ödenmeyen kira alacağı için tahliye yolu

Kira sözleşmesi olan dükkan kirası ödenmemiş, takip başlatılacak. Ancak müvekkil tahliyeyi kesin istiyor. Örnek 13 de kira alacağı ödenirse tahliye isteyemeyeceğim. Örnek 14e göre takip başlatamıyorum, taahhüd yok.Dava açsam iki haklı ihtarda bulunmam gerekir mi? Aksi takdirde bir kira dönemi daha mı beklemeliyim? Kira dönemi yıllık ayrıca. İki Haklı ihtarı aynı borç için aynı kira dönemi için istesem de iki haklı ihtar yerine geçer mi? Tahliye için başka bir yol var mı? Yardımlarınız için teşekkür ederim.

Ödenmeyen kira alacağı için 2 tahliye yolu vardır:
1- Örnek 13 gönderir 30 gün süre verirsiniz, süre içinde ödenmezse, hemen süre sonunda akdin feshi ve tahliye talebiyle dava açarsanız (Dayanak BK. madde 315)
2- İhtar çekersiniz (veya 7 günlük icra takibi yaparsınız). Bir kira dönemi içinde 2 kez bu şekilde temerrüte düşülmüşse, sözleşme bitiminde 1 ay içinde tahliye talep edebilirsiniz. (Dayanak BK madde 352)

Bunun dışında ödememeye bağlı olarak gidebileceğiniz başka yol yok ama tabii başka bir tahliye/akdin feshi sebebi varsa o ayrı.

Uygulamada genellikle birinci yol tercih edilir, çünkü birinci yol, ikinci yolu da otomatik olarak içerir. Kira borcuna ilişkin olarak icra takibi yaptığınızda (7 günlük VEYA 30 günlük) ödeme emri aynı zamanda haklı ihtar yerine de geçer. Dolayısıyla 30 gün sonunda borç ödense dahi, aynı kira dönemi içinde benzer bir ödememe durumunda tekrar bir ihtar ve icra takibi yaparak 352. maddedeki tahliye hakkını elde edersiniz.

Dolayısıyla 30 günlük icra takibi yaptığınızda hem ödeme olmazsa 30 gün sonunda tahliye hakkı elde etme şansınız olur, hem de ödeme yapılsa bile 1 haklı ihtar şartı gerçekleşmiş olur. Bu nedenle istisnai durumlar hariç böyle durumlarda genelde bu yol tercih edilir.

Teşekkür ederim yalnız senelik ödenmek üzere düzenlenmiş kira sözleşmesindeki, kira dönemi ile kastedilen bir yıllık süre değil mi? Sözleşmenin aylık ya da yıllık olarak düzenlenmesi iki haklı ihtar koşulunu etkiler mi? İki haklı ihtarın amacı aynı kira döneminde iki defa kirayı geciktirmekle , mal sahibine tahliye hakkı tanımaksa, yıllık ödemelerde bir defa ödemeden aynı alacağa ilişkin ikinci ihtar koşulu sağlar mı?

Kiranın senelik ödenmesinde iki haklı ihtar koşulu oluşmaz.Farklı aylara ilişkin olarak iki ihtar çekilmiş olmalı.Yanımıyorsam Eski BK 260.md.yi kullananarak ödeme için 30 gün tanıyan bir ihtar çektikten sonra Sulh Hukuk mh.nde temerrüd nedeniyle tahliye davası açma yöntemini de kullanmıştım.Yeni yasada md.no.bilemiyorum.Kolay gelsin.

Admin'in verdiği bir bilgiye itirazım var. Admin cevabında "kira borcuna ilişkin olarak icra takibi yaptığınızda (7 günlük VEYA 30 günlük) ödeme emri aynı zamanda haklı ihtar yerine de geçer."demiş. Yedi günlük ödeme emri,BK.260 manasında ihtar içermediğinden haklı ihtar yerine geçmez.

