kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşme harici eklemler

sayın meslektaşlar

müvekkil müteahhit arsa sahibiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. ancak sözleşmede belirtilen hususların dışına çıkarak ve arsa sahibinin herhangi bir talebi olmaksızın inşaata havuz eklemiştir demir değil de krom kaplama kullanmıştır mermer yerine granit seçmiştir..v.s. inşaat tamamlanmış ancak henüz iskanı alınmamıştır yapılan değişikliklere arsa sahibi itiraz etmemiştir. bu durumda sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yapılan fazlalıkların bedeli arsa sahibinden istenmesinde sakınca var mıdır? dava şu aşamada açılmalı mıdır yoksa iskanın alınması beklenmeli midir? yargıtay kararları ile birlikte cevaplarınızı bekler teşekkür ederim..

Sayın sbaran,
Ben tam tersi görüşteyim.
KKİS göre yapım borcu üstlenen müteahhitin sınırı,kanunlar ve sözleşme sınırıdır.
Yine eğer sözleşmede hüküm var ise işin bitiş anı iskanın alınması anıdır.
Mal sahibi,yazılı olarak onay vermediği sürece (sözleşme hangi şartlarda yapılmış ise tadili de aynı şetil şartına tabidir) havuz,lüks imalat ile ilgili ekstraları kabul mecburiyeti yoktur.Tüm bunlar bir yana İmar Kanunu gereği havuz inşaası ayrı proje gerektirmekte olup,bu projenin alınıp alınmadığı hususu da özellik arzeder.Projesiz havuz yapmak kaçak inşaat anlamında olup,yapılan imalat zaten İmar kanunu 32 ve 42. maddeleri gereği yıkıma tabi imalattır.

Eğer bunları mal sahibinin onayı ile yapıldığını ispat edebilirseniz ki bu husus tanıkla ispat olunamaz o takdirde sebebsiz zenginleşme hükümlerine göre ekstra yapılan imalat bedellerini talep edebilirsiniz.(Havuz ile ilgili açıklamaları ayrık tutarak)

Eğer mal sahibi (ister iyiniyetli isterse kötüniyetli olsun) bu bedelleri ödememek için dahi olsa bu bu imalatları kabul etmez ise sizden bunların sözleşme hükümlerine göre düzeltilmesi ve yerine sözleşme şartlarına uygun olanların takılması hususunda dava açıp kazanma ihtimali yüksektir.Bu durumda siz fazladan yapılan imalat bedellerini talep edemeyeceğiniz gibi,yapılanların yıkımı,sözleşme koşullarına göre yeniden yapılması için gereken bedeleri tazminat olarak ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Tüm bunları değerlendirirken arsa sahibinin taşınmazı ihtirazı kayıtsız teslim alması yada ayıp ihbarı için gereken süre geçmesinden sonra dahi sessiz kalması hususlarını birlikte değerlendirmek suretiyle yöntem belirlemenizde fayda olduğu inancındayım.

Bunun dışında proje gerekmeyip fazla imalata dahil edilebilecek mermer iken-granit yapmak gibi ekstraların mal sahibinden istenebileceği açıktır.
Saygılarımla

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/5010

K. 2004/5099

T. 14.10.2004

• İNŞAATIN GEÇ TESLİMİ NEDENİYLE TAZMİNAT TALEBİ ( İnşaatın Ruhsata Aykırı Yapılmasına Muvafakat Eden Arsa Sahibinin Bu Nedenle Doğan Gecikmeden Dolayı Tazminat İsteyemeyeceği )

• RUHSATA AYKIRI İNŞAAT YAPILMASINA MUVAFAKAT EDEN ARSA SAHİBİ ( Bu Nedenle Doğan Gecikmeden Dolayı Tazminat İsteyemeyeceği )

• ARSA SAHİBİNİN RUHSATA AYKIRI İNŞAAT YAPILMASINA MUVAFAKAT ETMESİ ( Bu Nedenle Doğan Gecikmeden Dolayı Tazminat İstenemeyeceği )

