kira artış şartı gereği eksik rakamı isteme

Sayın meslektaşlarım
Müvekkile ait 2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde artışı düzenleyen madde "...müteakip uzatmalarda %15 er artar" şeklindedir
Kiracı artışa uymayıp bir önceki kira bedelini yatrımaya devam etmiştir.
Eksik yatan her 2 veya 3 ay kira bedeli için( aradaki farkı) icra takibine( ör 13) konu ettim.
Yapılan itirazlar sonucu itirazın iptali davamız sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir.
Son gelen bilirkişi raporunda, kira tespit davası açmam gerektiği gibi bir sonuç çıkmış. (ilk rapor oldukça vahimdi; döviz üzerinden artış yapılamayacağından falan behsediliyordu)
Raporda ayrıca "yargıtayın yerleşmiş içtihatlarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Toptan Eşya Fiyat Endeksinin (% 65 ile sınırlı olarak) üç yıl için (ard arda üç defa) artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise, yeniden hak ve nesafete uygun kira parası tespit edilmelidir." şeklindeki Yargıtay 3.Hukuk Dairesi nin
Esas: 2005/3105 Karar: 2005/2860 sayılı kararından bir kesiti raporuna dayanak yapmış ki bu kararın olayımızla ne derce bağlantılı olduğunuda anlamadım .
Ve bu karara göre benim istediğim artış bu içtihata aykırılık teşkil ediyormuş??Ancak karardaki olayda artış şartı falan söz konusu olmaksızın açılmış bir tespit davası söz konusu ve anlatım çok karışık pek bir şey anlaşılmıyor kararda.


Benim yaptığım uygulamanın doğru olduğunu düşünüyorum ancak bu hususu destekleyen karar bulamadım
yardımcı olabilecek arkadaşların cevaplarını bekliyorum
Teşekkürler

Yargıtay 3. H.D.nin yerleşmiş içtihatlarına göre, kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış şartı "yenilenen ilk dönem için" geçerlidir. Sonraki dönemlerde anlaşma ile artış yapılmamış ya da kira tespiti davası açılmamış ise, kiracı aynı kira parasını ödemeye devam edebilir.

Alıntı: "...müteakip uzatmalarda %15 er artar" şeklindedir

Ben bu şartın tarafları bağlayacağını düşünüyorum. Eğer kiracı kira sözlaşmesine itiraz etmemiş ise, kira sözleşmesinin dönem sonunda uzaması halinde yeni kira dönemi için belirlenmiş net kira bedeli artış şartı tarafları bağlar diye düşünüyorum.

Alıntı: T.C. YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2008/6-551 Karar: 2008/562 Karar Tarihi: 24.09.2008 ÖZET: Dava, itirazın kaldırılması ve tahliye isteğine ilişkindir. Davacı alacaklı icra talebinde kira bedelini göstererek ödeme emri düzenlettirmiş, davalı borçlu ise ödeme emrine itiraz ederken açıkça aylık kira bedelinin miktarına itiraz etmemiş, borcun tamamına yönelik itirazda bulunmuştur. Sonradan aylık kira bedelinin farklı olduğunu bildirmesi İİK' nın 63. maddesi karşısında hüküm ifade etmez. (2004 S. K. m. 63) Dava: Taraflar arasındaki <itirazın kaldırılması, tahliye> davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Akhisar İcra Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 19.09.2007 gün ve 68-176 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi'nin 31.01.2008 gün ve 2008/14152-759 sayılı ilamı ile; (...Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.03.1999 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira miktarı 20 milyon TL olarak belirlenmiş, hususi şartlar bölümünün 2. maddesinde ise, kira artışlarının her yıl %50 oranında yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup, tarafları bağlar. Davacı kiralayan tarafından, yazılı sözleşmeye dayanılarak 09.01.2007 tarihinde başlatılan icra takibinde aylık 240,00 YTL üzerinden 2006/10, 11, 12. ayların kirası olarak toplam 720,00 YTL kira borcunun ödenmesi istenilmiştir. Davalı kiracı ise, yasal süresindeki itirazında ve savunmasında aylık kira miktarının 110,00 YTL olup, borcun yasal süresi içerisinde ödendiğini, kira borcunun bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece her ne kadar sözleşmedeki artış koşulunun hiç uygulanmadığından vazgeçilmiş sayılacağı, takibe konu ayların kirasının 110,00 YTL olup, yasal süre içerisinde ödendiğinden bahisle istemin reddine karar verilmiş ise de, bir önceki dönem olan 2005 döneminde kira aylık 100,00 YTL olarak davacının banka hesabına ödenmiş olup, ihtirazi kayıt konulmaksızın davacı tarafından kabul edilmiştir. Esasen 2005 dönemi kirasının 100,00 YTL olduğu taraflar arasında çekişmeli de değildir. Sözleşmedeki serbest irade ile kararlaştırılan %50 artış koşulunun daha önceki dönemlerde uygulanmamış olması artış koşulunu geçersiz kılmaz. Bu durumda önceki dönem kirası olan 100,00 YTL üzerinden sözleşmedeki %50 artış şartı uygulanınca takibe konu ayların kirasının 150,00 YTL olduğu anlaşılmaktadır. Davalı tarafından ise aylık 110,00 YTL olarak ödeme yapılmış olduğuna göre, eksik ödeme nedeniyle temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Mahkemece davalı tarafından yapılan ödemeler mahsup edilerek bakiye kısım üzerinden itirazın kaldırılarak takibin devamına ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır...) gerekçesi ile dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Temyiz Eden: Davacı vekili Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, itirazın kaldırılması ve tahliye isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine yönelik olarak verilen karar, Özel Daire'ce yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı, maliki olduğu taşınmazda davalının 01.03.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ve aylık 240 YTL bedelle kiracı olarak oturduğunu, davalının 2006 yılı Ekim, Kasım ve Aralık ayı kiralarını ödemediğini, bu nedenle Akhisar Birinci İcra Müdürlüğü'nün 2007/68 E sayılı dosyasından yapılan icra takibine de toplam 300 YTL borcu olduğu iddiası ile kısmi itirazda bulunduğunu, 720 YTL borcu olduğunu, haksız yere kısmi itiraz ettiğini ileri sürerek, davalı borçlunun yaptığı haksız itirazın kaldırılması ile icra inkar tazminatına hükmedilmesini ve taşınmazdan tahliyesini talep ve dava etmiştir. Davalı, anılan icra dosyasında ödeme emrinin tebliği üzerine 15.01.2007 tarihli dilekçe ile <... Ödeme emrinde belirtilen borcun 330 YTL'sini kabul ediyorum, bakiye borcum yoktur, itiraz ediyorum...> şeklinde beyanda bulunarak yapılan takibe kısmi itirazda bulunmuş ve icra dosyasına kısmi ödemede bulunmuştur. Özel Daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık, davalı borçlunun temerrüde düşüp düşmediği noktasında toplanmaktadır. İcra İflas Kanunu'nun 63. maddesi (Değişik madde: 17.07.2003 -4949 S.K./14. md.) <İtiraz eden borçlu, itirazın kaldırılması duruşmasında, alacaklının dayandığı senet metninden anlaşılanlar dışında, itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez.> hükmünü içermektedir. Davacı alacaklı icra talebinde kira bedelini aylık 240 YTL göstermek suretiyle ödeme emri düzenlettirmiş, davalı borçlu ise ödeme emrine itiraz ederken açıkça aylık kira bedelinin miktarına itiraz etmemiş, borcun tamamına yönelik itirazda bulunmuştur. Sonradan aylık kira bedelinin 110 YTL olduğunu bildirmesi İİK'nın 63. maddesi karşısında hüküm ifade etmez. O halde, yukarıda açıklanan nedenlere göre Özel Daire'nin bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'nın 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 24.09.2008 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤) Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Alıntı: T.C. YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2005/7241 Karar: 2005/9247 Karar Tarihi: 11.10.2005 ÖZET: Borçlu icra takibinde ileri sürdüğü itiraz sebepleri ile bağlı olup itirazın kaldırılmasına yönelik olarak açılan işbu davada itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez. Taraflar arasında karşı çıkılmayan yazılı bir kira sözleşmesi olup bu sözleşmede hangi oranda kira parasının artırılacağı açık ve belirgin şekilde belirtildiğine göre, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerekir. (2004 S. K. m. 67) Dava: İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar alacaklı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü: Karar: Uyuşmazlık, kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece uyuşmazlık yargılamayı gerektirdiğinden istemin reddine karar verilmiş, karar alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Alacaklı vekili, kiralananda 1.4.1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olan borçlunun kira paralarını Nisan 2004 tarihinden itibaren sözleşmedeki artış oranına uygun ödememesi nedeniyle hakkında icra yapıldığını, borçlunun ise borcu olmadığından söz ederek itirazda bulunduğunu, oysa borçlunun sözleşmeyle kabul ettiği artış oranına uygun kira ödemekle yükümlü olduğunu belirterek itirazın kaldırılmasını ve borçlunun kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Borçlu vekili, icra takibinin yetkisiz icra dairesinde yapıldığını, alacaklının aylık 600 YTL kira parası talep etmesinin mümkün olmadığını, alacaklının kira parasının ne kadar olduğunu kanıtlaması gerektiğini, borçlunun halen aylık 420 YTL kira ödediğini icra takibinde dayanılan kira sözleşmesinin 1992 tarihli olup onüç yıl sonra sözleşmedeki artış şartının geçerli olamayacağını, alacaklının talep ettiği miktarda kesinleşmiş kira bedelinin bulunmadığını belirterek, istemin reddini savunmuştur. İcra takibinde dayanılan ve karara esas alınan 1.4.1992 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 4. maddesinde kira parasının her yıl % 50 oranında artırılacağı belirtilmiştir. Özgür irade ile kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Alacaklı aylık 180.000.000 TL olarak eksik ödenen Nisan 2004-Şubat 2003 arası aylar kirası farkının tahsili için borçlu hakkında İstanbul 4. İcra Müdürlüğü'nün 2005/1668 esas sayılı dosyası ile icra takibi yapmış, bu takibe itiraz eden borçlu, yetki itirazıyla birlikte talep edilen borç miktarına da itiraz ettiğini, böyle bir borcu kabul etmediğini, takip konusu miktarda borcu olmadığını belirtmiştir. Borçlu icra takibinde ileri sürdüğü itiraz sebepleri ile bağlı olup itirazın kaldırılmasına yönelik olarak açılan işbu davada itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez. Taraflar arasında karşı çıkılmayan yazılı bir kira sözleşmesi olup bu sözleşmede hangi oranda kira parasının artırılacağı açık ve belirgin şekilde belirtildiğine göre, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerekir. Mahkemenin bu yönde inceleme yaparak sonucuna göre karar vermesi gerekirken yazılı şekilde uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiğinden söz edilerek istemin reddedilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir. Sonuç: Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarda yazılı nedenlerle İ.İ.K 366 ve HUMK'nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.10.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Bir de şu karar ilgimi çektiği için ekliyorum. Burada da kira tespiti ileriki bir tarihte yapıldığı halde, söçleşmedeki belirli artış şartının yine geçerli olduğunu söylemektedir.

