başkasının arazisine inşaat

müvekkillerimin babası ölmeden önce bir arsayı satın almak istemiş ama parası yetişmeyince kalan kısmı için bacanağına tamamlaması ve tamamladığı taktirde arsayı kendi üzerine alacağını söylemiştir. Daha sonra müvekkilin babası tarfından arsa üzerine 2 katlı ev yapılmıştır Müvekkilimin babası yapılan evdeuzun bir süreoturduktan sonra müvekkilin babası arsa sahibi olan bacanağı da vefat etmiştir. Müvekillerim babası öldükten sonrada binanın alt katında oturmaya devam etmişlerdir.Arsa sahibinin tek mirasçısı olarak oğlu kalmış oğluda birsüre binanın üst katında oturmuş ve kısa bir süre öncede arsasahibi olan mirasçı arsayı başkasına satarak gitmiştir.Yeni malik de müvekkilerimi evden çıkartmak istemektedir. Bu durumda müvekkillerim MK. Taşkın inşaata ilişkin hükümlerinden yararlanabilirlermi yararlanamazlarsa başvurabileceğim bir yol varmı yardımcı olabilirseniz sevinirim.

Sn.Heather;
Somut olaydaki anlatımlarınıza göre müvekkilinizin babasının tapudaki durumundan bahsetmemişsiniz.Müvekkilinizin murisi tapuya herhangi bir şerh vermiş midir? Tapuda bacanak gatrımenkul maliki görünüyor idi ise kaç sene süre ile bu mülkiyet nizasız ve fasılasız devam etmiştir?
Kanaatimce taşkın inşaat hükümleri uygulnamayacaktır. Taşkın yapı hükümlerinin uygulanmabileceği durumlar sayılmıştır. Taşkın yapının söz konusu olabilmesi için yapı sahibinin kendi arazisi üstüne (veya altına) yaptığı yapının komşu araziye tecavüz etmesi, bu yapının komşu arazi sınırları içine taşması gerekir. Yani kural olarak iki arazi ve tek yapı olacaktır. Taşkın yapı durumunda iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, taşan yapı sebebiyle iktisadi bütünlük arzetmektedir. Taşkın inşaat durumunda taşan kısım, tecavüz edilen arazinin parçası sayılmamakta, aksine anayapının mütemmim cüzü sayılmakta, taşkın yapı sahibi adına mülkiyet veya irtifak hakkı doğurmaktadır.
Anlatıldığı üzere taşkın yapı durumu; "üst toprağa bağlıdır" kuralının yegane istisnasıdır. Taşan kısım şartlar var ise komşu araziye tecavüz etse bile anayapının parçası sayılacaktır.
Fakat sizin olayınızda tek arazi olup bu arazinin sahibi de tapuda başkası olarak görülmektedir. Somut olayda inşa edilen yapının bulunduğu arazinin tamamı 3. şahsa satılmıştır. Olayda komşu taşınmaza tecavüz söz konusu değildir. O halde üst toprağa bağlıdır kuralı işleyecektir. Bu arada taşkın inşaat itirazı yapılamayacaktır.
Gayrımenkul satın alınırken bir miktar bedelin ödendiği, binanın tarafınızdan yapıldığı itirazları ancak bacanağın murislerine karşı ileri sürülebilecek durumlar olacaktır. Fakat bunun için zamanaşımı hükümleri önem arzedecektir.
3. şahıs tapudaki kayda güvenerek iktisabda bulunmuş gibi görünmektedir. Yukarıoda anlatıldığı şekilde de taşkın inşaat hükümleri uygulanamayacağına göre tahliye kaçınılmaz görülmektedir. Yeni malik sıfatıyla tahliye davası yerine 3. şahsın müdahalenin men'i (duruma göre kal+varsa ecrimisil) davası açması kuvvetle muhtemeldir ve akıllıca olanıdır. Tüm bu değerlendirme içerisinde sorunuzda dile getirdiğiniz hususlar ancak satışı yapan tapu malikine karşı ileri sürülebilecek niteliktedir..

Sizin açınızdan yapılacak iş; 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararına göre hareket etmektir. Bu karar göre; Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli esaslı ve tamamlayıcı ( mütemmim cüz )nitelikte yapı yapmışsa ve "yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini istiyebilir. "Üzere taşınmazın mülkiyetinin yapı malikine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi inançtır. Öngörülen iyi inancın Medeni Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi inanç olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, yapı sahibinin elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını; yada yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder. Böyle bir davada iyi inançlı olduğunu iddia eden kişinin yukarıdaki İBK da belirtildiği gibi bu iddiasını ispat etmesi gerekir. İkinci koşul ise, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı fazlalık ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır. Üçünçü koşul olarakta yapıyı yapan, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir. Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte isede büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar, varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar gözönünde bulundurularak bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir. Hemen belirtmek gerekirki, temliken tescil isteme hakkı ancak, yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup, yenilik doğurucu bu dava sonunda, verilen kararın kesinleşmesinden sonra ayni hakka dönüşebilir. Somut olayda yapının kendinize ait olduğunu düşünmenize, buna göre tapuda malik görünenlerin sizin kiracınız olmasına ve bu kişilerin 3. kişiye satış yapmalarına göre; sadece yapı yapıldığı anda malik olana dava açma hakkınız vardır.Satışı yapanlara acilen dava açmanız, tasarrufun iptali ve temliken tescil terditli olarak da bina bedelinin tazmini v.s. istemeniz sonunda olummlu karar çıkarmanız gerekir. Eğer lehe karar çıkar ise işte bu karar 3. kişilere karşı ileri sürülebilir nitelikte olacaktır. Zamanaşımı sürelerini gözden geçirerek somut olaya göre kanaatimce yapılabilecek iş budur.

