taşınmaz ihalesinde taşınmazlar değerine göre sıra ile mi satıl malıdır?

herkese selamlar
şu an elimizde bir dava var ama karşı tarafın savlarına ilişkin hiç bir karar bulamadım bunun yanında gerçekten böyle bir şey var mı yok mu onu bile bilemiyoruz çünkü savlarında ne bir yargıtay kararı ne de bir kanuni dayanak var. dava şöyle ki
tek bir kişi adına kayıtlı 8 tane depo var bunlar bir banka tarafından ipotekli. banka bunları kişinin borcundan dolayı paraya çeviriyor. ihalede bizim müvekkilimiz yüzde seksen muammen bedelle 2 tanesini satın alıyor. diğer 4 tanesini banka kendi alıyor. bedel karşılandığından 2 tanesi borçluya kalıyor. karşı tarafın demesine göre taşınmazlar satılırken en yüksek bedelli olandan en düşüğe doğru sıralama yapılmalıymış böylece onların hesabına göre fazladan 1 taşınmaz müvekkillerine kalıyor. yani 5 tanesi ile borç kapanıyor böyle olunca. ama dediğim gibi hiç karar yok bu konuda. ayrıca hazine bonosunu teminat göstermek suretiyle ihaleye girmek isteyenler olmuş ama alınmamışlar. iik 124/3te sayılanları örnekseme kabul ediyorlar ve hazine bonosunu teminat göstermek suretiyle ihaleye dahil olunabileceğini söylüyorlar. böylece daha fazla rekabet ortamı yaratılacaktı deyip bu sebeplerle feshi talep ediyorlar. savlar bunlar. cevaplarınızı ve bulabiirseniz yargıtay kararlarınızı bekliyorum. kolay gelsin

Alıntı: MADDE 109 - (Değişik: 3890 - 3.7.1940) Satış bedeli, haklarında haciz kat'ileşmiş olan alacakların mecmu mikdarına baliğ olursa satış tatil edilir.

Kaşı tarafın iddiasını haklı buluyorum zira borç 6 dairenin değilde 5 dairenin satılması ile kapanma imkanı varsa 5 dairenin satılması ile yetinilirdi, bu açıdan bakıldığında en yüksek bedelden en düşük bedele inilerek satılma usulü ya da tam tersi olarak en düşük bedelden en yüksek bedele satılma usulünün hangisi borçlu İİK 109 hükmüne uygunsa o şekilde satılması gerekir.

sayın selim balku ilk bakışta gayet mantıklı geliyor. haklısınız ama bir de şöyle bir şey var diyelim ben alıcıyım ve 3. depoyu almak istiyorum ve diğer ikisine de talep olmuyor o zaman ne olacak? o zaman yine diğer ikisi satılmamış olacak. bence karşı yanın yapması gereken icra müdürüün takdir hakkını yeterince ve yerinde kullanmadığını savunarak şikayet etmekti dilekçelerinde acaba bunu mu kasetmeye çalışmışlar onu da anlamadım çünkü böyle bir şeyden hiç bahsetmemişler. işin kötüsü karşı savla ilgili hiç yargıtay kararı bulamadım eğer elinde bu konuya dair yargıtay kararı olan varsa her sav veya karşı sava yönelik ulaştırırlarsa sevinirim. saygılarımla

Sayın Av.Dilek ,

Aşağıdaki Yargıtay kararı sizin sorunuzun cevabıdır.

Yine YMK. 855 maddesi de Karara uygundur. Sizin sorunuzdan anladığım kadarı ile Banka, aynı alacak için toplu ipotek almıştır. Yargıtay Kararlarına göre tüm taşınmazların birlikte satışa çıkartılması gerekmektedir. Lakin taşınmazlar birlikte satışa çıkartılsalar bile , kanuni zorunluluk bu şekilde olması gerektiği halde satışa çıkartılmış g.menkullerin hepsinin aynı anda satılması gerkekmemektedir. Alacağın karşılandığı anda satışı kesecektir.
Belirtilen nedenlerle borçluların taleplerinin haklı olduğu kanatindeyim.

