A ile B kardeş, arsayı birlikte alıyorlar, ama arsa maliki tapuda A. arsaya B bina yapmış?

Arkadaşlar,
bügün bir müvekkil taşınmaz ile ilgili bir mütala istedi. konu çok karışık. sizlerin değerli fikirlerine başvuruyorum:
A ile B kardeşler. Parasını birlikte denkleştirip bir arsa alıyorlar ama A abi diye tapuda arsa yalnız A üzerine yapılmış. B(müvekkil) arsa üzerine bina yapıyor. Ailenin diğer fertleri ve yöre insanı da duruma şahit. bina ruhsatı vs henüz tam alınmamış. A ölmüş. A'nın çocukları bina bizim diyor. B(müvekkil) bu durumda ne yapabilir? nasıl bir yol izlenmeli? Konu davalık olursa nasıl bir dava açılmalı, ispat nasıl olur?

Söz konusu olay, taşınmaz mala ilişkindir. Bu sebeple konusu para ile ölçülebilir. Buradan hareketle, tanık dinletme sınırının üstünde bir durum söz konusu olduğundan ve bu durum, karşı tarafın muvafakatına bağlı olduğu için (ki karşı taraf buna muvafakat etmeyecektir)tanık dinletemezsiniz. Ayrıca; taşınmazı ortak aldıklarına ilişkin yazılı br belge, aralarında bu yönde bir sözleşme ya da arsayı aldıkları kişi ile bu yönde bir sözleşme varsa, ya da arsa bedelinin müvekkiliniz tarafından banka youyla ya da makbuzla ödendiğine ilişkin yazılı delil başlangıcı varsa, ödenen paranın yarısının iadesi istenebilir. Sadece; yukarıda belirtilen yan delillerin olması halinde, arsa üzerinde bina yapılmasına rağmne, karşı tarafın sessiz kalmasını da vakıa olarak ileri sürebilirsiniz. Ancak bu durumda, çok fazla şansınız olduğu söylenemez.

Sayın Yıldızoğlu ,

HUMK 293.maddesini gözden kaçırmış olabilir misiniz ? Taraflar yakın akraba oldukları için tanık dinleme sınırı veya muvafakat bu davada göz önünde bulundurulmayabilir mi ?

Kanımca burada MK 724 uygulanarak başkasının arsasına yapılan inşaat nedeniyle yapının arsadan daha kıymetli olup olmadığının tespitiyle bina sahibine tapunun devri sözkonusu olabilecektir.Tabi karşılığında arsa sahibine uygun bir tazminat vererek.Tazminatın değerinde ise arsa sahibi A nın rızası,aralarındaki yakınlık ilişkisi,Bnin iyiniyetli olup olmaması gibi hususlar değerlendirilecektir.

Alıntı: Yazan av.yağmur deniz Kanımca burada MK 724 uygulanarak başkasının arsasına yapılan inşaat nedeniyle yapının arsadan daha kıymetli olup olmadığının tespitiyle bina sahibine tapunun devri sözkonusu olabilecektir.Tabi karşılığında arsa sahibine uygun bir tazminat vererek.Tazminatın değerinde ise arsa sahibi A nın rızası,aralarındaki yakınlık ilişkisi,Bnin iyiniyetli olup olmaması gibi hususlar değerlendirilecektir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, Esas: 2008/6957, Karar: 2008/11633: İçtihat