Alıntı: T.C. YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2005/1283 Karar: 2005/2784 Karar Tarihi: 28.03.2005 ÖZET: Uyuşmazlık sözleşmede kararlaştırılan artış şartının istenen yıl yönünden geçerli olup olmadığı noktasındadır. Sözleşmenin özel şartlarının 6. maddesinde <Kiranın senelik artış oranı % 60 olacaktır> şartı yer almaktadır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Mahkemece 01.08.2002 tarihi itibariyle kira tespit kararının verilmiş olması sözleşmedeki artış şartını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle incelenme ve değerlendirmenin buna göre yapılması gerekir. (818 S. K. m. 260) Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali-tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü: Karar: Dava, kira bedellerinin tahsili için icra takibine yapılan itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkeme davayı ret etmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının 01.08.1995 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, sözleşmede kira bedelinin her yıl % 60 oranında artırılacağının kararlaştırıldığını, 01.08.2002 tarihinde başlayan dönem kirasının net 1.920.000.000.-TL olduğunu sözleşmedeki artış şartına göre yeni dönem kirasının 3.072.576.000.-TL ödemesi gerekirken 2.400.000.000.-TL. ödemek suretiyle 2003 yılı Ağustos ayı kirasından 672.576.000.-TL. eksik ödendiğini, eksik ödenen miktarın tahsili için takip yaptıklarını, davalının takibe itiraz ettiğini belirterek haksız itirazın iptali, takibin devamı ve kiralananın tahliyesini, % 40 tazminata hükmedilmesini istemiştir. Davalı vekili ise davacı tarafından 2002 yılı kirası için tespit edilen brüt kiranın 2.462.000.000.-TL olduğunu, sözleşmedeki artış şartının ilk yıl için geçerli bulunduğunu, artışlarında toptan eşya endeks oranlarına göre artırılarak kiranın ödendiğini temerrüde düşülmediğini belirterek davanın reddini ve % 40 tazminata hükmedilmesini savunmuştur. Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.08.1995 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık sözleşmede kararlaştırılan artış şartının istenen yıl yönünden geçerli olup olmadığı noktasındadır. Sözleşmenin özel şartlarının 6. maddesinde <Kiranın senelik artış oranı % 60 olacaktır> şartı yer almaktadır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Mahkemece 01.08.2002 tarihi itibariyle kira tespit kararının verilmiş olması sözleşmedeki artış şartını ortadan kaldırmaz. Dairemizin istikrarlı uygulaması ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 03.11.2004 tarih ve 2004/6-509-568 sayılı ilamı da bu doğrultudadır. Bu nedenle incelenme ve değerlendirmenin buna göre yapılması gerekirken bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde davanın reddedilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir. Sonuç: Hükmün yukarda açıklanan nedenle BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 28.03.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤) Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Saygılarımla,

Sayın av-ufuk'la aynı görüşteyim. Eğer açılan bir kira tesbit davası vs. yoksa, artış şartındaki "HER YIL" ifadesi geçerliliğini korumaktadır.

