Deponun tavanı Apartman Ortak yeri midir ?

Uzun zamandır cevap aradığım ancak bir türlü bulamadığım bir konuda yardımınıza ihtiyacım var. Bilgilendirirseniz sevinirim.
Şöyle ki; oturmakta olduğum dairem, apartmanın yüksek girişinde 1 katta olup, altında ise apartmana ait depo olarak kullanılan bir bölüm var. Bu depo sebebiyle benim daire de dahil 1. kattaki tüm daireler özellikle kışı aylarında zeminden inanılmaz soğuk almakta ve bir türlü ısınmamakta. Bu sebeple "depo tavanlarına ısı yalıtımı" yapılması hakkında teklifimiz "deponun tavanı ortak kullanım alanına girmediğinden ve bu sorun diğer kat maliklerini ilgilendirmediğinden" sıcak bakılmamakta ve bir türlü istenilen karar alınmamaktadır.
Oysa bizi de doğrudan ilgilendirmeyen çatı ve sair apartman giderlerine biz itirazsız katılıyorken bu konuda "burası ortak kullanım alanı değildir" denilerek karar alınmaması hukuki midir?
634 sayılı yat Mülkiyeti Kanunu 4. maddesi "ortak alanları" sayarken açık şekilde "bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, taban ve tavanlar..." demek suretiyle tavanları ve benim olaydaki depo tavanını da dahil etmiş sayılmıyor mu?
Bu husu ile alakalı Yargıtay Kararı elinizde var mı?
Bilgilendirseniz sevinirim. Teşekkür ederim.

Kat Mülkiyeti Kanunu 4. Madde açıktır. Ortak alan sayılan deponun tavan kısmı da ortak alandır. KMK 19. maddede "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde,bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz." denilmektedir.

Burada asıl ihtilaf, ana gayrimenkuldeki ısı kaybının ana yapının güçlendirilmesini zorunlu hale getirecek durumda olup olmadığıdır. Bu nedenle ister Kat Malikleri Kurulu kararının iptali ve hakimin müdahalesini talep ederek bir dava açabilir, isterseniz de bir tespit davası ile ana gayrimenkulün ısı yalıtımı konusunda güçlendirilmesinin zorunlu olduğunu tespit ettirebilirsiniz.

Yapılacak incelemelerde yalıtımın zorunlu olmasının tespiti ile birlikte 19. madde gereği karar alınmasa da gerekli onarımı yaptırabilirsiniz.

19. madde ile ilgili Yargıtay kararlarını araştırmanız somut olay açısından daha doğru olacaktır.

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2014/8532
Karar: 2014/11987
Karar Tarihi: 07.07.2014

MÜDAHALENİN MENİ ESKİ HALE İADE VE ONARIM İÇİN YETKİ VERİLMESİ DAVASI - KAT MALİKLERİNİN TAMAMININ DAVAYA DAHİL EDİLMESİ LÜZUMU - YAPIM MASRAFLARININ TOPLANMASI - ONARIMI YAPMASI HUSUSUNDA ÖNCELİKLE YÖNETİCİNİN OLMAZSA DAVACININ YETKİLİ KILINMASI GEREĞİ

ÖZET: Mahkemece verilecek karar diğer kat maliklerinin de hukukunu yakından ilgilendirdiğinden öncelikle kat maliklerinin tamamının davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması, mahkemece teras onarım giderinin bilirkişiye tespit ettirilerek bunun kat maliklerinden avans niteliğinde olarak arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması hususunda öncelikle yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerekir.

(634 S. K. m. 19, 20, 35)

Dava dilekçesinde, müdahalenin men'i ve eski hale iade ile terasta tadilat ve onarım yapılması patlayan boruların değişimi için yetki ve izin verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili, müvekkilinin Meltem apartmanı 8 numaralı daire maliki, davalının ise aynı apartmanda 11 numaralı daire maliki olduğunu, davalının ortak alan olan terası kapatıp kendi evine dahil ettiğini, terastaki boruların patlaması nedeniyle müvekkilinin evinin zarar gördüğünü, boruların bir kısmının davalı tarafından yapılan kaçak eklentinin altında kalması nedeniyle bu kısmın bakım ve onarımının engellendiğini belirterek müdahalenin men'i ile eski hale iadesine, davalı taraf tadilat için izin vermediğinden terasta tadilat ve onarım yapılması, patlayan boruların değişimi için yetki ve izin verilmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi gereğince tüm kat malikleri anataşınmazın ortak yerlerinin bakım ve onarımından arsa payları oranında sorumlu olup, mahkemece verilecek karar diğer kat maliklerinin de hukukunu yakından ilgilendirdiğinden öncelikle kat maliklerinin tamamının davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması, anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının, Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinin (d) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece teras onarım giderinin bilirkişiye tespit ettirilerek bunun kat maliklerinden avans niteliğinde olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması hususunda öncelikle yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerekirken taraf teşkili de sağlanmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 07.07.2014 gününde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı