Yeni Satın Alınan Evden Eski Malikin Tahliyesi

Müvekkil maliğin içersinde oturduğu bir ev satın alıyor.malik satış işleminden bir ay sonra evi boşaltacağına ilişkin yazılı beyanda bulunuyor. ancak bir ay geçmesine rağmen evi boşaltmıyor. bu arada borcundan dolayı elektriği kesiliyor. Tahliye davalarından hiç birine sokamadım ben ev sahibinin fuzuli şagil olduğunu düşünüyorum nasıl bir yol izlemeliyim acil

Bir ay sonra evi boşaltacağına dair yazılı belge var demişsiniz. Tahliyeyi taahhüt ettiği tarihin üzerinden de bir ay geçmemişse tahliye taahhüdünü icraya koysanız? (6570 s.lı K.m.7/a)

Arada herhangi bir kira ilişkisi yok. 6570'in uygulanabilmesi için kira ilişkisi bulunması gerekir. Müdahalenin men'i davası açılmalıdır. İsteniyorsa ecrimisil de talep edilebilir. Temyiz söz konusu olabileceğinden ve bu uzunca bir süre demek olduğundan istenmelidir.

Alıntı: T.C. YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 1990/11249 Karar: 1990/11685 Karar Tarihi: 04.10.1990 ÖZET : 6570 sayılı Yasa, taşınmazı kira akdi ilişkisi içinde kullanan taraflar veya taşınmaz için getirilmiş bir yasadır. Bu husus, yasanın 1. maddesinde "gayrimenkullerin kiralanmalarında ve kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde" denmek suretiyle açıkça vurgulanmıştır. Eğer bir taşınmaz, böyle bir ilişki ile kullanılmıyorsa bu Kanunun 7/d maddesinin değil, hiç bir maddesinin uygulama olanağı yoktur. BK.nun kira akdi ile ilgili hükümleri de uygulanmaz. (6570 s. GKK. m. 1) Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla; dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü: Karar: Dava, iktisap ve konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme, davayı kabul etmiş; hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. Davacı, dava konusu taşınmazı sonradan iktisap ettiğini belirtip, kira ilişkisinden de bahsetmeksizin 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesindeki ihtar ve sürelere uyarak açtığı bu dava ile davalının taşınmazdan tahliyesini istemiştir. Davalı ise, bu taşınmazın davacıya satan şirketin bir adamından satın aldığını, eski malikle aralarında bir kira ilişkisi bulunmadığını, kira ilişkisi varmış gibi dava açılamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir. 6570 sayılı Yasa, taşınmazı kira akti ilişkisi içinde kullanan taraflar veya taşınmaz için getirilmiş bir Yasadır. Bu husus, Yasanın birinci maddesinde "gayrimenkullerin kiralanmalarında ve kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde" denmek suretiyle açıkça vurgulanmıştır. Eğer bir taşınmaz böyle bir ilişki ile kullanılmıyorsa bu Kanun 7/d maddesinin değil, hiçbir maddesinin uygulama olanağı yoktur. BK.nun kira akti ile ilgili hükümleri de uygulanmaz. Davacı açıkça kira ilişkisinden bahsetmemekle birlikte davalının kira akti ile bu yerde oturduğu varsayımı ile bu davayı açmış ilk aşamada davacının bu ilişkiye karşı çıkmasıyla karşılamıştır. Bu durumda davalının taşınmazda eski malikle yapılmış kira ilişkisi içinde oturduğunu Usulün 288. maddesindeki ispat şartları içerisinde ispat etmesi gerekir. Davacı böyle bir şeyi ispata yeltenmediği gibi 5.4.1990 tarihli oturumda bu davaya halel gelmemek şartıyla asliye hukuk mahkemesinde men'i müdahale davası açtığında açıklamıştır. Bu durumda, kira ilişkisi mevcudiyeti kanıtlanmadan 6570 sayılı Yasanın özellikle 7/d maddesinin uygulanarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir. Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 4.10.1990 tarihinde oybirliği ile karar verildi. Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları **************************************

Eski malik herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın evde oturmakta, yani fuzuli şagil durumunda bulunmaktadır. Vermiş olduğu tahliye taahhüdü muhakkak bir kira sözleşmesi ile ilişkilendirilmeli midir? Bilemiyorum.Ancak fuzuli şagilin valilik ve/veya kaymakamlığa başvurulmak yolu ile idari yoldan tahliye imkanı bulunmaktadır. Herhalde bu metod açılacak bir müdahalenin men-i davasından daha çabuk bir sürede tahliyeyi sağlayabilir.

sayın madlock un düşüncelerine aynen katılıyorum. en kısa ve çabuk yol bu. deneyin

madlockun düşüncesine katılmıyorum. Kaymakamlığın işe karışması için içerdeki kimsenin hukuken dayanabileceği bir hakkı olmaması gerekir. Kaymakamlık müdahalesi kapıdan döner. Yine tahliye taahhüdünden yararlanmak için taahhüdün kira ilişkisine dayanak olması gerektiği fikri doğrudur. Ancak yeni malik 6570 deki hükümlere gereği gayrimenkulü medeni kanun hükümlerine göre temellük eden kişinin haklarını kullanıyorsa eski malikin haklarına halef olacağından tahliye taahhüdünden yararlanır diye düşünüyorum.

