Cezai Şartın İcraya Konulması

Mesleki görüşlerinizi bekleyerek sorumu paylaşıyorum;
Müvekkil Emlak Satış Sözleşmesi imzalamak suretiyle bir yapı firmasından gayrimenkul alımı gerçekleştiriyor. Gayrimenkulün değerini anlaşılan şekilde ödüyor ancak kararlaştırılan tarihte anahtar teslimi yapılmıyor. Sözleşmede, anahtar tesliminin gecikmesi durumunda, aylık rayiç kira bedeli olan 500-TL nin ödenmesi şeklinde bir hüküm bulunduğuna dayanarak, tarafımca yapı firmasına ihtarname çekiliyor ve bu şekilde 5 ay boyunca aylık düzenli ödeme alınıyor. Ancak son iki ay ödeme yapmıyorlar ve halen anahtar teslimi yapamıyorlar. Söz konusu aylık kira bedeli cezai şartının tahsilinin devamı için dava açmak yerine ilamsız icra takibi başlatmayı düşünüyorum buna hukuken bir engel var mıdır? Eğer açılan bu ilamsız icra takibine itiraz edilmesi söz konusu olursa, -tüketici ilişkisi olduğundan- Tüketici Mahkemesine mi dava açmam gerekecek?

Sayın güneşrengi,

Alıntı: Yazan güneşrengi ...Müvekkil Emlak Satış Sözleşmesi imzalamak suretiyle bir yapı firmasından gayrimenkul alımı gerçekleştiriyor... Sözleşmede, anahtar tesliminin gecikmesi durumunda, aylık rayiç kira bedeli olan 500-TL nin ödenmesi şeklinde bir hüküm bulunduğuna dayanarak, ...

Öncelikle; tapulu taşınmazın satışına dair adi yazılı sözleşme söz konusu ise sözleşme geçersiz olduğundan "cezai şart ve/veya gecikme tazminatı" talebiniz reddedilir. Bu hususta sorun yoksa cezai şartın ve/veya gecikme tazminatının icra takibine konu edilmesine hukuki bir engel bulunmamaktadır.

T.C.
YARGITAY
19. HUKUK DAİRESİ
E. 2013/10248
K. 2013/12358
T. 2.7.2013
• İTİRAZIN İPTALİ ( Taşınmaz Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan Cezai Şart Alacağının Tahsili İçin Başlatılan Takibe - Adi Şekilde Yapılmış ve Geçersiz Olan Taşınmaz Satım Sözleşmesine Bağlı Olarak Kararlaştırılan Cezai Şarta Ait Hükümleri de Geçersiz Olduğundan Davanın Reddi Gerektiği )
• TAŞINMAZ SATIŞININ GEÇERLİLİĞİ ( Davaya Konu Uyuşmazlığa Neden Olan Satış Sözleşmesi Resmi Şekilde Yapılmadığı İçin Geçerli Kabul Edilemeyeceği - Cezai Şarta Ait Hükümlerinin de Geçersiz Olduğu/Davanın Kabulünün Doğru Görülmediği/İtirazın İptali )
• CEZAİ ŞART ALACAĞININ TAHSİLİ ( Taşınmaz Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan - Adi Şekilde Yapılmış ve Geçersiz Olan Taşınmaz Satım Sözleşmesine Bağlı Olarak Kararlaştırılan Cezai Şarta Ait Hükümleri de Geçersiz Olduğu/İtirazın İptali )
• TAŞINMAZ SATIM SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ ( Adi Şekilde Yapılmış ve Geçersiz Olan Sözleşmeyle Kararlaştırılan Cezai Şarta Ait Hükümlerinin de Geçersiz Olduğu - Taşınmazların Daha Sonra Tapuda Resmi Şekilde Devirlerinin Tamamlanmış Olmasının Geçerlilik Kazandırmayacağı/Davanın Reddi Gerektiği/İtirazın İptali )
818/m.213
6098/m.237

