Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Akdin Feshi,Tapu İptali ve Tescil

Sayın Meslektaşlarım;
Arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak bir yüklenici firmayla anlaşıyorlar.Müteahhid kendine düşen arsadaki evleri tamamlıyor,arsa sahiplerinin evlerine ise hiç başlamıyor.Bu arada yüklenici firma evleri satıyor ve evleri satın alanlarda tapuları üstlerine geçiriyorlar.Davacılara teslim edilmesi gereken daireler bitirilip teslim edilmediği halde davalılara satılıyor ve davalılarda tapularını alıyorlar.Benim sorum ise,arsa sahipleri şimdi bu ev alanlara ve yüklenici firmaya karşı akdin feshi ve tapu iptali ve tescil davası açıyor.bu durumda daireleri iyi niyetli olarak satın alan 3.kişilerin durumu ne olur.?bununla ilgili bir yargıtay kararı var mı acaba?

Kötüniyet ispatlanamaz ise iyiniyetli 3şahısların edinimi korunur. Kararda ekliyorum. İyi çalışmalar

T.C. YARGITAY

15.Hukuk Dairesi
Esas: 1999/1770
Karar: 1999/3438
Karar Tarihi: 04.10.1999


ÖZET: Davalı yüklenicinin, sözleşmede kararlaştırılan, işin gerçekleşmemesinde tam kusurlu bulunduğu, davacının güveninin sarstığı açıkça anlaşılmaktadır. Diğer davalıların, ancak, yüklenicinin, davacı arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirdiği takdirde, hak sahibi olacaklarından ve yüklenici de edimlerini yerine getirmediğinden, tapularının hukuki bir dayanağı bulunmamaktadır. Tapu kaydında arsa sahibi lehine ipotek şerhi de olduğundan gerçekte, arsa payı değil yapılacak binadan daire satın almayı amaçladıklarından, iyiniyetli maliki olduklarından söz edilemez.


(4721 S. K. m. 1022) (2644 S. K. m. 26)

Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat Yaşar Çetiner ile davalı Vahap Tuğrul vekili Avukat N.Eşref Ertekin geldi. Diğer davalılar vekilleri gelmediler. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kerre dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

Karar: Davacı vekili, müvekkilinin, davalılardan yüklenici Ali Güneş ile, 8.5.1992 günlü düzenleme şeklinde kat karşılığı sözleşme yaptığını ve tapusunun 100/200 payını devrettiğini, sözleşme uyarınca, inşaatın 2 yıl içinde iskana hazır hale getirileceğinin taahhüt edilmesine rağmen, bu süre geçtiği halde işe başlanmadığını, aksine, devralınan arsa payının, kötü niyetle yanında çalışan diğer davalılara, muvazaalı şekilde satıldığını, satın alan kişilerin durumu bildiklerini, iyi niyetli olmadıklarını tapu kaydında ipotek şerhi bulunduğunu belirterek, sözleşmenin feshini ve davalılar adına kayıtlı tapu paylarının iptalini, müvekkili adına tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı Ali Güneş vekili, iddiaların doğru olmadığını, arsanın üzerinde eski eser bulunması nedeniyle işe başlamadığını, davacının işi engellediğini ileri sürmüş, diğer davalılar iyi niyetli bulunduklarını, yükleniciden ileride yapacağı daireler için, arsa payı satın aldıklarını açıklamışlardır.

Mahkemece, üzerine bina yapılacak arsada eski eser bulunduğu, ilgili Kurul'dan izin alınmadan yıkılamayacağı yüklenicinin başvurusu üzerine, kurul görevlisinin yerinde inceleme yapmasına karar verildiği, davacının, görevlilerin evin içine girmelerini, kapıyı kilitlemek suretiyle engellendiği, olayda davacının kusurlu bulunduğu kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kültür ve Tabiat Varlıklarına Koruma Kurulu'nun 25.12.1998 günlü yazısından, rölöve incelemesi yapılmak üzere mahalline gidilip kapının kilitli olması nedeniyle geri dönüldüğüne ilişkin bir açıklama bulunmadığı gibi, bu yönde tutulmuş yazılı bir tutanak ta ibraz edilmemiştir. Davalı yüklenicinin de, savunmasında ileri sürdüğü, işi engellemesine yönelik, ihtarname keşide ederek, davacıyı temerrüde düşürmesi de söz konusu olmamıştır. Bu itibarla, davacının engellemeleri nedeniyle işe başlanılamadığına ilişkin savunma ve mahkemenin bu yöndeki gerekçesinin dayanağı bulunmaktadır.

