Tellallık Sözleşmesi Kapora İadesi

Herkese iyi haftalar,

Forumda aradığım ancak netleştiremediğim bir hususta bilgilerinizi rica ediyorum.

Müvekkilimiz bir emlak komisyoncusuna başvurarak üç adet daire beğeniyor ve Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası'nın matbu "Mülk Sahibi ile alıcı arasında gayrimenkulün satışına aracılık yapıldığına dair komisyon akdi"ni imzalıyor ve 20.000-TL kapora veriyor.

Müvekkil emlak komisyoncusuna sözlü olarak 20 yıl vadeli kredi ayarlanır ise o zaman daireleri alabilirim diyor. Ancak emlak komisyoncusu 10 yıl vadeli kredi ayarlaması sebebi ile Müvekkilimiz evleri satın almaktan vazgeçmek durumunda kalıyor.

Nitelendirme hususunda BK Tellallık hükümleri uygulanacak fakat tellallık ücreti mülk sahibi ile alıcının anlaşması neticesinde doğabilecek diye düşünüyorum.

Emlak komisyoncusuna ihtarname gönderdik, kapora adı altında aldığı 20.000-TL'nin (ki sözleşmede 10.000-TL yazılmış, bir kartvizitin arkasına ise elden 10.000-TL daha alınmıştır yazısı mevcut)iadesi istendi. Emlak komisyoncusu ise söz konusu akitte yazan "satıcı ve alıcıdan her biri bu akitten doğan edimlerinin yerine getirmedikleri takdirde komisyoncunun bundan doğacak tüm taleplerini ticari faizi ile ödemekle yükümlüdür" ibaresinden yola çıkarak değil iade, emlak komisyoncusu olarak fazlası ile talebim olacak demiştir.

Sorum; mülk sahibi ile alıcının anlaşamaması durumunda kapora olarak alınan bedelin iadesi için ne yapmalıyım? Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre dava mı açmalıyım yahut ilamsız takip yaparak daha sonra itiraz gelir ise dava mı açmalıyım? Yani açmalı mıyım?

Saygılar..

Alıntı: Yazan kübrac Herkese iyi haftalar, Forumda aradığım ancak netleştiremediğim bir hususta bilgilerinizi rica ediyorum. Müvekkilimiz bir emlak komisyoncusuna başvurarak üç adet daire beğeniyor ve Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası'nın matbu "Mülk Sahibi ile alıcı arasında gayrimenkulün satışına aracılık yapıldığına dair komisyon akdi"ni imzalıyor ve 20.000-TL kapora veriyor. Müvekkil emlak komisyoncusuna sözlü olarak 20 yıl vadeli kredi ayarlanır ise o zaman daireleri alabilirim diyor. Ancak emlak komisyoncusu 10 yıl vadeli kredi ayarlaması sebebi ile Müvekkilimiz evleri satın almaktan vazgeçmek durumunda kalıyor. Nitelendirme hususunda BK Tellallık hükümleri uygulanacak fakat tellallık ücreti mülk sahibi ile alıcının anlaşması neticesinde doğabilecek diye düşünüyorum. Emlak komisyoncusuna ihtarname gönderdik, kapora adı altında aldığı 20.000-TL'nin (ki sözleşmede 10.000-TL yazılmış, bir kartvizitin arkasına ise elden 10.000-TL daha alınmıştır yazısı mevcut)iadesi istendi. Emlak komisyoncusu ise söz konusu akitte yazan "satıcı ve alıcıdan her biri bu akitten doğan edimlerinin yerine getirmedikleri takdirde komisyoncunun bundan doğacak tüm taleplerini ticari faizi ile ödemekle yükümlüdür" ibaresinden yola çıkarak değil iade, emlak komisyoncusu olarak fazlası ile talebim olacak demiştir. Sorum; mülk sahibi ile alıcının anlaşamaması durumunda kapora olarak alınan bedelin iadesi için ne yapmalıyım? Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre dava mı açmalıyım yahut ilamsız takip yaparak daha sonra itiraz gelir ise dava mı açmalıyım? Yani açmalı mıyım? Saygılar..

