Gayrİmenkul, İzale-İ Şuyu, Ecrİmİsİl

Sayın meslektaşlarım. Öncelikli olarak konuyu özetlemek gerekirse müvekkilim 2006 yılında hisseli bir gayrimenkul satın alıyor ve fiilen oturuyor, şimdi satmak istiyor, fakat gayrimenkul hisseli olduğundan 9 ve 10 nolu bağımsız bölüm sahiplerinin imzası ve onayını almak zorunda. Müvekkilim 11 nolu bağımsız bölüm sahibi. Müvekkilimin 9 nolu bağımsız bölümde 1/3 hissesi ve 10 nolu bağımsız bölümde 1/3 hissesi var. Kendi oturmuş olduğu 11 nolu çatı katı tek daire tapulu değil, iskanı ve imarı da yok. Yani 11 nolu bağımsız bölüm hukuken yok. Müvekkilimin 2 tane tapusu var, biri 9 diğeri 10 nolu bağımsız bölüm görünüyor ve tapuda çatı altı piyesli konut ibaresi var. 9 ve 10 nolu bağımsız bölüm sahipleri müvekkilime sürekli zorluk çıkartıyor ve iyiniyetini istismar ediyor. Örneğin müvekkilim zorunlu gider olarak 6.500TL vererek çatı yaptrıyor, bütün kat maliklerinin ödemesi gerekirken ve ödeyeceğiz dedikleri halde kimse ödemiyor. Doğalgaz hattı çektirmek istiyor, herkes karşı çıkıyor. Bu gibi sorunlardan sıkılan müvekkilim gayrimenkulünü satmak istiyor.

Burada benim düşünceme göre öncelikle, bu zorunlu giderlerin faturasına istinaden kat maliklerinin hepsine hisseleri oranında ödeme yapmaları için öncelikle noterden ihtar çekmek, ödenmezse dava açmak. Buradaki dava genel alacak davası olarak mı?Yoksa Kat Mülkiyeti Kanununa dayalı bir dava mı olmalı? ( Tapuda 11 nolu bağımsız bölüm yok!!! )

İkinci sorum: Ben burada 1/3 hisseme istinaden 9 ve 10 nolu bağımsız bölüm sahiplerine 4 yıllık ecrimisil talebiyle dava açmayı düşünüyorum, onlarda müvekkilime karşı tapuda hukuken olmayan fakat fiili olarak var olan bir bağımsız bölümü kullandığı gerekçesiyle ecrimisil talebinde bulunabilirler mi?

Üçüncü sorum: Gayrimenkulün satışı için de İzale-i Şuyu davası açmayı düşünüyorum. Bir dairenin 1/3 ü tek başına satılamayacağı ve bölünemeyeceği için dairenin tamamının satışı istenmek zorundamıyım yoksa sadece hissenin satışını yapabilirmiyim, diğer 2/3 hissesi olan kat maliklerinin öncelik hakkı var mıdır?

Gayrimenkul hukuku konusunda tecrübem az olduğundan bu konularda uygulaması ve tecrübesi bulunan sayın meslektaşlarımın fikirlerini benimle paylaşmalarını saygılarımla rica ederim.

Av.Sezgin KELEŞ