kira sözleşmesine aykırılık

Merhaba,
Müvekkili olduğum kişi yaklaşık bir yıl önce bir kira sözleşmesi imzalayarak dava konusu mecurda kiracı olarak oturmaya baslamıştır.Kiralananın durumu cok tadilat gerektirdiğinden tasınmadan önce masraflar yapmıs ve evi oturulacak yasanacak hale getirmiştir. Ancak taraflar arasındaki sözleşmede'kiralayanın yazılı izni olmaksızın tamirat ve tadilat yapılamaz ' diye bir hüküm yeralmaktadır.Kiralayan bu hükme dayanarak kiracıya ihtar çektiğini ve ihtara rağmen akde aykırılığa son vermeyen davalı hakkında kira sözleşmesinin feshini ve taşınmazın tahliyesini içeren bir dava açmıştır.Acaba müvekkil açısından tahliye talebinin reddi mümkün mü hangi hukuki kriterlere dayanarak savunmamızı geliştirmeliyiz. Saygılarımla

Sayın meslektaşım,
müvekkilinizin sözkonusu mecurda yaklaşık bir yıl önce kiracı olarak oturmaya başladığını belirtmişsiniz.kiralanan meskende de oturmaya başlamadan önce tadilat ve tamirat yaptığını yazmışsınız.Bu halde anladığım şu ki müvekkiliniz kiralayanla Kontratı yaparken oturacağı evin oturulabilir hale gelmesi için birtakım tamiratların veya tadilatların yapılmasının lazım geldiğini görüşmemiş.
Başka bir deyişle evin mevcut durumunu görerek bilerek kiralamış kontratı imzalamış ancak ne var ki kendisi kiralayanın rızası ve bilgisi dışında onarımı yaptırmış.Bu durum karşısında müvekkiliniz aleyhine açılan akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve tahliye davasında davalı taraf olarak savunmanızı yaparken madem kiralanan kiracının maksadına uygun olarak teslim edilmemiş kiralananın teslimini düzenleyen Borçlar Kan.'nun 249.maddesinden yola çıkabileceğiniz gibi,kiralayanın borçlarını düzenleyen 272 madde ve müteakip maddelerden yararlanarak kiralayanın teslim borcunu gereği gibi yerine getirmediği gerekçeleri ile savunmanızı hazırlayabilirsiniz.
Kiracılık ilişkisi başladıktan sonra yapılması zaruri olan tüm tamirat onarım tadilat gibi işlerde kiracının kiralayanı durumdan haberdar etmesi şarttır.dilerim ki müvekkiliniz bu ihbar şartını yerine getirmiş olsun.
Aksi halde yapılan tamiratların keyfi olduğunun aksini müvekkiliniz yani siz ispatlamak durumunda kalacaksınız.Ayrıca;yapılan tamiratların mecurun oturulabilir ve kullanılabilir duruma getirilmesi için zaruri /zorunlu tamiratlar olduğunu ispatlamanın yanı sıra kiralananın değerini arttıracak, iyileştirme sağlayacak onarımlar olduğunu da öne sürmeniz gerekecektir.Şayet müvekkilinizin kira bedellerini ödeme konusunda herhangi bir temerrüdü sözkonusu değil ise;başka bir savunma yapmanıza gerek kalmayacaktır.
Açılan davanın süresi yönünden (çekilen ihtar da dahil olmak üzere) usulden reddi gerekip gerekmediğine dikkat ediniz.Kontrat yaklaşık bir yıl önce yapılmış sanırım.dava açılmadan kısa süre önce yenilenmiş olması sizin lehinize olacaktır.
umarım görüşlerim size yardımcı olur.
iyi çalışmalar.

C.YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/6943

K. 2007/8424

T. 27.6.2007

• HASILAT KİRA İLİŞKİSİNE DAYALI ESASLI ONARIM GİDERLERİNİN KİRALAYANDAN TAHSİLİ ( Kiracı Akitten Önce Kiralananı Gezip Muayene Etmişse Kiralananın O Andaki Durumunu Kullanmaya Elverişli Olarak Kabul Etmiş Sayıldığı )

• KİRACININ AKİTTEN ÖNCE KİRALANANI GEZİP MUAYENE ETMESİ ( Etmişse Kiralananın O Andaki Durumunu Kullanmaya Elverişli Olarak Kabul Etmiş Sayıldığı - Hasılat Kira İlişkisine Dayalı Esaslı Onarım Giderlerinin Kiralayandan Tahsili )

• KİRALAYANIN ESASLI TAMİRAT GİDERLERİNDEN SORUMLULUĞU ( İçin Kiracının Kiralayana Durumu İhbar Etmesi Uygun Süre Tanımasına Rağmen Tamirat Yapılmazsa Hakimden Alacağı İzin Sonucu Onarımı Kiralayan Namına Yapması Gerektiği )

