Belirsiz Süreli Kirada Dava Açma Süresi

Değerli arkadaşlar;
Borçlar Kanuna tabi bir kira sözleşmesi var. Yani kiraya verilen yer bir arsa. Kira sözleşmesinin süresi dolduğu için
belirsiz süreli hale gelmiş. Daha somut ifade ile 10.06.2002
başlangıç 10.12.2007 bitiş tarihli bir sözleşme var. 24.08.2011 tarihinde fesih ihbarı çekilmiş, 26.08.2011 tarihinde de kiracıya tebliğ edilmiş. 10.12.2011 itibariyle sözleşmenin fesh edildiği ve yenilenmediği bildirilmiş. Henüz dava açılmamış. Burada 1 aylık bir dava açma süresi var mıdır? Yoksa yeni 6 aylık dönem içerisinde
dava açılabilir mi ?
HErkese teşekkür eder iyi çalışmalar dilerim.

Alıntı: Yazan aso19 Değerli arkadaşlar; Borçlar Kanuna tabi bir kira sözleşmesi var. Yani kiraya verilen yer bir arsa. Kira sözleşmesinin süresi dolduğu için belirsiz süreli hale gelmiş. Daha somut ifade ile 10.06.2002 başlangıç 10.12.2007 bitiş tarihli bir sözleşme var. 24.08.2011 tarihinde fesih ihbarı çekilmiş, 26.08.2011 tarihinde de kiracıya tebliğ edilmiş. 10.12.2011 itibariyle sözleşmenin fesh edildiği ve yenilenmediği bildirilmiş. Henüz dava açılmamış. Burada 1 aylık bir dava açma süresi var mıdır? Yoksa yeni 6 aylık dönem içerisinde dava açılabilir mi ? HErkese teşekkür eder iyi çalışmalar dilerim.

Yargıtay 6.H.D. 2008/12950 E. 2009/776 K. 03.02.2009 Tarih
...
Borçlar Kanunu'na tabi süresiz sözleşmelerde feshi ihbar ve dava açma süresi aynı Yasa'nın 262. maddesi hükmüne göre belirlenir. Anılan madde hükmü gereğince, süresiz sözleşmelerde sözleşmenin başlangıcı nazara alınarak üç ay önceden kiracıya feshi ihbar tebliğ ettirilmesi ve altı aylık dönem sonunda dava açılması gerekir. Altı aylık dönemin birinde tebliğ ettirilen feshi ihbar ancak bu dönem sonunda dava açma hakkı verir. Bu feshi ihbar sonraki dönem için kullanılamaz. Borçlar Kanunu'nun kapsamına giren yerlerin tahliyesi için feshi ihbar yeterli olup, başka sebep aramaya gerek yoktur.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan kira sözleşmelerinden biri 01.03.2004 başlangıç, 31.12.2004 bitim tarihli, bir diğeri ise 28.04.1998 başlangıç, 31.12.1998 bitim tarihlidir. Kira sözleşmeleri ile 6769 ada 4 no'lu parselin 24 m2 ve 108 m2 alanlı bölümleri kira sözleşmelerinde arsa olarak nitelendirilerek ve davalı kooperatifin faaliyetlerinde kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır. Kira sözleşmeleri konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu haliyle kiralananların Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olduğunun kabulü ile uyuşmazlığın bu kanun hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Olayda 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanma olanağı yoktur. Kiralamadan sonra kiracı tarafından kiralanan üzerine birtakım musakkaf nitelikli yapılar inşa edilmesi, taraflar arasındaki kira ilişkisinin niteliğini değiştirmez. Buna göre sözleşmeler 01.01.1999 ve 01.01.2005 tarihlerinden itibaren Borçlar Kanunu'nun 263. maddesi hükmü gereğince süresize dönüşmüş olup, davacı tarafından 27.11.2007 tarihinde keşide edilen ve davalıya 29.11.2007 tarihinde tebliğ olunan feshi ihbar ihtarnamesi altı aylık dönemin sonundan üç ay öncesini kapsamadığından 17.01.2008 ve 18.01.2008 tarihlerinde açılan davalar süresinde değildir. Mahkemece davaların reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden, kararın bozulması gerekmiştir...

