Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak

Merhaba meslektaşlarım,
1994 yılında noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanıyor. Sözleşmede satış bedelinin tamamının ödendiği, taşınmazın zilyetliğinin devir ve teslim edildiği yazıyor. Satış vaadinde bulunan şahıs vefat etmiş. Alış vaadinde bulunan tapunun kendi üzerine tescilini isteyebilir mi, 10 yıllık zamanaşımına mı uğramış sayılır?

"...Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden ... davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez."(7.HD.22.12.2022 T: 2022/5205 E.2022/7493 K.

Ayni dogrultuda bir karar daha :

Yargitay 14. H.D. 2021/271 esas 2021/2550 karar.

Elimizin altinda bulunmasi gerekli faydali hukuk bilgileri konusu kapsaminda 22.8.2023 tarihinde bu karari yazmistim.

Yanıtlarınız için çok teşekkür ediyorum meslektaşım. Bizim olayımızda her ne kadar sözleşmede zilyetliğin devir ve teslim edildiği yazıyor ise de aslında gerçekte teslim alıp arsa ile hiç ilgilenmemişler. Şu anda satış vaadinde bulunan müteveffanın kardeşlerinin zilyetliğindeymiş. Belki de hiç kimse dokunmamıştır, bomboş duruyordur arazi. Bu durumda mirasçılar dürüstlük kuralı çerçevesinde gerçekte zilyetliğin alış vaadinde bulunanda olmadığını ispat edebilirler ise ne olur, bu durum ne tür delillerle ispat edilebilir?

Alıntı: Yazan avukat.fks Bizim olayımızda her ne kadar sözleşmede zilyetliğin devir ve teslim edildiği yazıyor ise de aslında gerçekte teslim alıp arsa ile hiç ilgilenmemişler. Şu anda satış vaadinde bulunan müteveffanın kardeşlerinin zilyetliğindeymiş. Belki de hiç kimse dokunmamıştır, bomboş duruyordur arazi. Bu durumda mirasçılar dürüstlük kuralı çerçevesinde gerçekte zilyetliğin alış vaadinde bulunanda olmadığını ispat edebilirler ise ne olur, bu durum ne tür delillerle ispat edilebilir?

Düzenleme şeklindeki noter senetleri sahteliği ispat olunmadıkça "kesin delil" sayılır.(HMK.m.204/1,TMK.m.7/1) Noter senedinde açıkca taşınmazın alacaklıya teslim edildiği yazılmıştır.Kesin delil niteliğndeki bu ifadenin aksi tanıkla ispat edilemez. (HMK m. 201) Kesin delil niteliğndeki yazılı belge ile ispat edilebilir.

Meslektaşım, alış vaadinde bulunan bu hakkını üçüncü bir kişiye devredebilir mi?

Şahıs tapu kaydını üzerine geçirmekle uğraşmadan bir başkasına satmak istiyor.

Yine noterde düzenleme şeklinde bir sözleşme ile alış vaadinde bulunan kişi 3 bir kişiye satış vaadinde bulunup zilyetliğini devretse tapu iptali ve tescil davası açmaya hak kazanır diye düşünüyorum. Sizce de bu mümkün mü?

Bence de mümkündür.
Satış vaadi alacaklısı şahsi hakkını bir başkasına devredebilir. Temlik sözleşmesi yazılı sözleşme ile kurulabilir (TBK.m.184) .Ne var ki, bu sözleşmenin noterde resmi şeklide yapılmasına da engel bir hal bulunmamaktadır. Temlik işleminin yapılmasında satış vaadi borçlusunun rızası gerekmez. Temlik ile alacağı devralan kişi önceki alacaklının yerine geçerek tapu iptali ve tescil davası açmaya hak kazanır.