Saygılarımı sunarım Av. Erdal

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2002/12-823

K. 2002/1020

T. 27.11.2002

DAVA : Taraflar arasındaki "ihalenin feshi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bursa 1. İcra Tetkik Mercii Hakimliğince davanın reddine dair verilen 10.12.2001 gün ve 870-1030 sayılı kararın onanmasına ilişkin daire kararının düzeltilmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 18.04.2002 gün ve 6829-8052 sayılı ilamı ile; (... Alacaklı İş Bankası ile Borçlular Kolorteks ve Sarpteks A.Ş. arasında yapılan kredi sözleşmesindeki borç nedeniyle borçlular tarafından 5615 ve 5616 nolu parseller ipotek olarak verilmiştir. Bu durumda ortada toplu rehin durumu vardır. (E.M.K. 788 maddesine göre, alacaklı rehin konusu taşınmazların hepsinin satışını aynı zamanda istemek zorundadır. Ancak ipotek verilen taşınmazlar, aynı borçluya (borçlulara) ait ise, taşınmazlardan birinin satılması halinde, ipotek bedeli alacaklının alacağını tatmine ve yeterli ise artık diğer taşınmazın, İcra Müdürlüğünce satışının yapılmaması gerekir. Somut olayda, 5615 parsel nolu taşınmazın satış bedeli olan 2.322.500.000.000 TL takip yapan ve satış isteyen T. İş Bankası alacağını karşıladığı gibi, bu alacağa rüçhanı olan diğer alacakları da karşılandığından artık, 5616 nolu parselin satılmasına gerek kalmadığından bu taşınmazın ihalesinin feshinin kabulü gerekirken reddi isabetsiz olduğundan, mercii kararının bozulması gerekirken onandığı anlaşılmakla borçlular vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir.") gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, ihalenin feshi istemine ilişkindir.
Davacılar ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip borçlusu ve rehinli taşınmaz malikleri vekilinin aynı borcun teminatı olmak üzere toplu rehine konu edilen iki taşınmazdan 5615 parselin satışından elde edilen paranın ipotek alacaklısının alacağını karşıladığı, diğer taşınmaz üzerindeki rehinin konusu kalmadığı halde icra müdürlüğünce ihale yoluyla satışı yapılan 5616 parsel sayılı taşınmaza ilişkin ihalenin feshini istemiştir.
Davalı ihale alıcısı icra müdürlüğünce yapılan işlemin doğru olduğunu, toplu rehine konu taşınmazlar farklı kişilere ait olduğundan ikisinin birlikte satışında bir usulsüzlük bulunmadığını; Davalı alacaklı Türkiye İş Bankası vekili ise; toplu rehine konu taşınmazlardan 5615 parsel sayılı taşınmazın ihalesinin feshinin de bir başka dosyada istendiğini, iki davanın birleştirilmesi gerektiğini; Davaya davalılar yanında katılan aynı taşınmazlar üzerinde başka bir ipoteğin alacaklısı durumundaki İktisat Bankası vekili de; ihalenin feshi nedenlerinin bulunmadığını, fesih halinde alacaklarını tahsil olanağı kalmayacağını, davanın reddini savunmuşlardır.
Tetkik Merciince; "Borçlu taşınmazlardan 5615 parselin borcun tamamını karşılamadığı, takip alacaklısı banka ile bundan sonraki ipotek alacaklısı bankanın alacklarının karşılanamadığını, her iki taşınmazın kollektif olarak aynı alacak için rehnedildiği, her iki taşınmazın satış bedelleri oranında ipotek alacaklılarına karşı yükümlü olacakları, yapılan işlemin usule uygun olduğu satışın MK. 770 hükmü nazara alınarak yapıldığı" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
