Kira Miktarının Tespiti

Sayın Hukukçular, Sayın Okuyucular;

Kiranın tespiti yöntemi konusunda aşağıda kaydettiğim bir konuyu görüşlerinize sunmak istiyorum. Değerlendirme ve düşüncelerinizi ve çözüm önerilerinizi ba alanda belirtebilirseniz teşekkürle karşılanacaktır.

Olay :

Bay (A) apartman dairesini yaklaşık 10 yıldan beri Bay (B)'ye kiralamaktadır.

Kira sözleşmesi her sene Haziran ayı sonunda yenilenmektedir.

Haziran 2002 tarihinde aylık kira miktarı 350 milyon TL olarak tespit edilmişti.

Haziran 2002 tarihinde Türk Lirasının yabancı dövizler karşısındaki değeri şöyle idi :

1 ABD Doları = 1 670 000, 00 TL
1 EURO = 1 650 000,00 TL

Haziran 2002 tarihinde Türk Lirasının altın karşısında değeri ise
şöyle idi :

1 adet Cumhuriyet Altını : 111 milyon TL

24 ayar 1 gram külçe altın : 17 milyon TL

Gazetelerin para/piyasa sayfalarına bakılırsa görülecektir ki, Haziran 2002 tarihinden bu yana Türk Lirasının yabancı döviz ve altın karşısındaki değeri hemen hemen aynı düzeyde kalmıştır.

Buna karşılık, Devlet İstatistik Enstitüsü'nün istatistiklerine göre, Haziran 2002 tarihinden bu yana Toptan Eşya Fiyatları Endeksi yaklaşık % 37 dolayında, Tüketici Eşya Fiyatı Endeksi -hayat pahalılğı- ise % 29 dolayında artış göstermiştir.

Haziran 2003 ayı sonunda kira sözleşmesinin yenilenmesi ve bu vesile ile enflasyon oranı, aparman dairesinin bulunduğu semteki benzer dairelerin cari kira değerleri ve hak ve nefaset ölçüleri dikkate alınarak aylık kira bedelinin tespiti gerekmektedir.

Yurtdışında yaşamakta olması dolayısıyla apartman dairesinin bulunduğu semtteki benzer dairelerin cari kira değerleri hakkında bilgisi olmayan, Ev sahibi Bay (A), kiracısı Bay (B)'ye yeni kira dönemi için aylık kira miktarının Tüketici Eşya Fiyatları Endeksi artış oranında - % 29 - artırılarak 450 Milyon TL'ye çıkarılmasını önermiştir.

Kiraci Bay (B) ise, yukarıda belirtildiği gibi, Türk Lirasının yabancı dövizler ve altın karşısında değerini muhafaza ettiğini de vurgulayarak, aylık kira tutarının sadece % 15 oranında - yani Tüketici Eşya Fiyatları Endeksi artış oranının 1/2 si - artırılarak 400 Milyon TL'ye çıkarılmasını kabul etmiş- bu rakamın üstünde ödeme yapamayacağını bildirmiştir.

Bay (A) ise aparmanın bulunduğu semtin şehrin mutena bir semtinde olduğunu belirterek kiranın 450 milyon TL'ye yükseltilmesinin rayiç değerler ve hak ve nefaset ölçüleri ve ekonomi ve piyasa koşulları bakımından uygun olacağı hususunda ısrar etmektedir.

Soru : Yukarıda açıklanan olayda, aylık kira bedeli nasıl tespit edilmelidir ? Aylık kira bedeli ne olmalıdır ?

Cevaplarınızı bu alana yazabilirseniz, teşekkürle karşılanacaktır.

Esenlikler dilerim.

Selam ve saygılarımla.

Sayın Nur;

Sözleşmenin kira artışına ilşkin koşulları öncelikle uygulanacaktır.
2002 yılında yeniden belirlenen kira bedeli yeni bir sözleşme ile yapılmamışsa(yazılı yeni bir sözleşme düzenlenmemişse)
kira tespit davası açma hakkı doğacaktır.
Ancak bunun için de;
kira döneminden geçerli olabilmesi için, kira dönemi sona ermeden önce kiralayanın kiracıya talep ettiği kira bedelini yazılı olarak bildirip bildirmediği koşulu aranacaktır.

Sayın Ege, Avukat:

Cevabınız ve verdiğiniz değerli bilgiler için teşekkür ederim.

Sözleşme ilk defa 10 yıl kadar önce imzalanırken, kira artışının enflasyon oranının altında olmayacağı maddesi sözleşmeye konulmuştur.

