Arsa Sahibinin Arsa Sahibine Davası

Herkese iyi günler...

3 arsa sahibi anlaşarak mütahhitle kar karşılığı inşaat sözlşemesi yapmıştır. Sözleşmeye göre mütaahhitin hakkı olan 1 daire ve 1 dükkan ferdi iskanlar alınana kadar arsa sahiplerinde teminat olarak kalacaktır.

Teminat olarak kalacak bağımsız bölümler kat irtifakı tesisi aşamasında arsa sahiplerinden birisi üzerine çıkarılıyor.... Binanınn halıhazırda 100 Bin TL'lik yapılacak işi olduğu halde teminatları elinde bulunduran arsa sahibi diğer arsa saiplerinin rıza ve muvafakatini almaksızın daireleri mütaahite devrediyor ve müteahhitte başkasına satıyor. Müteahhit müflis durumdadır.

Zarara uğrayan arsa sahipleri teminat dairelerin satışını veren arsa sahibini dava edebilir mi? Burada sorumluluk olarak sözleşmeye aykırı harekete dayanılabilir miyiz?

Alıntı: Yazan avfatih Herkese iyi günler... 3 arsa sahibi anlaşarak mütahhitle kar karşılığı inşaat sözlşemesi yapmıştır. Sözleşmeye göre mütaahhitin hakkı olan 1 daire ve 1 dükkan ferdi iskanlar alınana kadar arsa sahiplerinde teminat olarak kalacaktır. Teminat olarak kalacak bağımsız bölümler kat irtifakı tesisi aşamasında arsa sahiplerinden birisi üzerine çıkarılıyor.... Binanınn halıhazırda 100 Bin TL'lik yapılacak işi olduğu halde teminatları elinde bulunduran arsa sahibi diğer arsa saiplerinin rıza ve muvafakatini almaksızın daireleri mütaahite devrediyor ve müteahhitte başkasına satıyor. Müteahhit müflis durumdadır. Zarara uğrayan arsa sahipleri teminat dairelerin satışını veren arsa sahibini dava edebilir mi? Burada sorumluluk olarak sözleşmeye aykırı harekete dayanılabilir miyiz?

Koyulaştırdığım bölüm, hangi amaçla yapılıyor?

Bu kişi, diğer arsa sahiplerinin vekili veya temsilcisi sıfatıyla mı hareket ediyor? Bu yetki , Kat karşılığı İnşaat sözleşemsine mi dayalıdır, yoksa ayrı bir sözleşme ile mi kararlaştırılmıştır?

Bunları belirledikten sonra,

Yetkisini aşmış ise; "vekalet akdi" temelinde vekilin sorumluluğu olarak talep edebileceğiniz gibi, (BK.386/2 okuyunuz!) bir başka sözleşme söz konusu ise, o sözleşmeye göre de sorumlu tutabilirsiniz düşüncesindeyim.

Birden çok arsa sahibi olduğunda genellikle bir arsa sahibi adına kat irtifakı tesis ediliyor. Arsa sahipleri arasında bir güven ilişkisi olmakta ve sanırım tapuda vs daha az uğraşmak için bu işlem yapılıyor. Sonuç olarak arada güven ilişkisi var ve bence burdaki güven ilişkisini vekalet akdi olarak nitelendirmek mümkün değil...

Zira, daireler başından beri tek arsa sahibi adına kayıt edildiğinden, bu arsa sahibinin, diğer arsa sahiplerine vekalet ettğini söylemek zordur. Sözleşme hükmü, "arsa sahiplerinde teminat olarak 1 daire ve 1 dükkanın kalacağını" öngörmüş ve bu hüküm bir arsa sahibi adına kat irtifakı tesis etmekle yerine getirilmiş. Burada, adına tescil yapılan arsa sahibi hiçkimseyi temsil etmiyor, ya da bir başkasının adına hareket etmiyor. Tamamen kendi ad ve hesabına hareket ediyor.

Aradaki ilişki (teminat yönüyle) bence sadece bu arsa sahibi ile yüklenici arasındadır. Bu arsa sahibi, 2 adet taşınmazı teminat olarak elinde tutmakla ve teminat şartı gerçekleştiğinde yani iskan alındığında yükleniciye devretmekle yükümlüdür. Bu şart gerçekleşmeden teminatı çözmesi (taşınmazları devretmesi) kendi ihtiyarındadır.

Bu işlem, ile diğer arsa sahiplerinin zararı doğdu mu, bu dahi tartışılabilir. Zira yüklenicinin müflis (sanırım burda kasdedilen ödeme güçlüğüdür) durumu malum olsa dahi, öncelikle yükleniciden tahsil yolu denenmelidir. Yükleniciden tahsil edilemezse zararın oluştuğu ancak o zaman söylenebilir.

Sn.avfatih, yerinizde olsam; Saim bey'in "vekalet akdi" önerisi ile dava yolunu denerdim, ancak denerken yukarıdaki çekincelerim de olurdu... Vekalet akdine dayanarak bir dava açmak için aradaki ilişkiyi nasıl "vekil-müvekkil, asıl-vekil, adına işlem yapan-adına işlem yapılan" denklemlerine oturturdum diye düşünürdüm. Ayrıca, daire ve dükkanın yükleniciye devri üzerinden çok zaman geçmemiş olmasına da dikkat ederdim.

Kolay gelsin...

Yanıtlarınız için teşekkürler...

Aslında ben bir kaç meslektaşlada görüüşüp davayı hem müteahhit hem de diğer arsa sahibine karşı açtım...

Taleplerin tamamını müteahhit bir kısım talebi de diğer arsa sahibine yönelttim.

Mütaahhit müflis olduğu şeklinde davaya cevap verirken, arsa sahibi husumetten davanın reddini istemiştir.

Bizim olayımızda kat irtifakı sırasında herkesin hakedişi olan bağımsız bölüm kendemi üzerine çıkarılmılştır. Sadece teminat olan 2 bağımsız bölümde davalı arsa sahibinin üzerine çıkarılmıştır ve bu arsa sahibi müvekkilin beyanlarına göre aralarındaki yakınlık ve şahsi çıkarıları gözeterek teminat olarak verilen dairelerin satışını müvekillerin bilgisi haricinde mütaahhite vermiştir.

'' Sözleşmede davalı arsa sahibi tarafından satışı verilen dairelerin ferdi iskan aşamasına kadar arsa sahiplerinde kalacağı yazılıdır''

Burada ferdi iskan aşamasına gelmeden ve müvekkillerin rızası olmadan satışı veren arsa sahibinin sorumluluğu doğacağı kanaatindeyim. Görüşlerinizi bekliyorum...

Epey içtihat baktım ama bizim olaya bire bir uyan bulamadım. Bildiğiniz içtihat varsa onları da eklemenizi rica ediyorum. Teşekkürker.