5 yıldan uzun süreli kira sözleşmesi kira artışı

Sayın Meslektaşlarım


2015 başlangıç tarihli ve 10 sene süreli kira sözleşmesinin, TBK 344/3 maddesi gereğince kira artışı için dava açmayı planlıyorum. Madde hükmü '' ....... her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; mahkemece üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyet ölçülerinde belirlenecektir...'' şeklindedir.

2015 tarihli sözleşmenin 5. senesi 2020 dir. Pek mantıklı gelmese de; Madde hükmünde her beş yılın sonunda şeklinde belirtilmiş olduğu için 2021 tarihi itibarı ile 6 yılın için de olduğumuz için bu davayı açamaz mıyız?

Talep sonuç kısmında kira bedeli olarak bir tutar belirtmek gerekir mi yoksa belirsiz alacak şeklinde mi açılmalı?

Davayı açabilirsiniz. Maddedeki beş yıl ibaresi "en az" anlamında kullanılmaktadır, 5 yılı doldurduktan sonra dilediğiniz yılda davayı açabilirsiniz.


Ancak kira sözleşmenizde kira bedelinin her yıl artacağına ilişkin bir hüküm yoksa, bu davayı açacağınız döneme ilişkin kira artışı talebiniz olacağını kiracıya sözleşme yenilenmeden ihtar etmiş olmanız aranabilir. Zaten ihtar ettiyseniz veya sözleşmede kira artışının her yıl olacağına dair özel bir hüküm varsa sorun yok.


Kira tespit davası belirsiz alacak davası şeklinde açılamaz, talep ettiğiniz kirayı dava dilekçenizde net rakam olarak belirtmek zorundasınız. Reddedilen miktar üzerinden de vekalet ücretine hükmedilecektir, o nedenle bu bedeli de doğru belirlemeniz yararınıza olur. Maddede geçen "hakkaniyete uygun" ifadesinin uygulamada hakim tarafından "eski kiracı olması nedeniyle boş olarak getireceği kiradan yaklaşık %20 civarında düşüğüne hüküm kurulacağı" şeklinde yorumlanacağını da lütfen hatırda tutunuz.

Madde hükmünün çok açık olmaması nedeniyle anlamakta zorlandığım bir konu hakkında da yardımınızı rica ediyorum.

TBK 345/3 "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur."

Bu madde hükmüne göre; kira artış oranına dair hüküm olan 2015 Nisan kira başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi için kira bedelinde artış talebini 2021 Eylül ayında ikame edeceğim bir davada, mahkemece belirlenecek kira bedeli 2021 Nisan ayından itibaren mi geçerli olacak yoksa 2022 Nisan ayından itibaren mi? Gerek TBK 344/3 ve gerekse 345/3 Madde hükümleri bana çok karışık geldi.

Alıntı: Yazan Admin Davayı açabilirsiniz. Maddedeki beş yıl ibaresi "en az" anlamında kullanılmaktadır, 5 yılı doldurduktan sonra dilediğiniz yılda davayı açabilirsiniz. Ancak kira sözleşmenizde kira bedelinin her yıl artacağına ilişkin bir hüküm yoksa, bu davayı açacağınız döneme ilişkin kira artışı talebiniz olacağını kiracıya sözleşme yenilenmeden ihtar etmiş olmanız aranabilir. Zaten ihtar ettiyseniz veya sözleşmede kira artışının her yıl olacağına dair özel bir hüküm varsa sorun yok. Kira tespit davası belirsiz alacak davası şeklinde açılamaz, talep ettiğiniz kirayı dava dilekçenizde net rakam olarak belirtmek zorundasınız. Reddedilen miktar üzerinden de vekalet ücretine hükmedilecektir, o nedenle bu bedeli de doğru belirlemeniz yararınıza olur. Maddede geçen "hakkaniyete uygun" ifadesinin uygulamada hakim tarafından "eski kiracı olması nedeniyle boş olarak getireceği kiradan yaklaşık %20 civarında düşüğüne hüküm kurulacağı" şeklinde yorumlanacağını da lütfen hatırda tutunuz.

Sözleşmede kira bedelinin her yıl artacağına dair hüküm varsa VEYA
sözleşme yenilenmeden önce yasal süresinde çektiğiniz bir ihtarname ile kira bedelinin artışını talep ettiyseniz, kira dönemi devam ederken kira tespit davanızı dilediğiniz zaman açabilirsiniz ve o dava sonunda belirlenecek kira bedeli de o kira döneminin en başından itibaren (geçmişe yürür) şekilde talep edilebilir.


Verdiğiniz örnekten hareket edersek, sözleşmede kiranın HER YIL artacağına dair hüküm varsa, Eylül 2021'de ikame edeceğiniz dava belirlenecek kira bedeli 1.Nisan 2021-30.Mart.2022 arasındaki dönemi kapsayacaktır. Dava bittikten sonra (3 yıl sonra bile bitse!) 1.Nisan 2021-30.Mart.2022 arasındaki TÜM AYLARA ilişkin kira farkları için icra takibi yapabilirsiniz.


Kira farkı = (mahkemenin belirlediği aylık kira - kiracının o ay yatırdığı kira)