Öte yandan, 13.5.1998 günlü bilirkişi kurulu raporunda açıklandığı gibi, Kurul 13.1.1993 gün ve 4350 sayılı kararında, kültür varlığı olarak tescilli yapının koruma gurubunun yeniden gözden geçirilmesi için, tekniğine uygun tam ve doğru rölevesi ile, iç ve dış detay fotoğraflarının Kurum'a iletilmesi gerektiğine, karar vermiş bu karar da belirtilen işlemleri, davalı yüklenicinin yerine getirdiğine ilişkin herhangi bir delile dosyada rastlanmamış, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılması gereken yeni yapı için hiçbir proje düzenlenmemiştir.

Davalı yüklenici, 2 yıl içinde iskana hazır hale getirilmesini üstlendiği bina yapımı için, dava tarihine kadar, 2 yıl 6 ay geçmesine rağmen, sadece eksik röleve projesi ile Kurul'a başvurmuş, başkaca hiçbir olumlu ve yapıcı girişimde bulunmamış aksine bu durumdaki bir taşınmazdan, iyi niyetle bağdaşmayacak şekilde diğer davalılara pay satmak suretiyle davacının güvenini sarsmıştır.

Bütün bu olgular birlikte değerlendirildiğinde, davalı yüklenicinin, sözleşmede kararlaştırılan, işin gerçekleşmemesinde tam kusurlu bulunduğu, davacının güveninin sarstığı açıkça anlaşılmaktadır. Diğer davalıların, ancak, yüklenicinin, davacı arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirdiği takdirde, hak sahibi olacaklarından ve yüklenici de edimlerini yerine getirmediğinden, tapularının hukuki bir dayanağı bulunmamaktadır. Tapu kaydında arsa sahibi lehine ipotek şerhi de olduğundan gerçekte, arsa payı değil yapılacak binadan daire satın almayı amaçladıklarından, iyiniyetli maliki olduklarından söz edilemez.

O halde, davacının kabulüne karar verilmek gerekirken, yazılı şekilde reddi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Yukarda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz istemlerinin kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 750.000 TL. lira duruşma vekillik ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 04.10.1999 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2001/1-422

K. 2001/434

T. 23.5.2001

• TAPU KAYDINA İSTİNAT EDEN KİŞİNİN İYİNİYETLİ OLMADIĞI SAVUNMASI ( İtiraz Niteliğinde Olup Resen Dikkate Alınacağı )

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Edimini Yerine Getirmeyen Yükleniciden Tapuda Arsa Payı Devralan Kişinin MK. 931. Maddeye Dayanıp Dayanamayacağı )

• YÜKLENİCİDEN ARSA PAYI DEVRALINMASI ( Yüklenicinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gereği Olan Yükümlerini Yapmamış Olması Halinde İktisabın Muteber Sayılıp Sayılmayacağı )

• TAPUDAKİ KAYDA DAYANARAK TAŞINMAZ İKTİSABI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gereği Olan Yükümlerini Yapmamış Olan Yükleniciden Vaki Temellükün Muteber Olup Olmadığı )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Edimlerini Yerine Getirmeyen Yükleniciden Pay Devralınması )

743/m.931

ÖZET : Davalının henüz inşaatına başlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladığı, bunun için de bağımsız bölümle bağlantılı, arsa payı aldığı olayların cereyan tarzından tapudaki ipotek şerhinden ve yanlar arasındaki ilişkiden açıkça anlaşılmaktadır. Araya dava dışı üçüncü kişi girse dahi alıcının arsanın gerçekte, yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Diğer bir deyişle yapılacak bağımsız bölüme bağlı olarak arsa payı aldığının bilincindedir. Medeni Kanunun 931. maddesinin koruyuculuğundan yararlanması söz konusu olamaz.

