Kiracının erken tahliyesi

Sayın meslektaşlarım bir sorum olacak; kiracının taşınmazı kira sözleşmesi bitmeden evvel tahliye etmesi sebebiyle kalan kira müddeti için kira alacağıyla ilgili açılacak tazminat davasından önce kiralayanın bir ihbar çekmesi şart mı?Kiracının erken tahliyesi nedeniyle zarara uğramasından dolayı kiralayan ihtar çekmeden mahkemeye dava açabilir mi?

Erken tahliye nedeni ile BK.252 uyarınca tazminat davası açabilirsiniz. Borçlar Kanunu'nun 252/1. maddesi hükmü uyarınca, kiracı kiralayanın kusuru olmaksızın, kiralananı kullanamaması durumunda, kira parasından sorumludur. Bu hüküm gereğince ve kural olarak kiracı, kiralananın aynı şartlarla yeniden kiraya verileceği tarihe kadar geçen dönemdeki kira parasını ödemekle yükümlüdür. Ne var ki, Borçlar Kanununun 98. maddesi hükmü yollamasıyla 44. madde hükmü uyarınca, kiralayanın da zararın artmasına sebebiyet vermemesi gerekir.

Kiralayan , erken tahliye nedeni ile kural olarak kira dönemi sonuna kadar olan kira bedelini kiracıdan isteyebilir.Ne var ki kiralayanın da zararın artmasına sebebiyet vermemesi gerekir. Kiracının kiralananı boşalttığı tarihden itibaren kiralayan , BK.nun 98. maddesi delaletiyle aynı kanunun 44. maddesi gereğince zararın artmasını önlemek için gerekli çabayı göstermek zorunda olduğundan kirayananın , kiralananın boşaltıldığı tarihten itibaren aynı şartlarla ne kadar makul sürede taşınmazı kiraya verebileceği hususu bilirkişi aracılığı ile araştırılacak ve yeniden kiraya verebilmek için geçecek makul sürede işleyecek kira , tazminat olarak hüküm altına alınacaktır.
İhtar çekmeden de dava açabilirziniz.

Dava açmadan önce ihtarname çekmek gibi bir zorunluluk yok. Ancak bu davalarda uygulama; keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak söz konusu gayrimenkulün yeniden ne kadar süre içerisinde kiraya verilebileceğinin hesaplanması şeklinde gelişiyor. Yani kiracı 8 ay önceden kiralananı tahliye etse ancak bilirkişiler burası 2 ayda yeniden kiraya verilebilir derse 2 aylık kiranızı alabiliyorsunuz. Yanlış bir uygulama ama hakimlerin bu konudaki ısrarlarını yıkmak çok zor.
En azından benim bu konudaki 2 davamda bunu başaramadım.

Sayın Meslektaşlar,
Bu başlık altında fikirlerinizi rica ediyorum.
Mülk sahibi ile kiracı arasında 8 aylık bir kira sözleşmesi yapılıyor. Zira mecur, mülk sahibinin yazlık olarak kullandığı bir ev ve yazın 4 ay boyunca kendisi ikamet ediyor, kalan 8 ayda da kiraya veriyor.
Kiracı, 8 aylık kira süresinin dolmasına 4 ay varken, birkaç gün içerisinde evi tahliye edeceğini şifahen mülk sahibine bildiriyor.
Bu durumda kiralananda yaz başından sonuna kadar 4 ay süre ile kendisi ikamet eden mülk sahibinin, mevcut kiracının tahliyesinden sonra 3-4 aylığına evi kiraya verebilmesi pek mümkün görünmüyor.
Bu nedenle, mülk sahibinin uğradığı zararı (bakiye 4 aylık kiranın tamamı) tazmin etmesi için açacağımız davada, Yargıtay'ın üzerinde durduğu "kiraya verilebilecek makul süre" hususu ne şekilde değerlendirilir?
Bu konuda tecrübesi olan meslektaşlarımın fikirlerini rica ediyorum.
Şimdiden teşekkür ederim.

S. Av. Öznur Aktürk, sorduğunuz konuya ilişkin, her davada, vakıa taşınmazın fiili durumu ve çevresel faktörler gibi özel şartlar değerlendirilerek karar verilmektedir. Haliyle bu konuda net bir kıstas yoktur. Ancak bu tespit de keyfi değildir elbette. Bu noktada, sizin durumunuz açısından, yazlık olarak kullanılan bir mülkün, ve dolayısıyla buna uygun bir yerde bulunduğu, turizm faktörleri vs. değerlendirilmek suretiyle uygun sürenin tespit edileceği kanaatindeyim. Örneklemek gerekirse, bahsettiğiniz yazlık Antalyanın Kalkan ilçesinde yaylada olsa ve kiracınız 4 ay önceden boşaltsa, kimse size, bu taşınmazı 1 ay içerisinde tekrar kiralayabilirsiniz diyemez. Dolayısıyla bahsettiğiniz taşınmaz bu örnektekine benzer şartları taşıyorsa kalan kira bedeleinin tamamını alabileceğiniz kanaatindeyim. Antalya örneği kazandığım bir dava idi, ofise geçtiğimde kararı bulup mesaj atmaya çalışacağım.

Saygılar.

Alıntı: Yazan anıl beşir S. Av. Öznur Aktürk, sorduğunuz konuya ilişkin, her davada, vakıa taşınmazın fiili durumu ve çevresel faktörler gibi özel şartlar değerlendirilerek karar verilmektedir. Haliyle bu konuda net bir kıstas yoktur. Ancak bu tespit de keyfi değildir elbette. Bu noktada, sizin durumunuz açısından, yazlık olarak kullanılan bir mülkün, ve dolayısıyla buna uygun bir yerde bulunduğu, turizm faktörleri vs. değerlendirilmek suretiyle uygun sürenin tespit edileceği kanaatindeyim. Örneklemek gerekirse, bahsettiğiniz yazlık Antalyanın Kalkan ilçesinde yaylada olsa ve kiracınız 4 ay önceden boşaltsa, kimse size, bu taşınmazı 1 ay içerisinde tekrar kiralayabilirsiniz diyemez. Dolayısıyla bahsettiğiniz taşınmaz bu örnektekine benzer şartları taşıyorsa kalan kira bedeleinin tamamını alabileceğiniz kanaatindeyim. Antalya örneği kazandığım bir dava idi, ofise geçtiğimde kararı bulup mesaj atmaya çalışacağım. Saygılar.

Öncelikle yanıtınız için teşekkür ederim.
Kanaatimce bu olayda, mecurun ne kadar sürede kiraya verilebileceğinden ziyade, mülk sahibinin ikamet edeceği mevsime az kalmış olması bakımından 2-3 aylık bir süre için kiraya verilip verilemeyeceği daha önemlidir. Ya da mahkeme/Yargıtay bu hususu dikkate alır mı; yoksa sadece ne kadar sürede kiraya verilebileceğine mi bakılır? Çünkü açıkladığım üzere, burası mülk sahibince yaz başında bizzat ikamet edilecek olması bakımından sadece 2-3 aylık bir süre için kiraya verilebilecek durumda bir evdir.
Bahsettiğiniz kararı gönderebilirseniz çok memnun olurum.
Tekrar teşekkürler...

Ben teşekkür ederim.

Bahsettiğiniz ihtimali düşündüm. Ancak burada kanaatim müvekkilinizin ilgili taşınmazı kullanacak olup olmamasının önemli olmadığıdır. Zira sizin talebiniz bizatihi aradaki kira akdine aykırılıktan doğan kira alacağına ilişkindir. Bu noktada ihtilaf, 8 aylık kira akdine konu bir taşınmazın 4. ayda boşaltılması üzerine kalan 4 aylık kiranın tahsilinin mümkün olup olmadığı ya da kiracının kalan kısmın tamamından sorumlu olup olmayacağı yönündedir. Zaten somluluk her halukarda en fazla kira akdinin uzandığı son tarihe kadar işleyeceğinden, müvekkilinizin daha sonraki kullanımı önemli değildir.