• İMZANIN AİDİYETİNİN ARAŞTIRILMASI GEREĞİ ( Arsa Sahibinin Ruhsata Aykırı İnşaata Muvafakatine İlişkin Muvafakatnamedeki İmzasını İnkar Etmesi )

818/m.355,356,358


ÖZET : Dava, inşaatın geç teslimi nedeniyle alacak talebine ilişkindir. Dosya kapsamından yüklenicinin inşaata ruhsata aykırı başladığı ve mevzuata uygun davranmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda muvafakatı olmayan arsa sahibi tapu devrinden kaçınabilir. Ne var ki dosyada mevcut 02.07.1999 tarihli ( muvafakatname )başlıklı belgede mal sahibi O'nun her iki blokun birleşik yapılmasına muvafakat ettiği ve tazminat talep etmeyeceği yazılıdır. Davacı, bu belge altındaki imzayı kabul etmemiştir. Bu durumda mahkemece belge altındaki imza incelenmeli, davacıya ait olduğu anlaşıldığı takdirde davanın reddine, aksi takdirde davanın kabulüne karar verilmelidir.
DAVA : Davacı O. ile davalı K. İnş. San. Tic. Ltd. Şti. arasındaki davadan dolayı Kadıköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nce verilen 11.10.2002 gün ve 2001/715-2002/910 sayılı hükmü bozan dairemizin 29.12.2003 gün ve 2003/2836-6312 sayılı ilamı aleyhinde davacı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edildikten sonra gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, inşaatın geç teslimi nedeniyle alacak istemine ilişkin olup mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar dairemizce "arsa sahibinin öncelikli tapu devir edimini yerine getirmediği, bu durumda, sözleşmesine göre inşaat süresinin başlamadığı görüşüyle" bozulmuş, bu karara karşı davacı arsa sahibi vekilince karar düzeltme talebinde bulunulmuştur. Dava konusu olayda; davacıya ait 10 ve 11 parsel nolu 2 ayrı arsa üzerine inşaat yapılması için davalı yüklenici tarafından her iki parsele ( ayrı ayrı inşaat ruhsatı )alınmıştır. İnşaatın alınan bu ruhsatlara uygun biçimde yapılması gerekirken ruhsata aykırı olarak 2 parsel üzerinde bitişik inşaat yapımına başlanmıştır. Bunun üzerine belediyece verilen ruhsatların iptali cihetine gidilmiştir. Yüklenicinin ruhsata aykırı bu faaliyeti karşısında inşaatın mevzuata uygun yapılmayacağını gören arsa sahibinin öncelikli edimi olan tapu devrinden kaçınabileceği ortadadır. Bu nedenle tapuyu devretmemesinde kural olarak kendisine bir kusur izafesi mümkün değildir. Ne var ki dosyada mevcut 02.07.1999 tarihli ( muvafakatname )başlıklı belgede mal sahibi O'nun her iki blokun birleşik yapılmasına muvafakat ettiği ve tazminat talep etmeyeceği yazılıdır. Davacı O. bu belge altındaki imzayı kabul etmemiştir. Bu durumda mahkemece belge altındaki imza incelenmeli, davacıya ait olduğu anlaşıldığı takdirde davanın reddine, aksi takdirde davanın kabulüne karar verilmelidir. Dairemizce bu hususlar üzerinde durulmadan mahkeme kararının bu gerekçe ile bozulması yerine yazılı şekilde sonuca varılması doğru olmamış karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle dairemizin 29.12.2003 gün ve 2003/2836 E. 2003/6312 K. sayılı bozma kararının kaldırılarak mahkeme kararının değişik bu gerekçe ile davalı yararına BOZULMASINA, ödediği tashihi karar peşin harcının istek halinde tashihi karar isteyen davacıya geri verilmesine, 14.10.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/5563

K. 2004/806

T. 18.2.2004

• ESER SÖZLEŞMESİ ( Eksik İşler Bedelinin Tahsili Talebi - Yüklenicinin Fazla İşler Nedeniyle Mahsup İtirazının İncelenmesi ve Yapılan Fazla İşler Bedelinin Eksik İşler Bedelinden Mahsubu Gereği )

