emlak komisyonu sözleşmesinde iradenin sakatlanması

müvekkil emlakçı vasıtasıyla bulduğu ve satın almayı düşündüğü miras ortaklığı bulunan evi görmeye gittiğinde evde miras ortaklarının üvey annelerinin oturduğunu görmüştür.( miras bırakan baba evin mülkiyetini vefatından uzunca bir süre önce çocuklarıa geçirmiştir.) Mahalde hazır bulunan maliklerden biri tarafından evin satın alınması halinde yaşlı kadının evi bir hafta içinde boşaltılacağı ve sorun yaşanmayacağı beyan edilmiştir. Bunun üzerine evi beğenen müvekkil evi satın almaya karar vermiş ve kredi başvurusunda bulunmuştur. bankadan kredi onayının beklendiği süreç içinde yaşlı kadını ziyarete gidip evin ne zaman boşaltılacağını öğrenmek istemiştir. yaşlı kadın onlara sorun çıkarmak istemediğini fakat gidecek yeriinin olmadığını ve maaşı ile başka bir ev kiralayarak geçinemeyeceğini ve nasıl çözeceğini bilmediğini belirtmiştir. müvekkile mülkiyetin devrinden sonra evi tahliye edebileceğimizi belirtmeme rağmen, komşular nezdinde yaşayacakları huzursuzluğu ve tahliyeye kadar geçecek sürenin uzun olacağını ve mülkiyet hakkını gereği gibi kullanamayackalrını belirterek evi almaktan vazgeçmişlerdir. kararlarını malike ve emlakçıya bildirmelerinin üzerine emlekçı ve maliklerden biri bankaya giderek kredinin onaylandığını öğrenmişlerdir. emlak komisyonuna ilişkin sözleşmede satıştan cayan tarafın cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmıştır. sözleşme serbestisi ilkesi gereğince cezai şart geçerlidir. emlakçı vekili buna dayanarak ihtarname ile cezai şart bedelini talep etmiştir. cevabi ihtarnamemizde iradenin sakatlandığından bahisle sözleşmeyi feshettiğimizi ve cayma akçesi olduğu kararlaştırılmayan kaporanın tarafımıza iadesini talep ettik. bir kaç ay sonra sulh hukuk mahkemesinde aylık %10 gecikme cezası haklarını saklı tutarak dava açtılar. Dilekçelerinde üvey annenin durumunu taşınmazı gezerken gördüklerini ve irade sakatlanması olmadığını iddia etmekteler. elimizdeki tek koz üvey annenin tanıklığı, müvekkilin kuzeni ve birkaç komşudan ibaret.
davaya devam etme ve orta noktada buluşma konusunda kararsızım. fikirleriniz için teşekkürler. herkese iyi çalışmalar.

T.C. YARGITAY
13.Hukuk Dairesi

Esas: 2008/3543
Karar: 2008/8902
Karar Tarihi: 26.06.2008

İTİRAZIN İPTALİ DAVASI - CAYMA AKÇESİ - TAŞINMAZ MALIN VEYA PAYININ MÜLKİYETİNİN DEVRİ YA DA DEVİR VAADİNİ ÖNGÖREN SÖZLEŞMELERİN RESMİ ŞEKİLDE YAPILMASI GEREĞİ - GEÇERLİ OLMAYAN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNE DAYANILARAK CEZAİ ŞART İSTENEMEYECEĞİ

ÖZET: Dava, tapulu taşınmazın <alım satım için cayma akçesi sözleşmesi> başlıklı adi senetle satışının kararlaştırılmasından kaynaklanmaktadır. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Taraflar arasındaki sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli değildir. Geçerli olmayan taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak cezai şart da istenemez. Zira cezai şart asıl borca ilişkin feri haklardandır. Asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür. Taraflar ancak verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilirler.