Bence sizin hatanız itirazın iptali davasını sulh hukuk mahkemesine götürüp, esasın tartışılmasına olanak vermekte olmuş. Böyle durumlarda İcra Merciine giderseniz "esasa" ilişkin bir tartışma yapılamaz, sözleşme ve artış şartı yazılıdır ve kiracı bu artış şartının artık geçerli olmadığını yazılı bir belge ile ispat edemediği takdirde, Merciler itirazı kaldırmakta ve tahliye kararı vermektedir. Bu kararlar da Yargıtay'dan geçip onanıyor.

Sayın Admin, bir örnek Yargıtay kararı verebilir misiniz?

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ Sayın Admin, bir örnek Yargıtay kararı verebilir misiniz?

Bizim yıllardır pek çok davada başımızdan geçti. Bu kararlar onama niteliğinde olduğundan takdir edersiniz ki sadece "KARARIN ONANMASINA" ifadesi içeriyor, içtihatın eklenecek bir metni yok. Öte yandan sanıyorum Sayın Av-ufuk'ın yukarıda eklediği son içtihat bu konuya güzel bir örnek teşkil ediyor.

Sayın meslektaşlarım;
Cevaplarınız için çok teşekkür ederim.
Sayın Av.Ufuk gönderdiğiniz yargıtay kararları gerçekten ço işime yarayacak bunlar için ayrıca teşekkür ediyorum. Somut olayda da kira akdine yapılan bir itiraz yok sadece ödeme yapıldığı ve artışa ilişkin mahkeme kararı olmadığı yönünde itirazlar, tıpkı örnek kararlarda olduğu gibi.
Yalnız dosya 2. kez bilirkişiden geldi(raporlar aleyhime) umarım mahkeme yeni bir bilirkişiye gönderir yada rapora uymaz.
Sonucu burda paylaşacağım.
İyi çalışmalar
Saygılarımla...

Sayın meslektaşlarım merhabalar,
Mezkur dosyaların bugün yapılan duruşması sonucu hakim davaların REDDİNE karar verdi.
Bu benim için çok kötü bir sonuç oldu doğrusu.
Çokta sağlam ve yeni tarihli kararlar sunmuştum oysa.
İkinci bilirkişinin raporuna dayanak yaptığı Yargıtay kararını sizlere sunuyorum
Gerçi bilirkişi karar bilgilerini vermeden yerleşik Yargıtay kararları diye alıntı yapmış kararı ben buldum.
Kararda 3 yıldan sonra artış şartı tarafları bağlamaz demek istemiş sanırım aslında açıkça bir artış şartının varlığındanda bahsedilmiyor. Kaldıki bu kararda kira tespit davası söz konusu ben davamızla örtüşmediği kanaatindeyim .
Gerekçeli karar yazıldığında gerekçeyi paylaşırım
Ne dersiniz temyizde şansım varmı????((((

T.C.
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi
Esas: 2005/3105
Karar: 2005/2860
Karar Tarihi: 21.03.2005

ÖZET: Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Toptan Eşya Fiyat Endeksi'nin (% 65 ile sınırlı olarak) üç yıl için (ard arda üç defa) artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının, o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise, yeniden hak ve nesafete uygun kira parası tespit edilmelidir. Dava konusu olayda, ilk kira sözleşmesinin üzerinden üç yıldan fazla zaman geçmiştir. O halde, tespiti istenen dönemde kira parası 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gözönünde tutularak, hakimce hak ve nesafete uygun takdir edilmelidir.

(6570 S. K. Geç. m. 7)

Dava dilekçesinde kira parasının 01.04.2004 gününden başlayarak aylık 4.000.000.000 lira olarak tespiti istenilmiştir. Karşılık davada ise; aylık kira parasının net 1.302.480.000 TL olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı (karşı davalı) vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davada, 01.04.2004 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira parasının net 4.000.000.000 lira olarak tespiti istenilmiştir. Karşılık davada ise, önceki dönem net kira bedeli olan 1.080.000.000 liraya TEFE oranı uygulanmak suretiyle aylık kiranın 1.302.480.000 lira olarak tespiti istenilmiştir.

Mahkemece, endeks uygulanmak ve kira parasının 01.04.2004 tarihinden itibaren 1.669.846.153 lira olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı (k. davalı) vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen ilk kira sözleşmesi 1.1.1998 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, sonraki yıllarda sözleşmenin başlangıç tarihi değiştirilerek sözleşme her yıl yeniden düzenlenmiştir. En son düzenlenen sözleşme 1.4.2003 tarihlidir. Sözleşmenin her yıl düzenlenmiş olması, taraflar arasındaki kira ilişkisinin sona erdirilip yeniden başladığı anlamına gelmez. Başka bir anlatımla, taraflar arasında son yapılan (1.4.2003 tarihli) sözleşme yeni bir sözleşme niteliğinde değildir.

Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Toptan Eşya Fiyat Endeksinin (% 65 ile sınırlı olarak) üç yıl için (ard arda üç defa) artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise, yeniden hak ve nesafete uygun kira parası tespit edilmelidir.

Dava konusu olayda, ilk kira sözleşmesinin üzerinden üç yıldan fazla zaman geçmiştir. O halde, tespiti istenen dönemde kira parası 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gözönünde tutularak, hakimce hak ve nesafete uygun takdir edilmelidir.

Mahkemece, yanılgılı değerlendirme sonucu son düzenlenen sözleşmenin yeni bir sözleşme olarak kabulü ile endeks uygulanmak suretiyle kira parasının tespiti doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.3.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Sayın netya,

Kanaatimce karar hatalıdır ve elbette ki temyiz edilmelidir. Temyizin sonunun ne olacağını söylemek ise takdir edersiniz ki mümkün değil.

Öte yandan sizin son eklediğiniz ve bilirkişi raporuna da konu olan kararın bu olayla yakından uzaktan alakası bulunmuyor ve eğer kararın gerekçesini bu içtihat oluşturuyorsa karar iki kere hatalı. Söz konusu karar gayet iyi bilinen ve yerleşik bir Yargıtay içtihatıdır ve düzenlemeye çalıştığı husus da kararda da arz olunduğu üzere kira tarihinden sonra üç kira dönemi geçince kira bedelinin hangi kritere göre belirleneceği hususudur, yoksa kira sözleşmesinde yazılı artış şartının geçerliliğini tartışır nitelikte değildir.