• MAHSUP İTİRAZININ DEĞERLENDİRİLMESİ GEREĞİ ( Eser Sözleşmesinden Dolayı Açılan Eksik İşler Bedelinin Tahsili Davasında Yüklenicinin Fazla İşler Nedeniyle Mahsup İtirazı )

• YÜKLENİCİDEN EKSİK İŞLER BEDELİNİN TAHSİLİ TALEBİ ( Yüklenicinin Fazla İşler Yaptığı İddiasıyla Mahsup İtirazında Bulunması - Mahkemece Fazla İşlerin Re'sen Araştırılıp Varsa Bedelinin Eksik İşler Bedelinden Mahsubu Gereği )

818/m.84,358,360


ÖZET : Davalı yüklenici cevap dilekçesinde, inşaatta fazla işler yaptığını savunmuştur. Bu savunma mahsup itirazı niteliğinde olup, mahkemece re'sen dikkate alınmalıdır. Bu nedenle varsa fazla işlerin bedeli saptanarak eksik işler bedelinden düşüldükten sonra kalanına hükmedilmesi gerekir. Bu hususta ayrı bir dava açılabileceği gerekçesiyle fazla işlerin dikkate alınmamış olması isabetsizdir.
DAVA : Hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde Ö.Ç. ile davalı vekili Avukat M.T. geldiler. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmışt1. Bu kerre dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle yüklenici, davacıya gönderdiği 29.8.2000 tarihli ihtarında iş sahibinin kendisini inşaata sokmadığını kabul etmiş olmasına, bu durumda bir kısım işlerin iş sahibi tarafından yapıldığının kabulünde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2- Davalı cevabında, inşaatta fazladan işler yaptığını savunmuştur. Bu savunma mahsup itirazı niteliğinde olup, mahkemesince re'sen gözetilmesi gerekir. Bu nedenle varsa fazla yapılan işlerin bedeli saptanarak eksik işler bedelinden düşüldükten sonra kalanına hükmedilmesi yerine bu konuda ayrı dava açılabileceği gerekçesiyle fazla işlerin dikkate alınmamış olması doğru görülmemiştir.
Birleşen davada eksik işler bedeline ticari faiz yürütülmesi istenilmiştir. Bu talep 3095 Sayılı Yasanın 4489 Sayılı Kanunla değişik 1. maddesindeki faiz oranını gösterir. Buna rağmen istem aşılarak avans faizine hükmedilmesi de yerinde olmamıştır.
Karar belirtilen nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda 1. bendde açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bend uyarınca hükmün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, 375 milyon lira vekalet ücretinin davacıdan alınarak duruşmada vekille temsil olunan davalıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 18.2.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/549

K. 2007/1463

T. 8.3.2007

• ALACAK DAVASI ( Fazla İmalat Bedelinin Tahsili - Sözleşme Dışı İş )

• İMALAT BEDELİNİN TAHSİLİ ( Fazla İmalatın Yapılması - Kesilen Faturanın Teslim Edilmemiş Olduğu )

• BİLİRKİŞİ RAPORU ( Sözleşme Dışı İş Bedelinin Tahsili Talebi - İmalatın Fazlalığının Tespit Edilmesi )

• SÖZLEŞME DIŞI YAPILAN İŞ BEDELİ ( Ek Bilirkişi Raporu İle İmalat Fazlasının Tespiti - Mahalli Rayiç )