(2004 S. K. m. 67)

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı İhsan avukatınca temyiz edilmesi üzerine, dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Davacı, davalının satışa yetkili bulunduğu taşınmazın kendisine satılması için davalı ile aralarında 27.09.2006 tarihli cayma akçesi sözleşmesi yaptıklarını, satışa konu bağımsız bölümün satış bedeline mahsuben 5.000 dolar ödediğini, davalının satış için gerekli yetkiyi tedarik edemediğinden bahisle sözleşmeyi ifa etmediğini ileri sürerek ödenen bedel ile birlikte kararlaştırılan cezai şartın tahsili için başlattığı icra takibine vaki itirazın iptali ile %40 inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı, sözleşmenin geçersiz olduğunu, pey akçesi almadığını, davacının ödediği 5.000 dolar pey akçesini dava dışı emlakçının aldığını, cezai şartın geçerli olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, sözleşmede satıştan cayılması halinde ödenen 5.000 doların 2 katı olarak iade edileceğinin kararlaştırıldığı gerekçesiyle 10.000 dolar karşılığı 14.535,00 YTL ile toplam 16.598,59 YTL üzerinden itirazın iptaline, %40 tazminat alınmasına karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Dava, tapulu taşınmazın <alım satım için cayma akçesi sözleşmesi> başlıklı adi senetle satışının kararlaştırılmasından kaynaklanmaktadır. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması BK 213, Tapu Kanunu 26. madde ve TMK 706. madde uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan gözönünde tutulur. Taraflar arasındaki 27.09.2006 tarihli sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli değildir. Geçerli olmayan taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak cezai şart da istenemez. Zira cezai şart asıl borca ilişkin feri haklardandır. Asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür. Taraflar ancak verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilirler. Davalı, pey akçesini kendisinin değil emlakçının aldığını savunmuş ise de, taraflar arasındaki sözleşmeden 5.000 dolar pey akçesinin davalıya ödendiği anlaşıldığına göre, mahkemece yalnızca 5.000 dolar karşılığı için davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, geçersiz olan cezai şartın da tahsiline karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Sonuç: 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, 26.06.2008 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
T.C. YARGITAY
13.Hukuk Dairesi

Esas: 2004/8657
Karar: 2004/17055
Karar Tarihi: 24.11.2004

AVUKATLIK ASGARİ ÜCRET TARİFESİ - VEKALET ÜCRETİNİN EKSİK HESAPLANMASI

ÖZET : 16.12.2003 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince, davalı yararına 2002/167 esaslı ana dosyada 745.620.000.-TL vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, mahkemece eksik hesaplama ile 745.168.000.-TL'ye vekalet ücretine karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

(1136 S. K. m. 164)

Dava: Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:

Karar: Davacı Adem, davalılardan Nazar Emlak aracılığıyla taşınmazın davalı Yılmaz'a satışı için yazılı sözleşme yapıldığını, sözleşmede 5000 DM kaparo alındığının yazılı ise de bu paranın emlakçı da kaldığını, kendisinden 15.000 DM'lik senet alındığını, satışın gerçekleşmediğini ileri sürerek 5000 DM'dan borçlu olmadığının tespiti ile 15.000 DM'lik senedin iptalini istemiştir.

Davalılar, kaparoyu davacının aldığını 15.000 DM'lik senet alınmadığını, cayma halinde 15.000 DM'lik cezai şartın kararlaştırıldığını ileri sürerek davanın reddini dilediler.

Davalılardan Yılmaz Kayalar birleştirilen dava dosyasında davalı-davacı Adem Trak'a 5000 DM kaparoyu taşınmaz için sözleşme yapıldığı esnada verdiği, davalı-davacı Adem'in sözleşmeden cayarak taşınmazı 3.bir kişiye devretmesi nedeniyle 15.000 DM cezai şarttan sorumlu olduğunu ileri sürerek 5000 DM kaparo ve 15.000 DM cezai şartın tahsilini istemiştir.

Mahkemece, sözleşmenin geçersiz olduğundan bahisle tarafların karşılıklı 15.000 DM cezai şart ile ilgili taleplerinin reddine, birleştirilen dava dosyasında davacı-davalı Yılmaz Kayaların 5000 DM kaparo ile ilgili davasının kabulüne karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- 16.12.2003 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince, davalı yararına 2002/167 esaslı ana dosyada 745.620.000.-TL vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, mahkemece eksik hesaplama ile 745.168.000.-TL'ye vekalet ücretine karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi, yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden kararın düzeltilerek onanması, H.U.MK.nun 438/7. maddesi hükmü gereğidir.

Sonuç: Birinci bentte açıklanan nedenlerle, davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2.bentte açıklanan nedenlerle, hüküm fıkrasının 4.bendindeki ( 745.168.000 )Liranın çıkartılarak yerine, aynen ( 745.620.000 ) Liranın yazılmasına kararın düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine 24.11.2004 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)




Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Kaporanızı geri alabilir, cezai şart (cayma parası) ödemezsiniz. İYİ ÇALIŞMALAR

Sayın Şenel Deligöz,

Öncelikle yanıtınız için çok teşekkür ederim.