2002 yılında kira yeniden belirlenirken yeni bir söşleşme ile belirlenmemiştir. Kira bedeli sözlü görüşme sonunda varılan mutabakat ile belirlenmiştir. Yani yeni bir söşleşme yapılmamıştır.

Bu konuda ayrıca aşağıdaki hususları da belirtmek istiyorum :

10 yıl kadar önce ,Ev sahibi Bay (A) apartman dairesini kiracı Bay (B)'ye Avukatı Bay (C) aracılığıyla kiralamıştır. Yani kira sözleşmesi Bay (A) nin vekili Avukat Bay (C) ile kiracı Bay (B) arasında yapılmıştır. 10 yıldan beri Bay (B) kiracılığını devam ettirmektedir.

10 yıl önceki ilk sözleşmede, kira miktarlarının her yıl " enflasyon oranının altında olmamak " kaydıyla artırılacağı hükmü sözleşme metnine yazılmıştır.

İlk yılı takip eden ikinci ve müteakip yıllarda, Avukat Bay (C) bir taraftan müvekkili Bay (A) nın kiranın enflasyon oranının altında olmamak üzere artırılması yönündeki görüş ve dileklerini, diğer yandan kiracı Bay (B) nin kiranın fazla artırılmaması yönündeki görüş ve dileklerini ve kiracının parasal imkanlarını göz önüne alarak her yıl kira miktarını yeniden tespit ederek sözleşmeyi yenilemiştir. Genelde kira miktarının artış oranı enflasyon oranının birkaç puan altında kalmıştır. Diğer bir deyişle, kiracının aylık kira bedellerini aksatmadan ödemesi kaydıyla, Avukat Bay (C) kiracı Bay (B) nin mağdur olmaması yönünde gayret sarfetmiştir.

Ev sahibi Bay (A) nın kira artışının enflasyon oranının altında kaldığı yönündeki yakınmalarını, Avukatı şu sözlerle kabul etmemiştir :

" Sözleşme metnine konulan kira her yıl ' enflasyon oranında artırılacak ' hükmü sadece ikinci yıl için geçerlidir. Üçüncü yıl ve bundan sonraki yıllarda, kiracının kirayı her ay aksatmadan ödemiş olması kaydıyla, kira artış oranının tespitinde şu ilkelere uyulması gerekir :

1. Enflasyon oranı
2. Gayrimenkulün bulunduğu semtteki emsal taşınmazların cari kira değerleri- yani emsal kiralar yüksek ise kira enflasyon oranının üzerinde artırılabilir.
3. Kiracının parasal durumu dikkate alınarak hak ve nefaset ölçüleri. "

Avukat Bay (C) nin bu yumuşak tutumu nedeniyle, sözkonusu dairenin kira artışları her yıl enflasyon oranının birkaç puan altında tespit edilegelmiş ve 10 yıldan beri geçen zaman içinde hayat pahalılığı karşısında Bay (A) nın elde ettiği kira geliri reel değer olarak daima azalmıştır. İşlerinin yoğunluğunu bahane ederek, Avukat Bay (C) emsal kiraların tespitinde zahmete girip araştırma yapmamakta-bu konuda kiracı Bay (B)'den fikir almaktadır.

Bay (A) vekili Avukat ile ilişkilerini bozmamak için bu duruma katlanmaktadır.

Yukarıdaki bilgiler çerçevesinde şu soruları size ve Sayın Hukukçulara ve Sayın Okuyuculura sormak istiyorum :

1) Benim görüşüme göre kira artışının tespitinde tüketim malları fiyat endeksi artış oranı en makul , en somut ve en matematiksel ölçüdür.Kira miktarının artışında bu oran uygulanmalıdır. Bu görüşüme katılıyor musunuz ?

2) Kira tespit davası açmaya gerek kalmadan- yani aylarca mahkemelerde hukuki işlemlerle vakit kaybetmeden- dairenin bulunduğu semtteki emsal dairelerin kira gelir miktarlarını tespit etmekle görevli/yetkili kamu kuruluşlarımız var mıdır ? Varsa isim ve adresleri nelerdir ?

3) Avukat, yukarıda kaydedilen görüşünde haklı mıdır ?

Lütfen görüş ve değerlendirmelerinizi ve çözüm önerilerinizi bu alana kaydedebilirseniz teşekkürle karşılanacaktır.

Esenlikler dilerim.

Selam ve saygılarımla,