Arsa malikinin kkis'nin uyarlanmasını talep etme hakkı?

Müvekkil A ile müteahhit B 2008 yılında KKİS imza ediyor, sözleşme sonrası taşınmazda komşu parsel ile mevcut tevhid sorunu nedeni ile inşaata ruhsat alınması 8 yıl gecikiyor, müteahhit taşınmaza 2018 de ruhsat alıp yapıma başlıyor ve inşaat bitim seviyesine çok yaklaşıyor.

Arsa maliki, müteahhit inşaata başlarken ihtarname çekip, aradan geçen 10 yıllık süre dikkate alınarak (arsalardaki değerlenme/rayiçlerdeki artış gereğince ) sözleşmeyi revize etmeleri gerektiğini ihtar ediyor.

a) Arsa malikinin kendisinin sebep olmadığı bu gecikme nedeni ile KKİS'nin (kendine düşecek daire miktarının artışı yönünde)uyarlanmasını talep etme hakkı var mıdır?

b)Bu yönde emsal karar mevcutmudur?

Üstad faydası olur umarım




T.C YARGITAY
23.Hukuk Dairesi
Esas: 2016/ 6479
Karar: 2017 / 3572
Karar Tarihi: 04.12.2017

ALACAK DAVASI - NAMA İFAYA İZİN VERİLMESİ İSTEMİ - EKSİK İŞ BEDELİNİ KARŞILAMAYA YETECEK BAŞKA TAŞINMAZLAR VARKEN DAVA KONUSU TAŞINMAZIN ARSA OLARAK SATIŞINA İZİN VERİLMESİ HUSUSUNDAKİ ISRARIN AÇIKLATILARAK KARAR VERİLMESİ - HÜKMÜN BOZULDUĞU

ÖZET: Mahkemece eksik işlerin tamamlanması için nama ifaya izin ve yetki verilerek ... Ada 9 parseldeki taşınmazın satışınıza izin verilmiş ise de bilirkişi raporları ile sabit olduğu üzere bu taşınmaz üzerinde inşaat vardır ve alınan raporlar ile taşınmaz üzerindeki inşaat için ruhsat alınıp alınamayacağı net olarak tespit edilememiştir. Bu durumda mahkemece, sözleşme hükümlerine göre kooperatife isabet eden, halen üçüncü kişilere devredilmemiş ve eksik iş bedelini karşılamaya yetecek bedele haiz başka taşınmazlar varken iş bu taşınmazın arsa olarak satışına izin verilmesi hususundaki ısrarının davacı tarafa açıklatılması ve iyiniyet kuralları dikkate alınmak sureti ile diğer taşınmazların nama ifa için satışının düşünülmemesi de bozmayı gerektirmiştir.

(6100 S. K. m. 297)



Dava: Taraflar arasındaki alacak, satışa izin davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davada davalı kooperatif vekili ve katılma yolu ile davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.



Karar: Asıl davada davacılar vekili, davacı arsa sahipleri ile davalı arsa sahipleri ve davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen 21.05.1999 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği davalının inşaatları 30 ayda tamamlaması ve iskân ruhsatını alması gerekirken almadığını iddia ederek, kira tazminatına karar verilmesini ve yapılmayan inşaatlar açısından ise sözleşme uyarınca yükleniciye kalan bir kısım bağımsız bölümlerin satılarak nama ifaya izin verilmesini talep etmiştir.



Asıl davada arsa sahibi davalılar, kendilerinin de arsa sahibi olduklarını ve mağdur olmaları nedeniyle davacı konumunda olmaları gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Asıl ve birleşen davada davalı kooperatif vekili, zamanaşımı ve usul bakımından itirazda bulunduklarını, temerrüt koşullarının gerçekleşmediğini, davacıların kendi edimlerini yerine getirmediklerini, bölgede kat karşılığı inşaat için rayiç değerin %15 olmasına rağmen %40 karşılığı sözleşme yapıldığını, taraflar arasındaki sözleşmenin uyarlanmasını talep ettiklerini, halihazır şartlarda sözleşmenin ifasının imkansız olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.



Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; inşaatın yüklenici tarafından süresinde bitirilmediği bu nedenle kira tazminatına hak kazanıldığı, ayrıca tamamlanmayan inşaatların yapımı konusunda nama ifaya izin talebinin yerinde olduğu gerekçesi ile davanın kabulü ile eksik işler için nama ifaya izin ve yetki verilmesine, ... ada 9 parselin satışına izin verilmesine, bedelin yetmemesi halinde ... ada 9 parseldeki sırasıyla 1, 2, 3 no'lu bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesine karar verilmiştir.



