaşımın düşüncesine katılmıyorum.Zira olayda her ne kadar arsa sahibinin arsası üzerine yapılan faydalı ve zorunlu masrafların yükleniciye 3. kişi tarafından ödenen para karşılığında yapıldığı ve ilk bakışta 3. kişinin fakirleşmesi ile arsa sahibinin zenginleşmesi arasında nedensellik bağı var gibi görülse de, sebepsiz zenginleşmede aranan "Dolaysızlık" şartı nedeniyle bahsedilen dava husumet yokluğundan retle sonuçlanacaktır. Zira, arsa sahibi olan davalı, yükleniciden alacak devralan üçüncü kişi aleyhine doğrudan değil dolaylı olarak zenginleşmiştir. Dolaysızlık ilkesi gereği herkes kimin "malvarlığından haksız yere zenginleşmişse ona karşı iade borcu altındadır".

Yükleniciden alacağın temliki hükümlerine göre pay devralan kişi, ancak ve ancak yüklenicinin eseri tam olarak ifa etmesi halinde arsa sahibine karşı işbu alacak hakkını ileri sürebilir ve ancak bu durumda ayni hak talep edilebilir. Olayda da inşaat temel olarak kalmışsa, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki KKİŞ'nin geriye etkili olarak feshi gündeme gelecek bu durumda da üçüncü kişinin devraldığı alacağın yasal temeli kalmayacaktır.

Bu durumda, her ne kadar şirketin iflas ettiği ve ödeme kabiliyeti kalmadığı belirtilmiş olsa da , hukuk tekniği açısından tazminat davasında muhatap yüklenici olacaktır.

Belki alınacak ilam sonucu yükleniciye karşı kesinleşen alacak için yapılacak takipte, yüklenicinin arsa sahibinden olan sebepsiz zenginleşme(faydalı ve zorunlu masraflar) alacağına haciz konulabilir.Tabii burada arsa sahibinin de karşı alacağı olup olmadığı, var ise takas/mahsup yoluna gidebileceği de dikkate alınmalıdır.

Bu arada inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir ve borç ancak yapının tamamlanması halinde ifa edilmiş olur. Bu anlamda doktrinde sürekli bir borç ilişkisi olduğuna yönelik görüşler olsa da Yargıtay ani edimli olduğu konusunda hemfikir. Tüm bu nedenlerle yarım kalmış yapı sebebiyle iş sahibi her hangi bir borç altına da girmiş değil. Bu konuda çok daha çarpıcı bir örnek vereyim. Yargıtay kararı uyarınca mülkiyeti yükleniciye devredilmiş bir arsa payı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin tapuyu 3ncü bir kişiye devretmesi sonrasında iş sahibinin işin tamamlanmaması nedeniyle sözleşmeden dönme hakkını kullanması durumunda 3. kişinin iyi niyeti korunmaz bu nedenle 3. kişideki tapunun iptali ile mülkiyetin iş sahibi üzerine tesciline dair kararları dahi mevcut. Kaldı ki sizin olayınızda tapuya güven ilkesi gibi bir durum dahi mevcut değil. Bu bağlamda böyle bir davada hakkaniyete ne kadar aykırı da olsa hiç şansınız yokmuş gibi geliyor. Saygılarımla...

Arsa sahiplerine başvurulamayacağı doğrultusunda yorumlara katılıyorum.Ancak aklımı kurcalayan bir husus var; ilgili sözleşme alacağın devrine dayalıdır.Bu halde ayni hakların devri devredenin edimlerini tam olarak ifa etmesi durumunda geçerli olacak şüphesiz.Ancak şahsi haklar devredenin "edimini ifa ettiği oranda" devralana geçmiyor mu? Yüklenicinin inşaatın temelini atarak 200.000 TL masraf yaptığını düşünürsek arsa sahiplerine karşı fesih sebebiyle "belirsiz alacak davası" açılması durumunda sizce nasıl bir karar verilir?Bilemedim..

Kendi yorumumu eksik buldum..Düşününce bu durumda BK ifada sıra hükmü uyarınca talep kabul edilmeyecektir. Yani bence de kesinlikle olayda arsa sahiplerine başvurulamayacaktır. Saygılarımla.