Olayın yasal gelişimine bakarsanız, kira arttırım oranları ilk başta 6570 sayılı yasa içinde bir madde ile düzenlenmekteydi ancak bu madde Anayasa Mahkemesince iptal edilince bir yasal boşluk doldu ve Yargıtay'da yıllardır sık sık değişen zikzak kararlarla bu artışı değişik kriterlere göre belirlemeye devam ediyor.

Ancak bu kriterler elbette kira kontratında bir artış şartı olmadığı veya şartın tartışmalı olduğu durumlarda söz konusudur, yoksa tarafların kendi rızalarıyla sözleşme sırasında belirledikleri artış şartının Yargıtay tarafından değiştirilmesi söz konusu olamaz, zira en basitinden bu Borçlar Kanununun sözleşme serbestliği ilkesine aykıdır.

Uygulamada kira artış şartları sözleşmenin başında çok değişik kriterlere belirleniyor. Örneğin siz bir yeri kiraya verirken kiracı maddi durumunun kötü olduğunu söylemiş olabilir ve siz de kendisine anlayış gösterip ilk yılın kirasını rayicin yarısı kadar belirleyip, daha sonra sözleşmeye sonraki yıl için %100 artış şartı koymuş olabilirsiniz. Bu kiralayan ve kiracı tarafından sözleşme yapılırken kabul edilmiş bir oransa, bunun tartışılması Yargıtay'a (veya bilirkişiye) düşmez. Sözleşmeyi imzalarken bu artış şartını kabul eden kiracının müteakip yıllarda sözleşmeye uyması yasa gereğidir, kaldı ki daha sonra bu artış şartını "hakkaniyete uygun bulmayan" kiracının sözleşmenin yenilendiği dönemde her zaman 6570 sayılı yasanın 11.maddesi gereğince tek taraflı fesih hakkı vardır, dolayısıyla bu hakkı da kullanmayan kiracının daha sonra sözleşmedeki artış şartını tartışma konusu yapması kabul edilemez.

Bu nedenlerle Mahkeme Kararı hatalıdır. Bu karar Yargıtay tarafından bozulmalıdır ama olur da onanırsa birşey değişmez, o zaman da Yargıtay kararı hatalı olur.

Alıntı: Yazan Av-ufuk T.C. YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2005/1283 Karar: 2005/2784 Karar Tarihi: 28.03.2005 ÖZET: Uyuşmazlık sözleşmede kararlaştırılan artış şartının istenen yıl yönünden geçerli olup olmadığı noktasındadır. Sözleşmenin özel şartlarının 6. maddesinde <Kiranın senelik artış oranı % 60 olacaktır> şartı yer almaktadır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Mahkemece 01.08.2002 tarihi itibariyle kira tespit kararının verilmiş olması sözleşmedeki artış şartını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle incelenme ve değerlendirmenin buna göre yapılması gerekir. (818 S. K. m. 260) Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali-tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü: Karar: Dava, kira bedellerinin tahsili için icra takibine yapılan itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkeme davayı ret etmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının 01.08.1995 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, sözleşmede kira bedelinin her yıl % 60 oranında artırılacağının kararlaştırıldığını, 01.08.2002 tarihinde başlayan dönem kirasının net 1.920.000.000.-TL olduğunu sözleşmedeki artış şartına göre yeni dönem kirasının 3.072.576.000.-TL ödemesi gerekirken 2.400.000.000.-TL. ödemek suretiyle 2003 yılı Ağustos ayı kirasından 672.576.000.-TL. eksik ödendiğini, eksik ödenen miktarın tahsili için takip yaptıklarını, davalının takibe itiraz ettiğini belirterek haksız itirazın iptali, takibin devamı ve kiralananın tahliyesini, % 40 tazminata hükmedilmesini istemiştir. Davalı vekili ise davacı tarafından 2002 yılı kirası için tespit edilen brüt kiranın 2.462.000.000.-TL olduğunu, sözleşmedeki artış şartının ilk yıl için geçerli bulunduğunu, artışlarında toptan eşya endeks oranlarına göre artırılarak kiranın ödendiğini temerrüde düşülmediğini belirterek davanın reddini ve % 40 tazminata hükmedilmesini savunmuştur. Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.08.1995 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık sözleşmede kararlaştırılan artış şartının istenen yıl yönünden geçerli olup olmadığı noktasındadır. Sözleşmenin özel şartlarının 6. maddesinde <Kiranın senelik artış oranı % 60 olacaktır> şartı yer almaktadır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Mahkemece 01.08.2002 tarihi itibariyle kira tespit kararının verilmiş olması sözleşmedeki artış şartını ortadan kaldırmaz. Dairemizin istikrarlı uygulaması ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 03.11.2004 tarih ve 2004/6-509-568 sayılı ilamı da bu doğrultudadır. Bu nedenle incelenme ve değerlendirmenin buna göre yapılması gerekirken bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde davanın reddedilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir. Sonuç: Hükmün yukarda açıklanan nedenle BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 28.03.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

BU kararda aynen

Alıntı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 03.11.2004 tarih ve 2004/6-509-568 sayılı ilamı da bu doğrultudadır.

denildiği için söz konusu HGK kararını merak edip buldum. BU karar aşağıdaki gibidir:

