tapu iptali mümkün mü?

merhaba.
A şahsı bir arkadaşı B şahsına taşınmazını satış açısından vekaletname veriyor. Ancak belli bir süre sonra A, B' ye azilname gönderiyor. adresi de komşu adresi. Ama komşu A' yı çağırıyor. Ve azilname kendisine tebliğ ediliyor. Yani B' ye azilname ulaşmıyor. A, taşınmazın satımından 1 önce tapuya gidiyor ve tapuya bildirmiş. Tapu satış olmadığını belirtmiş. Ancak 1 gün sonra taşınmaz B tarafından A' nın taşınmazını almaya çalışan sürekli bunun için dava açan birisine satılmış. A taşınmazın satımınndan 1 sene sonra haberi olmuştur. Ancak B, A' nın kendisini azlettiğini sözlü olarak biliyor. Yani A, B' ye azledildiğini söylemiş buna ilikin tanık var. kaldı ki taşınmaz satımından 1 gün önce azilname tapuya verilmiş ancak buna rağmen 1 gün sonra taşınmaz satılmış. Taşınmazı alan kişi kötüniyetli. Bu durumda tapu iptali ile yani satım işlemini yok saydırıp taşınmazı tekrar A üzerine geçirilmesi mümkün mü?
Teşekkür ederim.

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/270
K. 2008/2072
T. 20.2.2008
• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil - Davacının İyiniyetli Olup Olmadığı veya Kendisinden Beklenen Bütün Özeni Göstermesine Rağmen Bilmesine Olanak Olup Olmadığı Konusunda Taraf Delillerini Toplamak Gerektiği )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Satış Vaadi Sözleşmesi - Davacının İyiniyetli Olup Olmadığı veya Kendisinden Beklenen Bütün Özeni Göstermesine Rağmen Bilmesine Olanak Olup Olmadığı Konusunda Taraf Delillerini Toplamak Gerektiği )
• VEKALET İLİŞKİSİ ( Tapu İptali ve Tescil - Davalının Vekili İle Çıkar ve İşbirliği İçinde Olduğu veya Kötüniyetli Bulunduğu ya da Halin İcabı Gereği Bu Durumda Olan Kişi Olduğu Sonucuna Ulaşılırsa Davanın Reddi Gereği )
• VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI ( Davalının Vekili İle Çıkar ve İşbirliği İçinde Değilse Vekil Vekalet Görevini Kötüye Kullanmış Olsa Dahi Bu Sorun Vekil İle Vekalet Veren Arasında Nihayet Bir İç Sorun Olarak Değerlendirilebileceği )
4721/m.3
818/m.22
ÖZET : Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece yapılması gereken iş, davacının Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesi anlamında iyiniyetli olup olmadığı, başka bir ifadeyle vekilin vekalet görevini azle rağmen kötüye kullandığını bilip bilmediği veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak olup olmadığı konusunda taraf delillerini toplamak, toplanacak bu delillerden sonra davacının, davalının vekili ile çıkar ve işbirliği içinde olduğu veya kötüniyetli bulunduğu yada halin icabı gereği bu durumda olan kişi olduğu sonucuna ulaşılırsa davayı şimdiki gibi reddetmek, aksinin saptanması halinde ise, vekil vekalet görevini kötüye kullanmış olsa dahil bu sorun vekil ile vekalet veren arasında nihayet bir iç sorun olarak değerlendirilebileceğinden davayı kabul etmek olmalıdır.

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 22.06.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 02.07.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma talebinin pul bulunmaması nedeniyle reddine, karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Dava, 21.06.2006 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı, satışın annesi olan vekili Ayşen tarafından yapıldığını, ancak, 10.09.1992 günlü vekalet görevinden annesini 17.06.1994 tarihinde azlettiğini, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde gösterilen bedelin düşük olduğunu, kaldı ki, bu bedeli de almadığını, davacının muvazaalı satış işlemine dayanamayacağını açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacıya vekaleten satış yapan Ayşen'e azilname tebliğ edilmemiş ise de, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 21.06.2006 tarihinden çok önce azledildiğinden, vekilin azil işlemini bilmesi gereken kişi olmasına rağmen satış vaadi sözleşmesini bilerek yaptığından söz edilerek açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse temsil; başkasının nam ve hesabına işlem yapmak demektir. Başkasının nam ve hesabına işlem yapmak yetkisi ise "temsil yetkisi" olarak bilinir. Temsil ilişkisinde daima üçlü bir durum vardır. Bu ilişki "temsil edilen-temsilci ve üçüncü şahıs" arasında kurulur. Temsilde hukuksal işlemin tarafları ile bunu yapanlar farklı farklı kişilerdir.