Kararı, asıl ve birleşen davada davalı kooperatif vekili ve katılma yolu ile davacılar vekili temyiz etmiştir.



1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere göre, asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin tüm, asıl ve birleşen davada davalı .... .... Konut Yapı Kooperatifi vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.



2) Asıl ve birleşen dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan gecikme tazminatı ve nama ifaya izin talebine ilişkindir. Davalı kooperatif vekili zamanaşımı itirazında bulunulmuş olmasına rağmen asıl davada mahkemece bu hususta olumlu veya olumsuz bir karar verilmeden gecikme tazminatı hesabında zamanaşımının dikkate alınmaması doğru olmamıştır.



3) Mahkemece eksik işlerin tamamlanması için nama ifaya izin ve yetki verilerek ... Ada 9 parseldeki taşınmazın satışınıza izin verilmiş ise de bilirkişi raporları ile sabit olduğu üzere bu taşınmaz üzerinde inşaat vardır ve alınan raporlar ile taşınmaz üzerindeki inşaat için ruhsat alınıp alınamayacağı net olarak tespit edilememiştir. Bu durumda mahkemece, sözleşme hükümlerine göre kooperatife isabet eden, halen 3. kişilere devredilmemiş ve eksik iş bedelini karşılamaya yetecek bedele haiz başka taşınmazlar varken iş bu taşınmazın arsa olarak satışına izin verilmesi hususundaki ısrarının davacı tarafa açıklatılması ve iyiniyet kuralları dikkate alınmak sureti ile diğer taşınmazların nama ifa için satışının düşünülmemesi de bozmayı gerektirmiştir.



3) Kabule göre, nama ifaya izin kararının hüküm fıkrasında, eksik ve ayıplı iş kalemlerinin her birinin ve tespit edilen masraf bedelinin ayrı ayrı gösterilmesi ya da bilirkişi raporuna atıf yapılması ve bağımsız bölümün satış değerini sınırlayan herhangi bir kayıt ve süre koymadan satışa izin ve yetki verilmesi gerekirken, HMK'nın 297/2. maddesine aykırı olarak, infazda tereddüte yer verecek şekilde genel ifadelerle nama ifaya izin verilmesi şeklinde hüküm kurulması doğru olmamıştır.



Öte yandan, davacı vekili 11.02.2013 Tarihli dilekçesinde davalı arsa sahipleri ..., ..., ... ve ...'ye yönelik açtığı davadan feragat ettiği halde, feragate ilişkin hüküm kurulmaması da doğru olmamıştır.



4) Gecikme tazminatı ve nama ifaya izin taleplerini içeren iş bu davada harç gecikme tazminatı ve eksik iş bedeli toplamı üzerinden hesap edilmesi gerekirken, ayrıca satışına izin istenilen taşınmazlar, yıkım ve taşıma bedelinin de eklenmek sureti ile harcın hesaplanması da bozmayı gerektirmiştir.



Sonuç: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin tüm, asıl ve birleşen davada davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) ve (3) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davada davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, anılan davalı yararına, (4) numaralı bentte açıklanan nedenlerle re'sen BOZULMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davacılardan alınmasına, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalı asıl ve birleşen davanın davalısı kooperatife iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)

üstad zahmet oldu teşekkürler lakin soru ile kararın bağlantısı yok gibi

Uyuşmazlığı, mücbir sebep ya da olağanüstü hal olarak nitelendirmek bana pek mümkün görünmüyor.

Öte yandan, belirttiğiniz
(...(arsalardaki değerlenme/rayiçlerdeki artış...) taraflar arasındaki sözleşmede, arsa sahibine düşmesine karar verilmiş olan dairelerin de kıymetini artırmayacak mıdır? Artıracaktır.

İradenin muhtariyeti, dürüstlük kuralları, basiretli tacir vs.vs.ve bunlar gibi diğer hususlar da mahkemece, nazara alınacaktır diye düşünüyorum.

Kolay gelsin.

Merhaba sayın meslektaşlarım

Sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnasını oluşturan, “UYARLAMA DAVASI” bir çözüm olabilir mi?

“…Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.
Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir…”

3.HD. E. 2017/6632, K. 2019/2421, T. 21.3.2019
http://www.kazanci.com/kho2/ibb/files/dsp.php?fn=3hd-2017-6632.htm&kw=`uyarlama+davas%C4%B1`#fm

Saygılar