Alıntı: T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2004/6-509 K. 2004/568 T. 3.11.2004 • ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ ( Malda Payı Bulunan Borçludan Alacaklı Olan Kişinin İcra Mahkemesinden Alacağı Yetkiye Dayanarak Tüm Ortaklara Karşı Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabileceği ) • PAYDAŞLIĞIN GİDERİLMESİ ( Mirasçının Alacaklısının İcra Mahkemesinden Alacağı Yetkiye Dayanarak Tüm Ortaklara Karşı Dava Açabileceği - Ortaklığın Giderilmesi ) • MİRASÇININ ALACAKLISI ( Elbirliği Mülkiyetine Tabi Bir Malda Payı Bulunan Borçlu - İcra Mahkemesinden Alacağı Yetkiye Dayanarak Tüm Ortaklara Karşı Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabileceği ) • ORTAKLIGIN GİDERİLMESİ ( Elbirliği Mülkiyetine Tabi Bir Malda Payı Bulunan Borçludan Alacaklı Olan Kişinin İcra Mahkemesinden Alacağı Yetkiye Dayanarak Tüm Ortaklara Karşı Davası Açabileceği ) • DAVA AÇMA YETKİSİ ( Elbirliği Mülkiyetine Tabi Bir Malda Payı Bulunan Borçlu/Alacaklının İcra Mahkemesinden Alacağı Yetkiye Dayanarak Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabileceği - Kayyın Atanması Gerekmediği ) • KAYYIN ATANMASI GEREKMEMESİ ( Elbirliği Mülkiyetine Tabi Malda Ortaklığın Giderilmesi Davası - Yalnızca Mirasçıya Ya da İcra Mahkemesinden Yetki Alan Alacaklıya Tanındığı ) 4721/m. 648, 677, 698, 699, 703 743/m. 588, 612, 627 2004/m. 121 ÖZET : Elbirliği mülkiyetine tabi bir malda payı bulunan borçludan alacaklı olan kişi, İcra Mahkemesinden alacağı yetkiye dayanarak borçlunun da içinde bulunacağı tüm elbirliği ortaklarına karşı dava açıp bu davayı sonuçlandıracağına; buradaki dava açmak hakkı hakime ya da başka bir kişiye tanınmadığına; yalnızca mirasçıya ya da icra Mahkemesinden İİK.nun 121. maddesi hükmü uyarınca ortaklığın giderilmesi davasını açma yetkisini alan alacaklıya tanındığına göre; yasa koyucunun bu davayı sadece atanan kayyımın açacağını kabul ettiğini ileri sürmenin mevcut yasal düzenleme karşısında mümkün olmadığı sonucuna varılmıştır. DAVA : Taraflar arasındaki "ortaklığın giderilmesi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Adapazarı 2.Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 23.9.2003 gün ve 2002/1165 E. 2003/934 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 19.1.2004 gün ve 9509-105 sayılı ilamiyle; ( ...Dava iki adet taşınmazın paydaşlığının giderilmesine ilişkindir. Mahkemece 148 No'lu parsel hakkındaki dava atiye bırakıldığından bu parsel hakkındaki davanın reddine, 248 No 'lu parselin satışı suretiyle paydaşlığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı S. A. vekili tarafından temyiz edilmiştir. Türk Medeni Kanununun paylı mülkiyetin sona ermesini düzenleyen ve "paylaşma istemi" başlığını ihtiva eden 698. maddesi hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşların her birinin malın paylaşılmasını isteyebileceği hükmüne yer vermiştir. 699. madde paylaşma biçimi hakkındaki kuralı koymuştur. Buna göre aynen bölünerek paylaştırma mümkün ise hakim o şekilde değilse açık artırma ile satış kararı verecektir. Kanunun bu maddesi amir bir nitelik taşır. Aynı kanunun 703/son maddesi de elbirliği mülkiyetinde paylaşma, aksine hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır kuralını öngörür, Kanunu Medeninin 627. maddesi "Taksim davasından söz ederken Medeni Kanunun 698. maddesi başlığı ise "paylaşma istemi" şeklinde kaleme alınmıştır. Madde de "dava" sözcüğü yerine davayı da içine alan daha kapsamlı "istem" sözcüğüne yer verilmiştir. Bu kanuni düzenlemeden anlaşılacağı üzere paylaşma isteme ( taksim davası açma ) hakkı kural olarak paylı mülkiyette paydaşa, elbirliği mülkiyetinde ise mirasçıya tanınmıştır. Malik olmayan kimseye paylaşma isteme ve paylaşmaya katılma hakkı tanınmamıştır. Örneğin Kanuni Medeninin 612, Medeni Kanunun 677. maddeleri miras payının temliki konusunda Üçüncü kişi ile sözleşme yapma imkanı vermesine karşın, bu kimseye paylaşmaya katılma yetkisi vermemektedir. O halde paydaş olmayan kimsenin paylaşma ( taksim ) davası açması mümkün değildir. Kanunu Medeninin 588. maddesine göre bir mirasçıya düşen hisseyi temellük eden veya haczeden yahut o mirasçı aleyhine borcunu ödemekten acze dair İcra vesikası olan alacaklı hakimin mirasçı yerine kaim olmak üzere taksime iştirakini isteyebilecektir.Taksime iştirak paylaşma ( davayı ) isteme hakkını da kapsar. Paylaşma davası açma hakkı paydaş yada mirasçıya ait olduğundan ve borcunu ödemeyen mirasçıdan alacağın tahsili sonucunu doğuran bir davayı açması da beklenemeyeceğinden kanunun sözü edilen maddesi ile bu hak hakime tanınmış, hakim borçlu mirasçı yerine dava açması konusunda alacaklıya yetki vermekte, alacaklıda hakimden aldığı bu yetkiye dayanarak taksim davası açmakta idi. Kanun koyucu böyle bir durumu uygun görmediğinden Türk Medeni Kanunun 648. maddesiyle yeni bir hüküm getirmiş, alacaklıya sulh hakiminden paylaşmaya katılmak üzere bir kayyım atanmasını isteyebilir tarzında bir düzenleme yapılmıştır. Buna göre alacaklı sulh hakiminden paylaşmaya katılmak üzere kayyım atanmasını isteyecek, kayyım atandığında kayyım paydaşlığın giderilmesi ( taksim ), davası açacak, davaya kayyım huzuru ile devam edilip sonuçlandırılacaktır. Önceki uygulamaya uygun biçimde açılan davanın, reddi yoluna gidilmeden kayyım konusundaki eksikliğin giderilmesi, ondan sonra bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece, borçlu mirasçının alacaklısı tarafından açılan davada verilen hüküm, dairemizin 07.11.2002 gün ve 6536-6974 sayılı kararıyla yukarıda açıklandığı üzere kayyım atanması gerektiğinden bahisle bozulmuş, 4.3.2003 tarihli oturumda bozma ilamına uyulmasına karar verilmiştir. Bununla birlikte bozma gereği yerine getirilmeden yargılamaya devam olunarak yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, mahkeme kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle elbirliği mülkiyetine tabi bir malda payı bulunan borçludan alacaklı olan kişi, icra Mahkemesinden alacağı yetkiye dayanarak borçlunun da içinde bulunacağı tüm elbirliği ortaklarına karşı dava açıp bu davayı sonuçlandıracağına; buradaki dava açmak hakkı hakime ya da başka bir kişiye tanınmadığına; yalnızca mirasçıya ya da icra Mahkemesinden İİK.nun 121. maddesi hükmü uyarınca ortaklığın giderilmesi davasını açma yetkisini alan alacaklıya tanındığına göre; yasa koyucunun bu davayı sadece atanan kayyımın açacağını kabul ettiğini ileri sürmenin mevcut yasal düzenleme karşısında mümkün olmadığı sonucuna varılmıştır. Bu nedenle usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir. SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA ve satış bedeli üzerinden % 0.9 harç alınmasına, peşin harcın mahsubuna, 03.11.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.

Şimdi... Ne desem ki!?

Sayın Dikici,
Bende sizin gibi merak edip bakmıştım ve verilen karar numarasında bir hata olduğunu düşünmüştüm.
Sayın Admin,
Size tamamen katılıyorum mahkeme belkide bilirkişi raporundan bağımsız bir gerekçeyle red kararı vermiştir
Dediğim gibi gerekçeyi burada paylaşacağım.
Umarım Yargıtay hata yapmaz.
Bana öyle geliyor ki mahkeme, yenilenen kira sözleşmelerinde ilk yıldan sonra artış şartı geçerliliğini devam ettirmez gerekçesine dayanacak
Bakalım bekleyip göreceğiz
Saygılarımla.