818/m.366


ÖZET : Sözleşme dışı iş bedeli olarak 1.500.000.000 TL.nın tahsili talep edilmiş ve mahkemece kabul edilmiş ise de fazla imalatın yapıldığı davalı yanca kabul edilmemiştir. Bu konuda kesilen fatura davalıya teslim edilmemiş olup bilirkişi raporunda da fazla imalatın yapılıp yapılmadığı hakkında bir açıklamaya yer verilmemiştir. Bu durumda mahkemece bilirkişiden ek rapor alınarak fazla imalat yapılmış ise değeri yapıldığı tarihteki mahalli rayiçlerden saptanarak tahsiline karar verilmelidir.</B>
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava ödenmeyen imalat bedelinin tahsiline ilişkin olup, davanın kabulüne dair verilen karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Davada sözleşme dışı iş bedeli olarak 1.500.000.000 TL.nın tahsili talep edilmiş ve mahkemece kabul edilmiş ise de fazla imalatın yapıldığı davalı yanca kabul edilmemiştir. Bu konuda kesilen fatura davalıya teslim edilmemiş olup bilirkişi raporunda da fazla imalatın yapılıp yapılmadığı hakkında bir açıklamaya yer verilmemiştir. Bu durumda mahkemece bilirkişiden ek rapor alınarak fazla imalat yapılmış ise değeri yapıldığı tarihteki mahalli rayiçlerden saptanarak tahsiline karar verilmesi, yapılmadığının anlaşılması halinde 1.500.000.000 TL.lık istemin reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca hükmün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 08.03.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/6924

K. 2007/1271

T. 28.2.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Gecikme Tazminatı Talebi - Tadilat Projesi İle Yasal Hale Getirilmeyen Katın Yasa Gereği Yıkılması Gerekeceğinden Ekonomik Hiçbir Değeri Olmadığı )

• GECİKME TAZMİNATI TALEBİ ( Tadilat Projesi İle Yasal Hale Getirilmeyen Katın Yasa Gereği Yıkılması Gerekeceğinden Ekonomik Hiçbir Değeri Olmadığı )

• TADİLAT PROJESİ ( Yasal Hale Getirilmeyen Katın Yasa Gereği Yıkılması Gerekeceğinden Ekonomik Hiçbir Değeri Olmadığı - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi )

818/m.355


ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatının ve karşı davada sözleşme dışı fazla işe ilişkin bedelin tahsili istemidir. Kaçak kat sözleşme dışı olduğu gibi, hala yasal hale getirilmiş değildir. İmar Kanunu, kamu düzeni ile ilgili olup, bu husus mahkemece re'sen gözönünde bulundurulmalıdır. Tadilat projesi ile yasal hale getirilmeyen katın, yasa gereği yıkılması gerekeceğinden, ekonomik hiçbir değeri yoktur. Bu itibarla, karşı davanın kabulü de doğru olmamıştır.
O halde mahkemece yapılması gereken iş, asıl davada sözleşme uyarınca işin teslimi gereken 28.05.1999 tarihinden 16.03.2001 dava tarihine kadar dubleks üzerinden rayiç kira alacağına hükmedilmesinden ve karşı davanın da reddine karar verilmesinden ibarettir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı-k.davalılar vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı-k.davalılar vekili avukat Nurullah Kılıç ile davalı-k.davacı vekili avukat Mahmut Çakar geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatının ve karşı davada sözleşme dışı fazla işe ilişkin bedelin tahsili istemlerine ilişkindir.
Taraflar arasındaki 20.09.1994 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, işin teslimi gereken tarih, ruhsattan itibaren 36 ay olup, bu tarih 28.05.1999 olmaktadır. Proje dışı kaçak kat yapılması nedeniyle inşaat belediyece durdurulduğundan, sözleşmede kararlaştırılan dubleks villalar, henüz davacılara teslim edilmemiştir. Bu durumda, davacılar sözleşmede kararlaştırılan dubleks daireler için işin teslimi gereken 28.05.1999 tarihinden asıl davanın açıldığı 16.03.2001 tarihine kadar sadece dubleks üzerinden kira alacağı talep etmekte haklıdırlar. Ne var ki, kira alacağı yanlış biçimde hem kaçak katın imalat süresi de işin teslim tarihine eklenmek suretiyle ve hem de tripleks üzerinden hesaplanmıştır.
Öte yandan, kaçak kat sözleşme dışı olduğu gibi, hala yasal hale getirilmiş değildir. İmar Kanunu, kamu düzeni ile ilgili olup, bu husus mahkemece re'sen gözönünde bulundurulmalıdır. Tadilat projesi ile yasal hale getirilmeyen katın, yasa gereği yıkılması gerekeceğinden, ekonomik hiçbir değeri yoktur. Bu itibarla, karşı davanın kabulü de doğru olmamıştır.
O halde mahkemece yapılması gereken iş, asıl davada sözleşme uyarınca işin teslimi gereken 28.05.1999 tarihinden 16.03.2001 dava tarihine kadar dubleks üzerinden rayiç kira alacağına hükmedilmesinden ve karşı davanın da reddine karar verilmesinden ibarettir.
Kararın açıklanan nedenlerle davacı arsa sahipleri yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Temyiz olunan hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz eden davacı-k.davalılar yararına BOZULMASINA, 500,00 YTL duruşma vekalet ücretinin davalı-karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalı arsa sahiplerine verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacı-k.davalılara geri verilmesine, 28.02.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/7006

