Şüfa davasında raiç değerin belirlenmesi esasları

Sayın Meslektaşlarım

Şüfa (Önalım) davasında, bir binanın yada bir arsanın raiç bedeli belirlenirken hangi esaslar veya kırıterler belirleyici oluyor. Davada Karşı taraf, müvekkilim önalım hakkınını kullanamasın diye 10 liraya aldığı yeri 100 liraya almış gibi göstermiş olabilir benim asıl sormak istediğim arsanın yada herhangi bir yapının gerçek değeri önalım davalarında hangi kırıterlerle ve esaslarla belirleniyor. Bu konuda yargıtayın görüşünü belirten bir karar da verebilrseniz çok makbule geçer. Şimdiden teşekkür ederim.

ön alım hakkının kullanımını engellenemek için taşınmazın değeri yüksek gösterilmiş ise muvazaa iddiasına dayanmanız gerekir.T.C. YARGITAY

6.Hukuk Dairesi

Esas: 2005/1931

Karar: 2005/3394

Karar Tarihi: 11.04.2005

(4721 S. K. m. 732, 734)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda gün ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı-davalılardan Mustafa Sınıksaran tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği görüşülüp düşünüldü.

Karar: Dava önalım hakkına konu payın iptali ve tesciline ilişkindir. Mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, hüküm davacı vekili ve davalılardan Mustafa Sınıksaran tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere, bedelde muvazaa iddiasının kanıtlanamadığına göre davacı vekilinin tüm, davalı Mustafa Sınıksaran'nın aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davalı Mustafa Sınıksaran vekilinin sair temyiz itirazlarına gelince:

Davacı vekili, dava dilekçesinde müvekkilinin paydaş olduğu taşınmazda sair hissedarlardan Memduha Başbuğdan davalının 26.08.2002 gününde pay satın aldığını, önalım hakkının engellenmesi için gerçekte payın değeri 2.500.000.000. TL olduğu durumda tapuda 8.000.000.000. TL olarak gösterildiğini, bedelde muvazaa yapıldığını, delillerle ispat edeceklerini edemedikleri takdirde tapudaki gerçek bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Davalı vekili ise tapudaki bedelin gerçek değer olduğunu, dava tarihi sebebiyle taşınmazın değerinin artığını tapudaki gerçek bedelin tapu harç ve giderlerinin depo edilmesini, taşınmazın tesbit edilecek değer artışından kaynaklanan bedelin depo edilmesini savunmuştur.

Dava konusu edilen taşınmazda paydaş olan Memduha Başbuğ 50/449 payını 26.08.2002 gününde davalıya 8.000.000.000. TL bedelle satmış ve bu payın iptali için 26.09.2002 gününde davacı süresinde iş bu davayı açmıştır. Yargılama sırasında dava konusu pay davalı Kemal Bayram tarafından 02.12.2002 gününde 19.700.000.000. TL üzerinden Mustafa Sınıksaran'a satılıp tapuda devir edilmiştir. Davacı vekili 20.02.2003 günlü oturumda davayı HUMK 186. maddesi gereğince yeni malike yöneltmiştir. Davacı ilk satış için bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş, ikinci satışın ise hileli yapıldığını ve davalı Mustafa'nın sair davalı Kemal Bayram'ın babası yanında işçi olarak çalıştığını, bu bedeli ödeme gücüde bulunmadığını belirtmiştir. Bu konuda dinlettiği tanıklar pay satan Memduha Başbuğ'un torunu ile davacının oğlu arasında geçen konuşmaları aktarmış duyuma dayalı beyanda bulunmuşlardır. Bilirkişi marifetiyle yapılan keşif sonucu tanzim edilen raporda payın değeri satış tarihi itibariyle 6.000.000.000. TL olduğu belirtilmiştir. Keşif tek başına muvazaa iddiasını kanıtlamak için yeterli değildir. Bu halde davacı bedelde muvazaa iddiasını ispat etmiş sayılmaz. Kayden malik olan davalı Mustafa Sınıksaran'ın da tapuda taşınmazın 8.000.000.000. TL bedelle satıldığını bildiği durumda 02.12.2002 gününde 19.700.000.000. TL satın alması, kendisinin payı satan sair davalı Kemal Bayram'ın babası yanında işçi olarak çalışması alım gücünün bulunmaması ve payın tapuda 19.700.000.000 TL. olarak gösterilmesinin önalım hakkının engellenmesi için yüksek gösterildiğinin kabulü gerekir. Bu sebeple pay alan Mustafa Sınıksıran'ın iyi niyetli olduğu kabul edilemez. Davacı vekili bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığına, dava dilekçesinde bedelde muvazaa iddiasını ispatlayamadığı takdirde tapudaki bedel, tapu harç ve masrafları toplamı üzerinden önalım hakkının tanınmasını istediği de nazara alınarak tapuda gösterilen ilk satış bedeli olan 8.000.000.000. TL satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamı üzerinden önalım hakkının tanınması gerekir. O sebeple ilk satış bedeli ve tapu harç ve masraflar toplamının depo edilmesi için münasip bir süre verilmesi ve sonucuna göre bir karar vermek gerekirken bu hususun gözardı edilerek yazılı biçimde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Hükmün yukarıda 2 no.lu bentte açıklanan sebeple BOZULMASINA, istem halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.04.2005 gününde oybirliği ile karar verildi.