Özel Dairece önce mahkeme hükmü onanmış, davacılar vekilinin karar düzeltme talebi üzerine ise; yukarıda başlıkta ayrıntısı açıklanan "toplu rehne konu 5615 parselin satışı ile ipotek alacaklısı Türkiye İş Bankasının alacağının karşılandığı, 5616 parselin satışına gerek kalmadığından ihalesinin feshi gerektiği" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Tetkik Mercii; önceki gerekçelerini tekrar yanında ipoteğin tesisine neden olan kredi ilişkisine ilişkin nakdi ve gayrinakdi kredi sözleşmesinde borçlu Kolorteks A.Ş. dışındaki davacıların borç ya da kefaletlerinin bulunmadığını, toplu rehin söz konusu olmayıp, MK. 855/2 maddesi çerçevesinde değerlendirilecek ipotek bulunduğunu, taşınmazların yüklü oldukları rehinli borç payının belli olmaması karşısında her iki taşınmazın satışı ve buna ilişkin ihalenin usulüne uygun olduğunu, gerekçe göstererek önceki kararında direnmiş ve davanın reddine karar vermiştir.
Uyuşmazlık; taşınmazlar üzerinde tesis edilen rehin türünün ne olduğu; toplu rehinin varlığı kabul edilirse, aynı alacağı teminat altına almak maksadıyla üzerinde ipotek (toplu rehin; müşterek rehin) kurulmuş olan farklı maliklere ait iki adet taşınmaz yönünden, alacaklı tarafından girişilen ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte, her iki taşınmazın da paraya çevrilmesinin istenmesi durumunda icra müdürlüğünce birlikte satışa çıkarılan taşınmazlardan birisinin ipotekli alacaklının alacağını tüm faiz ve icra masrafları ile birlikte karşılaması halinde satışa devam edilerek takip konusu diğer ipotekli taşınmazın da satışının yapılmasının olanaklı olup olmadığı, noktasında toplanmaktadır.
İlkin konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve kavramların irdelenmesinde yarar vardır:
Taşınmaz rehini 743 sayılı Türk Medeni Kanununun 765 ve devamı (4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 850 ve devamı) maddelerinde düzenlenmiştir.
Kanunun 765. maddesinde taşınmaz rehininin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadelerden de anlaşıldığı üzere ipotek taşınmazın rehininin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek taşınmaza taalluk eden ayni haklardandır. Birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün taşınmazlar arasında paylaşılması yoluyla sağlanabilir.
Konuyla ilgili, 743 sayılı Türk Medeni Kanununun 770 (4721 sayılı Medeni Kanunun 855) maddesinde; "Birden ziyade gayrimenkul, aynı malike veya müştereken ve müteselsilen borçlu olan kimselere ait olduğu takdirde; aynı alacak için, rehin edilebilir. Aynı alacak için birden ziyade gayrimenkul üzerinde rehin tesis olunan diğer bütün hallerde, gayrimenkullerden herbiri bu alacağın muayyen bir hissesi için takyit edilmek iktiza eder. Hilafına mukavele olmadıkça teminatın tevzii, muhtelif gayrimenkullerin kıymeti ile mütenasip olmak lazımgelir." Denilmektedir.
Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre; Bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere (rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan) kurulan rehine toplu rehin (=kollektif rehin, =müşterek rehin, =birlikte rehin, =Gesamtpfand) denilmektedir (Köprülü-Kaneti-Sınırlı Ayni Haklar-İstanbul 1982-1983, 2. Bası Sh. 291 vd.).
Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü "üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde -yani taşınmazların malikleri farklı kimseler- ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz. Ne var ki bu şartlar bulunsa bile kurulacak rehinin toplu rehin olması zorunlu değildir. Kanun bu konuda bir olanak getirmiş tarafların bu halde de rehin yükünü çeşitli taşınmazlar arasında paylaştırabileceğini ifade etmiştir. Bu bakımdan rehinin toplu olduğu kuruluş sözleşmesinde belirtilmelidir. Kuruluş sözleşmesinde toplu rehin olgusunun açıkça belirtilmemiş olması, dolayısıyla da tarafların "toplu rehin" kurma yolunu seçmemiş olmaları halinde ikinci bir yol "aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehin yükünün rehnedilecek taşınmazlar arasında paylaştırılıp, dağıtılması"dır. Bu husus yukarıda açıklanan 743 sayılı Türk Medeni Kanununun 770. maddesinin 2. cümlesinde yer almaktadır. Burada alacak tümlüğünü korur, ancak taşınmazlardan her biri alacağın yalnız belirli bir bölümü için sorumlu olur. Bu durumda, rehinli taşınmazların her biri alacağın ancak bir bölümüyle sorumlu olduğundan tümünün karşılanabilmesi için rehinin paraya çevrilmesinde rehinli tüm taşınmazların birlikte satılması gerekir. Toplu rehinde ise amaç, tek bir alacağın tamamının, birden fazla taşınmaz ile teminat altına alınması olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehinin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir; alacağı tümüyle karşılandığında, bütün taşınmazlar üzerindeki rehin hakkının sona ermesi gerekir. Her iki rehin biçiminin arasındaki en temel fark da burada ortaya çıkmaktadır.
Yeri gelmişken, toplu rehinin özelliklerinin açıklanmasında da yarar vardır. Toplu rehin sahibi alacaklı tıpkı müteselsil borçlarda olduğu gibi her rehinli taşınmazın paraya çevrilme hasılatından alacağının tümünü alabilir ve taşınmazların bir veya birkaçından alacak karşılanınca, toplu rehinin kapsamındaki diğer taşınmazlar üzerindeki rehin hakkı da maddesel olarak sona erer. Eş söyleyişle toplu rehin hak sahibine güvencenin rehinli taşınmazlar arasında bölünmesine kıyasla daha fazla güvence sağlar. Toplu rehin yalnız bir alacaklı yararına kurulabilir ve rehinin türü de rehin kapsamındaki tüm taşınmazlar için aynı olmalıdır.
Toplu rehinle yükümlü taşınmazların paraya çevrilmesine gelince, bu husus 743 sayılı Türk Medeni Kanununun 788 (4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 873) maddesinde düzenlenmiş; bu maddenin 3 v 4. cümlelerinde: ".... Aynı alacak için birden ziyade gayri menkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeğe mecburdur. Bununla beraber icra memuru, ancak bey'i zaruri olanlarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre; toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte rehin) kurulmuş olan taşınmazların her ikisinin de aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Toplu rehin konusu taşınmazlar ister aynı malikin ister müteselsil borçlu farklı maliklerin olsun bu kural uygulanacaktır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmasını önlemeye yöneliktir. İşte bu nedenledir ki, yasaca satış talebi için getirilen bu zorunluluk, satışın uygulanması yönünden getirilmemiştir. Her iki taşınmazın satışı yasa gereği birlikte istenmiş olsa bile bu ipotekli taşınmazlar aynı anda satılmayacak, yine yasanın açık hükmü gereği icra müdürlüğünce ancak satışı zorunlu olanlar satılacaktır. İcra müdürünün toplu rehinle yüklü olup ta paraya çevirme istemine konu olan taşınmazların satışında hangi usulü izleyeceği yasada çok genel olarak düzenlenmiş, bu nedenle de satışta uygulanacak usulün ne olduğu konusunda öğretide görüş ayrılıkları ortaya çıkmıştır.
