Serbest Derecelİ İpotek

Merhaba arkadaşlar.
Fikirlerinize ihtiyaç duyduğum olay şu; müvekkilim (x) şahsından olan alacağına karşılık 2008 yılında, üzerinde 2006 yılında 25.000 TL lik birinci dereceden ipotek bulunan bir taşınmazda 2.dereceli, serbest dereceden istifade hakkına haiz bir ipotek alıyor. (x) şahsı bu süreçte birinci derecedeki ipoteğin verilme nedeni olan kredi borcunu kapatmış olmasına rağmen ipotek terkin ettirilmiyor. Bu arada (x) şahsı müvekkile borcunu ödemediğinden dolayı ipoteği paraya çevirilmesi yolu ile ilamsız takip başlattık ancak (x) şahsın, 2010 yılında yine aynı kredi kurumuna 125000 TL lik yine birinci dereceden bir ipotek verdiğini öğrendik. Müvekkil birinci dereceye geçeceğini hayal ederken bir anda sükutu hayale uğradı. Alacakda ciddi şekilde riske girdi.
Sizce,
1) birinci ipoteğin veriliş nedeni olan kredi borcunun bitmesi
2) müvekkilin, ipotek sözleşmesinde serbest dereceden istifade hakkına sahip olması
3) kredi kullandıran kurumun ikinci ipotek tesisi işlemi sırasında bu durumdan haberdar olması gerektiğinden dolayı, ipoteğimizin re'sen birinci dereceye yükseldiği iddiasına dayanılarak açılacak bir olan bir davada, sizce 2010 yılında yapılan ikinci ipotek işlemi birinci dereceden ikinci dereceye düşürülebilir mi ?
Görüşleriniz için şimdiden teşekkür ederim.

Merhaba,
Konuyu bölerek yanıtlamak daha uygun olur:
1) Eğer 1. derecedeki ipotek teminat ipoteği ise, temel ilişkideki borcun ödenmiş olması ipoteği geçersiz kılmaz. Taraflar yeni ticari ilişkilerinden doğan borçlarını bu ipoteğin teminatı altında sayabilirler.
2) İpotek edilen taşınmazın derecelere ayrılması ve her derecenin azami ne kadar bedelle takyit edileceğinin belirtilmesi kaydıyla, boş derece bırakmak suretiyle sonraki derecelerden ipotek tesisi mümkün. Uygulamada pek karşılaşılmayan bu durumun varlığı halinde 2. dereceden ipotek tesisi sırasında resmi senet akit tablosuna bu durumun yazılmış olması gerekirdi. Bu istisnanın dışında, sizin belirttiğiniz şekilde sırada 2. dereceden bir ipotek varken 1. derecedeki 25.000 TL ipoteğin 125.000 TL'na yükseltilmesi mümkün olamaz.
3) 1. derecedeki 25.000 TL bedelli ipotek fek edilerek yerine aynı derecede 125.000 TL bedelli ipotek kurulmuşsa, bu işlem usulsüz olup, 2. derecedeki ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı bulunması dolayısıyla, dava yoluyla kayıtların düzeltilmesi sağlanabilir.
Saygılarımla,

Üstat, 1. ipotek fek edilmemiş. birinci dereceye direk yeni bir ipotek tesis edilmiş

Sayın Muharrem
1. derece ipoteğin kaynağını oluşturan borcun ödenmesi ipoteği kendiliğinden kaldırmaz. dolayısıyla tapu da devam etmekte olan 1. derece ipoteğin yerine serbest dereceden faydalanma hakkı olan ipoteğiniz geçemez.
fakat olayınızda bir karışılık bulunmakta. 1 derece ipotek fek edilmeden yerine yeni bir ipotek kurulması mümkün değil, yani 2010 yılında yeni bir ipotek tesis edilmiş ise 2006 yılındaki ipotek fek edilmiş demektir. fek ile ilgili evraklar(muhtemelen vekalet, ticaret sicil yetki belgesi ve vekilin beyanı)tapuda durmaktadır. 2006 tarihli ipotek fek edildiği an sizin ipoteğiniz 1. dereceye yükselir. yerine birinci dereceden yeni bir ipotek tesis edilmesi mümkün değildir.( tabi sizin ipoteğiniz sdf hakkı mevcutsa ki mevcut diyorsunuz)
yapmanız gereken tapu kaydının düzeltilmesi davası açmak ve tedbir istemek. tedbiri alır almaz alacaklıya ihtar göndermeniz ve ipç yoluyla takibe geçilmişse dosyaya derkenar sunmanız hayrınıza olacaktır.çünkü tedbir cebri icra yolu ile satışa engel değildir. tapu memurunun kendiliğinden kontrol etmesi gerekn bu hususu etmemesi nedeniyle doğabilecek zaralarınızı hazineye karşı açılacak dava ile tahsil edebilirsiniz.
garantili çözüm ama uzun yol, kolay gelsin