Sayın Meslekdaşım,
Mahkemenin gerekçesini bilmiyorum ama bilirkişi raporu kesinlikle doğru.Büyük bir ihtimalle de mahkeme kararının dayanağı da bu rapor olacaktır.

Alıntı: Yazan senizozkan Sayın Meslekdaşım, Mahkemenin gerekçesini bilmiyorum ama bilirkişi raporu kesinlikle doğru.Büyük bir ihtimalle de mahkeme kararının dayanağı da bu rapor olacaktır.

Sn SenizÖzkan;
Bilirkişi raporu doğru demişsiniz ancak yukarıda kararı sundum, bana bu karar kira artışından ziyade kira tespitiyle ilgili gibi geldi,
Kaldı ki yukarda Av. Ufuk Bey'in eklediği daha yeni tarihli kararlar var ve doğrudan kira artışıyla ilgili sizce bu durum çelişki oluşturmuyor mu?
Saygılarımla.

Alıntı: Yazan netya Sn SenizÖzkan; Bilirkişi raporu doğru demişsiniz ancak yukarıda kararı sundum, bana bu karar kira artışından ziyade kira tespitiyle ilgili gibi geldi, Kaldı ki yukarda Av. Ufuk Bey'in eklediği daha yeni tarihli kararlar var ve doğrudan kira artışıyla ilgili sizce bu durum çelişki oluşturmuyor mu? Saygılarımla.

Ben hiçbir meslekdaşıma katılmıyorum bu konuda.Sizin davanız itirazın iptali.Bu dava da, kira artışıyla ilgili maddenin geçerli olup olmadığı ve geçerliyse süresinin aydınlatılması gerekir.

Kira artışıyla ilgili tarafların serbestçe belirlediği bu madde tarafları bağlar, buna itirazım yok.Ancak ne kadar süre bağlar, bunun tespit edilmesi gerekir.Bu tespit yapılırken de doğal olarak, kira tespit davasındaki kıstaslar alınmış.Yani, sözleşmenin kira artışıyla ilgili maddesi tarafları 3 yıl süreyle bağlar, 3 yıldan sonra hak ve nesafet kuralları devreye girer.Buna göre, 2008 yılındaki artış, kira sözleşmesindeki artış oranına göre yapılamaz, sizin kira tespit davası açmanız gerekir.Ve bu durumda sizin dosyanıza yapılan itirazın haklı olduğu sonucuna ulaşılacaktır.Ve, bence, kararın dayanağı da bilirkişi raporu.

Kararın gerekçesini paylaşırsanız çok sevinirim.Kolay gelsin.

Sn Senizozkan,
Umarım Yargıtay sizin gibi düşünmezde kararı bozar,
Karar gerekçesini burada mutlaka paylaşacağım
Herkese iyi çalışmalar.

Alıntı: Yazan senizozkan Ben hiçbir meslekdaşıma katılmıyorum bu konuda.Sizin davanız itirazın iptali.Bu dava da, kira artışıyla ilgili maddenin geçerli olup olmadığı ve geçerliyse süresinin aydınlatılması gerekir. Kira artışıyla ilgili tarafların serbestçe belirlediği bu madde tarafları bağlar, buna itirazım yok.Ancak ne kadar süre bağlar, bunun tespit edilmesi gerekir.Bu tespit yapılırken de doğal olarak, kira tespit davasındaki kıstaslar alınmış.Yani, sözleşmenin kira artışıyla ilgili maddesi tarafları 3 yıl süreyle bağlar, 3 yıldan sonra hak ve nesafet kuralları devreye girer.Buna göre, 2008 yılındaki artış, kira sözleşmesindeki artış oranına göre yapılamaz, sizin kira tespit davası açmanız gerekir.Ve bu durumda sizin dosyanıza yapılan itirazın haklı olduğu sonucuna ulaşılacaktır.Ve, bence, kararın dayanağı da bilirkişi raporu. Kararın gerekçesini paylaşırsanız çok sevinirim.Kolay gelsin.

Sayın senizozkan,

Ben görüş beyan etmemiştim.

Bu konudaki düşüncem şudur:

Kira artış oranı sözleşmede belirli ise, kira tespiti davası açmak için neden ihtiyaç duyulur sorusuna cevap vermek gerekir?

Kira tespit davası, genellikle kira akdi sırasında tarafların mutabakatla kabul ettiği kira bedelinin sözleşme ile kabul edilen artış oranı uygulandığı halde ileriki kira dönemlerinde ilk günkü değerine göre yetersiz kalması nedeniyle açılır.

Taraflardan birisi artış oranını yetersiz bulduğu için, sözleşmedeki artış şartının uygulanamayacağını ve kira bedelinin günün koşullarına uygun olarak tespitiniistemektedir.


Bu nedenle kanaatime göre, sözleşmede tarafların tayin ettikleri kira artış şartı, taraflarını -mahkemenin müdahalesine- kadar bağlar.

Eğer bir defa kira tespiti bakımından mahkemeye başvurulmuş ise, demek ki artık taraflardan birisi, sözleşme ile kabul ettiği artış şartını kabul etmemektedir ve bu konuda mahkemenin müdahalesini istemektedir. O halde mahkeme de bu istemi haklı görüp, kira tespiti yönündeki talebe göre -mevcut kira artış oranından farklı- oran ve tutarda bir kira bedeli tespit etmiş ise, artık kira sözleşmesindeki artış şartı lağvedilmiştir. (diye düşünüyorum)

Sayın Av.Mehmet Saim Dikici,

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Bu nedenle kanaatime göre, sözleşmede tarafların tayin ettikleri kira artış şartı, taraflarını -mahkemenin müdahalesine- kadar bağlar. Eğer bir defa kira tespiti bakımından mahkemeye başvurulmuş ise, demek ki artık taraflardan birisi, sözleşme ile kabul ettiği artış şartını kabul etmemektedir ve bu konuda mahkemenin müdahalesini istemektedir. O halde mahkeme de bu istemi haklı görüp, kira tespiti yönündeki talebe göre -mevcut kira artış oranından farklı- oran ve tutarda bir kira bedeli tespit etmiş ise, artık kira sözleşmesindeki artış şartı lağvedilmiştir. (diye düşünüyorum)

Sizinle aynı fikirdeyim ve esasen yerleşik Yargıtay içtihatları da bu şekildedir.

Ancak dikkat ederseniz bu olayda bir kira tesbit davası söz konusu değil, eğer böyle bir dava söz konusu olsaydı Mahkemenin (bilirkişinin) esasa girmesi ve kirayı hak ve nısfet oranına göre yeniden belirlemesi de haklı olacaktır.

Burada söz konusu olan sözleşmede yazılı artış şartına göre olan kira bedelinin eksik ödeme nedeniyle icraya konulması nedeniyle açılmış bir itirazın iptali davasıdır. Bu davada Mahkeme (bilirkişi) taraflar arasında sözleşme hürriyeti kapsamında serbestçe belirlenmiş kira artış şartının geçersizliğine hükmektektedir ki, eleştiri konusu olan durum budur (en azından benim eleştirim bu yönde).