Gerçekten, temsil yetkisini sona erdiren nedenlerden biride azil işlemidir. Azil, yani temsil olunanın temsilcinin yetkisine son vermesi, temsil olunanın bu konudaki irade açıklamasıdır. Kuşkusuz, bu özelliğinden dolayı iradenin açıklandığı anda değil, temsilcinin bunu öğrendiği andan itibaren hüküm ve sonuç doğurur, kısaca ifade etmek gerekirse bu andan itibaren temsilci ile temsil olunan arasındaki iç ilişki son bulur. Fakat, azilden haberdar olmayan veya olamayacak durumdaki üçüncü kişinin başka bir ifadeyle iyi niyetli üçüncü kişinin temsilciyle yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi temsil olunanı bağlamaya devam eder. Şayet, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi Türk Medeni Kanununun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa vekil ile yapılan sözleşme temsil olunanın azil işlemine rağmen vekil edeni bağlar ve geçerlidir. Aksi halde, vekil marifetiyle yapılan satış müvekkili bağlamaz.

Vekalet ilişkisi ve azil işlemine dair bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Davalının 10.09.1992 tarihinde dava dışı annesi olduğu anlaşılan Ayşen Timer'e maliki ve hissedarı bulunduğu taşınmazlardaki hak ve hisselerini dilediği kimseye satmak ve satış vaadinde bulunmak işlemi yapmak yetkisini verdiği, davadaki istemin dayanağı olan 21.06.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesinin bu vekaletnamede tanınan yetkiyle yapıldığı görülmektedir. Gerçekten, davalı vekili ve annesi olan Ayşen Timer'i 17.06.1994 tarihinde vekalet görevinden azletmiş ise de, azilname ne vekile tebliğ edilmiş, ne de işlem yapılması olası Tapu Sicil Müdürlüklerinin mahsus kayıtlarına işlenmek üzere gönderilmiştir. Kaldı ki, az önce söz edildiği üzere azil iradesi vekile tebliğ edilmiş olsun veya olmasın önemli olan azil işleminin tarafı olmayan ve vekille sözleşme yapan üçüncü kişinin iyi veya kötü niyetidir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, davacının Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesi anlamında iyiniyetli olup olmadığı, başka bir ifadeyle vekilin vekalet görevini azle rağmen kötüye kullandığını bilip bilmediği veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak olup olmadığı konusunda taraf delillerini toplamak, toplanacak bu delillerden sonra davacının, davalının vekili ile çıkar ve işbirliği içinde olduğu veya kötüniyetli bulunduğu yada halin icabı gereği bu durumda olan kişi olduğu sonucuna ulaşılırsa davayı şimdiki gibi reddetmek, aksinin saptanması halinde ise, vekil vekalet görevini kötüye kullanmış olsa dahil bu sorun vekil ile vekalet veren arasında nihayet bir iç sorun olarak değerlendirilebileceğinden davayı kabul etmek olmalıdır.

Değinilen hususlar üzerinde durulmaksızın eksik inceleme ve araştırmayla dava reddedildiğinden karar bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 20.02.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

yarx


T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/12580
K. 2004/13477
T. 8.12.2004
• TAPU İPTALİ VE ESKİ MALİK ADINA TESCİL İSTEĞİ ( Vekilin Azlinin Tapuya Bildirilmesine Rağmen Azilname Yokmuş Gibi Satış İşlemlerinin Yapılması - Hazinenin Sorumlu Tutulmasına Yol Açacağından Bu Davayı Açmakta Hukuki Yararı Bulunduğu )
• AZLEDİLEN VEKİLİN TAPUDA SATIŞ YAPMASI ( Azilname Tapu Sicil Müdürlüğü'ne Bildirilmesine Rağmen - Hazinenin Sorumluluğu/Tapu İptali ve Eski Malik Adına Tescil Talebi )
• HAZİNENİN SORUMLULUĞU ( Vekilin Azlinin Tapuya Bildirilmesine Rağmen Azilname Yokmuş Gibi Satış İşlemlerinin Yapılması - Hazinenin Sorumlu Tutulmasına Yol Açacağından Tapu İptali ve Eski Malik Adına Tescil Davası Açmakta Hukuki Yararı Bulunduğu )
• TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNE BİLDİRİLMESİNE RAĞMEN AZLEDİLEN VEKİLİN SATIŞ YAPMASI ( Hazinenin Sorumlu Tutulmasına Yol Açacağından Tapu İptali ve Eski Malik Adına Tescil Davası Açmakta Hukuki Yararı Bulunduğu )
4721/m.1007
Tapu Sicil Tüzüğü/m.85/2
ÖZET : Dava, Türk Medeni Kanununun 1007. maddesine dayalı tapu iptali ve eski malik adına tescil isteğine ilişkindir.

Olayda, davacı hazine, çekişme konusu taşınmazda paydaş bulunan dava dışı kişinin, yine dava dışı kişiyi vekil tayin ettiğini, daha sonra vekillikten azlettiğini, bu azilname Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bildirilmesine rağmen, azilname yokmuş gibi vekil tarafından intikal ve satış işlemlerinin yapıldığını ve söz konusu hissenin davalı adına tescil edildiğini ileri sürerek, iptali ile dava dışı kişi adına tescilini istemiştir.