K. 2004/5359

T. 25.10.2004

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yüklenicinin Ayba Karşı Tekeffül Sorumluluğu/Sözleşmeye Uygun Şekilde Teslimde Bulunmayan Yükleniciye Yapılan Ayıp İhbarının Süresinde Kabul Edilmesi Gereği - Sözleşmede Belirlenenden Fazla Yapılan İşlerin Bedeline Yüklenici Lehine Hükmedilmesi Gereği )

• YÜKLENİCİNİN AYBA KARŞI TEKEFFÜL SORUMLULUĞU ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Uygun Şekilde Teslimde Bulunmayan Yükleniciye Yapılan Ayıp İhbarının Süresinde Kabul Edilmesi Gereği )

• İNŞAATI USULÜNE UYGUN TESLİM ETMEYEN YÜKLENİCİ ( Arsa Sahibinin Yaptığı Ayıp İhbarına Süre Yönünden İtiraz Edemeyeceği - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde )

• AYBA KARŞI TEKEFFÜL SORUMLULUĞU ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin - Binayı Usulüne Uygun Teslim Etmeyen Yüklenicinin Arsa Sahibince Ayıp İhbarının Süresinde Yapılmadığı İddiasının Dinlenemeyeceği )

• SÖZLEŞMEDE BELİRLENENDEN FAZLA YAPILAN İŞLERİN BEDELİNİN TAHSİLİNE HÜKMEDİLMESİ GEREĞİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Fazla İş Bedeli Talebi )

818/m.357,359,362,363


ÖZET : 1- Davacı arsa sahibi, 14.6.2000 tarihli ihtarıyla inşaatta mevcut ayıplı imalatı davalı yükleniciye ihbar etmiştir. Yanlar arasındaki sözleşmenin son sayfasında "teslimin mutabakat ile yapılacağı" belirtilmekle olayda sözleşmeye uygun bir teslimden sözedilemeyeceği gibi, bir inşaatın mevcut ayıplarının belirlenip ihbarı için gerekli olan normal sürede ihbarın yapıldığının kabulü gerektiğinden arsa sahibinin ayıplı imalat nedeniyle talep ettiği miktarlar değerlendirilip hüküm altına alınmalıdır.
2- Sözleşmede inşaatın teknik özellikleri ve hangi malzemelerin kullanılacağı belirlenmiş yüklenicinin kendi dairelerine yapacağı imalatın aynısını arsa sahibinin dairelerine de yapacağına dair bir hükme yer verilmemiştir. Bu nedenle sözleşmede belirlenen imalatın üstünde bir değerle yapılanların fazla iş olarak kabul edilip karşı davada hüküm altına alınması gerekir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre tarafların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.
2-Davacı arsa sahibi, 14.6.2000 tarihli ihtarıyla inşaatta mevcut ayıplı imalatı davalı yükleniciye ihbar etmiştir. Yanlar arasındaki sözleşmenin son sayfasında "teslimin mutabakat ile yapılacağı" belirtilmekle olayda sözleşmeye uygun bir teslimden sözedilemeyeceği gibi, bir inşaatın mevcut ayıplarının belirlenip ihbarı için gerekli olan normal sürede ihbarın yapıldığının kabulü gerektiğinden arsa sahibinin ayıplı imalat nedeniyle talep ettiği miktarlar değerlendirilip hüküm altına alınmalıdır. Mahkemece bu istemin ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından dolayı reddi doğru olmamıştır.
3-Davalı ve karşı davacı Mustafa'nın sair temyiz itirazlarına gelince; Sözleşmede inşaatın teknik özellikleri ve hangi malzemelerin kullanılacağı belirlenmiş yüklenicinin kendi dairelerine yapacağı imalatın aynısını arsa sahibinin dairelerine de yapacağına dair bir hükme yer verilmemiştir. Bu nedenle sözleşmede belirlenen imalatın üstünde bir değerle yapılanların fazla iş olarak kabul edilip karşı davada hüküm altına alınması gerekirken bu istemin reddedilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, 2.bent uyarınca hükmün temyiz eden davacı arsa sahibi, 3.bent uyarınca da birleşen davanın davacısı yüklenici yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 25.10.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