Alıntı: Yazan Av.Kaya Admin'in verdiği bir bilgiye itirazım var. Admin cevabında "kira borcuna ilişkin olarak icra takibi yaptığınızda (7 günlük VEYA 30 günlük) ödeme emri aynı zamanda haklı ihtar yerine de geçer."demiş. Yedi günlük ödeme emri,BK.260 manasında ihtar içermediğinden haklı ihtar yerine geçmez.

çok sayıda benzer kararda ihtar yerine geçeceği belirtilmiş
T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas: 1999/2591
Karar: 1999/2573
Karar Tarihi: 22.03.1999
　
TEMERRÜT NEDENİYLE KİRALAYANIN TAHLİYESİ DAVASI - KİRA PARALARININ EKSİK ÖDENMESİ - KİRACININ TEMERRÜDÜ KOŞULLARI - İCRA TAKİBİ İÇİN GÖNDERİLEN ÖDEME EMRİNİN İHTAR YERİNE GEÇECEĞİ
ÖZET: Borçlar kanununun 260. maddesi gereğince kiracının temerrüdünden bahsedilmek için muacceliyet kesbeden kiraların ihtarname ile verilecek yasal süre içerisinde kiracı tarafından ödenmesi için kiracıya yasal içerikli bir ihtar gönderilmesi gerekir. İcra yoluyla yapılan takiplerde de gönderilen ödeme emri ihtar yerine geçeceği için ve taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi de tarafların beyanına göre 6 aydan daha uzun süreli bulunduğunun anlaşılmasına göre ihtarda borcun verilecek 30 günlük yasal süre içerisinde ödenmesi gerektiğinin açıkça belirtilmesi lazımdır. Olayımızda davanın dayanağını teşkil eden 21.5.1998 tarihli ödeme emrinde belli bir süre gösterilmediği için bunun geçerli bir ihtar olarak kabulü mümkün değildir. Bu yönden davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi usul ve yasaya uygun bulunmadığından hükmün bozulması icap etmiştir.
　
　
(818 S. K. m. 260)
Dava: Mahalli Mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: Dava temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi isteğine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş ve hüküm davalı vekili tarafından temyiz olunmuştur.
Davacı, davalının 1994 yılından beri kiracı olup, 1997 yılında Ocak, Şubat, Mart, Nisan ve Mayıs ayları kiralarını ödemediğinden icra takibi yapıldığını yine de eksik ödediğini bildirerek akdin feshi ile kiralanandan tahliyesini talep etmiştir.
Davalı ise kiraları ödediğini, davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Borçlar kanununun 260. maddesi gereğince kiracının temerrüdünden bahsedilmek için muacceliyet kesbeden kiraların ihtarname ile verilecek yasal süre içerisinde kiracı tarafından ödenmesi için kiracıya yasal içerikli bir ihtar gönderilmesi gerekir. İcra yoluyla yapılan takiplerde de gönderilen ödeme emri ihtar yerine geçeceği için ve taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi de tarafların beyanına göre 6 aydan daha uzun süreli bulunduğunun anlaşılmasına göre ihtarda borcun verilecek 30 günlük yasal süre içerisinde ödenmesi gerektiğinin açıkça belirtilmesi lazımdır.
Olayımızda: Davanın dayanağını teşkil eden 21.5.1998 tarihli ödeme emrinde belli bir süre gösterilmediği için bunun geçerli bir ihtar olarak kabulü mümkün değildir. Bu yönden davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi usul ve yasaya uygun bulunmadığından hükmün bozulması icap etmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.3.1999 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Saygıdeğer meslektaşlarım,
Bir yıl içinde,gerekli tüm şartların yerine getirildiği, tahliye talepli 2 adet icra takibi yapılmış ve ödeme emri gönderildikten sonra, borçlu bu iki takipte de 30 gün içinde borcu ödemiştir. Bu duruma rağmen bu iki icra takibi, iki haklı ihtar yerine geçer. Kanun gereği kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açacağım.
Kafama takılan aşağıdaki hususlar üzerinde siz meslektaşlarımın düşüncelerini merak ediyorum.

1-Dava nerede açılacaktır?
Ben şahsen, taraflar he ne kadar tacir olsalar da kiraya konu g.menkul dükkan olsa da, iki haklı ihtar icra kanalıyla yapıldığı için İCRA HUKUK MAHK.' de BK352. uyarınca davamı açabileceğimi düşünüyorum.

Aksini düşünüyorsanız, görevli mahkeme hangisidir? Sulh Hukuk? Asliye Hukuk mu? Asliye Ticaret mi?
Benim fikrim musakkaf olduğu için HUMK'nın 1711 sayılı Kanunla değiştirilen 8/II-1. maddesi "kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tespit davalarına, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davalarına ve bunlara karşılık olarak açılan davalara" bakmaya Sulh Mahkemelerini görevli kıldığından, yıllık kira bedeli toplamına baılmaksızın SULH HUKUK MAHK. görevli.
Gayri musakkaf olsaydı, davanın değerine göre Asliye Ticaret mahkemesi görevli olurdu diye düşünüyorum

2-Hangi tür faiz uygulanır?
Benim fikrim; taraflar tacir olduğu için reeskont avans faizi uygulanacağı yönünde

Sizce?

2 HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE İLE İLGİLİ YARGITAYDAN ÖENEMLİ KARAR...

T.C. YARGITAY

6.Hukuk Dairesi
Esas: 2012/4890
Karar: 2012/8344
Karar Tarihi: 04.06.2012


İHTAR NEDENİ İLE TAHLİYE İSTEMİ - İHTAR İÇİN HERHANGİ BİR ŞEKİL ŞARTININ ÖNGÖRÜLMEDİĞİ - İKİ HAKLI İHTAR OLGUSUNUN GERÇEKLEŞTİĞİNİN KABULÜ İLE KİRALANANIN TAHLİYESİNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ - HÜKMÜN BOZULMASI

ÖZET: İki haklı ihtara dayalı davada tahliye istemi için gönderilen ihtarlarda ödeme süresinin belirtilmesi ve fesih iradesinin bildirilmesi şartı aranmaz. Zira kanun maddesinde ihtar için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Yazılı ve haklı olması yeterlidir. Mahkemece iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiğinin kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, noter ihtarlarında verilen bir günlük ödeme süreleri hukuki sonuç doğurmayacağından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

(6570 S. K. m. 7) (6100 S. K. Geç. m. 3)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Karar: Dava, iki haklı ihtar nedeni ile tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece yasal koşulları içermeyen noter ihtarnamelerine dayanak yapılarak açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taşınmaz kiraları hakkındaki 6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan Davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz. Anılan yasa maddesine göre tebliğ edilecek ihtarlarda B.K.nun 260.maddesinde öngörülen şekil şartı aranmaz.

Olayımıza gelince; 01.01.1990 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, kira bedellerinin her ayın birinci günü peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Davacı tarafın 01.01.2010-01.01.2011 kira yılı için gönderdiği 06.04.2010 keşide, 12.04.2010 tebliğ tarihli ihtar ile istenen Nisan 2010 ayı kira bedeli tebliğden sonra ödenmekle ihtar haklıdır. 31.08.2010 tarihli icra takibi ile Temmuz, Ağustos 2010 ayları kira bedellerinin ödenmesi istenmiş Ağustos ayı kira bedeli ödeme emri 03.09.2010 tarihinde davalıya tebliğ edildikten sonra 08.09.2010 tarihinde ödendiğinden bu ihtarda haklıdır. Bu durumda iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmiştir.

Yukarıda ilke kararında açıklandığı gibi 6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesinde özel olarak düzenlenen iki haklı ihtara dayalı davada tahliye istemi için gönderilen ihtarlarda ödeme süresinin belirtilmesi ve fesih iradesinin bildirilmesi şartı aranmaz. Zira 6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesinde ihtar için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Yazılı ve haklı olması yeterlidir. Mahkemece iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiğinin kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde noter ihtarlarında verilen bir günlük ödeme süreleri hukuki sonuç doğurmayacağından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK. ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK. nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 04.06.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.