Kombi arızasının giderilmesi nedeniyle kiracının kiralayana icra takibi başlatması?

Merhaba, müvekkilim kiracı olarak 4 yıldır bir evde oturmaktadır. Evde kombide meydana gelen arızadan dolayı eve 4-5 kez kez yetkili servis çağırmış arızayı gidermiş ve servis formu ile faturasını almıştır. Ev sahibi ödemeyeceğini belirtmiş kiradan düşerse de icra takibi başlatacağını söyleyerek müvekkili baskılamış. Kombinin düzelmemesi nedeniyle tekrar servis çağrıldığında su tesisatında kaçak olduğu öğrenilmiş. Ev sahibine ihtar çektik ve 5 iş günü süre verdik ayıbı gidermesi için. Ancak herhangi bir dönüş yapılmadı müvekkilin elindeki tüm faturalarla ihtardan önceki ve sonraki ev sahibine icra takibi başlatabilir miyiz?
Değerli bilgileriniz için şimdiden teşekkürler.

Merhaba.
Anladığım kadarıyla kiralanan el değiştirmiş ve ihtar önceki malike tebliğ olmuş.
Bu nedenle önceki malikten yaptığınız zorunlu giderleri yapıldığı tarih itibariyle belirlenen rayiç bedelinden yıpranma payı düşülmek suretiyle talep edebilirsiniz. Temeli sebepsiz zenginleşmeye dayanır.

Kiralanandaki ayıp iddiasına dayalı olarak kiracıdan bu bedeli talep etmek ve kira borcuna mahsup etmek mümkündür. İhtardan önce veya sonra olması fark etmeksizin bu işe ilişkin ödenen bedeller kiralayana aittir. (TBK 306)
Kiradan masrafı düşmek gibi bir imkan varken icra takibi yapmak kiracı için gereksiz bir külfettir.
Faturaları bir ihtarnameye ekleyerek hangi ay/ayların kirasından düştüğünüzü belirtmek yeterli olacaktır.
Varsın o icra takibi yapsın siz itiraz edin dava vs. masraflara o katlansın. Durumunu (belki bir avukatla) değerlendirdiğinde bir ihtimal takipten ya da dava açmaktan vazgeçebilir.

Alıntı: Yazan Av. Can DOĞANEL Kiralanandaki ayıp iddiasına dayalı olarak kiracıdan bu bedeli talep etmek ve kira borcuna mahsup etmek mümkündür. İhtardan önce veya sonra olması fark etmeksizin bu işe ilişkin ödenen bedeller kiralayana aittir. (TBK 306) Kiradan masrafı düşmek gibi bir imkan varken icra takibi yapmak kiracı için gereksiz bir külfettir. Faturaları bir ihtarnameye ekleyerek hangi ay/ayların kirasından düştüğünüzü belirtmek yeterli olacaktır. Varsın o icra takibi yapsın siz itiraz edin dava vs. masraflara o katlansın. Durumunu (belki bir avukatla) değerlendirdiğinde bir ihtimal takipten ya da dava açmaktan vazgeçebilir.

Değerli bilgileriniz için teşekkür ederim.
Konuya ilişkin diğer husus şudur; kira sözleşmesinde hem kiralayan hem de kiralayan vekili var. İmza kiralayan vekiline ait. İcra takibinde taraf olarak kiralayan vekilini gösterebilir miyiz, yoksa kiralayanı mı göstermemiz gerekir?

Alıntı: Yazan hukuk işçisi Merhaba. Anladığım kadarıyla kiralanan el değiştirmiş ve ihtar önceki malike tebliğ olmuş. Bu nedenle önceki malikten yaptığınız zorunlu giderleri yapıldığı tarih itibariyle belirlenen rayiç bedelinden yıpranma payı düşülmek suretiyle talep edebilirsiniz. Temeli sebepsiz zenginleşmeye dayanır.

Değerli bilgileriniz için teşekkür ederim. Kiralanan el değiştirmedi ancak ihtar çekilmeden önce de belli başlı tamir tadilat harcamaları yapılmıştır. Onun için ihtardan önceki harcamaları da dahil edebilir miyiz sorusunu yönelttim. Konuya ilişkin diğer husus şudur; kira sözleşmesinde hem kiralayan hem de kiralayan vekili var. İmza kiralayan vekiline ait. İcra takibinde taraf olarak kiralayan vekilini gösterebilir miyiz, yoksa kiralayanı mı göstermemiz gerekir?

Merhaba
İhtarın fonksiyonu, yaptığınız masrafı, sözleşme devam ederken kira bedelinden düşmenize olanak tanır. Aksi halde yaptığınız zorunlu giderleri ancak tahliye gerçekleştikten sonra isteyebilirsiniz. Buna bağlı olarak ihtara konu etmediğiniz zorunlu giderleri sözleşme sonu talep edebilir, ihtara konu ettiğiniz giderleri ise icra takibine gerek kalmadan kira bedelinden düşebilirsiniz.

