Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Tapu İptal Davası

Herkese merhaba,
3 kardeş diğer 3 kardeşine, muris babalarından kalan mallar için noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmışlardır. Taşınmazlar alıcı kardeşlerce kullanılmakta fakat 15 yıl aradan sonra satıcı kardeşler tapuda imza vermeye yanaşmayınca, alıcı kardeşler tapu iptali için dava açmak zorunda kalır.
GSV Sözleşmesinde, taşınmazların ada parselleri belirtilmemiş, sadece "muris babamız Ş.....'ten intikal eden menkul ve gayrimenkul malların tamamındaki hisselerimizi satıyoruz" şeklinde bir ifade kullanılmış.
Soru : Sözleşmede ada parsel belirtilmemesi ve tüm menkul gayrimenkul mallar ifadesi, davanın seyrini olumsuz etkiler mi?
Ayrıca, sözkonusu taşınmazlar her ne kadar babalarından kalma ise de, muris babalarının ölümünden sonra kadastro çalışmaları yapıldığı için, taşınmazlar direk mirasçı kardeşler adına verasette iştirak olarak tespit görmüştür. Bu durumda, tapu kayıtlarında kardeşler adına tespit ve tescilin, sonradan yapılan sözleşmede, "babamızdan intikal eden taşınmazlar" şeklinde geçen ifadenin, sözleşmenin geçerliliğine nasıl bir etkisi olur?
Bu konuda görüş ve deneyimlerini ve varsa ilgili içtihatları paylaşacak meslektaşlara şimdiden teşekkür ederim.

mirasçılar arasında yapılan hisse devri noterde yapılması halin de şekil anlamında bir geçersizlik yoktur. bu devre istinaden alıcı tapuda, satıcılardan aldığı hisseyi adına geçirebilir.
yani yapılmış olan sözleşmeye istinaden tapuları alıcı mirasçılar adına alabilir.
kadastro girdikten sonra kadastro tespit tutanağının kesinleşmesi anından itibaren 10 yıllık süre içerisinde tespitten önceki belgelere dayanarak hak iddia edilebilir. 10 yıl geçmesi halinde artık bu sözleşmeye istinaden tapu iptali ve tescili davası açamazsınız.

Sayın meslektaşım, Bizim olayda kadastro geçtikten sonra kardeşler arasında GSV. sözleşmesi yapılmış yani bu durumda Kadastro Kanununda bahsedilen 10 yıllık hak düşürücü sürenin uygulanmaması gerekir diye düşünüyorum. Siz böyle söyleyince endişelenmeye başladım. Biz daha ilk mesajımda yazdığım şeylerin sorun çıkarabileceğinden korkarken bir de bu çıkınca tam oldu ))

Aşağıdaki kararı inceleyebilir misiniz?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2004/14-45
Karar: 2004/33

Dava: Taraflar arasındaki "tapu iptali,tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Refahiye Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 30.1.2002 gün ve 70-7 sayılı kararın incelenmesi davacı tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 14.11.2002 gün ve 5449-7703 sayılı ilamı ile;

( .....Davacı, 30.6.1986 tarihli sözleşme ile kadastro tespiti yapılmadan önce, davalılar Mehmet ve Dursun'dan miras yoluyla kalan tüm taşınmazları satın aldıklarını ileri sürerek,anılan satış vaadi sözleşmesi kapsamında kalan 101 parsel sayılı taşınmazda, satıcılar payının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur. Davalılar, davacının edimini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini talep etmişlerdir.

Mahkemece, satış vaadi sözleşmesine konu yerin 96 ve 97 parsel sayılı taşınmazlar kapsamında kaldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir.

Somut olayda, davacı usulünce düzenlenmiş, satış vaadi sözleşmesi gereğince, kendi edimini yerine getirdiğini ileri sürerek, sözleşme kapsamında kaldığını iddia ettiği 101 parseldeki satıcılar payının iptali ile adına tescilini istemektedir. Mahkeme gerekçesini irdelemeden önce,taraflar arasında daha önce de davalara konu olan satış vaadi sözleşmesinin kapsamını saptamak gerekmektedir.

Taraflar arasında 1986 yılında satış vaadi sözleşmesi düzenlendikten sonra, Hüseyin ve Ali Doğanay kendilerine ait taşınmazları davacının haksız kullandığını ileri sürerek iki ayrı el atmanın önlenmesi davası açmışlar ve bu dava birleştirilmiş davacının kullandığı yerlerin satış vaadi sözleşmesi kapsamında kaldığı gerekçesiyle reddedilmiş,Yargıtay denetiminden de geçerek kesinleşmiştir.