sayın dülger
yanıtlarınız için teşekkür ederim. müvekkilden aldığım son bilgilere göre arsa sahibi müvekkilin oğluna inşaat işleri ilgili vekalet vermiştir. müvekkilin oğlu da her işlemi vekil sıfatıyla imza altına almıştır. ayrıca belirttiğiniz havuz için de proje alınmıştır. bu halde sebepsiz zenginleşme yolu ile fazla yapılan imlatın bedeli payı oranında müteahhitten istenmesinde sakınca yoktur kanaatindeyim. ancak bu durumda zamanaşımı süresi iskandan itibaren mi başlayacaktır. yoksa fiili teslim tarihinden mi?

Peki diyelim ki iş sahibinin talebi olmaksızın yüklenici ekstradan zorunlu olamayan fakat faydalı olan tv ünitesi, dolap vs gibi şeyler yapmışsa iş sahibi bunları ödemekle yükümlü müdür ? Kanun faydalı ve zorunlu diyor, bu durumda işsahibinin ödeme yapması için imalatın hem zorunlu hem de faydalı mı olması gerekir. Zorunlu olmayan sadece faydalı olan imalat için işsahibi teslim almadan evvel "bu imalat zorunlu imalat değildir sadece faydalı imalattır ancak ben bu imalatı istemiyorum" diyerek kabul etmediğine dair ihtarname çekerse yine de ödemekle yükümlü müdür? Ben bu durumda işsahibinin ödeme zorunluluğu yoktur diye düşünüyorum. Zira yüklenici bu durumda ekstradan imalat yapar yapıp yapıp işsahibi istemese de bunların parasını alır, bu da hakkın kötüye kullanılması olur. Siz ne dersiniz ? Bu konu ile ilgili birebir örtüşen Yargıtay kararı bulamadım. Teşekkürler

Alıntı: Yazan Heradres Peki diyelim ki iş sahibinin talebi olmaksızın yüklenici ekstradan zorunlu olamayan fakat faydalı olan tv ünitesi, dolap vs gibi şeyler yapmışsa iş sahibi bunları ödemekle yükümlü müdür ? Kanun faydalı ve zorunlu diyor, bu durumda işsahibinin ödeme yapması için imalatın hem zorunlu hem de faydalı mı olması gerekir. Zorunlu olmayan sadece faydalı olan imalat için işsahibi teslim almadan evvel "bu imalat zorunlu imalat değildir sadece faydalı imalattır ancak ben bu imalatı istemiyorum" diyerek kabul etmediğine dair ihtarname çekerse yine de ödemekle yükümlü müdür? Ben bu durumda işsahibinin ödeme zorunluluğu yoktur diye düşünüyorum. Zira yüklenici bu durumda ekstradan imalat yapar yapıp yapıp işsahibi istemese de bunların parasını alır, bu da hakkın kötüye kullanılması olur. Siz ne dersiniz ? Bu konu ile ilgili birebir örtüşen Yargıtay kararı bulamadım. Teşekkürler

İş sahibi, sözleşmede kararlaştırılmayan/sözleşme dışı/ilave işlerin yapılmasına razı değilse; bu işler yapılırken yükleniciye "yapılan sözleşme dışı ... işlerinin yapılmasına rızası olmadığını" bildirip, yükleniciden eski hale getirme talep edebilir. Bu durumda yüklenici, iş sahibinden, yaptığı sözleşme dışı/ilave işlerin bedelini talep edemez.