TMK'nın 1007. maddesine göre, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet kusursuz sorumludur. Devletin gerek elamanını seçerken, gerek çalıştırırken aynı derecede özenli davranması sorumluluğunun bir gereği olduğundan ve vekilin azli Tapu Sicil müdürlüğüne bildirilmesine rağmen tapuda işlem yapılması hazinenin sorumlu tutulmasına yol açacağından hazinenin bu davayı açmakta hukuki yararı bulunmaktadır.

Tapu Sicil Tüzüğünün 85. maddesinin 2. fıkrası hükmünde de, belirtilen hallerde, Tapu Sicili Müdürlüğünün Defterdarlık veya Mal Müdürlüğünden hatalı işlemin düzeltilmesi için dava açılmasını talep etmesini öngörülmüştür. Ancak, bu tür bir davada eski kayıt malikinin de davada yer alması, davanın sonuçları bakımından yararı olacağından önceki kayıt malikine de dava ihbar edilmelidir.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacı hazine, çekişme konusu 9 parsel sayılı taşınmazda paydaş bulunan dava dışı Meda'nın, yine dava dışı Hüseyin'i vekil tayin ettiğini, daha sonra vekillikten azlettiğini, bu azilname Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bildirilmesine rağmen, azilname yokmuş gibi vekil tarafından intikal ve satış işlemlerinin yapıldığını ve Meda'nın hissesinin davalı adına tescil edildiğini ileri sürerek, iptali ile dava dışı Meda adına tescilini istemiştir.

Davalı, hazinenin dava açma hakkı bulunmadığını, iyiniyetle payı satın aldığını belirtip, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacı hazinenin dava açma hak ve yetkisi bulunmadığı, davalının kötüniyetli olduğunun da iddia edilmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı hazine vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi raporu okundu, düşüncesi alındı.

Dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, Türk Medeni Kanununun 1007. maddesine dayalı tapu iptali ve eski malik adına tescil isteğine ilişkindir.

Mahkemece, bu tür davaların önceki kayıt maliki tarafından açılmasının gerekli olduğundan ve davalının iyiniyetinden söz edilerek, davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 9 parsel sayılı taşınmazdaki Meda'nın 153/321 payının 2.5.2002 tarihli akitle, vekil tarafından 19.6.1989 tarihli vekaletnameye dayanılarak davalıya temlik edildiği anlaşılmaktadır. Oysa vekilin azil keyfiyeti Tapu Sicil Müdürlüğü'ne 2.8.1989 tarihinde bildirildiği görülmektedir.

Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi hükmüne göre, ""Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur."" Öte yandan Devletin diğer bir deyişle hazinenin çalıştırdığı kişiler görevlerini ifa ederken işin gerektirdiği yeterli özeni göstermek zorundadırlar. Devletin gerek elamanını seçerken, gerek çalıştırırken aynı derecede özenli davranması sorumluluğunun bir gereğidir. Bu sorumluluk kusursuz sorumluluk halidir. Nitekim 27.3.1957 tarih 1/3 Sayılı İnançları Birleştirme Kararında açıklandığı üzere ""Borçlar Kanununun 55. maddesine göre adam çalıştıranın ödence ile yükümlü tutulabilmesi için kendisinin kusurlu bulunması gerekli olmadığı gibi, çalıştırdığı adamın da kusurlu bulunması gerekmez"".

Açıklanan ilkeler somut olay açısından değerlendirildiğinde, azil sonucu geçersiz hale gelen bir vekaletnameye dayanılarak ve bu husus Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bildirildiği halde, tapuda işlem yapılmasının, hazinenin Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi anlamında sorumlu tutulmasına yol açabileceği kuşkusuzdur. Bu nedenle, hazinenin Tapu Sicil Genel Müdürlüğü adına eldeki davayı açmasında hukuki yararının bulunmadığı düşünülemez.

Kaldı ki, 7.6.1994 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan Tapu Sicil Tüzüğünün 85. maddesinin 2. fıkrası hükmü de, belirtilen hallerde, Tapu Sicili Müdürlüğünün Defterdarlık veya Mal Müdürlüğünden hatalı işlemin düzeltilmesi için dava açılmasını talep etmesini öngörmüştür.

Ancak, bu tür bir davada eski kayıt malikinin davada yer almasının da, davanın sonuçları bakımından yararı olacağı gözden ırak tutulmamalıdır.

Hal böyle olunca, önceki kayıt malikine davanın ihbar edilmesi, yapılmış olan temlike karşı diyeceğinin sorulması, gerektiğinde davadaki tarafların göstereceği tüm delillerin toplanması, değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle davanın reddedilmesi doğru değildir.

SONUÇ : Davacı hazinenin, temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 8.12.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

yarx