DAVA : Taraflar arasındaki "tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kartal Asliye 2. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 03/12/1997 gün ve 1995/637 E-1997/780 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 28/09/1998 gün ve 1998/8721-9918 sayılı ilamı ile; ( ...Arsa maliki olan davacı dava dışı yüklenici Mustafa Versan ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 1308 ada 47 parsel sayılı taşınmazından 55/100 payı "inşaat teminat ipoteği" ile devrettiğini yüklenicinin inşaatı yapmadığını, aldığı hisseleri üçüncü kişilere devrettiğini, davalıya da 3/100 payı sattığını ileri sürerek iptal ve tescil istemiştir.

Gerçekten davada taraf olmayan yüklenicinin sözleşmede yazılı edimini yerine getirmediği; önceden görülen dava sonucu verilen hükümle saptanmıştır.

Bilindiği üzere; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Öte yandan, arsa sahibi de yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir deyişle üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer.

Somut olayda; davalı dava dışı kişiden pay satın almış yükleniciye pay temlik eden davacıya göre, ikinci el konumundadır. Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişiler Medeni Kanunun 931. maddesinin koruyuculuğu altına alınmışlar, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmişler dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır.

Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir. Nitekim, bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının defi değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece resen nazara alınacağı gerek 08/10/1991 tarih 1990/4 esas 1991/13 sayılı inançları birleştirme kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir. Oysa, davalının henüz inşaatına başlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlığı, bunun için de bağımsız bölümle bağlantılı, arsa payı aldığı olayların cereyan tarzından tapudaki ipotek şerhinden ve yanlar arasındaki ilişkiden açıkça anlaşılmaktadır. Araya dava dışı üçüncü kişi girse dahi alıcının arsanın gerçekte, yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Diğer bir deyişle yapılacak bağımsız bölüme bağlı olarak arsa payı aldığının bilincindedir. Medeni Kanunun 931. maddesinin koruyuculuğundan yararlanması söz konusu olamaz.

O halde anılan ilke ve olgular dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı biçimde reddedilmesi doğru değildir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDENLER : Davacı Ahmet İhsan Mutlusoy Mirasçıları vekili

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edilip edilmediği ön mesele olarak incelenip, oyçokluğu ile temyizin süresinde olduğu kabul edildikten ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, temyiz dilekçesinde ileri sürülen hükme etkili itirazların Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 28/09/1998 gün ve 1998/8721-9918 sayılı ilamında ayrı ayrı ele alınıp cevaplandırılmış bulunmasına ve özellikle aynı ilkelerin Hukuk Genel Kurulunun 15/02/1995 gün ve 1995/1-15 esas, 1995/70 karar, 25/10/2000 gün ve 2000/1-1280 esas 2000/1554 K. sayılı ilamlarında da kabul edilerek vurgulanmış olmasına göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı Ahmet İhsan Mutlusoy mirasçıları vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 23/05/2001 gününde, oyçokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ : 1-Karardan sonra müvekkilinin 23/11/1999 tarihinde ölümüne rağmen vekil 21/07/2000 tarihinde kararı tebellüğ etmiştir. Vekilin müvekkilinin ölümünden haberdar olmadığı açıktır. Aksi halde vekaletin sona erdiğinden söz ederek kararı tebellüğ etmemesi ya da derhal iadesi gerekirdi. Borçlar Kanunun 398. maddesi uyarınca kararın tebellüğ işlemi "vekalet baki imiş gibi" davacının mirasçıları için sonuç doğurur. Sonradan vekilin davacının mirasçılarından 05/01/2001 de vekalet almış olması ve davacının mirasçılarına yeniden tebligat yapılmış olması onlara yeni hak bahşetmez. Temyiz süresi geçirilmiştir. HUMK. 432/4. maddesi uyarınca 08/01/2001 tarihli dilekçesinin reddi gerekir.

2-İşin esasına gelince: Dosyadaki delillerle, direnme kararında açıklanan kanuna uygun gerekçelere ve özellikle delillerin taktirinde bir yanlışlık bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanması gerektiği kanaatındayım.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/8104

K. 2007/1294

T. 1.3.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Fesih Tapu İptali ve Tescil İstemleri - Yükleniciden Satın Alan 3. Kişilerin Bağımsız Bölümlere Hak Kazanabilmesi İçin Yüklenicinin Öncelikle Kendisinin Bu Bölümlere Hak Kazanması Gerektiği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yükleniciden Satın Alan 3. Kişilerin Bağımsız Bölümlere Hak Kazanabilmesi İçin Yüklenicinin Öncelikle Kendisinin Bu Bölümlere Hak Kazanması Gerektiği - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi )

• YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALANLAR ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Bağımsız Bölümlere Hak Kazanabilmesi İçin Yüklenicinin Öncelikle Kendisinin Bu Bölümlere Hak Kazanması Gerektiği )

818/m. 108

ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ( dönme ), tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Yükleniciden satın alan üçüncü kişilerin satın aldıkları bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için yüklenicinin, öncelikle kendisinin bu bölümlere hak kazanması gerekir. Davalı üçüncü kişiler, yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıklarından, yüklenicinin bu durumunu bilmeleri gerekeceğinden, iyiniyet savunmasında bulunamazlar. Bu nedenle, davalılara intikal ettirilen tapu kayıtları, deyim yerindeyse yükleniciye verilen avans niteliğinde sayılır. Bu itibarla, davalı üçüncü kişiler üzerindeki tapu kayıtlarının da iptaliyle, davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerekir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ( dönme ), tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

Davacı arsa sahibiyle, bir kısım davalıların murisi arasında yapılan 07.09.1992 tarihli düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca işin teslim tarihi 18.08.1995 olmasına rağmen, davanın açıldığı tarihe kadar inşaatın tamamlanmadığı ve %24 seviyesinde kaldığı anlaşılmıştır.

Yükleniciden satın alan üçüncü kişilerin satın aldıkları bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için yüklenicinin, öncelikle kendisinin bu bölümlere hak kazanması gerekir. Davalı üçüncü kişiler, yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıklarından, yüklenicinin bu durumunu bilmeleri gerekeceğinden, iyiniyet savunmasında bulunamazlar. Bu nedenle, davalılara intikal ettirilen tapu kayıtları, deyim yerindeyse yükleniciye verilen avans niteliğinde sayılır. Bu itibarla, davalı üçüncü kişiler üzerindeki tapu kayıtlarının da iptaliyle, davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerekirken, gerek Dairemizin, gerek Hukuk Genel Kurulu'nun bu konuda yerleşmiş içtihatlarına aykırı biçimde reddi doğru olmamıştır. Kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Öte yandan, davalılardan Murat Karademir bağımsız bölümü dava dışı Ercan Özdemir'den satın almış olup, Murat üzerindeki tapu kaydının iptali sonuçta Murat Karademir'in hakkını da etkileyeceğinden, dava dışı bu kişi aleyhine dava açılmak ve açılan davanın eldeki davayla birleştirilerek, tapuların iptaline karar vermek gerekirken, bu eksikliğin giderilmemesi de isabetli görülmemiştir.

SONUÇ : Temyiz olunan hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle davacı arsa sahibi yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 01.03.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/5681

K. 2001/6884

T. 18.10.2001

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciden Alınan Dairenin Tescilinin İstenebilmesi İçin Yüklenicinin Edimini Tam Olarak Yerine Getirmesi Şartı )

• İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ TAM OLARAK YERİNE GETİRMEMESİ ( Yükleniciden Daire Satın Alan Davacının Tescil Talebinin Reddi )

• YÜKLENİCİDEN DAİRE SATIN ALAN KİŞİNİN TESCİL TALEBİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Edimini Tam Olarak Yerine Getirmemesi )

818/m.162, 81, 355

ÖZET :Yüklenicinin kişisel hak kazanabilmesi için, bu hakkı üçüncü kişilere temlik edebilmesi, kendisinin veya halefi olan üçüncü kişinin tescil isteyebilmesi için yüklenicinin tüm edimini yerine getirmesi gerekir. Sunulan makbuz ve bilirkişi raporlarına göre; binanın eser sözleşmesindeki koşullara uygun olarak yapılmadığı, sigorta primlerinin davalı tarafından ödendiği ve iskan ruhsatı için gerekli olan giderlerden yüklenici payına düşen kısmın karşılanmadığı sabittir. O halde, inşaatın sözleşmeye göre hangi seviyede tamamlandığı saptanmalı, kalan eksiklikler ile iskan ruhsatı alınması için yüklenicinin ödemesi gereken miktar belirlenmelidir.

