1/2 Hisseli gayrimenukulun Satışı - Diğer 1/2 lik hisse için uygulanacak yöntem

Merhabalar değerli Meslektaşlarım ;

Bir banka borcundan dolayı borçlu-kefilin taşınmazına haciz koyduk. Yalnız taşınmazın 1/2 si borçluya diğer 1/2 si eşine aittir. ( Eşi dosyada kefil değildir. ) Banka vekili olarak bu taşınmazın satışını istesem ( 1/2 lik kısmın ) diğer 1/2 lik kısmını almak için ne tür bir yol izlemek lazım ? Böyle bir durumla karşılaşan tecrübeli meslektaşlarımın yorumlarını bekliyorum.

Teşekkürler...

Ortaklığın giderilmesi davasi açmanız lazım..

Peki bu tür davayı açarken nelere dikkat etmek gerekiyor.Hiç açmadım böyle dava

Alıntı: Yazan tiryakim Merhabalar değerli Meslektaşlarım ; Bir banka borcundan dolayı borçlu-kefilin taşınmazına haciz koyduk. Yalnız taşınmazın 1/2 si borçluya diğer 1/2 si eşine aittir. ( Eşi dosyada kefil değildir. ) Banka vekili olarak bu taşınmazın satışını istesem ( 1/2 lik kısmın ) diğer 1/2 lik kısmını almak için ne tür bir yol izlemek lazım ? Böyle bir durumla karşılaşan tecrübeli meslektaşlarımın yorumlarını bekliyorum. Teşekkürler...

Bizde de aynı durum vardı ama biz satıştan vazgeçtik, o yüzden sadece şunu söyleyebilirim ki taşınmazın bulunduğu yer tapuya yazıp şu taşınmazdaki borçlumuz .. dışındaki diğer 1/2 pay sahibinin adı-soyadı, adres ve tc bilgilerini dosyamıza bildirin diyorsunuz, tapudan gelen cevaba göre o kişiye de kıymet takdir raporu tebliğ ediyorsunuz. (Bizim dosyada burda kaldık, o yüzden gerisini buradan takip edip öğreneceğim ben de )

Bu taşınmazın satışı istendiğinde zaten icra müdürü hisseli durum nedeniyle satışın hangi tarzda yapılacağını icra mahkemesinden sormak durumundadır. Bu taşınmaz bağımsız bölümse hakim zaten ortaklığın satış suretiyle giderilmesi yoluyla satışa karar verecektir. Toprak koruma kanunu gereğince bölünmesi mümkün olmayan tarım arazisi ise varılacak sonuç yine aynıdır.

Alıntı: Yazan Av. Can DOĞANEL Bu taşınmazın satışı istendiğinde zaten icra müdürü hisseli durum nedeniyle satışın hangi tarzda yapılacağını icra mahkemesinden sormak durumundadır. Bu taşınmaz bağımsız bölümse hakim zaten ortaklığın satış suretiyle giderilmesi yoluyla satışa karar verecektir. Toprak koruma kanunu gereğince bölünmesi mümkün olmayan tarım arazisi ise varılacak sonuç yine aynıdır.

Taşınmazda şayet müşterek mülkiyet tesis edilmişse,icra müdürünün icra mahkemesinden satışın nasıl yapılacağını sorması ve icra hakimliğinin ortaklığın giderilmesi davası için yetki vermesi söz konusu değildir.Bu ihtimalde müşterek mülkiyet hissesinin değeri belirlenir ve o hissenin satışı doğrudan icra müdürlüğünce yapılır.Alacağa mahsuben taşınmaz hissesini ihalede almanız durumunda borçlunun eşi ile o taşınmazda müşterek malik olacaksınız.Ve o aşamada ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelecek.
Sayın Doğanel'in söyledikleri ise(icra hakimliğinden görüş alma ve mahkemenin uygulamada sıklıkla olduğu şekilde ortaklığın giderilmesi yoluyla satışa karar ve alacaklıya yetki vermesi,İİK 121 prosedürü)bildiğim kadarıyla iştirak halinde malik olunan taşınmazlarda,borçluya intikal edecek hissenin haczi ve satışında söz konusu olur.

Alıntı: Yazan Av.Ömeroğlu Sayın Doğanel'in söyledikleri ise(icra hakimliğinden görüş alma ve mahkemenin uygulamada sıklıkla olduğu şekilde ortaklığın giderilmesi yoluyla satışa karar ve alacaklıya yetki vermesi,İİK 121 prosedürü)bildiğim kadarıyla iştirak halinde malik olunan taşınmazlarda,borçluya intikal edecek hissenin haczi ve satışında söz konusu olur.

Katılıyorum

sayın ömeroğlunun yazdıklarının altına imza atıyorum

Alıntı: Yazan Av.Ömeroğlu Taşınmazda şayet müşterek mülkiyet tesis edilmişse,icra müdürünün icra mahkemesinden satışın nasıl yapılacağını sorması ve icra hakimliğinin ortaklığın giderilmesi davası için yetki vermesi söz konusu değildir.Bu ihtimalde müşterek mülkiyet hissesinin değeri belirlenir ve o hissenin satışı doğrudan icra müdürlüğünce yapılır.Alacağa mahsuben taşınmaz hissesini ihalede almanız durumunda borçlunun eşi ile o taşınmazda müşterek malik olacaksınız.Ve o aşamada ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelecek. Sayın Doğanel'in söyledikleri ise(icra hakimliğinden görüş alma ve mahkemenin uygulamada sıklıkla olduğu şekilde ortaklığın giderilmesi yoluyla satışa karar ve alacaklıya yetki vermesi,İİK 121 prosedürü)bildiğim kadarıyla iştirak halinde malik olunan taşınmazlarda,borçluya intikal edecek hissenin haczi ve satışında söz konusu olur.

Doğrudur, katılıyorum.

Alıntı: Yazan Av. Can DOĞANEL Doğrudur, katılıyorum.

Yargıtay
12. Hukuk Dairesi
Esas : 2011/2244
Karar : 2011/17674
Tarih : 04.10.2011

Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü :

Alacaklı banka vekili tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı icra takibine başlanmıştır. İpoteğe konu edilen taşınmazın, ipotek belgesine ve dosyada mevcut bulunan tapu kayıt örneklerine göre 1/2'şer hisse nisbetinde şikayetçi borçlular adına kayıtlı olduğu ve her iki borçlunun da kendilerine ait hisseyi alacaklı banka lehine ipotek ettikleri görülmektedir. 135 ada, 15 parsel sayılı bu taşınmazdaki borçluların (şikayetçilerin) hisseleri, 08.07.2010 tarihinde yapılan ihalede, takip alacaklısına ihale edilmiştir.

Borçlular tarafından mahkemeye yapılan başvuruda, "hisseli yerlerin satışı hususunda icra müdürünün ilgili mahkemeden görüş alması gerekirken, bu yolu tamamlamadan satış kararı verildiğinden bahisle" ihalenin feshi talebinde bulunulmuş; mahkemece İİK.nun 121. madde şartlarının yerine getirilmediği gerekçesi ile istemin kabulüne karar verildiği görülmüştür.

İİK.nun 134. maddesinde ihalenin feshi nedenleri teker teker belirtilerek gösterilmemiştir. Sadece, "Borçlar Kanunu'nun 226. maddesinde yazılı", "satış ilanının tebliğ edilmemiş olması", "satılan malın esaslı niteliklerindeki hata" ve "ihaledeki fesat" nedenleriyle ihalenin bozulabileceğine değinilmiştir.

İhalenin bozulma nedenleri, gerek doktrinde ve gerekse Yargıtay uygulamasında;

a) İhaleye fesat karıştırılmış olması

b) Artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler,

c) İhalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler,

d) Alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması,

şeklinde sıralanabilir.

Somut olayda, borçluların ileri sürdükleri ihalenin feshi istemi, yukarıda belirtilen İİK.nun 134. maddesinde belirtilen nitelikte bir ihalenin feshi nedeni değildir.

Ayrıca İİK.nun 121. maddesinde; "Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya şirket, yahut iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi yukarıdaki maddelerde gösterilmeyen başka nev'i malların satılması lazım gelirse, icra müdürü, satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar..." düzenlemesi yer almakta olup, somut olayda takip borçluları, taşınmazda 1/2'şer hisse nispetinde müşterek malik olup, anılan yasa maddesinin uygulanması imkanı bulunmamaktadır.

Borçlular tarafından başka bir fesih nedeni ileri sürülmediği gibi, re'sen yapılan incelemede de feshi gerektiren bir olguya rastlanmadığından mahkemece istem reddedilmelidir. Aksine düşünce ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

SONUÇ : Alacaklının temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), 04.10.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: BİLGİ İÇİN ; Müşterek Mülkiyet Birden fazla kişinin bir şey üzerindeki mülkiyet haklarının normal olanı, müşterek mülkiyettir. Müşterek mülkiyette hissedarlar, bir şey üzerinde belli paya sahiptirler. Hissedarlar malın üzerinde, 1/2, 2/8, 3/12 gibi belli paylara sahiptirler; gayrimenkul üzerindeki hisse durumu tapuya bu şekilde kaydedilir. Bunun anlamı, her hissedarın payları oranında taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibi olmasıdır. Her paydaş kendi payı üzerinde malikin sahip olduğu hak ve yükümlülükleri aynen taşır. Ancak, bir payın devri halinde diğer paydaşın şuf’a (ön alım) hakkı vardır. Medeni Kanunun 659.maddesi uyarınca, “Bir gayrimenkulün hissedarları, diğer bir hisseyi satın alan üçüncü şahsa karşı yasal şuf’a hakkına haizdir”. Buna göre, hisseli bir gayrimenkulün bir kısım hissesini satın alan üçüncü şahsa karşı, diğer hissedarlarına ön alım hakkını ileri sürerek dava açma hakları vardır. Müşterek mülkiyette aksine sözleşme olmadıkça, hissedarlar taşınmazı birlikte idare ederler. Yanı sıra, alelade işleri herhangi bir paydaş yapabilir. Ancak, önemli işleri çoğunluk kararı ile yapmaları gereklidir. Müşterek mülkiyet, taşınmazın satış veya taksimi (rızai taksim, kazai taksim) ile sona erer. İştirak Halinde Mülkiyet Medeni Kanunda iştirak halinde mülkiyet şu şekilde tanımlanmıştır; “Yasa uyarınca veya bir sözleşme ile iştirak eden kimseler bir şeye birlikte malik olurlarsa, her birinin hakkı o şeyin tamamına sari olur.” İştirak halinde mülkiyette, benim payım söz konusu olmayıp, bizim malımız düşüncesi mevcuttur. Mal üzerinde yapılacak her türlü işlem ortak kararla (ittifakla) olabilir. İştirak halinde mülkiyet, birden çok kişinin aralarında daha önceden mevcut şahsi bir bağ veya bir ortaklık ilişkisinin meydana getirdiği ortak mülkiyet çeşididir. İştirak halinde mülkiyetde, kural olarak paylar itibari bir miktar olarak belli değildir ve bu nedenle ortaklar payları üzerinde tek başlarına tasarruf yetkisine sahip değillerdir. Sözleşmeden veya kanundan doğabilir. Sözleşmeden doğan iştirak halinde mülkiyete örnek olarak, karı koca arasındaki mal ortaklığı rejimini, aile şirketi emvalini verebiliriz. Kanundan doğan iştirak halinde mülkiyete örnek olarak, miras şirketi verilebilir.

Müşterek mülkiyet olması durumunda diğer paydaşa Kıymet Takdiri ve Satış ilanı tebliği gerekli mi ?

İİK 127'ye göre tapu sicilinde kayıtlı bulunan tüm alakadarlara tebliğ gerekir. Yargıtay kararlarında iştirak halinde mülkiyet veya müşterek mülkiyete ilişkin bir vurgulama görmedim. Bence de alakadardır ve tebliğ gerekir. Cebri icrada şufa hakkı kullanılamayacaksa da belki haricen borcu ödeyip, satın alma yoluna gidebilir. Alacaklı vekili olsam tebliğ edilmesini isterdim.

Evet onlar da ilgililerden sayılır, yapılmayan tebligatlar ihalenin feshinde karşınıza çıkar.

1. Peki kıymet takdiri tebliğ edilmeyen ilgiliye aynı anda satış ilanı da tebliğ edilebilir mi yoksa satış ilanı aşamasına gelinse dahi önce kıymet takdiri tebliği yapılıp sonra mı satış ilanına geçilir ?

