Kira tespiti vs uyarlama

Herkese merhaba,
Müvekkilim bir lokanta işletmekte ve kiracısı olduğu işyeri hakkında 01.01.2020 baslangıc tarihli 3 yıllık kira sözleşmesi imzalamıştır. Geçenlerde Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 2020/1103E. ve 2020/1008K. 28.09.2020 tarihli kararını öğrendim. Söz konusu sözleşmeye göre kira bedeli 66.000,00 TL'dir ve müvekkil taraf lokanta işletmekte olduğu için pandemi dönemindeki kısıtlamalar nedeniyle yıllık cirosu baya düşüktür. Birçok yerde okuduğuma göre 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde uyarlama değil tespit davası açılacağını öğrendim.
Bu duruma göre sizce tespit davası mı yoksa uyarlama davası mı açmam gerekiyor. 2021 yılının kirası ocak ayında ödenmeliydi fakat müvekkil taraf ödeyemedi. Bu davalardan ikisi de 2021 yılı dönemi kirasını etkiler mi?

Aşağıdaki konu başlığının ışık tutacağını düşünüyorum:
https://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=8574

Orada da göreceğiniz gibi bu konuda değişik meslektaşlarımızın değişik görüşleri var.

Bence sizin olayınızda dayanılacak kanun maddesi BK 138 ve bu maddeye dayanıldığında açılacak dava da uyarlama davası. Uyarlama davasının sadece çok uzun süreli sözleşmeler için açılabileceği konusundaki Yargıtay kararlarını değerlendirirken, bu davanın eski ve yeni BK'daki hukuki dayanağını da dikkate almak gerek. Eski BK'da uyarlama davasıyla ilgili özel bir düzenleme olmadığından, Yargıtay bu davaları MK 2 kapsamında çerçevelendirerek görüyordu. Bu kapsamda görülen uyarlama davalarıyla ilgili dava patlaması olmaması ve akde vefa ilkesinin çiğnenmemesi için de sözleşmelerde uzun süre koşulu arıyordu.

Yeni Borçlar kanununda ise uyarlama davasıyla ilgili 138. maddede özel düzenleme yapıldı ve orada da göreceğiniz gibi, uyarlama koşullarında sözleşme süresiyle ilgili bir sınırlama yok. Dolayısıyla teorik olarak sözleşme süresi artık dava şartı olmaktan çıktı ancak Yargıtay'ın pratikteki yaklaşımının bu şekilde olmayabileceğini de dikkate almak gerek. Yine de sizin davanızda "Hukuki Sebepler" kısmında BK 138 yazmak zorunda olacağından, bence hangi davanın açılacağı net.

Belirttiğiniz BAM kararında oldukça ince ayrıntılar var, kararın tamamını okumanızı öneriyorum:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17056
Örneğin BAM bu kararda enteresan şekilde covid'e dayalı olarak kalıcı bir uyarlama değil, geçici bir uyarlama öngördü:

Alıntı: Bununla birlikte covid-19 salgını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar şekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerekir

Bence riske girmemek adına sizin davanızın dayanağı bu karar olursa, o zaman aynı mahiyette, yani BK 138'e dayalı uyarlama istemli ve ihtiyati tedbir talepli bir dava açmanız gerekecek.


Uyarlama davalarında borcun henüz muaccel olmamış (ifa edilmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa edilmiş) olması gerektiğinden, muaccel olmuş ancak ödenmemiş dönemlere ilişkin değil, ancak bundan sonra muaccel olacak aylara ilişkin uyarlama isteyebileceğinizi düşünüyorum.

5 yıldan daha az mesela 3. yılındaki bir kira kontratında, ev sahibi bakımından rayiçle güncel kira arasında 10-15 kat fark varsa uyarlama davası açmak mümkün müdür? Elinde emsaller olan meslektaşım var mıdır?

Alıntı: Yazan Batu Han 5 yıldan daha az mesela 3. yılındaki bir kira kontratında, ev sahibi bakımından rayiçle güncel kira arasında 10-15 kat fark varsa uyarlama davası açmak mümkün müdür? Elinde emsaller olan meslektaşım var mıdır?

Üstad İst. BAM 54.Dairesinin bir kararı var. Mesajınızdaki gibi 10-15 kat değil ama güncel bir karar. İstanbul BAM, 54. HD., E. 2023/845 K. 2023/536 T. 15.3.2023