Üyemizin ÖzetiTaşınmazı üzerine bina yapılmak suretiyle el atılan malik, binayı yapan kişilerin müdahalelerinin önlenmesini, taşınmazının eski hale getirilmesini (kal'ini) ve terditli olarak taşınmazın rayiç bedelinin faizi ile birlikte kendisine ödenmesini talep ve dava edebilir. Her ne kadar bina, üzerinde olduğu taşınmazın mütemmim cüz'ü haline gelmekte ve işbu taşınmazın mülkiyetine tabi olmakta ise de; bu konuda istisnai olarak 4721 S.K. m.722-723-724 uygulama alanı bulur. Buna göre şartları oluştuğu takdirde (Mahkemece re'sen araştırılması gereken iyiniyet, bina değerinin üzerinde bulunduğu arazinin değerinden fazla olması, binayı yapan tarafından arazi malikine ödenmesi gereken bedel, şayet bina üzerinde bulunduğu arazinin bir kısmında ise arazinin ifrazının mümkün olması) bina sahibi, üzerinde bulunduğu taşınmazın malikinden binanın kullanımını zorunlu kılan işbu arazisinin kendi adına tescilini talep etmek hakkını haizdir. Bina sahibine tanınan bu hak "şahsi hak" niteliğindedir. Yasakoyucu tarafından düzenlenen istisnai bu durum oluşmadığı takdirde arazi malikinin istemi üzerine, taşınmazına vaki müdahalenin önlenmesine ve kal'ine karar verilir. Şayet binanın değeri, arazinin değerinden daha fazla ve binanın yıkımı da fahiş zarara yol açacak ise ve arazi malikinin bu yönde istemi var ise o halde Mahkemece, arazi malikine binayı temellük etmek isteyip istemedikleri sorulmalı ve temellük etmek isterlerse arazinin değeri ile yapının değeri arasındaki farkı Mahkemeye depo etmeleri için de kendilerine süre verilmelidir.

(Karar Tarihi : 14.10.2008)

"Davacılar, murisleri M____ adına kayıtlı bulunan 2 parsel numaralı taşınmaz üzerine bina inşa etmek suretiyle el atan davalıların müdahalelerinin önlenmesi, taşınmazın eski hale getirilmesi, mümkün olmadığı takdirde de taşınmazın rayiç bedelinin faizi ile birlikte tahsili isteğinde bulunmuşlardır.

Birleştirilen davada ise davacılar, tapu malikinin 1974 yılında öldüğünü, dava konusu taşınmazın otuz yılı aşkın süredir kullanımlarında bulunduğunu ve Türk Medeni Kanununun 713/2. maddesinde belirtilen koşulların gerçekleşmiş olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adlarına tescili isteğinde bulunmuşlardır.

Mahkemece, davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine dair verilen kararın davalılar-davacılar tarafından temyizi üzerine Dairemizin 01.05.2007 tarihli ve 2007/1246 Esas, 2007/4791 Karar sayılı ilamı ile; elatmanın önlenmesi ve kal isteminde bulunan davacılar-davalıların elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazla ilgili olarak açtıkları davada diğer mirasçıların da yer alması gerektiği belirtilerek bozulmuştur. Mahkemece bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda; elatmanın önlenmesi ve kal isteğinin kabulüne, ecrimisil isteği atiye terk edildiğinden karar verilmesine yer olmadığına, birleştirilen temliken tescil davasının reddine karar verilmiş olup hüküm, davalılar-davacılar C____ vd. tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi kal, mümkün olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin tahsili, birleştirilen dava ise Türk Medeni Kanununun 713/2. maddesi uyarınca açılan tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.
Türk Medeni Kanununun 684. ve 718.maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüz'ü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz'ü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re'sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olayda; dava konusu 36933 ada 2 parsel numaralı taşınmaz 1987 yılında yapılan imar uygulaması sonucu davacılar-davalıların murisi M____ ve dava dışı S____ adına paylı olarak kayıtlı olup öncesi de çaplı olan taşınmazda inşa edilen yapı nedeniyle iyiniyet iddiasında bulunulamayacağından birleştirilen temliken tescil davasının reddine karar verilmiş olması yasaya uygundur. Ancak davacılar elatmanın önlenmesi ile birlikte kal ve aşamalı olarak da kal'in mümkün olmaması halinde Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmü gereğince taşınmazın güncel değerini ödemek suretiyle adlarına tescilini istemişlerdir.
Dosyaya sunulan ve mahkemece de hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre; bina değeri 48.059.060.000 TL (48.059.00 YTL), arsa değeri 20.850.000.000 TL (28.000.00 YTL) olarak belirtilmiştir. Mahkemece yapı ve arazi değerleri ile kal'e konu yapının nitelikleri itibarıyla yıkımı halinde fahiş zarar doğurup doğurmayacağı üzerinde durulmamış ve kal'e karar verilmiştir. O halde mahkemece dosyadaki bilirkişi raporu ve diğer kanıtlar da değerlendirmek suretiyle yıkımın fahiş zarar doğurup doğurmayacağı değerlendirilmeli, fahiş zararın oluşacağı kanaatine varıldığı takdirde taşınmaz maliklerine yapıyı temellük etmek isteyip istemedikleri sorulmalı, temellük etmek istedikleri takdirde yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda belirlenecek bedelin depo edilmesi için davalılar-davacılara süre verilmeli, bedelin depo edilmemesi halinde de kademeli olarak ileri sürdükleri istemleri hakkında bir karar verilmelidir. Tüm bu hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde elatmanın önlenmesi ile birlikte kal isteminin de kabulüne karar verilmiş olması, ayrıca davacılar/davalıların kademeli istemleri hakkında bir hüküm kurulmamış olması da bozmayı gerektirmiştir."