Ben hala mahkeme kararının yanlış olduğunu düşünüyorum, tarafların belirlediği sonraki yılları da kapsayan artış oranı tarafları bağlar.Bu durumda da, kiralayan alacaklının Kira tespit davası açmaya zorlanması gibi bir hukuki durum olamaz düşüncesindeyim.

Alıntı: Yazan Admin Sayın Av.Mehmet Saim Dikici, Sizinle aynı fikirdeyim ve esasen yerleşik Yargıtay içtihatları da bu şekildedir. Ancak dikkat ederseniz bu olayda bir kira tesbit davası söz konusu değil, eğer böyle bir dava söz konusu olsaydı Mahkemenin (bilirkişinin) esasa girmesi ve kirayı hak ve nısfet oranına göre yeniden belirlemesi de haklı olacaktır. Burada söz konusu olan sözleşmede yazılı artış şartına göre olan kira bedelinin eksik ödeme nedeniyle icraya konulması nedeniyle açılmış bir itirazın iptali davasıdır. Bu davada Mahkeme (bilirkişi) taraflar arasında sözleşme hürriyeti kapsamında serbestçe belirlenmiş kira artış şartının geçersizliğine hükmektektedir ki, eleştiri konusu olan durum budur (en azından benim eleştirim bu yönde).

Haklısınız Sayın Admin,

Ben soruyu yanlış algılayıp, kira tespit davasıymış gibi cevaplamışım.

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Kira tespit davası, genellikle kira akdi sırasında tarafların mutabakatla kabul ettiği kira bedelinin sözleşme ile kabul edilen artış oranı uygulandığı halde ileriki kira dönemlerinde ilk günkü değerine göre yetersiz kalması nedeniyle açılır.)

Sayın Dikici,
Her ne kadar kira tespit davası gibi algılasanız da tespite ilişkin mantığınıza aynen katılıyorum.
Sn Admin, eleştiriniz kesinlikle doğru yönde.
Saygılarımla.

Sayın netya,
Görüşümü daha önce yazmıştım, kararın doğru olduğunu düşünüyorum. Ancak aklıma takılan hususlar var:
- Ödenmeyen kira bedelleri kaçıncı kira dönemine ilişkin?
- Sözleşmede kira bedeli döviz olarak mı belirlenmiş?

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Sayın senizozkan, Ben görüş beyan etmemiştim. Bu konudaki düşüncem şudur: Kira artış oranı sözleşmede belirli ise, kira tespiti davası açmak için neden ihtiyaç duyulur sorusuna cevap vermek gerekir? Kira tespit davası, genellikle kira akdi sırasında tarafların mutabakatla kabul ettiği kira bedelinin sözleşme ile kabul edilen artış oranı uygulandığı halde ileriki kira dönemlerinde ilk günkü değerine göre yetersiz kalması nedeniyle açılır. Taraflardan birisi artış oranını yetersiz bulduğu için, sözleşmedeki artış şartının uygulanamayacağını ve kira bedelinin günün koşullarına uygun olarak tespitiniistemektedir. Bu nedenle kanaatime göre, sözleşmede tarafların tayin ettikleri kira artış şartı, taraflarını -mahkemenin müdahalesine- kadar bağlar. Eğer bir defa kira tespiti bakımından mahkemeye başvurulmuş ise, demek ki artık taraflardan birisi, sözleşme ile kabul ettiği artış şartını kabul etmemektedir ve bu konuda mahkemenin müdahalesini istemektedir. O halde mahkeme de bu istemi haklı görüp, kira tespiti yönündeki talebe göre -mevcut kira artış oranından farklı- oran ve tutarda bir kira bedeli tespit etmiş ise, artık kira sözleşmesindeki artış şartı lağvedilmiştir. (diye düşünüyorum)

Kesinlikle bu görüşünüze katılmıyorum.O zaman, bu maddenin geçerliliği, tarafların keyfine bağlı olacaktır.Aynı mantığı, kira sözleşmelerine de uygulayalım o zaman.Kira sözleşmesi, Kiraya veren, dava açana kadar mı sözleşme geçerli!.

Kanun koyucu yasa koyuyor ve mahkemelerin uygulamasıyla bu maddeler netlik kazanıyor.Dolayısıyla, kira tesbiti konusunda da uygulama, daha önce belirttiğim gibidir.Uygulamayı bir kenara atarak, böyle olmalı demek, şu anda gereksiz bir tartışma olur diye düşünüyorum.Kolay gelsin sayın meslekdaşım.

Sn Aladağ,
Kira başlangıç tarihi 14 Haziran 2004.
Artış istenen dönem 14 haziran 2007-14 Haziran 2008 dönemi, bu durumda ilk yılı sayarsak 4. dönem oluyor sanırım.
Evet sözleşmedeki kira bedeli döviz ile belirlenmiş.

Alıntı: Kesinlikle bu görüşünüze katılmıyorum.O zaman, bu maddenin geçerliliği, tarafların keyfine bağlı olacaktır.Aynı mantığı, kira sözleşmelerine de uygulayalım o zaman.Kira sözleşmesi, Kiraya veren, dava açana kadar mı sözleşme geçerli!.

Sayın senizözkan,
Bildiğim kadarıyla yenilenen dönemlerde kira sözleşmesindeki hükümler aynen baki kalmaktadır.
Bu hususta zaten ihtilaf olduğunu sanmıyorum, sadece olayımızda olduğu gibi artış şartının yenilenen dönemlerde geçerli olup olmayacağı doktrinde tartışılmakta.
Tarafların keyfiyetine bağlı olması da hukukumuzun "sözleşme serbestisi" ve "ahde vefa" ilkeleri gereği olduğu kanaatindeyim

Sayın meslektaşlarım merhabalar,
mahkeme kararını aldım tarattım, jpeg dosyası olarak taradı, nasıl ekleyebilirim bilen varsa yardımcı olabilir mi?

Sayın meslektaşlarım,
Taranmış kararı aktaramadığımdan, kararın gerekçe kısmını aşağıda yazdım, Kararı acil temyiz etmem gerekiyor temyiz neticesinide burada paylaşırım,
Bu arada kararda görüleceği gibi yenilenen 1. yıldan sonra kiranın artışı için kiralayanın mahkemeye müracat etmesinin gerekmesi, her ne kadar ilgili mevzuat kiracıyı koruyor ise de kiralayan için ağır bir külfet değil midir. Kanımca bu sonuç hakkaniyetli değildir.
Saygılarımla.