T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas: 2009/1744
Karar: 2009/4367
Karar Tarihi: 11.05.2009
KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ - KİRALANAN KÖY SINIRLARI İÇERİSİNDE BULUNDUĞU - UYUŞMAZLIĞIN BORÇLAR KANUNU HÜKÜMLERİNE GÖRE ÇÖZÜMLENMESİ GEREKTİĞİ - ÜÇ AY ÖNCE FESHİ İHBAR İHTARNAMESİ GÖNDERİLMEDİĞİ - HÜKMÜN BOZULDUĞU
ÖZET: Kiralanan köy sınırları içerisinde bulunduğundan niteliği itibariyle, taraflar arasındaki kira sözleşmesi Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olup, uyuşmazlığın Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Belirsiz süreli kira akitlerinde altı aylık bir dönem için üç ay önce feshi ihbarda bulunmak suretiyle dönem sonunda dava açılabilir.
(6570 S. K. m. 7) (818 S. K. m. 262)
Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalılardan R. O. tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Dava, 6570 sayılı yasanın 7/c maddesi gereğince tahliye isteğine ilişkindir. Mahkemece davalı Ş. O. yönünden husumet yokluğu nedeni ile davanın reddine, davalı R. O. yönünden davanın kabulüne, taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı R. O. tarafından temyiz edilmiştir.

Borçlar Kanununa tabi süresiz sözleşmelerde feshi ihbar süresi bu kanunun 262. maddesi hükmüne göre belirlenir. Anılan madde hükmü gereğince süresiz sözleşmelerde 6 aylık dönem için 3 ay önceden kiracıya feshi ihbar tebliğ ettirilmesi ve o dönem sonunda tahliye davası açılması gerekir. 6 aylık dönemin birinde tebliğ ettirilen feshi ihbar ancak o dönem sonunda dava açma hakkı verir. Bu fesih ihbarı sonraki dönem için kullanılamaz. Borçlar Kanunun kapsamına giren yerlerin tahliyesi için feshi ihbar yeterli olup, başka bir sebep aramaya gerek yoktur.
Olayımıza gelince; Davacının bayii ile davalı arasında yapılan 01.04.1996 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile tarla niteliğindeki taşınmaz marangoz atölyesi yapılmak üzere kiraya verilmiştir. Kiralanan köy sınırları içerisinde bulunduğundan niteliği itibariyle, taraflar arasındaki kira sözleşmesi Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olup, uyuşmazlığın Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. 01.04.1996 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi 01.04.2006 tarihinde sona ermiş olup, Borçlar Kanunun 263. maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmiştir. Yukarıda açıklanan ilkelere göre Borçlar Kanununun 262. maddesindeki sürelere uyularak altı aylık bir dönem için üç ay önce feshi ihbarda bulunmak suretiyle dönem sonunda dava açılabilir. Dava, 05.02.2007 tarihinde açılmış olup, bu tarih itibariyle üç ay önce feshi ihbar ihtarnamesi gönderilmediğinden açılan dava süresinde olmadığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.05.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

Cevaplar için teşekkür ederim. Benzer onlarca karar var. Ancak benim sorum net olarak şu ; Kira süresi 10.12.2011'de sona erdi. Bizim BK'ya uygun ihtarımız var. Yeni dönem başladı. Biz davayı hangi süre içersinde açabiliriz. Yani 10.12.2011'den itibaren 1 ay içinde mi? Yoksa bir sonraki 6 aylık dönem içersinde açabilir miyiz?

Alıntı: Yazan aso19 Değerli arkadaşlar; Borçlar Kanuna tabi bir kira sözleşmesi var. Yani kiraya verilen yer bir arsa. Kira sözleşmesinin süresi dolduğu için belirsiz süreli hale gelmiş. Daha somut ifade ile 10.06.2002 başlangıç 10.12.2007 bitiş tarihli bir sözleşme var. 24.08.2011 tarihinde fesih ihbarı çekilmiş, 26.08.2011 tarihinde de kiracıya tebliğ edilmiş. 10.12.2011 itibariyle sözleşmenin fesh edildiği ve yenilenmediği bildirilmiş. Henüz dava açılmamış. Burada 1 aylık bir dava açma süresi var mıdır? Yoksa yeni 6 aylık dönem içerisinde dava açılabilir mi ? HErkese teşekkür eder iyi çalışmalar dilerim.

Yeni 6 aylık dönemde açılabilir.

Değerli Meslektaşlar,
Müvekkil sahibi olduğu gayrimenkulü işyeri olarak kullanılmak üzere 01.09.2010 başlangıç tarihli aylık 500,-TL bedelli, süreli kira sözleşmesi ile(01.03.2011 tarihinde sonlanmak üzere) kiralıyor. Sözleşme süreli olmasına rağmen sözleşmede kira artış oranı düzenleniyor. Ayrıca taraflar sözleşmenin sonlanma tarihi olan 01.03.2011 tarihinden itibaren 2 iş günü içinde mecurun boş olarak teslim edilmemesi durumunda mecurun boş olarak teslimine dek geçecek süre için kiracı tarafça müvekkile aylık 5.000,-TL tutarında ecrimisil ödenmesi konusunda sözleşmeye bir madde koyuyorlar.Ancak kiracı sözleşme süresi sonunda gayrimenkulü tahliye etmiyor ve tahliye etmediği gibi bugüne değin de kira ödemesi yapmıyor. Müvekkil daha önce defalarca mecuru tahliyesi konusunda kiracı ile telefonda görüştüğünü ancak kiracının sürekli ödenmemiş kiraları da ödeyip tahliye edeceği yönünde beyanda bulunduğunu, bu nedenle bugüne değin herhangi bir işlem yapmadığını belirtti. Ancak kiracının 2012 yılı için vergi dairesine gayrimenkulün stopajını yatırdığını öğrenen müvekkil ilgili gayrimenkulden kira geliri sağlamadığı halde kiracısı yüzünden bir de gelir vergisi beyannamesi vermek zorunda kaldığını, bu nedenle artık hukuki yollara başvurma kararı aldığını belirtti.(Kiracı tarafından 2011 yılı için kira ödenmiyor ve stopaj yatırılmıyor.) Buarada kiracı 2012 yılı için aylık 570,-TL üzerinden stopaj yatırıyor. Bu durumda ne yapmam gerektiğine karar veremediğim için yardımlarınıza başvuruyorum. Acaba müvekkilin lehine olacak ve kısa sürecek olan yol müdahalenin meni davası açarak sözleşme ile kararlaştırılan ecri misil talep etmek mi yoksa süreli sözleşmeye dayalı haciz ve tahliye talepli icra takibi başlatmak mı olur? Ya da benim bilmediğim başka yollar var mı?
Müvekkilin bugüne dek herhangi bir işlem yapmaması kira ilişkisini zımnen kabul ettiği anlamına gelecektir diye düşünüyorum. Bu durumda sözleşme süresiz sözleşmeye dönüşmüş olacak ve B.K. md. 347'de belirtilen sürelere uyarak 6 aylık dönem için 3 ay öncesinden ihtar mı göndermeliyim? Kiracının fuzuli şagil olarak nitelendirilemeyeceğini düşünüyorum. Aksi kanaatte olan meslektaşlar var mı? Bana yol gösterecek meslektaşlara yardımları için şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Av.Görkem Kavuk Değerli Meslektaşlar, Müvekkil sahibi