2. Birde 103 Tebliğ edilmemesi, dosyadaki "taşkın haciz itirazı" nedeniyle "haricen öğrenme" sayılıp ehemmiyetini kaybeder mi ! Yoksa 103 Tebliğinin yapılmaması ihalenin feshine sebep olur mu ? Forumda paylaşılmış bir Yargıtay kararında; "hacze haricen muttali olunsa dahi bilahare takip dosyasında borçlulara ( 103 ) haciz varakası tebliği halinde anılan maddedeki hakları kullanma açısından borçluya alacaklı tarafından yeni bir hak bahşedildiğinin kabulü gerekir" denmekte. Buradan hareketle sanki haricen öğrenme durumu ispatlanırsa (Ki taşkın haciz iddiası buna yeterli sanırım) 103 bozma sebebi olmaz gibi düşünüyorum. Bu konudaki düşünceleriniz nedir ?

Satış ilanı ile birlikte kıymet takdirini tebliğ etmek riskli olur, kıymet takdiri işlemi şikayet edilirse mahkeme tedbiren satışı durdurabilir ve muhtemelen satış gününe kadar kıymet takdiri davası hakkında verilen karar kesinleşmez. Tedbirle ilan masrafınızı yakmış olursunuz.
Kıymet takdirini tebliğ edip kesinleşmesini bekleyin, sonra ilanla devam edin.

Kıymet takdiri tebliğinin 103 yerine geçtiği kabul edilmektedir. Kıymet takdirini tebliğ ettiğinizde böyle bir tartışmaya gerek kalmayacaktır.

103 tebliğini borçlu açısında söyledim, yoksa borçluya kıymet takdiri tebliğ edildi.

Benim 1.maddede kıymet takdiri-satış ilanı tebliği husunundaki sorum g.menkulün diğer hissedarı için. Payına haciz konulmamış diğer hissedara Kıymet Takdiri tebliğ edilmemiş, md.100'e yarar blgi vb. eksiklikler tamamlanmış. Şimdi satış ilanı düzenlenmesi için talep açılacak. Burada diğer hissedara satış ilanının tebliği istenir ise daha evvel kıymet takdiri tebliğ edilmemesi sıkıntı oluşturur mu?

Borçluya kıymet takdiri tebliğ edilmişse artık 103 gönderilmemiş olmasının bir önemi yoktur.
İİK 127 yalnızca satış ilanının tebliğinden bahsediyor. Ancak dediğim gibi icra müdürü kabul ederse kıymet takdirini öncelikle tebliğ edip şikayet süresini beklemek daha iyi olur. Şikayet eder ve mahkemenin de satışı durduracağı tutarsa ilan edilen güne satış yetişmediğinde ilan masrafınız yanar.

Farzedelim 3 tane ilgili var bunlardan ilk birine kıymet takdiri tebliğ edildi ve itiraz etti mahkeme yeniden kıymet takdiri yaptı. Bu karar kesindir bundan sonra kıymet takdirini diğer ilgililere tebliğ etmemiş olmak dahi sorun sıkıntı doğurmaz. İlk tebliğe itiraz yok ise diğer ilgililere satış öncesinde tebliğ yapılmalıdır. Aksi halde ihalenin feshi gündeme gelecektir. Satış işlemleri durmaz paranın aktarımı durar diye düşünüyorum.

Siz en güzeli kıymet takdirini yapın aradan çıksın biran evvel.

Merhabalar,
benim de şöyle bir sorum olacaktı:
haciz konulan taşınmazın yarı hissesi borçluya yarı hissesi de kefile aitse eğer, borçlu bu taşınmazın tamamının satışını talep edebilir mi?