Mahkemece yapılan keşifte de,el atmanın önlenmesine konu yerlerin 96, 97, 98, 99, 100 parsel sayılı taşınmazları ve 101 parsel sayılı taşınmazında 199,50 metrekarelik kısmının kapsadığı saptanmıştır.Mahkeme,hükmüne bu davayı gerekçe yapmış ve 101 parsel sayılı taşınmazın sözleşme kapsamı dışında olduğunu kabul etmiştir.

Satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde,satıcıların kendilerine miras yoluyla intikal eden tüm taşınmazları sattıkları anlaşılmaktadır.Dava konusu taşınmazda, miras yoluyla intikal eden yerlerdendir ve bu durumda sözleşme kapsamında olduğunun kabulü gerekir.El atmanın önlenmesi davasına konu yerlerin sözleşme kapsamını belirlediği kabul edilse bile bu durumda 199.50 metrekarelik yer için davanın kabulü gerekirdi ki; El atmanın önlenmesi davası başlı başına sözleşme kapsamı belirleyen bir dava değildir. Kapsam ancak, sözleşme içeriği ile saptanabilir. Sözleşmede miras yoluyla intikalen gelen tüm taşınmazlar satıldığına göre, dava konusu taşınmaz içinde kabul kararı verilmesi gerektiğinden,yerel mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali, tescil isteğine ilişkindir.

Davacı Durmuş Demir vekili, Refahiye İlçesi, Salur Köyü, Yazı Mezrası, köy içi mevkiinde bulunan taşınmazın Süleyman Doğanay'a ait iken ölümü ile mirasçıları olan davalılara intikal ettiğini, davacının Refahiye Noterliğinin 30.06.1986 tarih, 1273 sayılı gayrimenkul satış senedi ile Süleyman'ın mirasçıları Mehmet Doğanay ve Dursun Doğanay'a babaları Süleyman'dan kalan tüm taşınmazları satın aldığını; davaya konu taşınmazın daha sonra yapılan kadastro tespiti sonucu 101 parsel numarası aldığını, davalılar Mehmet Doğanay ve Dursun Doğanay'ın miras paylarına tekabül eden 2/4 payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar, davaya konu taşınmazın iştirak halinde mülkiyet ( miras ortaklığı ) devam ederken davacı tarafından, bir kısım mirasçılardan satış vaadi sözleşmesiyle satın alındığını; bu sözleşmenin MK'nun iştirak halindeki mülkiyeti düzenleyen 629-630 maddelerine aykırı olduğundan geçersiz olduğunu, davanın reddini savunmuşlardır.

Yerel mahkemece davanın reddine ilişkini olarak kurulan hüküm, özel dairece yukarda yazılı gerekçeyle bozulmuştur.

Gerçek bir kişinin ölmesi veya ölümle denk tutulan bir halde bulunması üzerine miras açılınca ( 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi md.517/1, 34/II ve 526 md.leri, 4721 s.lı Türk Medeni Kanunu md.575, 35 ve 584 md.leri ) murisin şahsına bağlı olmayan intikale elverişli hak ve borçlarının tamamı, külli halefiyet ilkesi uyarınca, bir bütün olarak ve kendiliğinden mirasçılarına geçer ( 743 s.Türk Kanunu Medenisi md. 539. 4721 s.lı Türk Medeni Kanunu md.599 ). Muris birden fazla, mirasçı bırakmışsa, 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin 581, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 640.maddeleri uyarınca terekedeki haklar ve borçlar taksime kadar ortak kalır. İştirak devam ettiği sürece şayi cüz'ü de tasarruf mümkün değildir ( 743 s.Türk Kanunu Medenisi md.630; 4721 s. Türk Medeni Kanunu md.702 ).

743 s.lı Türk Kanunu Medenisi 612.maddesinin 2.fıkrasına ( 4721 s.Türk Medeni Kanunu 677/2.md. ) göre mirasçılardan bir veya bir kısmı ile üçüncü şahıs ( mirasçı olmayan ) kimseler arasında miras hakkının temliki sözleşmesi yapılabilir. Ancak, üçüncü kişinin hakkı, mirasın taksimi veya iştirakin bozulmasından sonra miras payını temlik eden mirasçıya ait payın kendisine verilmesini istemekten ibarettir.

Somut olayda davacı 30.06.1986 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşme senedi başlıklı, Refahiye Noterliğince düzenlenen harici satış sözleşmesine dayanmıştır. Anılan sözleşmede, satış vadinde bulunan, kendisine asaleten, Dursun Doğanay'a vekaleten hareket eden Mehmet Doğanay, babaları Süleyman'a gerek murisinden kalan ve gerekse adına kayıtlı ve ölümü ile veraset yolu ile intikal eden, Salur Köyü hudutları içerisindeki tüm taşınır ve taşınmaz mallardaki paylarını, davacı Durmuş Demir'e satmayı vaat etmiştir.

Daha önce taraflar arasında görülen Refahiye Asliye Hukuk Mahkemesinin 1987/67 E, 1989/40 K: sayılı dosyasında ise Süleyman mirasçıları Hüseyin, Ali, Dursun, Mehmet Doğanay, Durmuş Demir aleyhine el atmanın önlenmesi davası açmışlar, Dursun ve Mehmet'in miras paylarını Durmuş Demir'e satmaları nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir ( Karar, Yargıtay 8.Hukuk Dairesince onanarak kesinleşmiştir. )

Yine Refahiye Kadastro Mahkemesinde görülen 2000/1 Esas, 2002/1 Karar sayılı dosyada davacı Durmuş Demir, davalılar Hüseyin, Mehmet, Dursun, Ali Doğanay aleyhine dava konusu 101 parsel sayılı taşınmaza komşu 96,97,98,99,100 parsel sayılı taşınmazların, davalılar adlarına yapılan tespitlerine itiraz niteliğinde dava açmış, yapılan yargılama sonunda, yukarda değinilen el atmanın önlenmesine ilişkin 1987/67 E, 1989/40 K: sayılı dosyadan söz edilerek, taraflar arasında paylaşma olgusunun gerçekleştiği hususunda kesin hükmün var olduğu kabul edilmiş, paylaşmada 96 ve 97 parsel sayılı taşınmazların davacı Durmuş Demir'e düştüğü kanısıyla adına tescile karar verilmiştir ( Bu karar, Yargıtay 16.Hukuk Dairesince onanarak kesinleşmiştir. )

15.11.1993 tarihinde yapılan kadastro tespitine dayalı tescil sonucunda davacı, satış vaadi sözleşmesi ile oluşan kişisel hakkını talep etme olanağına kavuşmuş; davalıların 101 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ¼ oranındaki paylarının iptalini, adına tescilini istemiştir.

Türk Kanunu Medenisinin 611 md.si ( 4721 s.Kanun 676 md'si ) mirasçılar arasındaki taksim sözleşmesinin yazılı olmasını yeterli saymış, taksimin geçerli veya tapu siciline tescili için ayrıca resmi senet düzenlenmesini aramamıştır. Taksim sözleşmesinin geçerli olabilmesi için taksim sözleşmesine terekeye dahil bulunan bütün malların dahil edilmesi gerektiği, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14 Nisan 1971 gün, 6/520-246 sayılı kararında belirtilmiştir. Ancak bunun yanında taksime tüm mirasçıların iştiraki de zorunlu görülmüştür.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1984/2 E, 1985/5 K. sayılı kararında ise "İçtihat aykırılığının giderilmesi isteminde dayanılan kararlardan" biri, de yukarıda sözü edilen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararıdır. Y.İ.B.B.G.K.'nun 1984/2 E, 1985/5 K. sayılı içtihadı miras hakkının temliki sözleşmesine ilişkindir. Anılan kararda sonuç olarak "Medeni Kanunun 612. maddesi uyarınca mirasın taksiminden önce terekeye dahil belli bir taşınmaz maldaki miras hakkının diğer bir mirasçıya temlikine ilişkin sözleşmenin geçerli bulunması için temlik edenin terekedeki tüm miras haklarını kapsaması gerekmediğine, bu nitelikteki sözleşmelerin geçerli bulunduğuna ve böyle bir sözleşmenin iştirak hali bozulmadan tapuda işlem yapılmasını sağlayacağına" karar verilmiştir. Bu nedenle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının genel esprisi içerisinde miras taksim sözleşmelerinin de, terekeye dahil bütün taşınmaz malları kapsamasına gerek bulunmadığı sonucuna varılmıştır ( İhsan Özmen-Halim Çorbalı 3402 s. Kadastro Kanunu Şerhi 1988 s.535-536 ).

Bu durumda somut olayda davalılara babaları Süleyman'dan kalan 96, 97, 99, 100 parsel sayılı taşınmazların paylaşıldığı; 96 ve 97 parsellerin Mehmet ve Dursun'a düştüğü, satın aldığı için davacı adına tescil edildiği olgusu belirlenmiştir.

Ne var ki, davaya konu 101 parsel sayılı taşınmazın paylaşmaya dahil olup olmadığı açıkça saptanamamıştır.

Yukarda anlatılanların ışığında, dava konusu 101 parsel sayılı taşınmazın mirasçılar arasında yapılan paylaşmanın dışında kaldığını ispat külfeti davacıya ait bulunmaktadır.