Sayın Kübrac,
Anladığım kadarıyla çözümü zor bir hukuki ihtilafın içindesiniz.[/font]
Sizin de ifade ettiğiniz gibi bu durumda sebepsiz zenginleşme davası açabileceğinizi ve davanızı haklı kılabilecek gerekçelerinizin olduğunu düşünüyorum.
1- Emlakçının, sizden aldığı bedelin, kararlaştırılan tellallık ücretini aşan kısmı üzerinde ihtilafa konu olabilecek bir hakkı bulunmamaktadır. Emlakçı, olsa olsa sözleşmenin yapılmamasından dolayı mahrum kaldığı bir kazanç var ise sizden ancak bunu talep edebilir. Sözleşmede, ifade ettiğiniz altı çizili hükmün matbu sözleşmelerde her zaman karşımıza çıkabilen tarzda olup aleyhinize kullanılamaz. Sözleşmede yer alması sizi sözleşmede kararlştırılan yada tarifelerinde yer alan tellallık ücretinden daha fazla bir sorumluluk altına sokmaz
2- Yargıtay uygulamasında değinildiği üzere tellal alıcı ile satıcı arasında sözleşme kurulduğu anda ücrete hak kazanır. Dolayısıyla tellalın henüz bir ücret alacağı doğmadığından paranızı iade etmemesinin hukuki bir dayanağı yoktur.
“T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1987/1143[
K. 1987/2296
T. 16.4.1987

• KOMİSYON SÖZLEŞMESİ ( Ücret İçin Taşınmazın Komisyoncunun Aracılığı ile Satılması Şartı )
• TAŞINMAZ SATIŞINDA KOMİSYON ÜCRETİ ÖDENMESİ ŞARTLARI
• KOMİSYON ÜCRETİ ÖDENMESİ ŞARTLARI ( Taşınmaz Satışında )
• KOMİSYON SÖZLEŞMESİNİN BİRDEN ÇOK KOMİSYONCU İLE YAPILABİLECEĞİ ( Taşınmaz Satışı )
Borçlar Kanunu`nun 405. maddesi gereğince yaptığı hazırlık veya icra eylediği aracılık akdin kurulmasına müncer olunca tellal ücrete hak kazanır. Davacı dayandığı sözleşme ile aracılık işini yüklenmiştir. Şu halde davacının tellallık ücretini isteyebilmesi için tellallık sözleşmesinde sözü edilen taşınmaz satışının davacının aracılığı ve calışması ile gerçekleşmiş olması gerekir.”
3- Ayrıca; kanımca tellal aracı olması nedeniyle sizin kaparo olarak verdiğiniz para üzerinde bir hak iddia edemez. Böyle bir hak olsa olsa satıcı mal sahibi tarafından ileri sürülebilir.
4- Yargıtay bazı kararlarında Tarafların arasındaki hukuki ilişkisinin niteliği ve sözleşme kapsamından davalının satıştan vazgeçmesi halinde ödemeyi üstlendiği satıcının komisyon ücretinin bir nevi cezai şart niteliğinde bulunduğunu ve cezai şart miktarının fahiş bulunması halide hakimin tenkisle mükellef olduğunu belirtmektedir.
T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/12143
K. 2003/1022
T. 3.2.2003
• İTİRAZIN İPTALİ DAVASI ( Davacının Komisyon Alacağı İçin Başlatmış Olduğu İcra Takibine Vaki İtirazın İptali Davası Olması )
• TELLALLIK SÖZLEŞMESİ ( Davacının Satmaya Yetkili Olduğu Taşınmazın Davalıya Satılması Hususunda Davacı İle Davalı Arasında Yazılı Tellallık Sözleşmesi Düzenlenmiş Olması )
• KOMİSYON ÜCRETİNİN BİR NEVİ CEZAİ ŞART NİTELİĞİ ( BK Hükümleri Gereği Olarak Hakimin Fahiş Cezai Şart Miktarlarını Re'sen Tenkis Edebilmesinin Mümkün Olması )
• FAHİŞ CEZAİ ŞART MİKTARI ( BK Hükümleri Gereği Olarak Hakimin Fahiş Cezai Şart Miktarlarını Re'sen Tenkis Edebilmesinin Mümkün Olması )
• DAVACININ YASAL FAİZ TALEBİ ( Yerel Mahkemece Davacının Yasal Faiz Talebinin Dikkate Alınmasının Gerekmesi )
• TACİR ( Somut Olayda Davalının Tacir Olmadığının Dikkate Alınmasının Gerekmesi )
818/m.161
2004/m.67
ÖZET : Davacının satmaya yetkili olduğu taşınmazın davalıya satılması hususunda davacı ile davalı arasında yazılı tellallık sözleşmesi düzenlendiği, davacının sözleşme ile üstlendiği edimlerini yerine, getirdiği, ancak davalının hukuken haklı bir neden olmaksızın taşınmazı satın almaktan vazgeçtiği anlaşılmaktadır.Çözümlenmesi gereken sorun, davalının ayrıca satıcının ödemesi gerekli olan komisyon ücretinden de sorumlu olup olmayacağı hususudur. Tarafların arasındaki hukuki ilişkisinin niteliği ve sözleşme kapsamından davalının satıştan vazgeçmesi halinde ödemeyi üstlendiği satıcının komisyon ücretinin bir nevi cezai şart niteliğinde bulunduğunun kabulü gereklidir. Davalı tacir değildir. BK.nun 161/son maddesi gereğince hakim cezai şart miktarını fahiş bulursa tenkisle mükelleftir. Mahkemece cezai şart niteliğinde bulunan satıcının komisyon ücreti miktarının fahiş olup olmadığı, tenkisinin gerekip gerekmediği tartışılmamış ve bu yönde bir araştırma yapılmamıştır. Mahkemenin, davacının da bağlı bulunduğu meslek odasından bu gibi durumlarda alıcının üstlendiği satıcıya ait komisyon ücretinin yüzdesi de sorularak tüm dosya birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar vermesi gerekir.Ayrıca; davacı yasal faiz talep edebilir. Mahkemece bu yön gözetilerek davacı alacağına yasal faiz uygulanması gerekir.[/font]