Öğretide: aynı malike ait taşınmazların toplu rehininde satış yönteminin ne olacağı konusunda temelde görüş birliği olmakla birlikte, maliklerden birisinin borçlu olması haliyle ilgili iki değişik yaklaşım mevcuttur. Bunlardan birisi hiçbir ayrım yapmadan uygulanacak yöntemi ortaya koymakta, diğeri ise toplu rehine konu taşınmazlar içinde borçluya ait olanların bulunması olasılığına göre ikili bir ayrıma gitmektedir.
Gürdoğan, ayrıca yasada ifade edilen "Satışı zorunlu olanın satılacağından" maksadın yapılan kıymet takdirine göre alacağı karşılayacak değerdeki taşınmazın satışı olarak kabul edilmesi gerektiği hususunu da dile getirmiştir (Gürdoğan. B. Türk-İsviçre İcra İflas Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi - 1967-sh.72).
Hiçbir ayrım yapmadan yöntem konusunda görüş bildiren yazarların üzerinde birleştikleri husus; alacaklının alacağını taşınmazlardan birisinin satış bedelinden elde etmesi halinde, rehin hakkının diğer taşınmazlar üzerinde son bulacağı, ancak alacağın karşılanmaması halinde diğer taşınmaz ya da taşınmazların satılabileceğidir. (Oğuzman, M.K./Seliçi, Ö, Eşya Hukuku, 1997, sh. 680; Ertaş, Ş, Eşya Hukuku 2002, sh. 503 vd.).
Diğer görüş olarak ise; İsviçre'de uygulanan "Taşınmazların Cebri İcra Yoluyla Paraya Çevrilmesine İlişkin Tüzük" ten yararlanılarak uygulama yapılabileceği, böylece içlerinden yalnız birisi şahsen borçlu olan çeşitli kimselerin mülkiyetinde olup ta toplu rehne konu olan taşınmazlardan önce borçluya ait olanın paraya çevrilmesi, ancak alacağın karşılanamaması halinde borçlu olmayan kişilerin mülkiyetindeki rehinle yüklü taşınmazların satışına geçilebleceği, borçlu olmayan kişilere ait bütün taşınmazların ise aynı artırma çerçevesinde birlikte satışı ile paraya çevrileceği, ifade edilmiştir. Bu son görüşte ayrı maliklere ait taşınmazlar üzerinde toplu rehin kurulabilmesi için maliklerin müteselsil borçlu olması gerektiğinden, maliklerden sadece birisinin borçlu olması ihtimalinin genellikle sonradan, örn. Rehinli taşınmazın mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde gerçekleşeceği (Köprülü-Kaneti-Sınırlı Ayni Haklar-İstanbul 1982-1983, 2. Bası Sh. 294-dipnot-16.) belirtilmektedir.
Temelde her iki görüşün de üzerinde birleştiği husus içinde borçluya ait taşınmazın da bulunduğu başka maliklere ait toplu rehine konu taşınazların paraya çevrilmesinde satılan bir veya birden fazla taşınmazın satış bedelinin alacağı karşılaması halinde diğerlerinin satışına gerek bulunmadığı olgusudur.
Somut olayda; ipotek kuruluş sözleşmesinde rehinin toplu olduğu hususu, ipotek belgesi ve buna ilişkin resmi senette yer alan "müşterek olarak ipotek tesis edilmiştir" ifadesiyle belirgindir. Kaldı ki bu husus davanın yanları arasında da uyuşmazlık konusu değildir. İpotek borçluları Kolorteks ve Sarpteks, ipotek alacaklısı Türkiye İş Bankası lehine mülkiyeti ipotek tesisi sırasında, Kolorteks A.Ş. ye ait 5615 parsel ile yine mülkiyeti ipotek sırasında Sarpteks A.Ş. ye ait 5616 parsel sayılı iki adet taşınmaz üzerinde borç ve kefalet nedeniyle müteselsilen borçlusu oldukları aynı alacağı temin için toplu (müşterek) ipotek tesis etmişlerdir. Bu taşınmazlardan 5616 parsel ipotek tesisinden sonra ancak ihale ve takip tarihinden önce 10.06.1997 tarihinde maliki Sarpteks A.