Belirtilen nedenle mahkemece davacıya 101 parsel sayılı taşınmazın paylaşma dışında kaldığını ıspat olanağı tanınmalı, bu konuda göstereceği tanıkları dinlenmeli, daha önce dinlenen tanık beyanlarıyla da karşılaştırılmak suretiyle değerlendirilmeli, varılacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.

Hal böyle olunca, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 28.1.2004 gününde, oybirliği ile karar verildi.

Not: K.K.'daki 10 yıl kadastrodan önceki sebepler içindir.

Not 2: Mirasçılar arasında zamanaşımı işlemez. Geçerli satış vaadi var mı bunu değerlendirmek gerekir.

Saygılarımla

Satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde,satıcıların kendilerine miras yoluyla intikal eden tüm taşınmazları sattıkları anlaşılmaktadır.Dava konusu taşınmazda, miras yoluyla intikal eden yerlerdendir ve bu durumda sözleşme kapsamında olduğunun kabulü gerekir.El atmanın önlenmesi davasına konu yerlerin sözleşme kapsamını belirlediği kabul edilse bile bu durumda 199.50 metrekarelik yer için davanın kabulü gerekirdi ki; El atmanın önlenmesi davası başlı başına sözleşme kapsamı belirleyen bir dava değildir. Kapsam ancak, sözleşme içeriği ile saptanabilir. Sözleşmede miras yoluyla intikalen gelen tüm taşınmazlar satıldığına göre, dava konusu taşınmaz içinde kabul kararı verilmesi gerektiğinden,yerel mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.

Sayın Bozoğlu, kararın bu kısmından, sözleşmede intikal eden tüm mallar ibaresinin bir sıkıntı yaratmayacağı sonucunu çıkardım. karar için çok teşekkür ederim. Yargıtay'ın bu kararından dönmediğini umut ediyorum çünkü karar çok yeni değil!

Sayın meslektaşlarım, yukarıda anlattığım olayda şöyle bir gelişme oldu; sözleşme ile miras paylarını sattıkları taşınmazlardan biri de, anneleri adına tapuya kayıtlı çıktı. Kök muris baba sağlığında bu yeri eşi adına satış yoluyla devretmiş, sonra baba ölüyor ve sonrasında yapılan kadastro çalışmalarında da yine anne adına tespit görüyor. Kardeşler arasında yapılan sözleşmede de, "müteveffa babamızdan intikal eden tüm mallar" şeklinde bir ifade kullanılmış, yani anne adı geçmediği gibi taşınmazların ada parsel numaraları da yazılmamış. Üstelik, bu sözleşme yapılırken anneleri sağmış, anne sonradan vefat ediyor. hal böyle olunca, bu durumdaki taşınmazı dava konusu etmek zor görünüyor. Ancak satıcı kardeşler noterde bu sözleşmeyi yaparken bu taşınmazı da satış iradesi ile yaptılar. Ancak sözleşme maktu bir şekilde olunca yani ayrıntılara yer vermediği için satıcı kardeşler bu durumdan yararlanıp devire yanaşmamaktadırlar.
Sizce bu taşınmaz için nasıl bir yol izlenmelidir?
Bir de, tapu iptali ve tescil talebinin kabul görmemesi halinde, satış bedeli olarak verilen miktarı neye göre belirleyeceğiz. Çünkü eski para zamanında ödenen bu paranın şimdiki karşılığı cüzi bir miktar olarak ortaya çıkmaktadır. Müvekkillerinin tapularını alamamaktan dolayı maddi zararlarını talep ederken, satıcı kardeşlerin hisselerinin bugünkü değeri üzerinde mi talep etmek gerekir?
Satış bedelinin sözleşme tarihinden itibaren işlemiş faizi ile birlikte tahsili talep edildiğinde, ayrıca tapularını alamamaktan dolayı maddi zarar olarak hisselerin güncel değerini talep etmekte bir sakınca var mıdır? Görüş bildirecek meslektaşlara şimdiden teşekkür ederim.

Sayın meslektaşlarım, yukarıda bahsettiğim davada dava değeri olarak taşınmazların güncel değerlerini mi yazmak gerekir konusunda karar veremedim. Çünkü taşınmazlardan biri anneleri adına kayıtlı olduğundan ve sözleşmede de anne isminin geçmemesi nedeniyle bu taşınmaz yönünden reddine karar verilmesi halinde, yazacağımız güncel değer üzerinden karşı vekalet ücreti çıkması müvekkile epey ağır gelecektir. Bu durumda sıkıntılı olan bu taşınmaz için tam olarak nasıl bir talepte bulunmak gerekir konusunda görüşlerinizi paylaşırsanız yardımcı olacaksınız. Teşekkür ederim.