kat karşılığı inşaat sözleşmesi

kat karşılığı inşaat sözleşmesinde geç teslimden dolayı kira talebinde zamanaşımı suresinin 5 yıl olduğuna dair yargıtay kararları arıyorum. 2-3 tane örnek karar gönderen olursa sevinirim tşkler.

Taraflar arasındaki "alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (Burhaniye Asliye Hukuk Mahkemesi)’nce davanın reddine dair verilen 25.12.1990 gün ve 1990/57-539 sayılı kararın incelenmesi davacılardan Şükran vekili tarafından istenilmesi üzerine, YARGITAY Onbeşinci Hukuk Dairesinin 16.10.1991 gün ve 1991/1246-4846 sayılı ilamı ile; (... Dosya kapsamına göre davacı Şükran’ın dükkanının 75.62 m2 yapılması gerekirken 17.62 m2.’lik bir noksanla teslim edildiği ve yapı kullanma izninin 19.3.1985 tarihinde alındığı davanın ise BK.nun 363/2 nci maddesinde öngörülen beş yıllık süre geçirilmeden 13.2.1990 tarihinde açıldığı ve böylece olayda dava zamanaşımının GERÇEKLEŞMEDİĞİ ANLAŞILMAKTADIR.

Bunun dışında, Dairemizin yerleşmiş içtihatlarına göre, eserdeki ayıplardan dolayı teslim alınırken ihtirazi kayıt ileri sürülmesi gerekmesine karşılık noksan teslim edilen eserin zamanaşımı süresi içinde bedeli istenebileceğinden ve dükkanın küçük yapılması eksik işe girdiğinden ve bunun için bir ihtirazi kayıt dermeyanına lüzum bulunmadığından mahkemece işin esasına girilerek bir KARAR VERİLMELİDİR. Ancak, alacağın miktarı hesaplanırken davacının bu hakkını uzun zaman kullanmamak suretiyle davacının zararının artmasına neden olduğu hususu da nazara alınmalıdır (BK. 98, 44 md.). Bu nedenle sözkonusu alacağın hesabında binanın teslimi gereken tarihten itibaren davacının hakkını kullanması için geçecek makul bir süre sonraki rayiçler dikkate alınarak ZARAR BULUNMALIDIR.

Mahkemenin bu hususta yanılgıya düşerek davacı Şükran’ın davasının reddine karar vermesi DOĞRU GÖRÜLMEMİŞTİR...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki KARARDA DİRENİLMİŞTİR.

Yanlar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat SÖZLEŞMESİNDEN DOĞMUŞTUR. YARGITAY Özel Dairesiyle mahkeme arasındaki görüş ayrılığı, davacı arsa sahibine ait dükkanın sözleşmede kararlaştırılan 75.62 m2. yerine 17.62 m2 küçük olarak 58 m2. yapılmasının "eksik iş" mi, yoksa "ayıp" mı olduğu NOKTASINDA TOPLANMAKTADIR.

Kentleşmeyle birlikte giderek yoğunluk kazanan "arsa payı karşılığı inşaat" adı altında yapılan eser sözleşmelerinde yüklenici, mesleki bilgi ve deneyimiyle işin sonuçlarını, özellikle ekonomik çıkarını arsa sahibinden daha iyi DEĞERLENDİREBİLECEK DURUMDADIR. Keza yüklenicinin sözleşmede öngörülenle, imal ettiği eserin değer ve amaca elverişlilik bakımından aynı olmadığı hallerde, yaratılan farkın başlangıçta arsa sahibinin aynı ücretle sözleşme yapmasına engel olacağını da BİLECEĞİ KUŞKUSUZDUR. Kararlaştırılan edimlerin sözleşmedeki koşullara uygun biçimde yerine getirilmesi "ahde vefa" (pacta sunt serventa) İLKESİ GEREĞİDİR. Dürüstlük ve doğruluk kuralına uyulmuş olması da, noksansız ifayla gerçekleşir. Olayda, davalı yüklenici akdi yükümlülüğünü bilmesine rağmen eseri isteyerek ve kendi yararına noksan şekilde yerine getirmekle iyiniyetli sayılamayacak bir TUTUM İZLEMİŞTİR. Davacıya ait bağımsız bölümün yüzölçümünü cm2.ne değin hesapla işe başlamış, sonuçta ise 75.62 m2 yerine 58 m2.lik dükkan TESLİM ETMİŞTİR. Bu haliyle de akdin ihlal edildiği ve gereği gibi yerine GETİRİLMEDİĞİ AÇIKTIR.

Borçlar Kanunu, satış, kira ve eser sözleşmelerinde ayıplı ifayı özel OLARAK DÜZENLEMİŞTİR. Bu nedenle ayıplı ifa hallerinde BK.nun 96 ncı maddesine göre "gereği gibi ifa etmemeye" dayanılarak istemde bulunup BULUNULAMAYACAĞI TARTIŞMALIDIR. Federal Mahkeme, eser sözleşmesi dışında 96 ncı maddeye dayanılabileceğini KABUL ETMİŞTİR. YARGITAYın da satış akdinde buna uygun kararları mevcuttur (12. HD. T. 4.4.1974, E. 492 K. 755; T. 16.3.1984, E. 9818, K. 2052). Eser sözleşmesinde de, yüklenicinin kusurlu olması kaydıyla- iş sahibinin ayıptan ötürü BK.nun 96 ncı maddesine dayanarak yüklenici aleyhinde dava açabileceğini kabul eden görüşe rastlanılmakla beraber (M.R. Karahasan - T. Borçlar Hukuku, 1992 B., s. 989 vd. İmar - İnşaat İhale Hukuku, 1979 B., s. 150 vd.) ağırlıklı düşünce, BK.nun 359 ve 362 nci maddelerinde öngörülen muayene ve ihbar külfetine katlanmayan iş sahibinin, ayıptan ötürü hakkının düşeceği şeklindedir (Prof. Dr. H. Tandoğan- Borçlar Hukuku, c. 2, 3. B., s. 160 vd.; Prof Dr. F.Eren- Borçlar Hukuku, c. 3, 3. B., s. 214 vd; Yr. Dç. Dr. A.Turanbay A.Ü.H.F. Der., 1988-1990, s. 1-4). Davacıya teslim edilen bağımsız bölümün, kararlaştırılandan küçük yapılmasının ayıp sayılması halinde durum böyle olmasına rağmen, bu halen eksik iş olarak kabulünde BK.nun 96 ncı maddesine dayanılarak istemde BULUNULABİLECEĞİ TARTIŞMASIZDIR. Eksik işte, noksan ifa halinde teslimde çekince koymaya, muayyene ve ihbara gerek olmadığı hususunda öğretide halen görüş birliği bulunması bir yana kararlılık kazanmış yargısal kararlar da BU YÖNDEDİR.

Satımla eser sözleşmesinin ayıba karşı tekeffül hükümlerinde yakın benzerlik varken, taşınmaz satışında yüzölçümünün eksik çıkmasını ayıp sayan BK.nun 215 inci maddesi hükmüne, benzer bir hükme eser sözleşmesinde YER VERİLMEMİŞTİR. Yüzölçümündeki noksanlığı satıma hasren vasfa ilişkin ayıp sayan bu hükmün, eser sözleşmesinde de uygulanması gerekmez. Hukuk Genel Kurulunun 13.11.1957 gün, 4/80 E, 77 Karar sayılı ilamında da, "...Satılan bir gayrimenkulün yüzölçümünün eksik çıkması durumunun, vasıfla ilişiği bulunmaması dolayısıyla aslında malın vasfındaki ayıp halindeki tekeffüle ait hükümlerle bir ilgisinin bulunmaması gerekirdi" denilmekle, genelgede yüzölçümündeki noksanlığın ayıp sayılamayacağı GÖRÜŞÜ BENİMSENMİŞTİR. Aksine düşünce, muayene ve ihbar külfetine ilişkin hükümlerin tacir olmayan alıcılar- iş sahipleri- için ağır olduğu, muayene biçim ve süreleri için daha geniş davranılmasının uygun olacağı, aktin gereği gibi yerine getirilmemesinden dolayı genel hükümlere göre istemde bulunabilme olanağı tanınmasını savunan yeni görüşlere de ters düşmektedir (Prof. Dr. H. Tandoğan - Borçlar H., C. 1/1, s. 170 vd).

Bu itibarla; yüklenici tarafından bağımsız bölümün kararlaştırılandan küçük yapılması halinde teslimde çekince koymaya, ya da ihbara gerek olmaksızın eksik ifadan ötürü genel hükümlere göre BK.nun değişik 126/son maddesi uyarınca 5 yıllık zamanaşımı süresinde dava açılabileceği gözönünde tutularak Özel Daire kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi DOĞRU DEĞİLDİR. O halde usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme KARARI BOZULMALIDIR.

Sonuç : Davacılardan Şükran vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 9.12.1992 gününde, OYÇOKLUĞUYLA KARAR VERİLDİ.

Dava dilekçesinde toplam: 45.093,00-TL. ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan TAHSİLİ İSTENİLMİŞTİR. Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/286 Esas sayılı dava dosyası ile 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/354 Esas sayılı dava dosyası da iş bu dosyayla BİRLEŞTİRİLMİŞTİR. Mahkemece davacılardan Rahmi Yıldırım ve Nuran Çelik'in davalarının açılmamış sayılmasına; diğer davacıların davalarının kısmen kabulüne dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalılar vekilleri tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden Davalılar ve Vek.Av. Haluk Özmenle Nadir Ülker geldi. Aleyhine temyiz olunan Davacılar Vek.Av. Süreyya Atabekoğluyla Davacılar Kemal Tütüncüyle Nuri Kasap geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

Davacılar vekili, 3.6.2005 tarihli dilekçesi ile; davacı müvekkillerinin hissedar oldukları taşınmaz üzerinde, 1997 yılında müvekkillerinin rızası, bilgisi ve muvafakatları olmadan davalı kooperatif tarafından kaçak ve ruhsatsız olarak inşaata başlandığını; açtıkları dava sonucunda davalının müdahalesinin haksızlığı tespit edilerek, müdahalesinin men'ine karar verildiğini; davalının hiç bir akti ilişkiye dayanmayan işgali nedeniyle, 2000-2005 yılları için, fazlaya ilişkin hak saklı tutularak toplam: 45.093,00-TL. ecrimisilin işgal tarihinden itibaren her bir aylara işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir

Davacılar vekilinin 22.6.2005 tarihli dava dilekçesi ile de; davalılar S.S. Birimler Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığı ve Erol Özkayan (Kooperatif Başkanı) aleyhinde dava açılmış, aynı dönemle ilgili olarak, fazlaya ilişkin hak saklı kalmak kaydıyla, toplam 35.250,00-TL. ecrimisilin işgal tarihinden itibaren her bir aylara işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsili talep edilmiş; 27.9.2005 tarihli ıslah dilekçesi verilerek, talep edilen ecrimisil bedelleri yıllara göre belirtilmiş ve tahakkuk eden işlemiş faiz miktarı da gösterilerek toplam 26.537,00-TL. faiz miktarı üzerinden harcı tamamlanmış, dava dosyası iş bu dava dosyasıyla BİRLEŞTİRİLMİŞTİR.

Davacı Nuri Kasap'ın açtığı 11.8.2005 tarihli davada da; 1997 yılından 2005 yılı sonuna kadar fazlaya ilişkin hak saklı tutularak toplam 10.800,00-TL. ecrimisil alacağının tahakkuk eden aylardan itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı kooperatiften tahsili istenilmiş, iş bu dava dosyasıyla BİRLEŞTİRİLMİŞTİR.

Davalı Kooperatif, davacı arsa paydaşlarının ecrimisil talebinin zamanaşımına uğradığını, davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı yükleniciler tarafından inşaatın yapımının davalı kooperatife devredildiği ve arsa üzerindeki yapının davalı kooperatif tarafından yapıldığı hususunun tartışmasız olduğundan; bu yapının imalat bedeli ödenmeden (ki, hapis hakkı olduğundan) ecrimisil talep edilemeyeceğini savunarak, davanın REDDİNİ İSTEMİŞTİR. Davalı Erol ise; kendisinin kooperatif başkanı olup, talep edilen ecrimisilden sorumlu tutulamayacağını savunarak, davanın REDDİNİ İSTEMİŞTİR.

Davacılardan Kemal tütüncü 17.6.2009 tarihli ıslah dilekçesi ile; bilirkişi raporuna göre, ana para alacağı yönünden 19.325,00-TL. olan talebini; 4.349,45-TL. ilaveyle 23.674,45-TL.'YE ÇIKARTMIŞTIR. Davalı vekili tarafından, ıslah talebine karşı zamanaşımı def'İNDE BULUNULMUŞTUR.

Mahkemece; bilirkişi raporu esas alınarak, davacıların dava ve birleşen dosyalardaki dava dilekçeleri ve davacı Kemal Tütüncü'nün ıslah dilekçeleri birlikte değerlendirilmek suretiyle davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı kooperatif vekiliyle davalı Erol Özkaya vekili tarafından süresinde TEMYİZ EDİLMİŞTİR.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları YERİNDE DEĞİLDİR.

ANCAK;

1- Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; "davacı taraf; ecrimisil bedeli belirlenirken davalıların işgali nedeniyle dava konusu taşınmaz üzerine inşaat yapımının engellendiği, dolayısıyla tamamlanamayan binaların kira gelirinden mahrum kalındığı hususunun da nazara alınması gerektiğini iddia ve itiraz dilekçelerinde belirttiklerinden; ecrimisil hesabı yapılırken, taşınmazın arsa olarak (otopark olarak veya açık depolama-teşhir alanı olarak) kiraya verilmesi halinde getirebileceği asgari kira tutarına (fedakarlığın denkleştirilmesi kuralı) gereğince bina yapımının engellenmiş olmasından ötürü de bir miktar ilave yapılması uygun olacaktır" denilerek, başlangıç yılı ecrimisil bedeli aylık 1800-TL. OLARAK BELİRLENMİŞTİR. Oysa, davacıların; dava konusu taşınmazı haksız işgali nedeniyle, davalılardan isteyebilecekleri tazminat (ecrimisil); mahrum kaldıkları asgari arsa kira BEDELİ KADARDIR. Bilirkişilerce, taşınmazın arsa niteliği ve konumu gözetilerek otopark olarak veya açık depolama-teşhir alanı olarak kiraya verilebileceği varsayıldığına göre; bu haliyle getirebileceği kira parası üzerinden ecrimisil hesabı yapılması gerekirken, tamamlanamayan binaların mevcudiyeti nedeniyle, "fedakarlığın denkleştirilmesi kuralı'ndan" bahisle rayiç kira parasına bir miktar ilave yapılarak ecrimisil miktarının saptanmış olması DOĞRU GÖRÜLMEMİŞTİR.

2- Öte yandan, ecrimisil davalarında; davalı tarafın zamanaşımı def'i bulunduğu takdirde, 25.5.1938 tarih ve 29/10 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararı ve yerleşik YARGITAY uygulaması uyarınca; dava tarihinden (ıslah varsa, fazlaya ilişkin talep yönünden ıslah tarihinden) geriye doğru 5 yıl için ecrimisile hükmedileceği gözetilmeden, davacı Kemal'in ıslah dilekçesiyle talep ettiği ecrimisilin hüküm altına alınması da DOĞRU GÖRÜLMEMİŞTİR.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428 inci maddesi gereğince BOZULMASINA, YARGITAY duruşmasında vekille temsil edilen davalılar için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 750'şer TL. vekalet ücretinin davacılardan alınıp davalı tarafa verilmesine ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.02.2010 tarihinde OYBİRLİĞİYLE KARAR VERİLDİ.

Sayın themis78,

Konu kanunda açıkça düzenlenmiştir. Şöyle ki;
TBK m. 147/6'ya göre; "Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar" beş yıllık zamanaşımına tabidir.

İlgili bir Yargıtay kararı;
Gecikme tazminatında zamanaşımı beş yıldır. Sürenin başlangıcı temerrüt tarihinden başlar. 15.HD. 2.5.1989 T. 3941-2261 EK

Saygılarımla.