ÖZET : Dava, taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Davaya konu uyuşmazlığa neden olan satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için geçerli kabul edilemez. Öte yandan taşınmazların daha sonra tapuda resmi şekilde devirlerinin tamamlanmış olması da geçersiz olan satış sözleşmesine geçerlilik kazandırmaz. Bunun yanında tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da alıcı davacı şirket tarafından tapu siciline adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir şerh de konulmamıştır. Bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan taşınmaz satım sözleşmesine bağlı olarak kararlaştırılan cezai şarta ait hükümleri de geçersizdir. Mahkemece açıklanan bu yönler gözetilmeden yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.

DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekilleri ile davalı vekilinin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili taraflar arasında 16.04.2010 tarihinde taşınmaz satış protokolünün ayrılmaz bir parçası olarak Fi Yapı Esenşehir projesi alışveriş merkezi, taşınmaz satış protokolü imzalandığını satış için öngörülen 30.04.2010 tarihli çeklerin davalıya iadesi ile Esenyurt 1219 Ada 10 Parsel sayılı taşınmazın 10.000.000,00 TL + KDV ile davacıya satışının öngörüldüğünü, çeklerin davalıya verilmiş taşınmazın davacı adına tescil edilmiş olduğunu sözleşme çerçevesinde davalı şirketçe 68 adet dükkandan ibaret alışveriş merkezinin 30.09.2010 tarihinde tamamının yapılıp teslim edileceğini belirtilen bu tarihte teslim edilmemesi halinde yoksun kalınan kira bedeli karşılığı olarak aylık 125.000 USD’nin her ayın son gönü nakden ve defaten cezai şart olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığını davalının öngörülen bu tarihte edimini tamamen yerine getirip alışveriş merkezinin tamamını teslim etmediğini halen de tesliminin yapılmadığını yaptırdıkları delil tespitleri ile de imalat serisinin kabul edilebilir durumda olmaması nedeniyle sözleşmede öngörülen cezai şart ödeme koşullarının gerçekleştiğini 2011 yılı Mart ayına ait kiraya ilişkin cezai şart bedelinin tahsili için İstanbul 7. İcra Müdürlüğü’nün 2011/6053 Esas sayılı dosyası ile icra takibine giriştiklerini ve davalının takibe haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek davalının itirazının iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı Fi Yapı A.Ş. vekili müvekkilinin imzalanan sözleşmeye uygun olarak edimlerini ifa ettiğini doğmuş herhangi bir borcunun bulunmadığını 68 adet bağımsız bölümün gerçek teslim tarihinin 23.10.2011 tarihi olup tespit raporunun yerinde bulunmadığını 30.09.2010 tarihi olarak teslim tarihinin kabul edilemeyeceğini, davacı tarafa 15.05.2011 tarihinde teslim alması konusunda ihtarı bulunmasına rağmen davacının tesliminden kaçındıklarını cezai şart ödeme koşullarının gerçekleşmediğini davacının her aya ait kira bedellerinin cezai şartını istemesinin kötüniyetli davranış olduğunu belirtmiş daha sonraki dilekçelerinde 27.04.2010 tarihli tapu devirleri ile infisahi şart nedeniyle protokol hükümlerinin düştüğünü maktu kira tazminatı hükmünün de hukuki geçerliliğini yitirdiğini belirterek davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki 16.04.2010 tarihli satış sözleşmesi uyarınca davacıların taşınmazları 30.09.2010 tarihinde teslimini gerçekleştirmediği ve aylık cezai şarttan sorumlu olduğu gerekçesiyle davalı şirketin icra dosyasına itirazının 125.000 USD asıl alacak yönünden iptali ile takibin bu miktar üzerinden devamına, takip öncesi işlemiş faiz alacağı bulunmadığının tespitine, takip konusu asıl alacak üzerinden %40 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş hüküm davalı şirket vekilince temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi ( B.K. 213 m. ) hükmüne göre “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır…” şeklindedir. Anılan hüküm bir geçerlilik şartıdır. Bu maddede öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hükmü doğurmaz. Bu nedenle tapulu taşınmazların harici satış yoluyla devri mümkün değildir. ( Aynı yönde Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 01.07.2008 tarih 3589-8256 E.K. sayılı kararı )

Dolayısıyla düzenlenme anında resmi şekilde yapılmamış olan bir sözleşme geçerli kabul edilemez.

