adi yazılı satış sözleşmesinin geçerliliği

müvekkilim, kendisine ait tarlanın satışı konusunda 2 kişiyle anlaşmış ve aralarında adi yazılı satış sözleşmesi imzalanmıştır. paranın yarısı peşin verilmiş, kalan tutar da sözleşmeye göre taksitlendirilmiştir.

müvekkilim paranın yarısının aldıktan sonra tapu tescil işlemini yapmış ve tarlayı devretmiştir. fakat devir işleminden sonra parasının büyük bir kısmını alamamıştır.

söz konusu sözleşmeye dayanarak icra takibi başlattık. borçlular itiraz etti. itirazın iptali davası açıldı ve şu an öninceleme aşamasında.

daha önce yargıtayın, şekle aykırılık olsa dahi tapunun devredilmiş olmasından dolayı sözleşmenin geçerli olacağı yönünde bir kararını hatırlıyorum. ama ne yazık ki bir türlü bulamadım.

acaba ben mi yanlış hatırlıyorum yoksa Yargıtayın böyle bir kararı gerçekten var mıydı? bu konuda bilgisi olan yahut böyle bir kararı benle paylaşabilecek olan meslektaşlarımın cevaplarını bekliyorum.

tapuya kayıtlı taşınmaz satışlarının geçerliliği (bilindiği gibi)tapuda satış şartına bağlıdır. sözleşme ancak sözleşmede belirtilen bedelin tahsili hakkında delil olabilir....

Sayın meslektaşım Yargıtayın kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili vermiş olduğu kararlarda adi şekille yapılsa dahi devrin geçerli olacağı belirtiliyor. Araştırmanızı bu yönde sürdürürseniz faydalı olacaktır.
Örneğin :
T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2009/5002

K. 2011/411

T. 31.1.2011

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Resmi Şekilde Yapılmayan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı - Tapuda Pay Devri Yapılması Ya da Tarafların Edimlerini Tümüyle Ya da Önemli Bir Kısmını İfa Etmeleri Halinde Sözleşmenin Geçerli Olacağı )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Adi Yazılı Yapılan/Tapuda Pay Devri Yapılması Ya da Tarafların Edimlerini Tümüyle Ya da Önemli Bir Kısmını İfa Etmeleri Halinde Sözleşmenin Geçerli Olacağı - Tapu İptali ve Tescil Talebi )

• RESMİ ŞEKİLDE YAPILMAYAN SÖZLEŞME ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Tapuda Pay Devri Yapılması Ya da Tarafların Edimlerini Tümüyle Ya da Önemli Bir Kısmını İfa Etmeleri Halinde Sözleşmenin Geçerli Olacağı )

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Pay Devrini de İçerdiğinden Geçerliliğinin Resmi Şekilde Yapılma Koşuluna Bağlı Bulunduğu - Tapuda Pay Devri Yapılması Ya da Tarafların Edimlerini Tümüyle Ya da Önemli Bir Kısmını İfa Etmeleri Halinde Sözleşmenin Geçerli Olacağı )

4721/m. 706

818/m. 213, 355

2644/m.26

ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden geçerliliği resmi şekilde yapılma koşuluna bağlıdır. Adi yazılı yapılmakla birlikte tapuda pay devri yapılması ya da tarafların edimlerini tümüyle ya da önemli bir kısmını ifa etmeleri halinde sözleşmelerin geçerli olur. Somut olayda tüm arsa sahipleriyle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadığından kural olarak geçersiz ise de tarafların edimlerini yerine getirip getirmediği ve inşaatın seviyesi belirlenmemiştir. Bu durumda inşaatın seviyesi ve inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği araştırılarak sonucuna göre karar verilmelidir.
DAVA : Hüküm davacı vekili ile davalılar N., S., S., E., E., N., C., K. vekili tarafından temyiz edilmiş, davacı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde taraf vekilleri yapılan tebligata rağmen gelmediklerinden ve incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kâğıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca tapu iptali ve tescil, bu talebin kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa payının tespit edilerek payları oranında arsa sahipleri ve kooperatif adına tapuya kayıt ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı vekili ile davalılar N., S., S., E., E., N., C. ve K. vekillerince temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalılar vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
2- Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden TMK'nın 706, BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca geçerliliği resmi şekilde yapılma koşuluna bağlıdır. Adi yazılı yapılmakla birlikte tapuda pay devri yapılması ya da tarafların edimlerini tümüyle ya da önemli bir kısmını ifa etmeleri halinde sözleşmelerin geçerli olacağı 30.09.1988 gün 1987/2 Esas 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı gerekçesinde ifade edilmiştir. Eldeki davada tüm arsa sahipleriyle yapılan sözleşmeler resmi şekilde düzenlenmediğinden kural olarak geçersiz ise de; yanların edimlerini yerine getirip getirmedikleri ve gerçekleştirilen imalât miktarı ile inşaatın seviyesi belirlenmemiştir. Taşınmazın bulunduğu yer belediye başkanlığının 7 Mayıs 2009 tarihli yazısında projelerin 1998 yılında yürürlüğe giren deprem yönetmeliğine uygun olmadığı bildirilmiş olmasına rağmen inşaatın ve projelerin yeni deprem yönetmeliğine uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmamış ve bunu sağlamak üzere davacı yükleniciye bir süre de verilmemiştir. Keza davalıların işin eksik ve kusurlu yapıldığına dair savunmaları değerlendirilerek eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi için davacı yükleniciye imkân tanınmadığı gibi miktarına göre birlikte ifaya karar verme olanağının bulunup bulunmadığı da araştırılmamıştır.
Bu durumda mahkemece ilgili belediyesinden de sorulmak suretiyle inşaatın ve projenin 02.09.1997 tarih ve 23098 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanıp 01.01.1998 tarihinde yürürlüğe giren deprem yönetmeliğine uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının konusunda uzman teknik bilirkişilerden alınacak raporla saptanması, bunun mümkün olduğunun saptanması halinde inşaatın getirildiği seviye de belirlenip 1987/2 Esas 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı da dikkate alınarak adi yazılı sözleşmelerin geçerli hale gelip gelmediğinin değerlendirilmesi, sözleşmelerin geçerli hale geldiği ve inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunun tesbit edilmesi durumunda, davacı yükleniciye proje ve inşaatı en son deprem yönetmeliğine uygun hale getirmek, eksik ve kusurları tamamlamak üzere yetki ve süre verilerek, inşaat yasal hale getirildiği takdirde BK'nun 81. maddesi gereğince giderilmeyen eksik ve kusurlar nedeniyle birlikte ifaya karar verilebileceği de göz önünde tutularak davacı kooperatifin hakettiği bağımsız bölümlerin blok ve daire numaralan belirtilmek suretiyle arsa payları toplamı üzerinden tapu iptali ve tescile karar verilmesi ve her halükarda davalı arsa sahipleri davanın açılmasına sebep olmadıklarından yargılama gideri ve vekâlet ücreti ile sorumlu tutulmaması gerekir.
Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme sonucu davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalılar N., S., S., E., E., N., C. ve K.'ın tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmayan davacı yararına vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına, aşağıda yazılı bakiye 9,50.-TL temyiz ilam harcının temyiz eden davalılardan alınmasına, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 31.01.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın Şen,

İnceleyiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=15513

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın Şen, İnceleyiniz: http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=15513

Şerhe eklenen güzel HGK kararını okudum. Yalnız aklıma takılan, bedel yönünden yapılan muvazaayı, bedel farkına dair tutarın tanıkla ispat yasağına tabi olmasına rağmen üçüncü kişinin(örneğin ltd şti nin ortağının müdürün temlikine karşı dava açması) bedelde muvazaayı ispat için yazılı delile dayanması zorunlu olacak mıdır, bilirkişi incelemesi ile rayiç ile tapu değerinin fahiş farklı olması yetecek midir? bu yönde karar var mıdır?

Üçüncü kişinin muvazaayı tanıkla da ispat edebilmesine rağmen merak ettiğim işlemdeki bedel.

Sayın detay82,

Genelde şufa hakkı ile ilgili karşılaşılan durumda 3. kişinin bedelde muvazaayı tanık dahil her türlü delille kanıtlayabileceği kabul edilmektedir.