Öncelikle Sayın Demirel'in belirttiği yolun denenmesi gerektiği görüşündeyim. Siz icra takibini yapın, o gelsin, kiracı değilim diye itiraz etsin. O zaman Sayın Doğanel'in meni müdahale yolu denenebilir (daha doğrusu başka yol kalmaz).

Aradaki ilişkinin kira olup olmadığı da tartışmalı. Taraflar arasındaki konuşmaları vs. bilmek gerek. Evi satarken, "ben size evi X YTL'ye satayım, bunun karşılığında 2 ay daha oturayım" denmişse, ilişki bence pekala şifahi kira akti olarak nitelendirilebilir. Burada kira bedeli evin satış değerinde yapılan 2 aylık kullanım ücreti tutarındaki indirimdir. Yani ev Y YTL'ye satılacakken, X YTL+2 aylık kullanım bedeline satılmıştır ve bu 2 aylık kullanım bedeli de yasaya gayet uygun bir kira edimi olarak değerlendirilebilir. Hatırlanmalıdır ki, kira bedeli her türlü edim olabilir.

Olayda kaymakamlık yolunun denenemeyeceği konusundaki genel görüşe iştirak ediyorum.

1-Taşınmaz zilyedliğine yapılan tecavüzün önlenmesine dair yasadan(3091 sy yasa) faydalanamaz. Çünkü eski malik zaten taşınmazda zilyed halinde. Yeni malikin zilyedliğine de tecavüz etmiş sayılmaz.Kaldı ki bu yasada altmış günlük süre var, bu sürenin nasıl uygulanacağı da tartışmalı
2- Eski malikin satış tarihinden itibaren bir ay içinde boşaltmaya dair yazılı beyanı aleyhine kesin kanıt teşkil eder. Ancak bu taahhüdün tahliye taahhüdü gibi uygulanıp uygulanamayacağı ve doğrudan icraya konulp konulamayacağı konusunda emin değilim. Fikrimce mümkün, çünkü veriliş amacı taşınmazın boşaltmak
3- Nihai çözüm fuzuli işgal nedeniyle müdahalenin meni davası. Benzer bir davayı ben açtım ve bir senede sonuçlandı. Tapu kayıtları getirtilip keşif yapılıyor ve karar veriliyor. Görevli Mahkeme taşınmazın değerine göre belirleniyor

Hukuki olayın vasıflandırılması ile ilgili bir soru .Vasıflandırmayı yanlış yaparsanız yanlış çözümlere gidersiniz.
Bu konuda Av.Can Doğanel in vasıflandırması ve çözüm yolu doğrudur. Gerçekten satan eski malik kiracı değildir. Vermiş olduğu tahliye taahhüdünde açıkca kiracılık sıfatını kabul etmiyorsa ve yeni malik de tahliye taahhüdü tek taraflı irade açıklaması olduğu için kullanmıyorsa olayın çözümü hakka dayanan meni müdahale davasıdır. Zilyet olmayan malikin, malik olmayan zilyete karşı açtığı dava meni müdahale davasıdır.

Bilindiği gibi Tahliye Taahhütlerinin baş kısmında genellikle şu ibare yazar. "Kiracısı bulunduğum meskeni ..." şeklinde açıkca bu şekilde bir ibare var ise kira akti sözlü de kurulabileceğinden ve satmış olduğu evde şahıs kiracı olarak oturmak üzere yeni malik ile anlaşabileceğinden kiracı da olabilir. Tahliye taahhüdünü alacaklı taraf bu yönde kullanır ise kiracılık sıfatını kabul etmiş anlamına gelir. Tahliye taahüdünde bu şekil bir açıklık yok ise bu taahliye taahhüdünün hukuken fazla bir önemi yoktur.Ancak Meni Müdahale davasında delil teşkil eder. Bu olmasa dahi meni müdahale davasında karar çıkacaktır.
Yalnız yeni malik yukarıda belirtilen şekilde açıklığı olan taahliye taahhüdünü icraya koymuş ise davalının kiracılık sıfatını kabul etmiş olur ki bu durumda meni müdahale davası da açamaz.

