Yabancı para ile ödenen kiranın indirilmesi

Merhaba, 1995 yılından beri büyük bir alışveriş merkezinde Euro cinsinden kira ödeyerek kiracı olan müvekkil firma bir süredir dövizin aşırı yükselmesi nedeniyle ödemelerinde sorunlar yaşıyor. Sözleşme 5' er senelik. 2010 Mart' ta 5 yıllığına daha uzadı. Gerek ihtarname gerekse temerrüt sebebiyle dava açarak sürekli sıkıştırılıyor. Asıl amaç tahliyesini sağlamak. Yine bu nedenlerle açılan iki davayı kazandık. Ancak hali hazırda süren başka davalarda mevcut. Sorum şu;
* Ekonomik koşulları, diğer kiracıların da aynı sebeplerle sürekli tahliye ediliyor olmalarını ileri sürerek kiranın makul hadde indrilmesi yoluyla tespitini dava edebilir miyiz?
* Bu davayı geriye doğru yürüterek yani sözleşmenin yenilendiği 2010 Martından itibaren tespitini ve (davanın lehimize sonuçlanacağını düşünürsek) sözleşmenin yenilendiği tarihten beri ödediğimiz fazla kiraları talep edebilir miyiz?
* Hali hazırda süren tahliyeyle ilgili bir davada, yukarıda sorduğum davayı açtığımızı ve dolayısıyla kira bedelinin çekişmeli olduğunu ileri sürerek bekletici mesele yaptırabilir miyiz?
Şimdiden teşekkürler.

emsal kiralar düşükse uyarlama davası açılabilir.Bekletici mesele yapılacağını sanmıyorum

Alıntı: Yazan Av.G.Kara Merhaba, 1995 yılından beri büyük bir alışveriş merkezinde Euro cinsinden kira ödeyerek kiracı olan müvekkil firma bir süredir dövizin aşırı yükselmesi nedeniyle ödemelerinde sorunlar yaşıyor. Sözleşme 5' er senelik. 2010 Mart' ta 5 yıllığına daha uzadı. Gerek ihtarname gerekse temerrüt sebebiyle dava açarak sürekli sıkıştırılıyor. Asıl amaç tahliyesini sağlamak. Yine bu nedenlerle açılan iki davayı kazandık. Ancak hali hazırda süren başka davalarda mevcut. Sorum şu; * Ekonomik koşulları, diğer kiracıların da aynı sebeplerle sürekli tahliye ediliyor olmalarını ileri sürerek kiranın makul hadde indrilmesi yoluyla tespitini dava edebilir miyiz? * Bu davayı geriye doğru yürüterek yani sözleşmenin yenilendiği 2010 Martından itibaren tespitini ve (davanın lehimize sonuçlanacağını düşünürsek) sözleşmenin yenilendiği tarihten beri ödediğimiz fazla kiraları talep edebilir miyiz? * Hali hazırda süren tahliyeyle ilgili bir davada, yukarıda sorduğum davayı açtığımızı ve dolayısıyla kira bedelinin çekişmeli olduğunu ileri sürerek bekletici mesele yaptırabilir miyiz? Şimdiden teşekkürler.

Son 2-3 yılda dövizde artış değil, aksine düşüş vardır. Sözleşme yenilenerek, en son Mart-2010 tarihinde yenilenmiştir. Mart-2010 tarihinde, kira parasından memnun olmayan kiracının akdi feshetme hakkı varken, kullanmamıştır. Mart-2010 tarihinden bu yana ise, dövizde azalma vardır.

Uyarlama davası açılabilmesi için, tarafları öngöremeyeceği gelişmeler olmalı ve sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmesi taraflardan birisi için,çekilmez hal almalı. Buna "işlem temelinin çökmesi" deniyor ve hakimin sözleşmeye müdahalesi istenebiliyor. 1 inci paragrafta açıkladığım nedenlerle, açılacak dava redde mahkumdur.

Sayın meslektaşım öncelikle teşekkürler.
Yanıtınızdan, kiranın indirilmesine ilişkin bir tespit davası açamayacağımız ancak işlemin temelinden çökmesi nedeniyle bir uyarlama davası açıp, hakimin müdahalesini isteyebileceğimiz sonucuna varabilir miyiz?

Alıntı: Yazan Av.G.Kara Sayın meslektaşım öncelikle teşekkürler. Yanıtınızdan, kiranın indirilmesine ilişkin bir tespit davası açamayacağımız ancak işlemin temelinden çökmesi nedeniyle bir uyarlama davası açıp, hakimin müdahalesini isteyebileceğimiz sonucuna varabilir miyiz?

İsteyebilirsiniz, ancak bana göre red edilecektir.

Suat Bey, kira sözleşmesi uzun süreli -ki bu uyarlama davaları için uygun bir durum ve euronun bir dönem çok yükseldiği de ortada.Zaten bundan ötürü ödeme güçlüğü söz konusu. Kiralayan sözleşme şartlarına uymadığı ve fesih ihbarnamesi çekmediği için sözleşme uzadı.Açıkçası müvekkil firma böyle bir yerden çıkmak istemiyor çünkü beyaz eşya bayii. Defalarca ihtarname çekilmesi, takip yapılması, dava açılması gerçekten bizim zor durumda olduğumuzun bir göstergesi sayılamaz mı?
Reddedilecek bile olsa zaman kazandırmaz mı? Başka ne davası açabiliriz ki?