Davaya konu uyuşmazlığa neden olan 16.04.2010 tarihli satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için geçerli kabul edilemez. Öte yandan taşınmazların daha sonra tapuda resmi şekilde devirlerinin tamamlanmış olması da geçersiz olan 16.04.2010 tarihli satış sözleşmesine geçerlilik kazandırmaz.

Bunun yanında tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da alıcı davacı şirket tarafından tapu siciline 16.04.2010 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir şerh de konulmamıştır.

Bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan 16.04.2010 tarihli taşınmaz satım sözleşmesine bağlı olarak kararlaştırılan cezai şarta ait hükümleri de geçersizdir.

Mahkemece açıklanan bu yönler gözetilmeden yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz eden davalı şirket yararına BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer yönlerin şimdilik incelenmesine yer olmadığına, vekili Yargıtay duruşmasında hazır bulunan davalı yararına takdir edilen 990.00.TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, peşin harcın istek halinde iadesine, 02.07.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Taşınmazın daha sonra Tapuda Resmi Şekilde Devri yapılmış olduğundan, adi yazılı şekilde yapılmış olan sözleşmenin akibetini olumlu yönde etkileyebileceğini düşünmüştüm. Ancak eklenen 2013 tarihli son Yargıtay kararı aksini söylüyor, bu durumda bu sözleşmeye dayanan hiçbir yasal işlem yapmamam hukuken daha isabetli olacak sanıyorum.
Cevaplarınız için çok teşekkür ediyorum...

Yine de ilamsız takip yolunu denemekte fayda olabilir, karşı tarafın ödeme yapmış olmasının itiraz da etmeme ihtimali bulunduğundan bahisle . İtirazsız kesinleşirse ne ala, aksi takdirde takip dursun ne kaybedilir?

Alıntı: Yazan Av.Gülsüm Sezen Yine de ilamsız takip yolunu denemekte fayda olabilir, karşı tarafın ödeme yapmış olmasının itiraz da etmeme ihtimali bulunduğundan bahisle . İtirazsız kesinleşirse ne ala, aksi takdirde takip dursun ne kaybedilir?

Menfi tespit açarsa nisbi vekalet ücreti doğar.

Sayın Olgu;
Haklısınız kısmen ancak asıl alacak miktarına göre risk değerlendirmesi yapılarak denenebilir/ hukuki yarar bulunmayabilir diye düşünüyorum yine de. http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=37731

Sayın güneşrengi,

Sayın olgu tarafından eklenen karar, somut sorunuzdaki olaya emsal değildir.

Ara Not: Gerçi o kararın da kendi somut durumu içerisinde doğru olmadığını düşünüyorum ama dosya münderecatını bilemiyoruz tabii...

Alıntı: Yazan güneşrengi Müvekkil Emlak Satış Sözleşmesi imzalamak suretiyle bir yapı firmasından gayrimenkul alımı gerçekleştiriyor...

Alıntı: Yazan güneşrengi Taşınmazın daha sonra Tapuda Resmi Şekilde Devri yapılmış olduğundan, adi yazılı şekilde yapılmış olan sözleşmenin akibetini olumlu yönde etkileyebileceğini düşünmüştüm...