Ş. tarafından üzerindeki rehin, hak ve borçlarla yüklü olmak üzere Mondial A.Ş. ne satılmıştır. İpotek alacaklısı Türkiye İş Bankası 24.10.1997 tarihinde Bursa 6. Noterliğinden 41423 yevmiye no ile yeni malik Mondial A.Ş.ye gönderdiği ve ekinde kredi sözleşmesi dökümü ve hesap özeti ekli ihtarname ile; "5616 parsel sayılı taşınmazı üzerindeki tüm takyidat ve ipoteklerle birlikte satın aldıklarını öğrendiklerini, ... muaccel hale gelen alacaklar toplamının derhal ödenmesini, aksi halde yasal yollara başvuracağını" bildirmiş, 26.11.1997 tarihinde de Kolorteks A.Ş., aleyhine ve toplu rehine dayanarak ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe girişmiş, takip sırasında ödeme emri talep gereği borçlu Kolorteks A.Ş. yanında ipotek borçlusu Sarpteks A.Ş. ve yeni tapu maliki Mondial A.Ş. ye de tebliğ edilmiş, takip kesinleşmiştir. Sonuçta da alacaklı banka toplu rehine konu taşınmazların her ikisinin birden satışını istemiştir. Şikayete konu olan 01.10.2001 tarihli ihalede İcra Müdürlüğünce 5615 ve 5616 nolu Parsellerin birlikte satışına karar verilmiş, satışta sıra izlenmiş, bu taşınmazlardan önce - gerek ipotek tesisi gerek ihale sırasında taraflardan borçlu Kolorteks A.Ş. ye ait olan - 5615 nolu parsel ihalede 2.322.500.000.000. TL'dan alıcı bulmuştur. Bununla satış talep eden, İş Bankası A.Ş., kendisinden önce gelen alacaklarda dahil olmak üzere ipotek bedeli olan toplam 1.630.000.000.000. TL'lik ipotek bedelini almış, alacağının tamamı karşılanmıştır. Daha sonra satışa devamla Sarpteks A.Ş.ye ait iken satış yoluyla ve ipotekle yüklü olarak yeni malik Mondial A.Ş. ye satılan toplu rehine konu 5616 parselin satışı da gerçekleşmiştir. İhalenin feshi talebine dolayısıyla da uyuşmazlığa konu olan 5616 parsel sayılı taşınmazla ilgili bu satış işlemidir.
Hemen ifade etmek gerekir ki, hangi görüş kabul edilecek olursa olsun aslolan alacağın karşılanması ve bu halde rehinin son bulacağı olgusudur. Ayrı maliklere ait taşınmazlar üzerinde toplu rehin kurulması için maliklerin müteselsil borçlu olmaları gereği yasa hükmüdür. Somut olayda da ipoteğin tesisi sırasında müteselsil borçlu durumundaki ayrı maliklere ait olan iki taşınmaz üzerinde toplu (müşterek) ipotek kurulmuştur. Bu bakımdan geçerli bir toplu rehin kurulduğunda uyuşmazlık yoktur. Ne var ki geçerli toplu rehine konu bu taşınmazlardan birisinin mülkiyeti sonradan takip ve satıştan önce olmak üzere üzerindeki hak, borç ve takyitlerle birlikte bir başkasına geçmiştir. Nitekim, takip alacaklısı da ipotek borçluları aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe girişmiş, bunun üzerine ipotek borçlusu eski malik ve yeni malike de ödeme emri tebliğ edilmiş, takip böylece tümü açısından kesinleşmiştir. Alacaklının her iki taşınmazın satışını istemesi yasa gereğidir. Ancak yukarıda ayrıntısı açıklanan 743 sayılı Türk Medeni Kanununun 788. maddesinde yer alan "İcra memuru ancak satışı zorunlu olanları satar" hükmü karşısında icra müdürünün satış yönteminin ne olacağı ve sonradan ortaya çıkan mülkiyet değişikliğinin bu yönteme etkisinin olup olmayacağı, dolayısıyla doğru olan satış yönteminin ne olduğu çözümü gereken bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Toplu rehine konu taşınmazlar müteselsil borçlu durumundaki farklı kişilere ait olduğunda bunlardan birisinin satışı alacağı karşılıyorsa diğerinin satılmasına gerek olmadığında hiç kuşku