5- Yazılı deliliniz olmadığı için sözleşmede yer almayan 10 bin TL’lik alacağınızın ispatında sorun yaşayacağınızın düşünüyorum. Bildiğiniz üzere belli bir miktarı aşan iddialar ancak senetle ispat edilebilir. İddianızı tanık delili ile ispatlayamazsınız. Ancak kartvizitin arkasında yer aldığını ifade ettiğiniz yazıyı mahkemeye yazılı delil başlangıcı olarak kabul ettirebilirseniz iddianızın ispatı için tanık deliline dayanabilirsiniz.
Saygılar,

Kanımca önce icra takibi yapmanız ve itiraz geldikten sonra sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre itirazın iptali davası açmanız daha yerinde olacaktır.

Alacak likit olduğu için lehinize tazminat verilebilir.

Ayrıca TBK'daki simsarlık sözleşmesi hükümlerine göre "Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır." Anladığım kadarıyla sizin olayınızda sözleşme kurulamamış.

TBK 521. maddesinin emredici nitelikte olduğunu düşünüyorum. Aksi düşünülse bile sözleşmedeki maddenin haksız şart kavramı içerisinde değerlendirilmesi gerekir.

Cevaplarınız için teşekkür ediyorum. İlamsız takip başlatacağım, dayanağım sebepsiz zenginleşme olacak. Mutlaka ki itiraz gelecek diye düşünüyorum. İşin değişik tarafı ise alınan 20.000-TL ise tam olarak daire bedellerinin %3'lük kısmına tekabül ediyor. Sözleşmede ise %3'lük kısmın emlak komisyoncusuna ödeneceği taahhüt edilmiştir yazıyor. Bakalım bindik bir alamete..