Aidat Alcağı ve Binaya Fayans Döşenmesi

Herkese iyi akşamlar. Müvekkilimin yöneticisi bulunduğu binaya ilişkin olarak bir bağımsız bölümün kat maliki ve ayrıca kiracı için aidat alacağı ve bina zeminkatına döşenen fayans sebebiyle dava açağım. Davamda aidat alcağına ilişkin talebimi kat maliki ve kiracıya, fayans döşenmesinden doğan alacağa ilişkin talebimi ise sadece kat malikine yöneltecekken aşağıdaki Yargıtay kararını buldum... Bu hususta bir görüş değişikliği veya yeni bir durum var mı bilmiyorum .Yardımlarınız için teşekkürler.

Yukarıda belirttiğim Yargıtay kararı:

T.C.

YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 18
Esas No.1999/13234
Karar No.1999/16743
Tarih.23.12.1999

634-KAT MÜLKİYETİ KANUNU/20/22

MÜTESELSİL SORUMLULUK
ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK
ORTAK TESİSLERİN YENİLENMESİ VE DEĞİŞTİRİLMESİ
SİTENİN ORTAK TESİSLERİNİN YENİLENMESİ VE DEĞİŞTİRİLMESİ
İNTİFA HAKKI SAHİBİNİN SORUMLULUĞU

ÖZET
GENEL GİDER VE AVANS BORCUNDAN DOLAYI YÖNETİCİ VEYA KAT MALİKLERİNDEN HER BİRİ BU ALACAĞI TAHSİL ETMEK İÇİN İSTER BORÇLU OLAN BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKİNE İSTERSE ONUN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜNDEN SÜREKLİ ŞEKİLDE YARARLANAN KİŞİYE ( KİRA AKDİNE, SÜKNA VEYA İNTİFA HAKKINA YA DA BAŞKA BİR NEDENE DAYANARAK ) SÜREKLİ ŞEKİLDE YARARLANAN KİŞİYE VEYA HER İKİSİNE BİRLİKTE DAVA AÇILABİLİR.


DAVA : Dava dilekçesinde sitenin ortak tesislerinin yenilenmesi ve değiştirilmesinden kaynaklanan ortak giderlerin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
KARAR : Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davacı site yönetimi vekili dava dilekçesinde, kat malikleri kurulunca alınan karar uyarınca sitenin havalandırma tesisatı ve merdivenlerinin yenilenmesi ile kalorifer tesisatının sıvı yakıttan doğalgaza çevrilmesi için saptanan ortak giderlerden bağımsız bölüm malikleri olan davalıların kuru mülkiyet paylarına düşen kısmını ödemediklerini, yapılan işin taşınmazın aynına ilişkin olduğunu ve bu nedenle intifa hakkı sahibini ilgilendirmeyeceğini bildirerek bu giderlerin de kat maliklerinden tahsiline karar verilmesi isteminde bulunmuştur.
Davalılar ise, sitedeki bağımsız bölümlerinin tam mülkiyet paylarına düşen ortak giderlerin tamamını ödediklerini, kuru mülkiyet paylarına ilişkin ortak giderlerin ise intifa hakkı sahibinden alınması gerektiğini savunarak davanın reddini istemişlerdir.
Dosyada toplanan belge ve kayıtlara göre kat mülkiyetli Soysal Sitesi'ndeki davalılara ait bağımsız bölümlerde Makbule Soysal'ın ½ intifa hakkına sahip olduğu, kat malikleri kurulunca alınan karar uyarınca sitenin havalandırma tesisatı ve merdivenlerinin yenilenmesi ile sıvı yakıtla çalışan kalorifer tesisatının doğalgaza dönüştürülmesi için gerekli olan ortak giderlerin tahsili konusunda site yönetimi tarafından intifa hakkı sahipleri de hesaba katılarak hazırlanan ödeme planına göre davalıların ortak giderden paylarına düşeni ödedikleri, ancak daha sonra site yönetimince giderlerden intifa hakkı sahibinin değil, kuru mülkiyet sahiplerinin sorumlu bulundukları gerekçesiyle önceki ödeme listesinde intifa hakkı sahibi Makbule Soysal'dan alınacak olan giderlerin bu kere kuru mülkiyet sahipleri davalılardan istendiği, davalıların bu borcu ödemeye yanaşmamaları üzerine de bu davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Uyuşmazlık, kat mülkiyetli sitenin ortak yerlerinden olan havalandırma tesisatının ve merdivenlerinin yenilenmesi ile kalorifer tesisatının sıvı yakıttan doğalgaza dönüştürülmesine ilişkin ortak giderlerden, davalı bağımsız bölüm maliklerini mi yoksa onların bağımsız bölümlerinde intifa hakkı sahibi olan kişinin mi sorumlu olduğu noktasında toplanmaktadır. Dava konusu edilen giderler, kat mülkiyetine tabi sitenin ortak yerlerinden olan tesislerin yenilenmesi ve değiştirilmesi işinden kaynaklandığına göre, taraflar arasındaki uyuşmazlığın da kat mülkiyeti rejimini düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri çerçevesinde değerlendirilip çözümlenmesi gerekir.
Kat Mülkiyeti Yasasının "ana taşınmazın genel giderlerine katılma" başlığını taşıyan 20. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri ana taşınmazın ortak yerlerine bakım, koruma ve onarım ile genel yönetim giderlerine, ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Buna göre, genel giderlerden asıl sorumlu kat malikleri olup, anılan madde hükmü gereğince orak giderleri ve saptanacak avansları kat maliklerinden her biri ödemekle yükümlüdür. Kat maliki payına düşen genel gider borcu ödeninceye kadar bu sorumluluktan kurtulamaz. Hakkında dava açıldığında ise, kendisine husumet düşmeyeceği savunmasında bulunamaz ve davanın reddini isteyemez.
Ana kural bu olmakla birlikte, anılan yasanın "ortak giderlerin teminatı" başlıklı 22. maddesinin ( 2814 sayılı Yasayla değişik ) birinci fıkrasında; kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan, bu kat malikinin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene ( intifa hakkı gibi ) dayanarak, sürekli şekilde yararlananların da bu kat maliki ile birlikte zincirleme sorumlu olacakları kabul edilmiştir. Yasa koyucu, 22. maddede yaptığı bu değişiklikle ortak gider alacağının güvenceye alınması ve ana taşınmazın parasız kalmaması, işletmenin aksaması gibi durumların önlenmesi amacıyla kat malikinin borcuna, bağımsız bölümünden ( kira sözleşmesine, sükna veya intifa hakkına ya da başka bir nedene dayanarak ) devamlı şekilde yararlananları da ortak etmiş, borcun kaynağına ( ortak yerlerin yönetim giderleri olup olmadığına ) bakılmaksızın onu kat maliki ile birlikte zincirleme ( müteselsilen ) sorumlu tutmuştur.
Bu duruma göre genel gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, bu alacağı tahsil etmek için ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine, isterse onun bağımsız bölümünden ( kira akdine, sükna veya intifa hakkına ya da başka bir nedene dayanarak ) sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine birlikte dava açabilecektir.
Somut olayda davacı site yönetimi, kuru mülkiyeti davalılara ait olan ve Makbule Soysal'ın intifa hakkına dayanarak yararlandığı bağımsız bölümlere ilişkin ortak gider borcunun tahsili için tercihini kat malikleri ( kuru mülkiyet sahibi ) yönünde kullanarak dava açmış olduğuna göre, mahkemece davaya bakılıp toplanan kanıtlar doğrultusunda hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, davalılara ait bağımsız bölümlerde intifa hakkı sahibi olan Makbule Soysal'ın bu bölümlerin kira gelirinden yararlanması nedeniyle genel gider ve avans borcundan da bu kişinin sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyizi itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. Maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Başkan Alparslan Nazlıoğlu'nun değişik gerekçesiyle, 23/12/1999 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın avfatih,

Aşağıda olduğunu belirtiğiniz Yargıtay kararı mesajınızda görünmemektedir.

Bilginize, saygılarımla.

Karşı Oy Yazısı:

DEĞİŞİK OY
Uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Yasasının "ortak giderlerin teminatı" başlıklı 22. maddesinden değil, merdivenlerin yenilenmesi ve havalandırma tesisatı ile kalorifer tesisatının doğalgaza dönüşümü için zorunlu doğalgaz abonelik bedelinin çıplak mülkiyet sahibine mi yoksa intifa hakkı sahibine mi ait olacağı sorunundan kaynaklanmaktadır. Nitekim, dava dilekçesinin 5 numaralı bendinde belirtilen masraflar "taşınmazın ayniyle ilgilidir. Bu bakımdan avansın ve abonelik ücretinin intifa hakkı sahibini ilgilendirmemesi gerekir" denilmekte, 8 numaralı bendinde ise "uyuşmazlık, davalıların taşınmazdaki arsa paylarına göre intifa hakkı düşüldükten sonra kalan pay üzerinden ödeme yapıp yapamayacağı konusunda toplanmaktadır" denildikten sonra, taşınmazın ayniyle ilgili olması nedeniyle, bu masrafların çıplak mülkiyet hakkı sahibine ait olduğu görüşü yinelenmekte ve sonunda bir rücu davası açılmasına neden olabilecek 22. maddeye değil, bu olguya dayanılarak çıplak mülkiyet hakkı sahipleri dava edilmektedir. Davalılar vekili de, 28/6/1999 günlü dilekçesinde "davada mahkemece yapılması gereken husus öncelikle intifa hakkı sahibinin bir kısım yönetim giderlerine katılıp katılmayacağının tesbiti hususudur" şeklindeki beyanıyla, ihtilafın konusunu aynı şekilde sınırlandırmıştır. Bu bakımdan, sayın çoğunluğunun, davacının 22. madde uyarınca davalı seçiminde tercihini kullandığı görüşüne dayalı bozma gerekçesine katılmıyorum.
Ancak, tahsili istenen masraflar, adi tamir muhafaza ve işletmeye ilişkin giderler olmayıp, taşınmazın ayniyle ilgili, kalıcı nitelikte olması nedeniyle, bu masraflardan çıplak mülkiyet sahibi davalıların sorumlu olması gerekeceği biçimindeki değişik gerekçeyle kararın bozulması gerektiği görüşündeyim.