Sayın meslekdaşım ; şayet müvekkilinizin talebi tapu iptal veya yarı hisse talebi ise bence çok fazla iddiası yok gibi gözüküyor fakat en azından arsa üzerine yapmış olduğu binanın kıymet takdirine ilişkin Sebepsiz Zenginleşmeye dayalı Alacak Davası açabilir. Bu durumda diğer aile bireylerinin ve komşularının tanıklığı ile arsa üzerindeki binanın tarafınca yapıldığını ispat ile diğer kardeşin mirasçılarına karşı bina bedelini talep edebilir. İnanın bu dava sonunda bence konu çözüme kavuşacaktır. Şayet bina kıymeti arsa kuymetinden fazla ise ve İYİNİYETLİ OLDUĞUNU İSPAT EDEBİLİR İSE TEMLİKEN TESCİL TALEPLİ DAVA AARAK DA ŞANSINI DENEYEBİLİR kanatindeyim.

Aslında burada 3 soru var:
1- müvekkil(B) yarısının parasını ödediği arsa (ama arsanın tamamı yalnız abisi A'nın üstüne) için ne - nasıl talep edebilir?
2- Abi A'nın üstüne kayıtlı arsa üzerinde bina yapan B nasıl bir talepte bulunabilir?
3- binanın henüz ruhsatı vs tam alınmamış olması dava seyrini değiştirir mi?

Birinci sorunuz için; resmi senede karşı tanık dinlenmeyeceği bir durum ispatı zor ama Sayın Avukat 43 ün belirttiği HUMK 293 yardımcı olabilir.İkinci sorunuz için bence şansınız daha yüksek iyiniyetin ispatıyla arsanın tescili istenebilir.Ruhsat B nin adına olsaydı daha lehinize olurdu tabi,B adına yatırılmış herhangi bir makbuz,harç yok mu acaba yazılı delil başlangıcı olarak değerlendirip,tanık dinletseniz.Saygılarımla...

Sayın hukukçular,
konuyu güncelleyip değerli yorumlarınıza sunuyorum:
"A ile B kardeşler. Parasını birlikte denkleştirip bir arsa alıyorlar ama A abi olduğu için tapuda arsa yalnız A üzerine yapılmış. B(müvekkil) tamamen kendi parasıyla arsa üzerine bina yapıyor(1993'de bina bitiyor). Ailenin diğer fertleri ve yöre insanı da duruma şahit. binanın kat irtifakı henüz yok. A uzun zaman önce ölmüş. A'nın çocukları binada oturuyor, bir kısım daireleri de kiraya vermişler, "bina bizim" diyorlar.
B(müvekkil), iyiniyetli ve bina değeri de arsanınkinden çok fazla.
B, bu durumda ne yapabilir?
arsa değerini ödeyip kendi adına binanın tescilini isteme ya da bina nedeniyle arsa sahiplerinden tazminat isteme yollarına başvurabilir ama tazminat konusunda bildiğim kadarıyla sebepsiz zenginleşme hükümlerine tabi ve 1-10 yıllık z.a. süreleri geçmiş ??