Kira Bedelinin Ödenmemesi İlamsız Tahliye

Merhaba meslektaşlarım. 2021 Ekim başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kira bedelinin yıllık peşin ödeneceği kararlaştırılmış ancak yıllık peşin konusundaki anlaşma diğer uzayan yıllar bakımından geçerli olmuyor sanırım, uzayan yıllar için kiracı aylık ödeyebilir diye biliyorum.

2023 Ekim dönemi bakımından aylık kira bedeli zamla birlikte 4.345 TL oluyor ve yıllık tutar ise 52.140 TL oluyor. Kiracı Aralık ayında yalnızca "kira" açıklamasıyla 25.000 TL gönderiyor müvekkil kiraya verene ve biz de Şubat ayında bakiye 27.140 TL için takip başlatıyoruz ve ödeme emri tebliğinden sonra kiracı yalnızca "kira" açıklamasıyla 25.000 TL daha gönderiyor ve takibe itiraz etmiyor. İtiraz olmadığı ve borcu kabul ettiği için icra hukuk mahkemesinde doğrudan tahliye davası açacağız ancak ben ödedim itirazı olursa dava aşamasında, mahkeme nasıl bakabilir olaya? Ay ay hesapladığında Şubat ayı itibariyle borcu yoktur ancak itiraz etmemiştir borcu kabul etti ve 2.000 TL eksik ödendi mi denilecek? Aralık ayında ödenen 25.000 TL tutar dönem açıklaması belirtilmeden gönderildiği için istediğim aylara sayarak eksik ödeme var mı demeliyim? Aşağıdaki Yargıtay kararına göre 2.000 TL eksik ödemeyi 30 gün içinde yapmadığı için tahliye kararı verilmelidir diyor.

Teşekkürler şimdiden.

Meslektaşım, özel mesaj kutunuz dolmuş. Mesajım gitmedi.

Kira hukuku alanında sayın @Admin üstadımızdır. Konuyu gördüğünde yanıtlayacaktır sanırım. Maalesef peşin ödeme ile ilgili konuda bilgim bulunmuyor ama yarın ben de araştırayım.

Alıntı: Yazan Av. Erdem Akçay Meslektaşım, özel mesaj kutunuz dolmuş. Mesajım gitmedi. Kira hukuku alanında sayın @Admin üstadımızdır. Konuyu gördüğünde yanıtlayacaktır sanırım. Maalesef peşin ödeme ile ilgili konuda bilgim bulunmuyor ama yarın ben de araştırayım.

Merhaba meslektaşım teşekkür ederim. Şimdi güncel bir HGK kararı gördüm aşağıda alıntılıyorum. Örnek 13 icra takibine itiraz edilmemişse, 30 günlük süre içinde de takip konusu borç ödenmemişse, takip konusu borç kesinleşir ve kiracı borçlunun icra hukuk mahkemesindeki tahliye davasında "ödeme emrinden önce ödeme yapıldı" şeklindeki iddiası dinlenemez deniliyor. Bu sebeple somut olayda 27.000 TL'den başlattığımız kira takibine borçlu itiraz etmeyip yalnızca 25.000 TL ödediği için mahkemede, takip tarihinden önce zaten ödemiştim kalanını diyemeyecek sanırım. Ancak daha güncel farklı içtihat var ise @Admin üstadımdan yardım bekliyorum tabii.

Yargıtay HGK., E. 2017/2340 K. 2021/261 T. 16.3.2021:
"25. Bu durumda borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile istenen kira borcu kesinleştiğinden, İİK’nın 269/a maddesine göre icra mahkemesince 30 günlük ihtar müddeti içinde takipte kesinleşen kira borcunun ödenip ödenmediği incelenmelidir.

26. O hâlde icra mahkemesince bakiye kira bedeli 1.456,00TL’nin 30 günlük ödeme (ihtar) süresi içinde ödenip ödenmediği üzerinde durularak temerrüdün gerçekleşip gerçeklemediğinin belirlenmesi gerekir.

27. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, borçlu ödeme emrine itiraz etmese bile icra mahkemesinde ödeme emri tebliğinden önceki ödemeleri ileri sürebileceği, icra mahkemesinin ihtarın haklı olup olmadığını inceleyebileceği, bu nedenle ödeme emri tebliğinden önce kira borcunun ödenip ödenmediğinin araştırılması gerektiği gerekçesiyle direnme kararının ilave gerekçeler ile bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir."

Bahsettiğiniz HGK kararı uyarınca işlem yapılmalıdır. Bakiye 27.140 TL için takip başlattığınızdan ve borçlu da takibe itiraz etmediğinden, kira miktar artık tartışabilir olmaktan çıkmıştır. Borçlunun takip sonrası 27.140 TL'yi 30 gün içinde ödediğini ispat etmesi gerekmektedir, aksi takdirde tahliye kararı verilmelidir. Bu dosya özelinde borçlu artık kira miktarının bu miktar olmadığı veya takipten önce ödeme yaptığı savunmasında bulunamaz.