…………
Deliller toplandıktan sonra dosya bilirkişi XX raporunda; taraflar arasındaki ihtilafın yenileme döneminde kira artışlarının miktarından kaynaklandığını, kira sözleşmesinin özel 1. Maddesine göre akdin kurulduğu 2004 yılında mecurun aylık kirasının 1000 Euro olduğunu, ve yine aynı özel şarta göre akdin yenilendiğini ilk yıl %5 artış ile 1.102,5 Euro olarak belirlendiğini, Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre tarafların her türlü etken dışında ve serbest iradeleri ile yaptıkları kira sözleşmelerinde belirledikleri kira parasının aksi iddia edilip kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğu kabul edilmesi gerektiğini, bunun yanında şartlar değişmedikçe ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe , kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Eşya Fiyat Endeksi (Endeksin % 65i aştığı dönemlerde %65 ile sınırlı olarak) üç yıl için ard arda üç defa artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmesi gerektiğini kira akdinde en son 2006 yılı aylık kirası belirlendiğini 2007 ve 2008 yılı aylık kirasının %19 ar artış ile belirleneceği yönündeki hükmün yukarıda anılan Yargıtay İçtihatlarına aykırılık teşkil ettiğini 2007 ve 2008 yılı aylık kiraların DİE nin ÜFE endeks rakamlarına göre belirlenmesi gerektiğini bununda bir kira tespit davası şeklinde yapılmasının iktiza edeceğini, davalının yapılan icra takibine karşı vaki itirazının yerinde olduğunu beyan etmiştir.
Toplanan delillere göre taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 14.06.2004 başlangıç tairhli bir yıl süreli olduğunu, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre kira sözleşmesindeki artış şartının sözleşmenin yenilenen ilk yılı için geçerli olduğu ondan sonraki dönemler için kira tespit davası açılarak kiranın tespit edilmesi gerektiği, davacının kira tespit davası açıp kira tespit kararı almadan artış yapark icra takibi yapamayacağı kanısına varıldığından davacının … davalarının reddine dair..

Sayın meslektaşlarım,
Merhabalar,
Yerel Mahkeme kararının yanlış olduğu konusunda kısmen fikir birliğine varmış idik,
Yargıtay Mahkeme kararını bozdu gerekçesi ise yukarıda bazı meslekteşlarımızın da belirttiği gibi;
kira sözleşmesindeki artış şartı ilk yıl için geçerli ve bağlayıcı olduğu, sonraki dönemler içinse ortak irade ile değiştirilmediği veya mahkeme kararı ile iptal edilmediği sürece tarafları bağlayacağı kabul edilmelidir şeklinde.
İhtiyaç duyanların bilgilerine...
Saygılarımla

Alıntı: Yazan senizozkan Kesinlikle bu görüşünüze katılmıyorum.O zaman, bu maddenin geçerliliği, tarafların keyfine bağlı olacaktır.Aynı mantığı, kira sözleşmelerine de uygulayalım o zaman.Kira sözleşmesi, Kiraya veren, dava açana kadar mı sözleşme geçerli!. Kanun koyucu yasa koyuyor ve mahkemelerin uygulamasıyla bu maddeler netlik kazanıyor.Dolayısıyla, kira tesbiti konusunda da uygulama, daha önce belirttiğim gibidir.Uygulamayı bir kenara atarak, böyle olmalı demek, şu anda gereksiz bir tartışma olur diye düşünüyorum.Kolay gelsin sayın meslekdaşım.

Sayın netya, Yargıtay'ın bozma gerekçesini eklemiş. Sanıyorum bu karar size yardmcı olabilir. Kolay gelsin.

Alıntı: Sayın meslektaşlarım, Merhabalar, Yerel Mahkeme kararının yanlış olduğu konusunda kısmen fikir birliğine varmış idik, Yargıtay Mahkeme kararını bozdu gerekçesi ise yukarıda bazı meslekteşlarımızın da belirttiği gibi; kira sözleşmesindeki artış şartı ilk yıl için geçerli ve bağlayıcı olduğu, sonraki dönemler içinse ortak irade ile değiştirilmediği veya mahkeme kararı ile iptal edilmediği sürece tarafları bağlayacağı kabul edilmelidir şeklinde. İhtiyaç duyanların bilgilerine... Saygılarımla

Alıntı: Yazan netya Sayın meslektaşlarım, Merhabalar, Yerel Mahkeme kararının yanlış olduğu konusunda kısmen fikir birliğine varmış idik, Yargıtay Mahkeme kararını bozdu gerekçesi ise yukarıda bazı meslekteşlarımızın da belirttiği gibi; kira sözleşmesindeki artış şartı ilk yıl için geçerli ve bağlayıcı olduğu, sonraki dönemler içinse ortak irade ile değiştirilmediği veya mahkeme kararı ile iptal edilmediği sürece tarafları bağlayacağı kabul edilmelidir şeklinde. İhtiyaç duyanların bilgilerine... Saygılarımla

Sayın meslektaşım Yargıtay'ın o kararına benzer mahiyetteki bir dava için ihtiyacım var. O kararı yollamanız mümkün mü?

Merhaba.
Konu çok tartışmalı, farkındayım, ama yeni Borçlar Kanununa göre değerlendirmeniz değişir mi, ne dersiniz?
Eylül 2012 başlangıç tarihli 1 yıllık kira akdinde; kontrat bitiminde kiracı Tefe-Tüfe ortalaması oranında zam yapmayı klabul ve taahhüt eder şartı var. 2017 ye kadar kiracı bu orana uymadan zam yapmış. Kiralayan 2017 yılı kira bedelinin tespiti için dava açmış. Mahkeme 2017 yılı için bir rakama hükmetmiş, ama kiracı bu oranın üzerinde zam yaparak ödemiş, kiralayan da kararı bugüne değin kesinleştirmemiş.
kiralayan 2018 yılı Ekim ayında ihtarname çekerek Eylül ayından itibaren yani yeni kira dönemi için ÜFE oratalamasını esas alarak artış istemiş.
daha sonra ise 2018 yılı Eylül ayından itibaren eksik ödenen kira bedelleri ve ödenmeyen 2019 Ocak ayı için icra takibi yapmış ama bu kez, sözleşmedeki şarta göre hesap yapmış, yani ihtarnameden az kira bedelini esas almış. Değişik aylar için 2 icra takibi var, aynı dönem için. Kiracı 2018 eylül den beri hiç artış yapmamış ve icra takibindeki kira bedeline itiraz etmiş. Eski kira bedelini de 30 günden önce ödemiş.
Kiracı halen de 5 aydır kira ödemiyor.
Buna göre;
1- Yapılan, ancak bedele itiraz edilen ve geç ödenen kiralara nedeniyle iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilir mi?
2- İcra takipleri ile istenilen bedeller sözleşmedeki şarta uygun, bu nedenle de eksik ödeme sayılıp, temerrüt nedeniyle tahliye davasına konu olabilir mi?
3- 5 aydır ödenmeyen kira bedelleri için yapılacak takipte hangi miktar kira bedelleri üzerinden takip yapılmalı, kiracının yatıra geldiği bedel mi, yoksa sözleşmeye göre artış yapılarak çıkan bedel mi talep edilmeli?
Cevaplarsanız memnun olurum. Şimdiden teşekkürler.