olduğu gayrimenkulü işyeri olarak kullanılmak üzere 01.09.2010 başlangıç tarihli aylık 500,-TL bedelli, süreli kira sözleşmesi ile(01.03.2011 tarihinde sonlanmak üzere) kiralıyor. Sözleşme süreli olmasına rağmen sözleşmede kira artış oranı düzenleniyor. Ayrıca taraflar sözleşmenin sonlanma tarihi olan 01.03.2011 tarihinden itibaren 2 iş günü içinde mecurun boş olarak teslim edilmemesi durumunda mecurun boş olarak teslimine dek geçecek süre için kiracı tarafça müvekkile aylık 5.000,-TL tutarında ecrimisil ödenmesi konusunda sözleşmeye bir madde koyuyorlar.Ancak kiracı sözleşme süresi sonunda gayrimenkulü tahliye etmiyor ve tahliye etmediği gibi bugüne değin de kira ödemesi yapmıyor. Müvekkil daha önce defalarca mecuru tahliyesi konusunda kiracı ile telefonda görüştüğünü ancak kiracının sürekli ödenmemiş kiraları da ödeyip tahliye edeceği yönünde beyanda bulunduğunu, bu nedenle bugüne değin herhangi bir işlem yapmadığını belirtti. Ancak kiracının 2012 yılı için vergi dairesine gayrimenkulün stopajını yatırdığını öğrenen müvekkil ilgili gayrimenkulden kira geliri sağlamadığı halde kiracısı yüzünden bir de gelir vergisi beyannamesi vermek zorunda kaldığını, bu nedenle artık hukuki yollara başvurma kararı aldığını belirtti.(Kiracı tarafından 2011 yılı için kira ödenmiyor ve stopaj yatırılmıyor.) Buarada kiracı 2012 yılı için aylık 570,-TL üzerinden stopaj yatırıyor. Bu durumda ne yapmam gerektiğine karar veremediğim için yardımlarınıza başvuruyorum. Acaba müvekkilin lehine olacak ve kısa sürecek olan yol müdahalenin meni davası açarak sözleşme ile kararlaştırılan ecri misil talep etmek mi yoksa süreli sözleşmeye dayalı haciz ve tahliye talepli icra takibi başlatmak mı olur? Ya da benim bilmediğim başka yollar var mı? Müvekkilin bugüne dek herhangi bir işlem yapmaması kira ilişkisini zımnen kabul ettiği anlamına gelecektir diye düşünüyorum. Bu durumda sözleşme süresiz sözleşmeye dönüşmüş olacak ve B.K. md. 347'de belirtilen sürelere uyarak 6 aylık dönem için 3 ay öncesinden ihtar mı göndermeliyim? Kiracının fuzuli şagil olarak nitelendirilemeyeceğini düşünüyorum. Aksi kanaatte olan meslektaşlar var mı? Bana yol gösterecek meslektaşlara yardımları için şimdiden teşekkür ederim.

Mesajı bu konu başlığı altına siz mi yazdınız bilmiyorum ama sorunuzdaki kira ilişkisinin süresi, "belirsiz" değil; aksine "belirli"dir.

O nedenle,tek yol

Alıntı: süreli sözleşmeye dayalı haciz ve tahliye talepli icra takibi başlatmak

.

Suat Bey,
Mesajı bu konu başlığı altına elbette ben yazdım. Çünkü uzun uzadıya açıklamaya çalıştığım üzere, müvekkilin kiracılık ilişkisini zımni kabulü ile sözleşmenin süresize dönüştüğünü düşünmüştüm. Emin olamadığım için de değerli bilgilerinize danışmak istedim. Yanıtınızda belirttiğiniz üzere sözleşmenin belirli süreli olduğunu bilseydim yani nevi değiştirebileceği gibi bir fikre kapılmamış olsaydım elbette sizin de uygun göreceğiniz bir başlık altına yazmak için özen gösterirdim.
Yanıtınız için teşekkür ederim.