Saygılarımla...

Merhaba,

atacağınız her adımda önünüze klavuz olacak olan hükümler; Mk.m.721,722 ve 723,724 deki haksız inşaati düzenleyen maddelerdir.

BİRİNCİ SORU: bu oturulan bina kimindir?Ya da hukuken kime aittir.

Binayı müvekkilinizin babası yapsa da arazinin tapuda gözüken sahibi kimse binanın sahibi de o dur.Yani bacanaktan araziyi alan üçüncü kişidir.

İKİNCİ SORU: Araziyi alan ve binanın sahibi olan bu üçünçü kişi binadakileri kovup binayı yıktırabilir mi?

Haksız inşaat hükümleri uyarınca, arazi sahibi bu üçüncü kişi, malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilmesi için:

--- binayı yapanın arazi sahibinin rızası olmadan yapmış olacak
--- binanın yıkılması durumunda aşırı zarar doğmamış olacak.

Bu iki şarttan biri varsa arazi sahibi binanın yıkılmasını isteyemez.Olaydan anladığım kadarıyla rızanın varlığı sözkonusu bu nedenle binanın yıkılması istenemez.

ÜÇÜNCÜ SORU : Binayı yapan müvekkil ne yapacak şimdi?

MK.m.724 uyarınca temliken tescil talebinde bulunacak.Yani arazinin mülkiyetine kendine geçirilmesi talebinde bulunacak.Temliken tescil talebinde bulunulabilmesi için iki şart gerekir:

--- binayı yapan kişi iyiniyetli olacak
--- bina değeri arsa değerinden açıkça fazla olcak.

Bu şartlar varsa adil bir tazminat karşılığında mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilir.O

DÖRDÜNCÜ SORU : Temliken tescil talebini kime karşı kullanacak?

Öncelikle belirtmek gerekir. Temliken tescil talebi, şahşi bir haktır. Yani yapı yapıldığı sıradaki malike karşı ileri sürülebilir.Bunun istisnası:

14. hd'sinin 2001-671E ve 2001-1145K sayılı 16.02.2001 tarhli ilamına göre,
Davacının bu şahsi hakkını yeni malike karşı ileri sürebilmesi için taşınmazın sırf davacıyı zaralandırma kasdıyla hareket etmesi gerekir.Bu ispat edilebilirse yeni malike karşı da ileri sürülebilir.

Ancak, Sayın Av. Bülent Özkan'ın da ifade ettiği gibi çok yeni bir içtihatta (1hd.2005-7730E ve 2005-8312K) eski malike karşı açılan temliken tescil talebinin kesinleştikten sonra ayni hakka dönüşebileceğinden söz etmektedir.

Saygılarımla

Başkasının arsasına inşaat halinde, temliken tescil davası açabilmek için; yapı sahibinin iyi inançlı olması (bir davada iyi inançlı değildir dediğim için , sen bana inançssızsın mı diyorsun diye aramıştı bir davalı Ama içtihatlarda böyle geçiyordu, masumdum ), bina değerinin arzın değerinden fazla olması, binanın kal'inin fahiş zarara neden olması şartları aranıyor.

İyi inançlılıktan kasıt da, bilmeyerek ve arzın kendisine ait olduğu zannıyla ve yine yapı sahibinin kendisine düşen tüm objektif iyiniyet ve özen borcunu yerine getirmiş olmasına rağmen hataen bu inşaatı yapmış olması. (Genellikle aranan somut kriter de, kadastroya yer gösterimi de yaptırılmış ve aynı yanlış yerin gösterilmiş olması)

Sizin olayınızda bu koşullar mevcut değil. Bina sahibi inşaatını yaparken, arsanın kendisine ait olmadığını zaten biliyor.

Belki koşulları varsa zamanaşımı ile iktisap aklıma geliyor.

Saygılarımla...

Hatırlatma:

5.7.1944 tarih ve 12_25 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararına Göre, bir taşınmazı haricen satın alan kişi bu arazi üzerinde yapı yapması halinde, malikin rıazsının var sayılacağı unutulmamalıdır.(bkz. Oğuzman-Seliçi-Özdemir. Eşya Hukuku .Shf.389. 2004)

Sayın meslektaşlarım, benden önce değerli fikirlerini beyan eden arkadaşlara bazı konularda katılmakla birlikte bazı konularda katılamıyorum.
Zamanaşımı nedeniyle iktisabı düzenleyen MK 713/II maddesinde zamanaşımı ile iktisap şartlarını değerlendirmek gerekir.
Öte yandan temliken tescil davasına değinen Av.Bülent Özkan ve Korayad arkadaşların açıklamalarına bir şey de ben eklemek istiyorum.
Temliken tescilde aranan iyi niyet sadece inşaatın başlangıcından bitimine kadar olan iyi niyettir. inşaat bittikten sonraki zamanda iyi niyet aranmaz. Öte yandan temliken tescil davasının objektif unsurlarından biri de temliken tescil davası ile karşı taraftan talep edilecek arsa miktarının ifrazının mümkün olması gerekir. İmar Kanunu ve ilgili tüzükler gereğince talep edilen kısmın ifrazı mümkün değilse objektif şart gerçekleşmiş olmaz.
Hepinize başarılar ve selamlar