Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi - Verilen Bedelin İadesi İstemi

İyi çalışmalar saygıdeğer meslektaşlarım.
Öncelikle böyle bir dava açmadığım için Türk Hukuk Sitesi de dahil olmak üzere bir çok araştırma yaptım fakat kat'i bir fikir sahibi olamadım.Sormak istediğim husus şudur;
Müvekkil 2006 yılında bedelin tamamını da ödemek kaydıyla, kooperatifin sahibi olduğu kapıcı dairesi hakkında "gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" yapmıştır. Şöyle ki, kapıcı dairesi planda bağımsız bölüm olarak görülmediğinden dolayı satış sözleşmesi yapılamamış fakat 2016 ya kadar süre de belirtilerek, hukuken mümkün olduğu an( yani yeni plan yapılarak dairenin bağımsız bölüm vasfını ve tapusunu kazandığı an) satış yapılacağı vaad edilmiştir. Fakat anılı kooperatif bugüne kadar bu daire için tapu almak adına hiç bir işlem yapmadığı gibi, müvekkile zilyetliği o gün devredilmiş olan daireden şu an müvekkilleri de çıkarmak istemektedir. Bu sebeple müvekkil ya dairenin alınmasını ya da paranın iadesini talep etmektedir.
1- Tapu iptali ve tescili şu an hukuki olarak tapu olmadığı için mümkün değildir. Açacağım dava ne olmalıdır? Terditli olarak açmak yararıma mıdır? Terditli taleplerim ne şekilde olmalıdır?

2- Sözleşmede belirtildiği üzere 2016 ya kadar beklemek zorunda mıyız?

3- Ödenen bedelin faizli olarak iadesini mi yoksa taşınmazın rayiç değerini mi talep etmeliyim? ( Taşınmaz ayrı tapusu olan bağımsız bölüm olarak görünmüyor, depo olarak görünüyor. Değeri ne şekilde tespit edilecektiri )

4- Bu güne kadar müvekkillerin daireye münferit olarak ve de kat malikleriyle birlikte olarak masraflar yapmışlardır. İzolasyon gibi, mantolama gibi vs. giderler. Bunları ne şekilde talep etmeliyim.

Meslekte tecrübeli sayılmam, bu alanda henüz başka bir davam olmadı, ayrıntılı olarak yardımcı olursanız çok sevinirim. Şimdiden teşekkürler, iyi çalışmalar...

Sayın meslektaşım,
Müvekkiliniz ile kooperatif arasında yapılan gayrimenkul satış vaadinin konusu 634 sayılı kmk gereğince ortak yerlerden olan kapıcı dairesinin satışı vaadidir.
Satış vaadinde bulunan kooperatif, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulduğu anda satımını vaad ettiği taşınmazın kapıcı dairesi(ortak yer) olduğunu bilen ve mutlak surette bilmesi gereken satışı vaad eden-borçlu durumundadır.Yani satış vaadinde bulunan kooperatif satışını vaad ettiği taşınmazın(kapıcı dairesinin) mülkiyetinin devrine ilişkin asıl satış sözleşmesinin ana yapıya ilişkin mimari proje de yasal değişiklik yapılmadığı müddetçe kurulamayacağını mutlak surette bilmektedir.Satışı vaad eden kooperatif ana yapıya ilişkin mimari projede yapılmak istenilen değişikliğe imar müdürlüğünün hiçbir şekilde izin vermeyeceğini de bildiğinden sizin de söylediğiniz gibi hiçbir teşebbüste bulunma ihtiyacı da hissetmemektedir.Sonuç olarak müvekkiliniz ile kooperatif arasında yapılan gayrimenkul satış akdinin konusunu aynen yerine getirmek(asıl satış sözleşmesini kurmak) imar mevzuatı açısından mümkün olmadığından taraflar arasındaki gayrimenkul satış sözleşmesi hukuki imkansızlık nedeniyle geçersizdir.Ancak satışı vaad eden kooperatif kusurlu olduğundan olayınızda kusurlu ifa imkansızlığı bulunmaktadır.6098 sayılı bçk nundaki kusurlu ifa imkansızlığı hükümlerini incelemenizi tavsiye ederim.
Kooperatif, müvekkilinize ortak yer olan ve satışını vaad ettiği kapıcı dairesinin zilyetliğini de teslim ettiğinden açacağınız dava da tazminat bedeli ve kapıcı dairesine yapmış olduğunuz giderler müvekkilinize icra da ödeninceye kadar eski 818 sayılı bçk. m.81 gereğince (ödemezlik defi-kapıcı dairesinin zilyetliğini kooperatife teslimden kaçınma hakkı) kullanmanızı da ayrıca öneririm.
Saygılarımla..Av.Şükrü Söğüt