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.12.1999 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 8.2.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Mümin Kocaboz tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, arsa sahibi İle yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi uyarınca davalıya ait 28 parselde inşa edilen binanın zemin kat 1 numaralı dairesini yükleniciden satın aldığını, bedelini ödediğini, kendisine teslim edilen dairenin eksikliklerini tamamladığını ve iki yıldır zilyetliğinde olduğunu belirterek tapunun iptali ile 1 numaralı bağımsız bölümün adına tescili isteminde bulunmuştur.

Davalı arsa maliki, yüklenici Adnan Yakar'ın sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı arsa maliki tarafından temyiz edilmiştir.

Dava kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğini ilişkindir. Kural olarak, arsa sahibi ile yüklenici arasında inşaat sözleşmesi düzenlendiğinde yüklenici bu sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirdiğinde kişisel hak kazanır. Bu kişisel hakka dayanarak yüklenici arsa sahibinden inşaat sözleşmesinde kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir. Yine Borçlar Kanununun 162 ve onu izleyen maddeleri hükmüne göre yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin rıza ve muvafakatim almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik edebilir. Üçüncü kişi ise, gerek akidi olan yükleniciye ve gerekse arsa sahibine karşı temellük ettiği kişisel hakkı ileri sürme olanağına sahip olduğundan kendisine satılan bağımsız bölümün mülkiyetinin adına nakledilmesini isteyebilir.

Açıklanan kur il uyarınca, yüklenicinin kişisel hak kazanabilmesi için, bu hakkı Borçlar Kanununun 162 ve onu izleyen maddeleri uyarınca üçüncü kişilere temlik edebilmesi, kendisinin veya halefi olan üçüncü kişinin tescil isteyebilmesi için yüklenicinin tüm edimini yerine getirmesi, diğer bir deyimle inşaatın tamamını yapması ve binayı kullanmaya hazır hale getirmesi gerekir. Ancak yüklenicinin herhangi bir nedenle inşaata devam edememesi halinde, yükleniciden daire alanların sözleşmeye uygun olarak inşaata devam etmelerine arsa sahipleri bazen yazılı olarak muvafakat ettikleri gibi bazen de ( zımnen ) hiç ses çıkartmayarak muvafakat etmiş olabilirler. Bu gibi hallerde inşaatın sözleşmeye uygun olarak yapılmış olması ve %95 ve onu aşan bir seviyeye ulaşmış olması halinde, eksikliklerin tamamının parasal değerinin arsa sahiplerine ödenmesi koşulu ile tescil yoluna gidilebilir.

Somut olayda; arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen eser sözleşmesinde binanın dış cephe sıvasının yüklenici tarafından yapılacağı, sigorta pirimlerinin yüklenici tarafından ödeneceği ve iskan ruhsatının alınması için gerekli olan giderlerin yüklenici ve arsa maliki tarafından kendilerine isabet eden bağımsız bölümlerle orantılı olarak ödeneceği kabul edilmiştir.

Dosyaya sunulan ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, yukarıda belirtilen hususların yerine getirilmediği, ancak yükleniciye ait olan bu edimlerin yerine getirilmemesinin davalının şahsi hak kazanmasına ve tescil kararı verilmesine engel teşkil etmeyeceği belirtilmiş olup, mahkemece de bu yönde karar verilmiştir.

Ancak; davalının temyiz dilekçesi ekinde sunduğu makbuz ve bilirkişi raporu ile, binanın eser sözleşmesindeki koşullara uygun olarak yapılmadığı, sigorta pirimlerinin davalı tarafından ödendiği ve iskan ruhsatı için gerekli olan giderlerden yüklenici payına düşen kısmın karşılanmadığı sabittir. Belirtilen bu hususlar yargılama aşamalarında da saptanmıştır.