12 HD 14.05.1984 Tarih E: 3349 K: 5966

" KİRACILIK SIFATI İLE TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜDE BULUNAN KİRACININ DAHA SONRA BUNUN AKSİNİ ANCAK YAZILI BELGE İLE KANITLIYABİLECEĞİ "

Talih Uyar Tahliye sy. 658

Saygılarımı sunarım. Av.Erdal

Ben de tahliye taahhüdüne dayanarak takip yapılmasının sakıncalı olduğu kanaatindeyim. Aşağıya bir karar da ben aktarıyorum.

Saygılarımla

Alıntı: T.C. YARGITAY 12. HUKUK DAİRESİ E. 2000/8479 K. 2000/9045 T. 1.6.2000 • TAHLİYE TAAHHÜDÜ ( Kira İlişkisine Dayanmıyorsa İİK.'nun 272. Maddesinin Uygulanamayacağı - Alım Satımdan Kaynaklanan İlişki ) • KİRA İLİŞKİSİNE DAYANMAYAN TAHLİYE TAAHHÜDÜ ( İİK.'nun 272. Maddesinin Uygulanamayacağı - Alım Satımdan Kaynaklanan İlişki ) • TAHLİYE ( Alım Satımdan Kaynaklanan Borç/Tahliye Taahhüdü - Kira İlişkisine Dayanmadığından İİK.'nun 272. Maddesinin Uygulanamayacağı ) 2004/m. 272 ÖZET : İİK. 272 ve bunu izleyen maddelerinde mukavele ile kiralanan taşınmazların taahhüde dayalı tahliyesi öngörülmüş olup, taraflar arasında kira bağıtının bulunması zorunludur. Olayda taraflar arasında kiracılık değil, alım satımdan kaynaklanan ilişki bulunmakla anılan madde uygulanamaz. Borçlunun taşınmazdan çıkarılması yargılamayı gerektirir. DAVA : Mercii kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin borçlu vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 15.5.2000 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü: KARAR : İİK. 272 ve bunu izleyen maddelerinde mukavele ile kiralanan taşınmazların taahhüde dayalı tahliyesi öngörülmüş olup, taraflar arasında kira bağıtının bulunması zorunludur. Tarafların iddia ve savunmalarından borçlunun kiracılık ilişkisine dayalı olarak taşınmazda oturmadığı. alım satım ilişkisinden kaynaklanan bir durumun sözkonusu olduğu anlaşılmaktadır. Dayanak taahhütnamede de kira ilişkisinden söz edilmemiş, alacaklı başka bir yazılı belge ile de kiracılık ilişkisini kanıtlayamamıştır. Bu durum karşısında, olaya İİK.'nun 272. maddesi uygulanması mümkün olmayıp, borçlunun taşınmazdan çıkarılması yargılamayı gerektirir. Alacaklı isteminin reddine karar verilmek gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir. SONUÇ : Borçlu vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mercii kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK.'nıın 366 ve HUMK.'nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 1.6.2000 gününde oybirliğiyle karar verildi.

aynı türde bir dosyam oldu orada da ev değil işyeri sözkonusu idi. Ben men-i müdahake ve ecrimisil talep ettim Dava dilekçemde eski malik dükkanı boşaltmadığı için satın alan kişinin işe giderken (yolu uzun old. için yol ücretini de her gün ödüyordu)yaptığı harcamaları bile talep ettim .Davalı tebliğ dilekçesini alır almaz taşınmazı boşalttı. Davaya gerek bile kalmadı .Kolaylıklar

Sayın Suat Ergin'in eklemiş olduğu karar çok açık. ( Kayıtlarıma aldım, tesekkurler. ) Tahliye yazısında kiracılıktan bahsetmiyorsa bu yolu denemek işi çıkmaza sokacaktır. En akıllı yol, mudahalenin men'i ve ecrimisil talebi. Kaymakamlık yolunu ben bir kaç kez denedim ama hiç işlemedi. Burada da içinde oturan gelip dışardan işgal etmemiş, devamedegelen zilyetliği var. Onun için bu yolun işleyeceğini de sanmıyorum.

Bizim olayımızda da, taşınmaz eski malik adına olmasına rağmen taşınmaz içindeki işyeri vergi kaydı eski malikin karısı adına.ve karısı boşanma davası açtığından tahliyeye yanaşmıyor,ben kiracıyım diyor.Fuzuli işgal desek,kiracı eş...Bizim ihtiyacımız da yok buraya,kanıtlayamayız..kaldık öylece..