Fakat taraflar arasındaki sözleşmede bulunmayan bir iş (ilave iş) yüklenici tarafından yapılmış ve:
1- İş sahibinin rızası yok; fakat rızası olmadığını, ilave iş yapılırken bildirmemiş ise yüklenici, vekaletsiz iş görme hükümlerine (TBK m.529) istinaden;
2- İş sahibinin menfaatine bir iş değilse yüklenici, sebepsiz zenginleşme hükümlerine (TBK m.77 vd) istinaden;
talepte bulunabilir...

Alıntı: Yazan av.sbaran ...müvekkil müteahhit arsa sahibiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. ancak sözleşmede belirtilen hususların dışına çıkarak ve arsa sahibinin herhangi bir talebi olmaksızın inşaata havuz eklemiştir...

Alıntı: Yazan av.sbaran ...havuz için de proje alınmıştır. bu halde sebepsiz zenginleşme yolu ile fazla yapılan imlatın bedeli payı oranında müteahhitten istenmesinde sakınca yoktur kanaatindeyim...

Sorunuzun üzerinden uzun süre geçmiş; dava ikame edilmişse muhtemelen neticelenmiştir de... Lakin araştırma yapacaklar için cevaplamak istedim:

Yargıtay'ın kabulü: "kat karşılığı inşaat sözleşmeleri"nde müteahhidin ortak yerlerde yaptığı sözleşme dışı işlerin, sözleşme bedeli olarak müteahhide verilecek bağımsız bölümlerde de değer artışı sağlaması sebebiyle; müteahhidin, bu işlerden dolayı arsa sahiplerinden bedel talep edemeyeceği yönündedir.

Kabulün kriterlerini belirten örnek karar: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 27.11.2012 T., E: 2012/4094, K: 2012/6963: "...Dava, davacı yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dışında fazladan yaptığı imalat sebebiyle davalı arsa malikine ait bağımsız bölümlerde değer artışı meydana gelmesi sebebiyle yapılan giderin arsa payı oranında davalıdan tahsili istemine ilişkindir. Eser sözleşmesi ve anılan sözleşmenin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenici, özen borcu gereği olarak, yapımını yüklendiği inşaatı, iş sahibi ile yaptığı sözleşme hükümleriyle sözleşmenin eki olan onaylı projesine; fen ve sanat kurallarına, kendisine duyulan güvene ve öngörülen amaca uygun olarak tamamlayıp teslim etmekle yükümlüdür. Yüklenicinin özen borcu, hazırlık çalışmalarından eserin teslim edilmesine kadar devam eder. Yasal olması koşuluyla, inşaatın proje dışı genişletilmesi, arsa sahibi yahut sahipleri ile yükleniciye verilen bağımsız bölümlere aynı oranda yansımış ise, yüklenicinin fazla iş yaptığı kabul edilemez ve bu sebeple de ilave iş bedeli isteyemez. Dava konusu kapalı otopark ve yüzme havuzu sebebiyle yapılan fazla imalat, tüm bağımsız bölümlerin yararlanmasına tahsis edilmiş işlerdendir. Anılan yapıların taraflar arasındaki sözleşmede bulunmadığı, sözleşme dışı imalat olduğu da çekişme konusu değildir. Sözleşmeden farklı şekilde ve fazladan yapıldığı anlaşılan davaya konu işler sebebiyle yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerde de değer artışı oluşacağı tabii olduğuna göre Yargıtay'ın istikrar kazanmış uygulamalarıyla belirlendiği üzere, yüklenicin ortak yerlere yaptığı fazla imalat sebebiyle bedel isteminde bulunması mümkün değildir. Davanın, açıklanan gerekçelerle reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden, hükmün davalı yararına bozulması gerekmiştir..."