bulunmamaktadır. Zira toplu rehinin temin ettiği husus, alacağın tamamının karşılanması olup, bu yolla alacak karşılandığında artık rehnin konusu kalmadığından diğer taşınmazın satışına gerek kalmamaktadır. Toplu rehne konu ayrı maliklere ait bu taşınmazlardan birisi aynı zamanda müteselsil borçlu olan maliki tarafından ipotek tesisinden sonra üzerindeki tüm hak, borç ve takyidatları ile üçüncü bir kişiye satılmışsa aynı kuralın uygulanmasının mümkün olup olmadığı sorunu ilk olarak akla gelmektedir. Burada iki yön üzerinde durulmasında yarar vardır. Birincisi bu yeni malikin satın almayı takiben ipotek alacaklısı tarafından gönderilen ihtarname ile borçtan haberdar edilmiş olması, diğeri de ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte itiraz etmeme halinde taşınmazın satılacağı hususunu içeren ödeme emrinin ipotek borçlusu eski malik yanında bu yeni malike de tebliğ edilmiş olduğu ve takibin itirazsız kesinleştiğidir. Şu durumda paraya çevirme açısından, baştan beri müteselsil borçlu durumundaki farklı kişilere ait taşınmazlar üzerindeki toplu rehinle, tesisinden sonra birisi ipotekle yüklü olarak üzerindeki tüm hak ve borçlarla üçüncü bir kişiye geçen taşınmaz üzerinde varlığını koruyan toplu rehin arasında alacağın temini yönünden değişik uygulama yapılmasını gerektirecek bir fark bulunmamaktadır. Zira 743 sayılı Türk Medeni Kanununun 803 maddesinin açık hükmü gereği ipotekle takyitli bu taşınmazın üçüncü kişiye temliki borçlunun borcunda ve teminatında bir değişiklik meydana getirmemektedir.
Sonuç olarak; toplu rehine konu taşınmazlardan borçluya ait 5615 parsel sayılı taşınmazın satışından ipotek ve takip alacaklısı Türkiye İş Bankasının alacağı icra harç ve masraflarıyla birlikte temin edilip, bu alacağa rüçhanı olan diğer alacaklar da karşılandığına ve ortada rehinle temini gereken alacak kalmadığına göre bu taşınmazın satışıyla yetinilmesi gerekirken, toplu rehine konu 5616 parsel sayılı diğer taşınmazın da satışı usul ve yasaya uygun değildir. Merci tarafından, ihalenin feshine karar verilmesi ve buna ilişen Daire bozma kararına uyulması gerekirken, bu alacaklıdan sonra gelen ve toplu ipotek alacaklısı durumunda bulunmayan müdahil İktisat Bankasının alacağının karşılanamadığı, toplu rehinin de söz konusu olmadığı, her iki taşınmazın birlikte satılması gerektiğinden bahisle davanın reddi yönündeki önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozulması gerekir.
SONUÇ : Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve özel daire kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 27.11.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.

sayın erdal7 geç de olsa cevap yazma imkanı buldum. eklediğiniz karar için sağolun ben de bir programdan bulmuştum aynı kararı.ama bizim dosyada hem toplu rehin yok hem de zaten sırayla satılsa bile biz en çok değer biçilen ilk ikisini almışız zaten. dosyaya sırayla satılması konusunda her hangi bir karar koymadık şu anda zaten karşı tarafta ne bir karar ne bir kanun maddesinden bahsetmiş. artık verecekleri cevaba göre bir daha araştıracağız.yardımınız için sağolun iyi çalışmalar.

Burada müşterek ipotek olabilirmi? Eger müşterek ipotek varsa alacaklı tüm gayrimenkullerin satışını istemek zorunda, icra müdürüde ancak gerektiği kadarı nı satabilir.(MK 873/m.) Yoksa önce değerli ve değersiz olan satılır diye bir kural hatırlamıyorum.