paydaşlardan birinin kiraya verme hakkı

Merhabalar;
Dershane natamam binayı taşınmaz sahibinden Kasım 2005’te kiralıyor ve bir yıllık kira borcunu ödüyor. Taşınmaz sahibi bu parayla binayı tamamlıyor ve Haziran 2006 yılında dershane faaliyete geçiyor. Kiranın başlangıç tarihi haziran 2006. Dershane faaliyette iken yapılan sözleşme 2011 yılına kadar uzatılıyor ve bütün kira borçları peşin olarak ödeniyor.
İki yıl sonra bir üçüncü şahıs, binanın 1/10’luk payına sahip olduğunu yapılan kira sözleşmelerinden haberdar olmadığını, böyle bir kira sözleşmesine muvafakat etmediğini, dershanenin haksız işgalci konumunda olduğunu, bu nedenle taşınmazın tamamını tahliye edip haksız işgal bedelinin ödenmesinden bahisle ihtar çekiyor ve buna dayanarak da dava açıyor.
Daha sonra öğrenildiği kadarıyla 1/10’luk kısmı, kira sözleşmesi yapan kişi satıyor ve sattığı bölüm için alıcıyla Haziran 2006’da başlamak kaydıyla kira sözleşmesi yapıyor. Kira sözleşmesinde, kiralanan özel öğretim kurumu olarak geçiyor ancak alt kiracıya verilebileceği belirtilmiyor. Bununla birlikte paydaşların ortak beyanıyla bina tapuya dershane olarak tescil ediliyor.
Açılan davaya karşı, küçük paydaşın uzun süre itiraz etmemesi nedeniyle zımnen muvafakat ettiğini bu nedenle yapılan sözleşmenin yasal olduğunu belirterek itiraz ettim. Bunun dışında ileri sürülebilecek itirazlar ve Yargıtay kararları varsa yardımcı olursanız sevinirim.

1. Hukuk Dairesi 2006/3986 E., 2006/5239 K.
# KİRA SÖZLEŞMESİ
# PAYLI MÜLKİYET

"ÖZET"
PAYLI MÜLKİYET ŞEKLİNDE OLAN TAŞINMAZLA İLGİLİ OLARAK YAPILAN KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKEN GEÇERLİ OLABİLMESİ İÇİN, TÜRK MEDENİ KANUNU'NUN 691. MADDESİ HÜKMÜ GEREĞİNCE PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞUNCA GERÇEKLEŞTİRİLMESİ GEREKİR.

"İçtihat Metni"

Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, paydaşı bulunduğu 1693 parsel sayılı taşınmazı davalının haksız olarak işgal ettiğini ve taşınmazda bulunan evi kullandığını ileri sürüp, davalının çekişme konusu taşınmaza elatmasının önlenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu taşınmazı önceki malikten kiraladığını belirtip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; tetkik hâkiminin raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.

Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu 1693 parsel sayılı taşınmazın paylı mülkiyet üzere olduğu ve davacı ile dava dışı kişilerin taşınmazda paydaş bulundukları, davalının taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının olmadığı öte yandan taşınmaz üzerindeki yapıyı davalının tasarruf ettiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, davalının kiracılık savunmasına değer verilerek davanın reddine karar verildiği görülmektedir.

Gerçektende davalının sonradan taşınmazdaki payını temlik eden paydaş Safiye ile 15.05.2002 tarihinde kira sözleşmesi yaptığı anlaşılmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki paylı mülkiyet üzere olan taşınmazla ilgili olarak yapılan kira sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için Türk Medeni Kanununun 691. maddesi hükmü gereğince pay ve paydaş çoğunluğunca gerçekleştirilmesi zorunludur. Oysa somut olayda davalının akit yaptığı, paydaşın dışında akit tarihi itibariyle taşınmazın başkaca paydaşlarının bulunduğu kayden sabittir. O halde geçerli bir kiracılık ilişkisinin varlığından söz edilemez.

Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yasal olmayan gerekçelerle yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Davacının temyiz itirazlan yerindedir. Kabulüyle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 05.05.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi

Pay ve paydaş çoğunluğundan bahsedilirken iki kişi malik durumda, paydaş çoğunluğu sizce nasıl sağlanır?

T.C.
YARGITAY
1. Hukuk Dairesi

E:2004/10276
K:2004/11095
T:13.10.2004

Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, 1/2 pay sahibi bulunduğu 145 parsel 4 nolu dükkanı izni olmaksızın diğer 1/2 pay malikinin davalıya kiraladığını öğrenmesi üzerine, davalıya, bu konuda muvafakatının olmadığını bildirir ve tahliye ve ecrimisil istemli ihtarname keşide ettiğini, ancak davalının işgaline son vermediğini ileri sürerek el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.
Davalı, çekişmeli dükkanı, kayden 1/2 paydaş olan A., aralarında düzenledikleri kira akti gereğince kiracı sıfatıyla kullandığını, Nisan 2003 ayı kirasını da davacıya ödediğini belirtip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmazda davalının kiracı sıfatıyla bulunduğu gerekcesiyle el atmanın önlenmesi davasının reddine, ecrimisil istemi yönünden ise bilirkişi raporu doğrultusunda belirlenen ve davacının payına düşen 750.000.000.-TL. kira alacağının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi S.T'nin raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi geregi görüşülüp düşünüldu:
KARAR : Dava, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine iliskindır.
Mahkemece, el atmanın onlenmesi isteğinin reddine, ecrimisilin kısmen tahsiline karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişmeli 145 parselde bulunan 4 nolu dükkanda davacının 1/2 oranında paydaş bulunduğu, anılan yerin davalının işgalinde olduğu anlaşılmaktadır.
Davalı, işgal sebebinin, taşınmazın diğer paydaşıyla aralarında mevcut kira sözleşmesi olduğunu savunmuş, mahkemece bu savunmaya değer verilmiştir. 06.05.1955 tarih 12/18 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı ile Türk Medeni Kanunu'nun 691. maddesi hükumlerine göre, taşınmazda pay ve paydas coğunluguna dayanmayan kıra sozleşmesine değer verme olanağı yoktur. Öyleyse, davalının çekişmeli taşınmazı geçerli bir hukuki sebebe dayalı olarak tasarrufu altında bulundurduğu söylenemez.
Hal böyle olunca, taşınmazda üçüncü kişi konumunda bulunan davalının el atmasının önlenmesine de karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü H.U.M.K.'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 13.10.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.