Alıntı: Yazan Av.G.Kara Suat Bey, kira sözleşmesi uzun süreli -ki bu uyarlama davaları için uygun bir durum ve euronun bir dönem çok yükseldiği de ortada.Zaten bundan ötürü ödeme güçlüğü söz konusu. Kiralayan sözleşme şartlarına uymadığı ve fesih ihbarnamesi çekmediği için sözleşme uzadı.Açıkçası müvekkil firma böyle bir yerden çıkmak istemiyor çünkü beyaz eşya bayii. Defalarca ihtarname çekilmesi, takip yapılması, dava açılması gerçekten bizim zor durumda olduğumuzun bir göstergesi sayılamaz mı? Reddedilecek bile olsa zaman kazandırmaz mı? Başka ne davası açabiliriz ki?

Sayın Kara,

Koyulaştırdığım bölüme göre yeni kontrat yapılmamış, eski sözleşme uzamış.

Alıntı: Yazan Av.G.Kara 2010 Mart' ta 5 yıllığına daha uzadı.

Bu gibi durumlarda sözleşme 5 yıl uzamaz, 1 yıl uzar. Yani her halükarda davayı kazanma şansınız bulunmamaktadır.

Suat Bey'inde belirttiği gibi açacığınız uyarlama davası reddolunacaktır. Kira sözleşmeniz 1 yıl için uzadığından kira tespit davası açmanız gerekecektir. Bu da sizin lehinize olacaktır. Kiralayanın alacağın tahsili için sık sık icraya başvurması ya da diğer kiracıları tahliye etmesi gibi saydığınız diğer sebepler ise sizin için haklı sebep sayılmaz. Kİralarınızı düzenli ödemeye ve temerrüde düşmemeye çalışmalısınz.

Sayın Av.G.Kara,

Yanıt veren tüm meslektaşlarıma, özellikle de Sayın Ergin'e katılıyorum. Böyle bir dava açarsanız kazanma şansınız olduğunu ben de düşünmüyorum ve sizin aksinize bu durumu da "gayet adil" buluyorum.

Merakım şu : Euro'nun bir dönem çok yükseldiğini belirtmişsiniz (ki ben aslında buna da katılmıyorum. Uyarlama davalarının "moda olduğu" dönemlerde dövizin yıllık artış hızları %100'lerle ifade edilen noktalardı). Euro bu yıl aslında sadece dolar karşısında o da birazcık yükseldi. Eğer sizin kiranız dolar üzerinden olsaydı, evsahibinizin dolar düşük kaldı diyerek "uyarlama davası" açması karşısında tepkiniz ne olacaktı?

Ayrıca yine önemle belirtmek gerekir ki, kira sözleşmenizin uzama sebebi kiralayan fesih ihbarnamesi çekmemesi değil, kiracı olarak sizin çekmemenizdir. (Hukuki gerekçe için bkz) Dolayısıyla halen ödediğiniz kiraya sizin tek taraflı uzatma hakkınız nedeniyle belki kiralayan itiraz edebilir (ki bu durumda kira tesbit davası açma hakkı da mevcuttur) ancak siz itiraz edemezsiniz, zira imzaladığınız şartları artık beğenmiyorsanız, sözleşme süresi bittiğinde kontratı fesh etme hakkınızı kullanmanız beklenirdi.

Müvekkilinizin sizin ifadenizle "böyle bir yerden çıkmak istememesi" ise, kira bedelinin hakkaniyete ne kadar uygun olduğunu en güzel emaresi olsa gerek.

Sn.Ergin'e ve Sn.admin'e katılıyorum.Ortada işlem tmelinin çökmesini/hakimin müdahalesini gerektiren bir durum yok, bu ancak, tarafların, sözleşme kurulurken öngöremeyecekleri olağanüstü hallerin vukuunda söz konusu olabilir, kaldıki, sözleşme sizin menfaatlerinize, hakimin müdahalesini isteyecek kadar zarar vermekte ise,ihtar çekilerek sizin tarafınızdan sonlandırılabilirdi. Saygılar

Kanun No: 6570
Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun

Kabul Tarihi: 18.05.1955
R.G. Tarihi: 27.05.1955
R.G. No: 9013

GEÇİCİ MADDELER

Geçici Madde 7 - (EKLENMİŞ MADDE RGT: 18.02.2000 RG NO: 23968 KANUN NO: 4531/1)
Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık %25, (İPTAL EDİLEN İBARE ANY. MAH. 19.07.2001 T. 2001/303 E. 2001/333 K.) (KOD 1) oranında artırılabilir. Ancak, taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz.

Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanamaz.

Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz.

Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur.

Alıntı: Yazan TRINITY Kanun No: 6570 Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Kabul Tarihi: 18.05.1955 R.G. Tarihi: 27.05.1955 R.G. No: 9013 GEÇİCİ MADDELER Geçici Madde 7 - (EKLENMİŞ MADDE RGT: 18.02.2000 RG NO: 23968 KANUN NO: 4531/1) Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık %25, (İPTAL EDİLEN İBARE ANY. MAH. 19.07.2001 T. 2001/303 E. 2001/333 K.) (KOD 1) oranında artırılabilir. Ancak, taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz. Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanamaz. Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz. Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur.

Sayın TRINITY,

Aktardığınız madde "geçici madde" olup sadece 2000 yılı için geçerli idi.