818/m. 97, 273, 274

ÖZET : Dava, hasılat kira ilişkisine dayalı esaslı onarım giderlerinin davalı kiralayandan tahsili istemiyle açılmıştır. Kiralayanın esaslı tamirat giderlerinden sorumlu tutulması için; kiracının kiralayana durumu ihbar etmesi, uygun süre tanımasına rağmen tamirat yapılmazsa hakimden alacağı izin sonucu onarımı kiralayan namına yapması gerekir. Kiracı akitten önce kiralananı gezip muayene etmişse, kiralananın o andaki durumunu kullanmaya elverişli olarak kabul etmiş sayılır.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.06.2004 gününde verilen dilekçe ile alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 14.12.2005 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı ve davalı vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, 25.07.2002 günlü başlangıç tarihli hasılat kira ilişkisine dayalı esaslı onarım giderlerinin davalı kiralayandan tahsili istemiyle açılmıştır.
Davalı kiralayan, kiracının ihbar borcunu yerine getirmediğini, ısı sisteminin değiştirilmesinde de zorunluluk bulunmadığını, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece istek kısmen hüküm altına alınmış, değişik tarihlerde faiz yürütülerek 1.812.48 YTL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü taraflar temyiz etmiştir.
1- Taraflar arasındaki 25.07.2002 günlü halı saha sosyal tesisleri kafeterya işletme kira sözleşmesi 9. maddesi hükmüne göre kiralanandaki büyük bakım, onarım ve tadilat giderleri davalı kiralayana aittir. Davacı kiracı, kiralananda sözleşmenin 9. maddesi kapsamına giren ısınma tesisatında ortaya çıkan problem nedeniyle esaslı harcamalar yaptığını ileri sürerek ibraz ettiği faturalara karşılık davalı kiralayandan 5.816.22 YTL alacağın tahsilini talep etmiştir.
Bilirkişi raporuna göre, davacının önceden sıvı yakıtla çalışan kalorifer kazanını katı yakıtla çalışan sisteme dönüştürmesindeki neden, yakıt masraflarını azaltmaya yöneliktir. Bu amaçla yapılan değişiklik esaslı tamirat kabul edilemeyeceğinden, buna ilişkin harcama kalemleri ile ilgili davanın reddedilmesinde bir yanılgı yoktur. Davacının bütün temyiz itirazları açıklanan nedenle reddolunmalıdır.
2- Davalı kiralayanın temyiz itirazlarına gelince;
Borçlar Kanunu'nun 273. maddesi hükmünce kiralayan, kira müddeti zarfında icrasına zaruret olan esaslı tamiratı kiracı tarafından ihbar edilir edilmez gideri kendisine ait olmak üzere yapmaya mecburdur. Kaldı ki, taraflar arasındaki sözleşmede davalı kiralayanın büyük bakım ve onarımlardan sorumlu olduğuna dair açık hüküm bulunmaktadır. Olaya uygulanması zorunlu Borçlar Kanunu'nun 273. maddesindeki esaslı tamirattan maksat ise; kiralanan şeyin akitten beklenilen amaca uygun kullanma ve işlemeye elverişli bir durumda bulundurulması için gereken tamirat demektir. Esaslı olmayan onarmaların neler olduğu da yasanın 274. maddesi hükmünde gösterilmiştir. Ne var ki, kiralayanın esaslı tamirat giderlerinden sorumlu tutulması için kiracının ( davacının ) davalı kiralayana esaslı tamiratın varlığını ihbar etmesi, uygun bir süre tanımasına rağmen kiralayanın Borçlar Kanunu'nun 273. maddesinde hükme bağlanan esaslı tamirat borcunu yerine getirmemesi, kiralayanın temerrüdünden sonra da kiracının Borçlar Kanunu'nun 97. maddesinden yararlanılarak hakimden alacağı izin sonucu onarımın kiralayan namına yapması gerekir. Öncelikle Borçlar Kanunu'nun 273. maddesindeki kiracının "ihbar borcu" yerine getirilmeden nama ifa yapılamaz. Kaldı ki, eğer kiracı kiralananı akit tamamlanmadan önce gezmiş ve muayene etmişse, kiralananın o andaki durumunu kullanmaya elverişli olarak kabul etmiş sayılır. Ticari bir işletme olan kafeteryayı işleten ve basiretli tacir olması gereken davacının kiralanan şeyi gezip görmediğini veya muayene etmediğini kabul etmek hayatın olağan akışına uygun düşmez.
Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, davacının Borçlar Kanunu'nun 273. maddesinde hükme bağlanan ihbar mükellefiyetini yerine getirmeden ve kiralanan mevcut durumu ile kiralandığından sözleşmenin 9. maddesine dayanılarak istenen onarım giderleri ile ilgili davasını reddetmek olmalıdır.