Sizin somut olayınızda; yapı firması aynı zamanda arsa sahibi ise veya yapı firması, başkasına ait arsa üzerinde KKİS muvacehesinde yapıyı yapan müteahhit ve sattığı -kendi payına düşen bağımsız bölüm- ise cezai şart talebinde bulunabilirsiniz...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın olgu tarafından eklenen karar, somut sorunuzdaki olaya emsal değildir. Ara Not: Gerçi o kararın da kendi somut durumu içerisinde doğru olmadığını düşünüyorum ama dosya münderecatını bilemiyoruz tabii...

Somut olayda satım sözleşmesinin tapuda yapılıp yapılmaması eklediğim kararın emsal olmaması hususunu etkşler mi?

Sayın olgu,

Alıntı: Yazan olgu ...Somut olayda satım sözleşmesinin tapuda yapılıp yapılmaması eklediğim kararın emsal olmaması hususunu etkiler mi?

Eklediğiniz karardan benim anladığım şu:
Davacı şirket (A) ile davalı şirket (B) arasında -iki- sözleşme yapılıyor.

Sözleşmelere göre:
1- B, A'ya taşınmazını devredecek (taşınmaz satış sözleşmesi) +
kendi devrettiği taşınmazda 68 dükkanı havi bir AVM inşa edip 30.09.2010'da A'ya teslim edecek (eser sözleşmesi).

-Taşınmaz satış sözleşmesi ve eser sözleşmesi ayrı ayrı akdediliyor ve eser sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesinde, sözleşmenin eki olarak da -ayrıca- anılıyor.

2- A da 1 no'lu bentteki taşınmaz satışı ve eser sözleşmesi karşılığı B'ye kararlaştırılan parayı çek vasıtasıyla ödeyecek...

3- Cezai şartın hangi sözleşme içeriğinde anıldığı belli olmamakla birlikte; B'nin, eseri (AVM'yi) sözleşmedeki tarihte teslim edememesi halinde A'ya cezai şart ödeyeceği kararlaştırılıyor.

4- A, -eser sözleşmesindeki gecikmeden mütevellit- kararlaştırılan cezai şartı talep ediyor.

Yargıtay da; harici taşınmaz satış sözleşmesi geçerli olmadığından cezai şart da geçerli değildir, diyor...

Dosya münderecatını bilemiyorum, dolayısıyla Yargıtay'a haksızlık etmek istemem; lakin durum yukarıdaki şekilde ise para karşılığı taşınmaz (AVM) yapımı eser sözleşmesidir ve geçerliliği şekle bağlı değildir. Tarafların, akdettikleri eser sözleşmesine dair cezai şartı sonradan kararlaştırmaları da mümkündür. A ile B'nin imzasını havi cezai şart akdi geçerlidir ve hüküm ve sonuç doğurur. Bu hususun, taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi ile ilişkilendirilerek geçersiz kabulü doğru olmadığı gibi; taşınmazın sonradan tapuda devredilip edilmemesinin de konuyla alakası yoktur (diye düşünüyorum ). Tekraren; dosya münderecatı farklı ve Yargıtay da haklı olabilir...

Neticede bu karardaki somut olayla; sayın güneşrengi'nin sorusundaki somut olay birbirine emsal teşkil edecek nitelikte değildir.

Sayın güneşrengi; müvekkilinin aldığı taşınmaza dair hukukî ilişki irtibatını açıklamadığı için genel bir cevap yazıp bırakmıştım; bugün bir davama dilekçe yazarken forum aklıma geldiği için belli şartlar dahilinde cezai şartı talebinin mümkün olduğunu yazmak istedim...

P.S: Neyi sormak istediğiniz -benim için- anlaşılır olmadığından cevap biraz uzun oldu Umarım yazdıklarımın arasında sorunuza da cevap vermişimdir...

Alıntı: Yazan olgu T.C. YARGITAY 19. HUKUK DAİRESİ E. 2013/10248 K. 2013/12358 T. 2.7.2013 ...

Karar düzeltme talebi red: Yargıtay 19. Hukuk Dairesi'nin 08.01.2014 tarih, Esas: 2013/17204, Karar: 2014/721 sayılı kararı ile...