tapu iptali yapabilirmiyim?

müvekkilimin 1991 senesınde vefaat eden babasının 1982 yılında bir kişiden 5000 metrekarelik arsanın yarısını satın aldığı fakat tapuya tescil edilmediğinden dolayı satın aldığı kişiye tapu iptali ve tescil davası açabilirmiyim. müvekkilimin babasının arsayı satın aldığı kişi ile yaptığı sözleşme 2007 nin 6. ayında müvekkilimin eline geçmiştir ve ayrıca şahitleride mevcuttur.hem sözleşmenin ellerine yeni geçtiğiine dair hemde müvekkilimin babası ile arsayı satın aldığı kişi ile yaptığı sözleşmeye dair şahitlerdir bunlar.lütfen çok acil cevap verin tapu iptali tescili açabilirmiyim.daha önce sormuş olduğum bu soruya aldığım cevap beni tatmin etmedi. teşekkürler....

Sayın Şahin öncelikle bir soru sormak istiyorum.satın alınan yer şu zamana kadar neden tapuda tescil edilmemiş veya edilememiş?Bir de benimde başıma buna benzer bir olay geldi.Birebir aynı değil.ancak öğrenme tarihiniz ve şahitlerle işin kolaylaşacağına inanıyorum.bildiğim kadarı ile bu tarz tapu iptal ve tescil davaları zamanaşımına tabi değil.konu ile ilgili karar araştırıyorum..

Sayın Şahin,
Tapulu bir taşınmazın veya bir payın haricen satış ve devri TMK 706,BK 213 ve Tapu Kanunu'nun 26.maddesi hükümleri gereğince geçersizdir.
Ancak kanunun açıkca düzenlediğihallerde satış geçerli sonuç doğurabilir.3402 sayılı K.K 13/B-b maddesinde düzenlenen şartların varlığı halinde harici satış geçerli olabilir.
Yine M.K 713/2 ve Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinde düzenlenen şartların varlığı halinde de harici satım geçerli sonuç doğurabilir.Belirttiğim bu kanun maddeleri ışığında harici satım tarihi,tapu malikinin ölü olup olmaması,malik ölü ise mirascılarının intikal yaptırıp yaptırmadıkları,en önemlisi müvekkilinizin ZİLYETLİK SÜRESİ ve niteliği göz önünde bulundurularak sorunuzun çözümünü siz bulabilirsiniz.

sayın Dadaş,
müvekkilimin babası, tek suret olan sözleşmeyi imzalayınca sözleşme elinden alınır. Kimde olduğu bilinmemektedir. Ta ki müvekkilimin dedesi ölünceye kadar. dede ölünce bu sözleşme ortaya çıkmış. bahsettiğiniz kararı bulursanız çok sevinirim. teşekkürler.

Sayın Şahin,
Taşınmazın tapu kaydı kimin adına,tapu maliki ölü mü sağ mı? Taşınmazın zilyetliği kim de?Yani taşınmazı müvekilinizin babası harici satım tarihi olan 1982 tarihinde teslim almış mı? Müvekkilinizin babası ve o öldükten sonra mirascıları zilyetliğini sürdürmüş mü?Bu soruların cevabna göre tapu iptali açılabilir veya açılmaz.
Bir önceki cevabımda zikretmiş olduğum kanun maddelerinde sorunun cevabı var.Yukarıda ki soruların cevabına göre çözüm bulunacak. Kanun maddelerini ve konu hakkında ki temel kuralları öğrenmeden meseleler sadece yargıtay kararı ile çözümlenmez.Bu konular lisans düzeyinde öğretilir......

Şekil şartına uyulmadan yapılmış ve geçerliliği resmi şekle tabi bulunan sözleşmenin şekle aykırılığını ileri sürmek,her iki tarafın da edimini yerine getirmiş olması ve uzun yıllar boyunca sözleşmeye bağlı fiili durum yaratılmış,g.menkulün teslim edilmiş ve alıcısının zilyetliğine geçirilmiş olması halinde "hakkın kötüye kullanılması" sayılabilecek ve geçersizliği böylece ileri sürülemeyecek sözleşme mahkeme kararı ile geçerli sayılarak,tapu iptali ile tescil istemi mümkün olabilecektir. Şekil eksikliğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edildiği ve şekil eksikliğine rağmen ifa edilen sözleşmenin hukuken geçerli kabul edildiğine dair örnek HGK ve daire kararlarının tarih ve noları hukuk alanı ile ilgili içtihatlar arasında yazılı idi.

Tapulu taşınmazın haricen devri geçersizdir. İstisnası gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmede de noterde yapılması şekil şartı vardır.
8. HUKUK DAİRESİ E. 2003/4109 K. 2003/4886 T. 30.6.2003

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Tapulu Taşınmazın Haricen Satışı - Davacının Aynı Zamanda 20 Yıldan Fazla Taşınmaza Zilyet Olduğu İddiası )

• TAPULU TAŞINMAZIN HARİCEN SATIŞI ( Hukuken Geçerli Sonuç Doğurmaması/Tapu İptali ve Tescil - Davacının Aynı Zamanda 20 Yıldan Fazla Taşınmaza Zilyet Olduğu İddiası )

• ZAMANAŞIMI ZİLYETLİĞİ ( Tapu İptali ve Tescil/Haricen Satılan Tapulu Taşınmaz - Davacının Aynı Zamanda 20 Yıldan Fazla Taşınmaza Zilyet Olduğu İddiası )

• ZİLYETLİK ( Tapu İptali ve Tescil - Haricen Satılan Tapulu Taşınmaz/Davacının Aynı Zamanda 20 Yıldan Fazla Taşınmaza Zilyet Olduğu İddiası )

4721/m.713

1086/m.76

ÖZET : Tapulu bir taşınmazın haricen satışı hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz. Ancak 20 yıldan fazla taşınmazlara zilyet olduğu iddia edildiğine göre, iddia ve savunma çerçevesinde MK. nun 713/2. maddesi hükmü uyarınca araştırma ve inceleme yapılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
DAVA : A., G., ile A. ve R.D. aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının reddine dair Karamürsel Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 25.09.2002 gün ve 221446 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacılar vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla, dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, 65, 69, 70, 71, 75, 77 ve 78 parsellerin tapu kayıtlarının iptali ile vekil edeni adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı Ayşe vekili, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, tapulu taşınmazların haricen satış ve devirlerinin geçersiz bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu parseller 24.8.1959 tarihinde kadastro yoluyla davalı Ayşe'nin miras bırakanı İbrahim oğlu B.Ö. adına tapuya tescil edilmiştir. Karamürsel Sulh Hukuk Mahkemesinin 11.5.1977 gün 163/127 esas ve karar sayılı mirasçılık belgesine göre kayıt maliki B.Ö. ın 18.2.1963 tarihinde vefat ettiği, mirascı olarak davalı ile davaya dahil edilen karar başlığında isimleri gösterilmeyen diğer mirasçıları bıraktığı anlaşılmıştır.
Davacı vekili, dava konusu taşınmazların kayıt malikinin mirasçılarının vekili tarafından 1973 yılında vekil edenine haricen satılıp devredildiğini, o tarihten dava tarihine kadar 20 yıldan fazla süre ile tasarrufta bulunduğunu ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile tescile karar verilmesini istemiştir. Dava dilekçesindeki açıklamalar ve iddiaların ileri sürülüş şekline göre, MK.nun eski 639/2, yeni 713/2. maddesine dayalı iptal ve tescil isteğine ilişkindir. HUMK.nun 76. maddesi hükmüne göre, davanın esası olan maddi olayları bildirmek taraflara, bunları nitelendirmek ve uygulanacak kanun hükümlerini uygulamak mahkemeye aittir. Somut olayda; kayıt maliki 1963 yılında ölmüş, kayıtlar intikal etmemiş ve davacının harici satışın yapıldığı 1973 tarihinden 15.6.1999 dava tarihine kadar taşınmazlara zilyet olduğu ileri sürülmüştür. Yukarıda anılan kanun maddesinde belirtilen koşullar altında, tapulu bir yerin tasarruf edilmiş olması halinde tapu kaydı hukuki değerini yitirir ve iptal ve tescili istenebilir. Mahkemece bu hükümler gözönünde tutulmaksızın uyuşmazlığın tapulu taşınmazın haricen satışının geçersiz bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. Gerçekten de tapulu bir taşınmazın haricen satışı hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz. Mahkemenin ret gerekçesi bu bakımdan doğru ise de, somut olayda davacının 1973 tarihinden dava tarihine kadar 20 yıldan fazla taşınmazlara zilyet olduğu iddia edildiğine göre, iddia ve savunma çerçevesinde MK.nun 713/2. maddesi hükmü uyarınca araştırma ve inceleme yapılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazları bu bakımdan yerinde olduğundan kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle BOZULMASINA ve 5.000.000 lira peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesin 30.06.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

HGK KARARI

18.3.1981 979/11-1641 81/146

" Bir sözleşmenin taraflarından birisi o sözleşmenin yerine getirileceği hususunda o güne kadar süregelen davranışları ile karşı tarafa tam bir güven vermiş ve karşı taraf ta sözleşmenin yerine getirileceği inancına bağlanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş,diğer taraf bu edimleri aynen kabul etmiş ve karşı tarafı sözleşmedeki yükümlülükleri yapmaya yöneltmiş ise,artık o sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliği taşır ve bu davranış yasa tarafından korunmaz" ( Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması zorunluluğu ile ilgili bir davaya ilişkin)
--------------------------------------------------------
" Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi resen düzenlenmemişse de,sözleşme taraflarınca koşullarının büyük kısmı yerine getirilmiş olmakla sözleşme hukuken geçerlilik kazanmıştır." 14 HD 27.9.1988 4163-5986
---------------------------------------------------------
"Hernekadar inşaat sözleşmesi resen düzenlenmemiş ise de,akitlerince koşullarının büyük kısmı yerine getirilmekle "şekil eksikliği" sonuca etkili değildir."
4 HD 7.5.1985 8820-3269
---------------------------------------------------------

Sayın Şahin,
Sorunuzun cevabı için 20.09.2007 tarihli mesajımda sormuş olduğum sorulara halen bir cevap yazmadınız.Sorular açık net ve meseleyi tam olarak izah edecek şekilde olmadığı sürece cevaplarında tatmin edici olması mümkün değildir.
Öncelikle satın alındığı beyan edilen arsa tapuya kayıtlı mı? Tapuya kayıtlı ise malum olduğu üzere tapulu taşınmazların harici satımı geçerli degildir. Yasal dayanakları bir önceki cevapta verildi.Tapulu taşınmazın harici satımının geçerli olması istisnai olarak kanunda düzenlendiği haller de mümkündür. Benim bildiğim tek istisnai hal, bir tasfiye ve yeni sicil oluşturma amacına yönelik olan 3402 sayılı kadastro kanununun 13/B-b bendinde düzenlenen' tapulu taşınmazın harici satımı üzerinden 10 yıl geçmesi ve tespit tarihine kadar harici satımın bozulmaması halinda,tapulu taşınmazın haricen satın alan malik sıfatı ile zilyed adına tespitini sağlayan hükümdür.
İkinci olarak Yargıtay Genel Kurul kararı ile kabul edilen,kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılan dairenin alıcıya teslimi,parasının tahsili ve uzun süre alıcının dairede oturması halinde şekle aykırılıkla geçersizliğin ileri sürülmesinin iyiniyet kurallarına aykırı kabul edilerek hakkaniyet gereği sözleşmenin geçerli sayılıp,tapunun daire sahibine verilmesi halidir.
Bunun dışında tapulu taşınmazların harici satımının geçerli sayılmasını sağlayan hüküm ve uygulama mevcut değildir.
Sorunuzun cevabı için taşınmaz üzerinde kazandırıcı zamanaşımı sürelerinden yararlanmak gerekir. 4721 sayılı M.K 713/2 maddesi gereğince
.. tapuda kayıtlı olup malikinin kim olduğu bilinmeyen veya maliki yirmi yıl önce olmuş veya gaipliğine karar verilmiş taşınmazın tamamı,bir payı veya bölünmesinde sakınca olmayan bir payı üzerinde 20 yıl malik sıfatı ile aralıksız ve davasız zilyet olunması halinde taşınmazın tamamı,payı veya kısmı için tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bunun için taşınmazın maliki kim? ölü mü sağ mı?.Ölü ise kaç yıl önce ölmüş?müvekkilinizin ve babasının zilyetliği var mı?varsa süresi ne kadar? Halen zilyetler mi? Bu soruların cevabına göre çözümler bulunabilir. Bahsettiğiniz satış senedi nasıl bir senettir? Noterde yapılmış satış vaadi sözleşmesi mi,adi harici satış sözleşmesi mi ?

sayın eyidoğan,
taşınmaz maliki şu anda 3. bir kişi. yani sözleşmeye taraf olan kişi 3. kişiye satmış. şu anda onun zilyetliği altında. müvekkilimin babasına hiç geçmemiş bu arsa. sadece sözleşmede verileceği üzerine anlaşmışlar

Sayın Şahin,
Önceki cevaplarımda açıkladığım gibi tapulu taşınmazların harici satımı geçerli değil. Bahsettiğin harici satiş sözleşmesinin bir geçerliliği yok. Ancak harici satım bedeli sebebsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilir ancak oda zamanaşımına uğramıştır. Taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescil davası açamayacağınızı ve satış bedelinin iade talebide zamanaşımına uğradığını düşünüyorum.