O halde mahkemece, uzman bilirkişi aracılığı ile, inşaatın sözleşmedeki şartlara göre hangi seviyede tamamlandığı saptanmalı, %95 ve onu aşan seviyede ise kalan eksiklikler ile iskan ruhsatı alınması için yüklenicinin ödemesi gereken miktar belirlenmeli ve Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca toplam bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi için davacıya önel verilmeli ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.

Belirtilen nedenlerle, eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak hüküm kurulması doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alman temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 18.10.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.

Yükleniciden daire alan 3. şahısların iyiniyetli olup olmamasına bakılmamaktadır. 3. şahısların tescil isteyebilmeleri için yüklenicinin arsa sahibine karşı kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki edimini tam olarak yerine getirmesi gerekmektedir.

Eğer sözleşme yüklenicinin edimini yerine getirmemesinden dolayı geriye dönük feshedilmesi halinde 3. şahıslar hem tescil isteyememekte, tapularını almış iseler tapuları iptal edilerek tapular arsa sahibinin üzerine geçirilmektedir. 3. şahıslar ancak zararlarını yükleniciden talep edebilmektedirler.

İyi çalışmalar..

Saygılarımla..

Alıntı: Yazan av.ismail Yükleniciden daire alan 3. şahısların iyiniyetli olup olmamasına bakılmamaktadır. 3. şahısların tescil isteyebilmeleri için yüklenicinin arsa sahibine karşı kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki edimini tam olarak yerine getirmesi gerekmektedir. Eğer sözleşme yüklenicinin edimini yerine getirmemesinden dolayı geriye dönük feshedilmesi halinde 3. şahıslar hem tescil isteyememekte, tapularını almış iseler tapuları iptal edilerek tapular arsa sahibinin üzerine geçirilmektedir. 3. şahıslar ancak zararlarını yükleniciden talep edebilmektedirler. İyi çalışmalar.. Saygılarımla..

Yargıtay'ın son dönemdeki kararlarının hemen hemen tamamı sayın Av.İsmail'in belirttiği gibi. Yüklenici edimini ifa etmemişse, -akdin geriye etkili feshinde- yükleniciden hak kazanılamıyor.

Merhabalar;

Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici inşaatı %65 seviyesinde bırakıyor ve iflas ediyor. Arsa sahibi sözleşmenin geriye etkili olacak şekilde feshini ve yüklenici ve 3. kişiler adına olan tüm tapuların iptali ve kendi adına tescilini talep ediyor.

Yükleniciden tapuyu devir alan 3. kişilerin arsa sahibine karşı tescil isteyebilmesi için yüklenicinin tüm edimlerini ifa etmesi gerektiğini biliyoruz.

Peki 3.kişi daireyi iyi niyetli 4. kişiye satıp tapudan devir yapmışsa, bu 4. kişinin iyiniyetli olup olmadığına bakılır mı ? Yoksa sözleşme geriye etkili feshedilip kesinleştiğinde tapunun 3. , 4. veya 5. kişi elinde olduğuna bakılmaksızın tüm tapuların iptaline mi karar verilir ?

İİK 277 ve devamı maddelerine dayalı tasarrufun iptali davalarında 4. kişinin kötü niyetli olduğu ispat edilemezse, dava bedel alacağına dönüp, borçlu ve 3. kişiden taşınmazı 4. kişiye elden çıkardığı tarihteki değeri üzerinden tazminat ödenmesine karar verilmektedir.

Aynı mantıkla kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili feshedildiğinde yüklenici ve 3. kişinin tapuları iptal edilmekte ise de 4. kişinin iyiniyetli olup olmamasına göre TMK 1023-1024 kapsamında dikkat edilmesi gerektiği görüşündeyim.

4. kişinin iyiniyetli olduğunun tespit edilmesi halinde kendisine karşı açılan tapu iptal ve tescil talebi reddedilirse, bu halde arsa sahibi 3. kişiden taşınmazı 4. kişiye sattığı tarihteki değerin tazminat olarak kendisine ödenmesini mi talep ve dava etmelidir ?

Değerli görüşlerinizi ve varsa ilgili Yargıtay kararlarını paylaşmanızı önemle rica ederim.