1- Kıymet takdiri tebliği
Öncelikle İİK madde 128/2 :
(Değişik fıkra: 09/11/1988 – 3494/19 md.) İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir, …Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara*tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir. (Mülga cümle: 17/07/2003 – 4949 S.K./103. md.)
Hükmü yer almaktadır. Bu maddeden de anlaşılacağı üzere taşınmazın kıymet takdir raporu, borçluya taşınmaz üzerinde haczi bulunan alacaklılara ve diğer ipotek alacaklılarına tebliğ edilecektir. Satılmasına karar verilen taşınmaz hisseli bir taşınmaz ise kıymet takdir raporunun tüm hissedarlara tebliğ edilmesine gerek yoktur. Çünkü İİK 128/2 açıkça kıymet takdirine ilişkin raporun borçluya, haciz koydurmuş alacaklıya ve diğer ipotek alacaklılarına tebliğ edilmesi gerektiğini düzenlemiştir. Haciz koydurmuş alacaklı tabirinden ise hisseli taşınmazlarda sadece borçlunun hissesi üzerine konulmuş olan haciz anlaşılması gerekir. Yani hisseli taşınmaz satışlarında kıymet takdir raporu borçluya, haciz konulan hisse üzerinde başkaca hacizler varsa o dosyaların haciz alacaklılarına ve yine haciz konulan hisse üzerinde ipotek mevcut ise ipotek alacaklısına tebliği zorunludur.
Yargıtay*12 HD 2012/29496 E. 2013/1668 K.
İİK.’nun*128/2. maddesi gereğince, icra dairesi satışa hazırlık işlemleri sırasında taşınmazın kıymetini ehil bilirkişiler aracılığı ile tayin ve tespit ettirirken, taşınmazın üzerindeki yükümlülüklerin de kıymete olan etkisini dikkate alır. Kesinleşen kıymet takdiri, taşınmazın satışı sırasında İİK’nun*129. maddesinde öngörülen ve satışın en az hangi bedelle yapılacağını saptayan önemli bir işlemdir. Kıymet takdirine ilişkin rapor; borçluya, haciz koydurmuş alacaklıya ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak suretiyle tebliğ edilir.*Bu maddede tapudaki ilgililere kıymet takdir raporunun tebliğ edilmesi gerektiğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.
Kaldı ki şikayetçiye satış ilanı 13.12.2011 tarihinde bizzat tebliğ edildiği halde satış ilanının kendisine tebliğinden itibaren yedi günlük sürede kıymet takdirine itiraz etmediğinden, bu husus ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülemez.
O halde mahkemece, ihalenin feshi talebinin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir. (BOZMA)
2- Satış ilanının tebliği
İcra İflas Kanunu, kıymet takdiri tebliğine göre satış ilanının tebliğini oldukça sıkı şekil şartlarına bağlamış olup bu husustaki bir eksiklik doğrudan ihalenin feshine sebep olmaktadır. Bu sebeple taşınmaz satışlarında satış ilanının tebliği meselsi oldukça önem arz etmektedir.
İİK Madde 127:
İlanın birer sureti*borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması halinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer.
Hükmü yer almaktadır. Bu maddeye göre taşınmazın satış ilanı borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilindeki tüm ilgililerine tebliğ edilmesi gerekmektedir. Satılmasına karar verilen taşınmaz hisseli bir taşınmaz ise*satış ilanının tapu sicilindeki tüm hissedarlara tebliği zorunludur.*Satış ilanın ilgililere usulüne uygun olarak tebliğ edilmemiş olması ihalenin feshi sebebidir.
Satılmasına karar verilen taşınmaz hisseli bir taşınmaz ise öncelikle hissedarlara ait adres ve kimlik bilgileri ilgili tapu müdürlüğünden istenilmeli, tapu müdürlüğünden adres bildirilmesi halinde satış ilanları öncelikle bildirilen bu adrese tebliğe çıkarılmalı bila ikmal iade dönmesi halinde ise ilgilinin mernis adresine tebliğe gönderilmesi*gerekmektedir. Tapu Müdürlüğünce hissedarların adresleri bildirilmeyip sadece kimlik bilgileri verilir ise bu durumda satış ilanı doğrudan ilgilinin mernis adresine tebliğe çıkarılabilir.
Yargıtay HGK 2013/12-1604 E. 2015/1125 K.
Dairemizin süreklilik arzeden içtihatlarına göre, satış ilanının usulsüz tebliğ edilmesi başlı başına ihalenin feshi sebebi olup, borçlu vekiline satış ilanının tebliğ edilmemesi de aynı hukuki sonucu doğurur.