Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi-İvedi!

Sayın meslektaşlar
Benim de bu konu hakkında bir sıkıntım bulunmaktadır.Biraz uzun olmakla birlikte okursanız ve bir yol gösterirseniz sevinirim.
2003 Tarihinde yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenleme şeklinde noter de kat karşılığı sözleşmesi yapılmıştır.Sözleşme içeriğinde inşaat ruhsatı alındıktan sonra 48 ay sonunda binaların teslimi taahüt edilmiştir.Sözleşmenin yapımından bu yana yüklenici firma herhangi bir engel olmamasına rağmen inşaat ruhsatı almamış ve inşaatların yapımına başlamamıştır.Sözleşme süresi sonunda arsa sahipleri inşaatın başlanmadığı ve arsa üzerinde herhangi bir yapı olmadığına dair mahkeme kanalı ile tespit yaptırmış ve bu tespiti yükleniciye tebliğ etmişlerdir.Daha sonra arsa sahipleri sözleşmenin bitimi ve binaların teslim süresi de geçtikten sonra noter kanalı ile haklı fesihe dayanarak sözleşmeyi feshetmişlerdir.Noter kanalı ile gönderilen ve yükleniciye ulaşan ihtarnameye yüklenici herhangi bir cevapta bulunmamıştır.
Bu durum üzerine arsa sahipleri mevcut parsellerden bir kısmı açısından başka bir yüklenici ile sözleşme yaparak inşaata başlamışlardır.bu aşamada da ilk yükleniciden herhangi bir cevap ya da itiraz gelmemiştir.
Daha sonra kalan parseller bakımından başkaca bir yüklenici ile anlaşan arsa sahipleri ilk yüklenicinin şifahi bir takım itirazlarına maruz kalmıştır.
Belirtmek istediğim bir nokta da ilk yüklenici yapılan sözleşmeyi herhangi bir şekilde tapuya şerh ettirmemiş ve tapuda herhangi bir tasarruta bulunmamıştır.Yani arazilerin kayıtları tertemizdir.
Şimdi; ilk sorumuz; ilk yüklenici ile yapılan sözleşmenin noter kanalı ile feshedilmesi mümkün müdür daha doğrusu yapılan fesih geçerli bir fesih midir?
Eğer geçerli değil ise yüklenicinin ihtara cevap vermemesi ve daha sonradan başka bir firma ile anlaşılarak inşaat başlanmış olması yapılan feshi zımni bir biçimde kabul ettiği dolayısı ile iradelerin uyuştuğu anlamına gelir mi? Yani feshi geçerli hale getirir mi?
Şayet ki bu durumda feshi geçerli hale getirmez ise izlenmesi gereken yol ne olmalıdır?
Diğer bir noktada her halükarda başka bir yüklenicinin inşaata başlamış olması durumuna binaen ilk yüklenici devam eden bir sözleşmesi olduğundan bahisle inşaatların yapımını durdurabilir mi
Son bir soru: ilk yüklenicinin sözleşmeyi başka bir şahısa devrettiğine dair bir ihtimal bulunmaktadır.Bu noktada yapılan fesih bakımından bu üçüncü şahsın durumu nedir?Tekrar belirtmek isterim ki tapu kayıtlarında herhangi bir şerh ya da işlem yoktur.Ayrıca ilk yüklenicinin devrettiğini gösterir noterden bir kayıtta bulunmamaktadır.Kendi aralarında adi yazılı bir şekilde devir yapmaları mümkün müdür?
Sabrınız ve cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim

Sayın Bazgür,
Sorunuzn cevabı BK.m.106 ve 107. maddelerinde saklı..

Eğer borçlunun(yüklenicinin)hal ve vaziyetinden borcu yerine getiremeyeceği anlaşılıyorsa alacaklı (arsa sahibi) süre vermeden sözleşmeyi feshedebilir.

Mesela aşağıdaki yargıtay içtihatında bu husus vurgulanıyor.

" Borçlar Yasası'nın 355. ve devamı maddelerinde yer alan eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin edimi inşaat karşılığı taahhüt edilen arsa tapusunun devri, yüklenicinin edimi ise sözleşmeye ve tekniğine uygun biçimde inşaatı tamamlayarak süresinde teslimdir. Karşılıklı edimleri içeren bu akitlerde taraflardan birisi süresinde edimini ifa etmediği takdirde borçlu temerrüdüne düşmüş sayılır. Bu durumda diğer taraf BK.nun 106. maddesince seçimlik hakkını kullanabilir. Yine anılan Yasa'nın 107. maddesine göre, borçlunun hay ve vaziyetinden bir mehil tayinine gerek yok ise alacaklı derhal fesih hakkını kullanabilir ve 108. madde uyarınca zararını isteyebilir. Kural böyle olunca somut olaya bakıldığında, arsa sahibi tapuyu devrederek edimini ifa etmiştir. Sözleşmede teslim süresi diğer üyelerinki ile aynı olacak denilmiş olmasına göre teslim konusunda yüklenicinin ayrıca borçlu temerrüdüne düşürülmesi gerekir. Nevar ki, davada inşaata hiç başlanılmadığı ve yıllardır boş durduğu iddia edildiğine göre inşaata hiç başlanılmamış ise 107. madde uyarınca yüklenicinin ayrıca temerrüde düşürülmesinin sonuca etkisi olmayacağından davacının derhal fesih hakkının bulunduğu kabul edilmelidir. Ancak mahkemece bu hususta bir inceleme yapılmış değildir. O halde yapılması gereken iş, uzman bilirkişiler aracılığıyla mahallinde keşif icrasıyla inşaatın incelenmesi, yüklenici inşaatı terk ederek temerrüde düşmüş ise fesih hakkı kabul edilerek davacının devrini gerçekleştirdiği Örencik Köyü Sarıkol mevkii 3018 parseldeki (6790 m2) tarlasının dava tarihindeki piyasa fiyatlarıyla bedeli hesaplanıp hüküm altına alınmalı, akdin feshine karar verilmelidir. Aksi durumda dava reddedilmelidir. Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik incelemeyle davanın reddi usul ve yasaya aykırı olmuş, kararın bozulması gerekmiştir."(15 HD Esas : 2006/4943 Karar : 2007/5921 Tarih : 02.10.2007)


Yani sözleşme arsa sahipleri tarafından feshedilmiştir. Yükleniciye karşı dava açılmadıysa dua etsin...

Sayın Adnan Koray Bey,
Bu durumda yapılmış olan noter kanalıyla feshin geçerli olduğu sonucuna ulaşabiliriz.
Cevabınızdan dolayı teşekkür ederim.