Diğer sorunuza gelince hakkınızı,vekile değil her daim sözleşmenin tarafı olan asile karşı ileri sürebilirsiniz. Takip kiraya verene yapılmalıdır.

Diğer meslektaşlarımın belirttiği şekilde hareket etmek "sorun yaratmayabilir" ama ben olsam kiradan kendi kendime kesinti yapmanın riskine girmezdim.

Siz kiradan kesinti yaptığınızda, karşı taraf önce örnek 13'le icra takibine geçecek, itiraz ettiğinizde ise 30 gün sonra icra mahkemesinde tahliye davası açacak.

Bu davaya cevabınıza ihtarınızı, kombi faturalarını vs. ekleyeceksiniz hiç şüphesiz ama karşı taraf da örneğin bu yaptığınız masrafın "gerekli olmayan" veya "ev sahibi tarafından yapılması gerekmeyen" veya "fahiş fiyatla yapılan" bir masraf olduğunu iddia edecek ve İcra Mahkemesi dar yetkili olduğu için bu konuları orada tartışmanız hiç kolay olmayacak.

Ve bana sorarsanız aslında ev sahibinin bu iddiası çok da dayanaksız olmayacak, çünkü sizin açınızdan "doğru yol" bu şekilde kafanıza göre tamir yaptırmak değil, eğer iddia ettiğiniz gibi yasal olarak ev sahibine düşen bir onarım yapılması gerekiyorsa, buradan sizin yapmanız gereken önce bu durumu mahkemeye tespit ettirmek, onarımın kiralayana ait bir onarım olduğunu ve bunun X-TL'ye mal olacağını bilirkişi aracılığıyla tartışılmaz bir hale getirmek.

Siz bunu yapmadan gidip kendi bulduğunuz bir ustaya tamir yaptırdığınızda, bu tamiratın mahiyeti ve bedeli otomatik olarak tartışmalı hale gelecek.

Elinizdeki faturalarla (ve özellikle orada tadilatın kapsamı ayrıntılı olarak yazıyor ve bunun yasal olarak kiralayana ait bir tadilat olacağı anlaşılıyorsa) İcra Mahkemesinden lehinize sonuç alabilirsiniz elbette ama riske girmek niye? Çünkü o davayı kaybetmek, tahliye demek.

Ben olsaydım, kiradan kesinti yapıp, dar yetkili mahkemede tartışa riskine girmez, yapılan masraflar için ev sahibine icra takibi yapar, itiraz ederse de SH'ye gidip geniş yetkili mahkemede her türlü deliller konuyu orada çözerdim.

Alıntı: Yazan Admin dar yetkili mahkemede tartışa riskine girmez, yapılan masraflar için ev sahibine icra takibi yapar, itiraz ederse de SH'ye gidip geniş yetkili mahkemede her türlü deliller konuyu orada çözerdim.

Meslektaşımın ( Admin) söylediklerine harfiyen katılmakla beraber kiradan indirim yapıldığında bu savunmalar (ne kadar tamirat bedeli olduğu, olağan gider mi önemli gider mi olduğu vs.) dar yetkili mahkemede tartışılamayacağından icra mahkemesi hakiminin kiracının lehine olacak sekilde itirazın kaldırılması isteminin reddine karar vermesi hukukun gereğidir. Ne var ki gelinen noktada yargıda büyük bir öngörülemezlik hali mevcut. Riski alıp almamak hususu takdirinize kalmış.

Sn. Admin'e katılıyorum.
Bu ihtimalde şu da bir yol olarak denenebilir. Tahliye riskini almamak adına Örnek 13 gelirse 30 gün içinde ödeme yapılıp, genel mahkemede menfi tespit-istirdat davasına gidilebilir. İcra harçları ve vekalet ücreti ilk aşamada ödenirse de dava kazanıldığı oranda istirdat mümkün olur.

Alıntı: Yazan hukuk işçisi kiradan indirim yapıldığında bu savunmalar (ne kadar tamirat bedeli olduğu, olağan gider mi önemli gider mi olduğu vs.) dar yetkili mahkemede tartışılamayacağından icra mahkemesi hakiminin kiracının lehine olacak sekilde itirazın kaldırılması isteminin reddine karar vermesi hukukun gereğidir.

İcra mahkemenin kiracının lehine bir değerlendirme yapması ve tahliye talebini reddetmesinin mümkün olmadığını düşünüyorum. Dar yetkili ve yasada sayılan delillerle de bağlı mahkeme olduğundan şekli bakarak 30 gün içerisinde ödeme yapılmamış olması karşısında tahliye kararı vermek durumundadır.

Ayrıca onarım bedeli bir kira tutarını aşıyorsa karşı taraf iki haklı ihtara da gidebilir ki buna da mahal vermemeye dikkat edmek gerekir.