Mesajımda konuyu net olarak aktaramamış olabilirim fakat cayma akçesi tellallık ücretine ilişkin sözleşmede kararlaştırılmıştır. Taşınmaz satımına ilişkin adi senet ya da sözleşme söz konusu değildir. Talep edilen bedel tellallık sözleşmesindeki cezadır ve emlakçı tarafından talep edilmektedir. Taşınmaz malikleri tarafından herhangi bir hak iddiası bulunmamaktadır.

T.C. YARGITAY
13.Hukuk Dairesi

Esas: 1999/4122
Karar: 1999/5411
Karar Tarihi: 02.07.1999

İTİRAZIN İPTALİ DAVASI - SATIM SÖZLEŞMESİNDEN VAZGEÇME - VERİLMİŞ OLAN PEY AKÇESİNİN İSTENMESİ TALEBİ - TAŞINMAZ SATIM SÖZLEŞMESİNİN RESMİ ŞEKİLDE YAPILMASI GEREĞİ - HAKSIZ İKTİSAP

ÖZET: Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan satış sözleşmesi tapulu taşınmazın mülkiyetini nakil amacıyla düzenlendiği ve resmi şekilde yapılmadığı için. Medeni Kanunun 634 ve Borçlar Kanunun 213 maddesi hükmü uyarınca geçersizdir. Bu nedenle taraflar anılan sözleşme gereğince birbirlerine verdiklerini her zaman haksız iktisap kurallarına göre geri isteyebilirler. Her ne kadar sözleşmede cayma halinde 100.000.000 liralık bölümünün iade edilmeyeceği kararlaştırılmış ise de bu kararlaştırma cezai şart niteliğinde bulunduğu ve esasen sözleşmede haricen düzenlendiği için geçersizdir.

(743 S. K. m. 634)

Dava: Taraflar arasındaki iptal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi gereği düşünüldü:

Karar: Davacı satın aldığı taşınmazların alımından vazgeçtiğini ve bu nedenle alım satımın gerçekleşmediğini, davalıya satış masrafları ve pey akçesi olarak verdiği 400.000.000 liranın iade edilmediğini ve bu miktarın tahsili için yaptığı icra takibine davalının itiraz ettiğini öne sürerek itirazın iptali ile % 40 dan az olmamak üzere icra inkar tazminatının tahsilini istemiştir.

Davalı emlakçı olduğunu davacının gayrimenkul satın aldığını, aralarında protokol yapıldığını ancak davacının daha sonra taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini ve bu nedenle zarara uğradığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece satıştan vazgeçen davacının anlaşma gereği verdiği 100.000.000 lira pey akçesini geri isteyemeyeceği davalının 34.000.000 lirayı icra dairesine yatırdığı satış olmadığı ve davalının da herhangi masraf yapmadığı gerekçesiyle 266.000.000 lira üzerinden itirazın iptaline icra inkâr tazminatı talebinin reddine karar verilmiş hüküm her iki tarafça temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan satış sözleşmesi tapulu taşınmazın mülkiyetini nakil amacıyla düzenlendiği ve resmi şekilde yapılmadığı için. Medeni Kanunun 634 ve Borçlar Kanunun 213 maddesi hükmü uyarınca geçersizdir. Bu nedenle taraflar anılan sözleşme gereğince birbirlerine verdiklerini her zaman haksız iktisap kurallarına göre geri isteyebilirler. Her ne kadar sözleşmede cayma halinde 100.000.000 liralık bölümünün iade edilmeyeceği kararlaştırılmış ise de bu kararlaştırma cezai şart niteliğinde bulunduğu ve esasen sözleşmede haricen düzenlendiği için geçersizdir. Bu durumda mahkemece 100.000.000 liralık kısma vaki itirazın da iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile bu kalem isteğin reddi doğru değildir. Bozmayı gerektirir.

Sonuç: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalının tüm temyiz itirazlarının reddine. (2) numaralı bent gereğince davacının diğer temyiz itirazlarının reddine (3) numaralı bent uyarınca temyiz olunan hükmün davacı yararına (BOZULMASINA), 2.7.1999 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Bu karar emlakçı ile ilgili. Umarım falydalı olur.

T.C. YARGITAY
13.Hukuk Dairesi

Esas: 2002/3074
Karar: 2002/5886
Karar Tarihi: 21.05.2002

TAZMİNAT DAVASI - GEÇERSİZ TAŞINMAZ SATIM SÖZLEŞMESİ - CAYMA TAZMİNATININ GEÇERSİZLİĞİ - FAHİŞ GÖRÜLEN CEZAİ ŞARTIN HAKİM TARAFINDAN TENKİSİ

ÖZET: Taraflar arasında düzenlenen … tarihli alım satım ve komisyon anlaşması başlıklı anlaşma taşınmaz mülkiyetini aktarmayı da içerdiğinden ve yasanın öngördüğü resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Geçersiz sözleşmede kararlaştırılan cayma tazminatı dahi geçersizdir. Bu nedenle davacılardan S. Tekincan' ın cezai şart istemine ilişkin davasının reddine karar vermek gerekir. Tellallık sözleşmesinde kararlaştırılan ve alıcı tarafından ödenmesi gereken tellallık ücretinin satıcıya ödetilmesine ilişkin hüküm niteliği itibariyle cezai şart hükmündedir. Bu nedenle BK. 161/son maddesi gereğince hakim fahiş gördüğü cezai şartı tenkisle yükümlüdür. Mahkemece hükmedilen bu cezai şartın fahiş olup olmadığı tenkisinin gerekip gerekmediğinin tartışılmaması usul ve yasaya aykırıdır.

(818 S. K. m. 161)

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davacı S.Tekincan ve davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili avukat Ü. Özdoğan geldi davacı tarafından kimse gelmemiş olduğundan duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak, dosya incelendi gereği düşünüldü.

Karar:

Davacılar, davalı ile 31.3.2001 tarihinden alım satım ve komisyon anlaşması başlıklı belgeyi imzalayarak davalıya ait taşınmazın 45.000.000.000TL. bedelle satışı konusunda anlaştıklarını, ancak davalının belirlenen tarihte tapu müdürlüğüne gelmeyerek satıştan vazgeçtiğini, sözleşme gereği aldığı kaporayı 26. gün sonra iade ettiğini buna göre 64.000.000TL faiz borcu olduğunu ayrıca sözleşmede belirtilen cayma tazminatı ve komisyon ücretini ödemesi gerektiğini belirterek 1.500.000.000TL. cayma tazminatı ile 2.700.000.000TL. komisyon ücretinin faizi ile davalıdan tahsilini istemişlerdir.

Davalı ise, sözleşmenin geçerli olmadığını, alım satımdan vazgeçilmesinde kusuru olmadığını bildirerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, 1.500.000.000TL. cezai şartın davalıdan alınarak davacı S. Tekincan' a verilmesine, 2.700.000.000TL. komisyon alacağının 1.5.2001 tarihinden yasal faizi ile davalıdan alınıp davacı K. Ö.' e verilmesine, 64.000.000TL. faiz alacağının da davalıdan alınarak davacı S. Tekincan' a verilmesine karar verilmiş; hüküm, davacı S. Tekincan ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı Süleyman' ın tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Taraflar arasında düzenlenen 31.3.2001 tarihli alım satım ve komisyon anlaşması başlıklı anlaşma taşınmaz mülkiyetini aktarmayı da içerdiğinden ve yasanın öngördüğü resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Geçersiz sözleşmede kararlaştırılan cayma tazminatı dahi geçersizdir. Bu nedenle davacılardan S. Tekincan' ın cezai şart istemine ilişkin davasının reddine karar vermek gerekirken, sözleşmeye geçerlilik izafe edilerek bu istemin kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

3- Tellallık sözleşmesinde kararlaştırılan ve alıcı tarafından ödenmesi gereken tellallık ücretinin satıcıya ödetilmesine ilişkin hüküm niteliği itibariyle cezai şart hükmündedir. Bu nedenle BK. 161/son maddesi gereğince hakim fahiş gördüğü cezai şartı tenkisle yükümlüdür. Mahkemece hükmedilen bu cezai şartın fahiş olup olmadığı tenkisinin gerekip gerekmediğinin tartışılmaması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

4- Davalının diğer temyiz itirazlarının ikinci bentte belirtilen bozma nedenlerine göre şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Sonuç: Yukarıda (1) nolu bentte belirtilen nedenlerle davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddine, (2)ve (3) nolu bentte gösterilen nedenle hükmün davalı lehine BOZULMASINA, 4 nolu bentte gösterilen nedenle davalının diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek olmadığına, peşin harcın istek halinde iadesine, 250.000.000 lira duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, 21.5.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

(KAYNAK: Av. Talih UYAR)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları